资产评估学授课提纲

第一章总论

第一节资产评估及其特点

一、资产评估的概念

资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根

据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用

科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专•业意见的行为和过程。

上述的资产评估的概念中具体包括以下基本要素：

(-)资产评估主体——谁来评

资产评估的主体，是指从事资产评估的机构和人员。具体来说，就是

具有资产评估资格的中介机构和注册资产评估师。

(二)资产评估客体——评什么

即待评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称评估对象。

1.资产的涵义

所谓资产，是特定主体拥有或者控制的，能以货币计量的，能够给经

济主体带来经济利益的经济资源。资产具有以下几点基本特征：

(1)资产必须是经济主体拥有或者控制的。

(2)资产必须能以货币计量。

(3)资产必须是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经

济主体带来现金流人的资源。

2.资产的分类

为了科学地进行资产评估，应对资产评估对象按不同的标准进行合理

分类。

(1)按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。有形资产

是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。

无形资产是指那些没有实物形态，但在很大程度上制约着企业物质产品生

产能力和生产质量，直接影响企业经济效益的资产，主要包括专利权、商

标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。

(2)按资产是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体

资产。

单项资产是指单台、单件的资产；整体资产是指山一组单项资产组

成的具有整体获利能力的资产综合体。

(3)按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的

资产。可确指的资产是指能独立存在的资产;不可确指的资产是指不能脱离

企业有形资产而单独存在的资产，如商誉。

(三)资产评估目的——为什么评

即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果

的具体用途。它直接或间接地决定和制约资产评估的条件，以及价值类型

的选择。

（四）资产评估依据

资产评估依据也就是资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文

件、重大合同协议以及取货标准和其他参考依据。

（五）资产评估原则

即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务

的行为准则。

（六）资产评估程序

即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。作用有二：提高

效率和防止错弊。

（七）资产评估价值类型

即对评估价值的质的规定，它对资产评估方法的选择具有约束性。一

般认为有四种：重置成本、收益现值、现行市价和清算价格。

（A）资产评估方法

即资产评估所运用的特定技术，它是实现资产评估价值的手段和途径。

一般认为有三种基本方法：成本法、收益法和市场法。

资产评估要素间是相互联系、相互制约，共同构成了资产评估活动的

有机整体。

二、资产评估的特点

理解和把握资产评估的特点，有利于进一步认识资产评估的实质，对

于搞好资产评估工作，提高资产评估质量具有重要意义。一般来说，资产

评估具有以下特点：

（―•）市场性

资产评估是服务于市场的活动，在市场交易活动发生的条件下，资产评

估通过模拟市场条件对资产价值做出评定估算和报告，并且，这一估算和

报告结果必须接受市场检验。

（-）公正性

公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业

务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一•方的需要。

（四）专业性

专业性是指资产评估是一种专业人员的活动，从事资产评估业务的机

构应由一定数量和不同类型的专家及专业人士组成。

（五）咨询性

咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意

见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责,

而不对资产业务定价决策负责。事实上，资产评估为资产交易提供的估价

往往由当事人作为要价和出价的参考，最终的成交价取决于讨价还价的本

领。

三、资产评估的功能

1.评价及评估功能。

2.管理功能。

第二节资产评估目的和价值类型

一、资产评估目的

资产评估目的有一-般目的和特定目的之分。•般目的包含着特定目的,

特定目的则是一般目的的具体化。

（一）资产评估一般目的——提供资产在评估时点的公允价值。

（-）资产评估特定目的——特定的资产业务对评估结果用途的具

体要求（11种）

（三）资产评估的特定目的在资产评估中的地位和作用

1.是起点又是目标

2.是界定评估对象的基础

3.对价值类型选择具有约束作用

二、资产评估的价值类型

资产评估的价值类型指的是资产评估价值的质的规定性，即价值内涵。

价值类型需要与资产行为的发生相匹配。资产评估的价值类型是资产评估

价值形式上的具体化。

关于资产评估价值类型的种类，从不同的角度出发，有着不同的表述。

一种表述将价值类型归纳为四种，即重置价值、公开市场价值、收益现值

和清算价格。

1.重置价值。是指以在现时条件下按功能重置资产并使资产处于在用

状态所耗费的成本为依据确定的评估价值。有重置全价和重置净值之分。

2.公开市场价值。也称现行市价，是以资产在公开市场上的售卖价格

为依据确定的评估价值。公开市场具有如下规定性:有充分的市场竞争、买

卖双方没有垄断和强制、双方都有足够的时间和能力了解实情，具有独立

的判断和理智的选择。。

3.收益现值。收益现值是指以资产的收益能力为依据确定的评估价值,

是根据资产未来预期获利能力的大小，按照''将本求利”的逆向思维“利索

本”以适当的折现率或资本化率将未来收益折成的现值。可见，收益现值

是指为获得资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。

4.清算价格。清算价格是指资产在非正常市场上交易所实现的价格。清算

价格一般低于现行市价，这是由市场供求状况决定的。

清算价格一般取决于下列几个因素：（1）资产的通用性。（2）清算时

间的限制。

第三节资产评估的假设与原则

一、资产评估的假设

假设对任何学科都是重要的，相应的理论观念和方法都是建立在一定

假设的基础之上的。资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系的形成

也是建立在一定假设条件之上的。

适用资产评估的假设有以下几种：

（一）交易假设

交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，即假定所有

待评资产已经处在交易过程中，评估师需根据待评资产的交易条件的模拟

市场进行评估。

交易假设一方面为资产评估得以进行创造了条件；另一方面它明确限

定了资产评估外部环境，即资产是被置于市场交易之中，评估不能脱离市

场条件而孤立进行。

（二）持续使用假设

持续使用假设是设定被评估资产正处于使用状态，并根据有关数据和

信息可推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。

持续使用假设又可细分为三种具体情况：在用续用、转用续用和移地

续用。在用续用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业

务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用则

是指被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的

使用用途，调换新的用途继续使用下去。移地续用则是说被评估资产将在

产权变动发生后或资产业务发生后，改变资产瑞在的空间位置、转移到其

他空间位置上继续使用。

（三）公开市场假设

公开市场假设是假定被评估资产将在比较完善的公开市场上进行交

易。

在公开市场条件下，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情

决定，而不是由个别交易所决定。

（四）清算假设

清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假

定说明。

由于清算假设假定被评估资产处于被迫出售或快速变现条件下，被评

资产的评估值通常要低于在公开市场假设或持续使用假设前提下同样资产

的评估值。

在资产评估中，由于资产所处的市场条件和自身状态有别而形成了“三

种假设”。在不同假设条件下，同样的资产评估结果却各不相同。在持续使

用假设前提下，要求评估资产的持续使用价值，即重置价值和收益现值；

在公开市场假设前提下，要求评估资产的公开市场价值;在清算假设前提

下，要求评估资产的清算价格。因此，资产评估人员在评估业务活动中要

充分分析了解、判断认定市场条件和被评估资产最可能的效用，以便得出

有效结论。

二、资产评估的原则

资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业

务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。

它包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。

（一）工作原则

1.独立公正性原则

资产评估中的公平性原则包含有两层含义，其一是评估机构本身应该

是一个独立的、不依附于他人的社会公正性中价组织（法人），在利益及利

害关系上与资产业务各当事人没有任何联系。其二是评估机构及其评估人

员在执业过程中应始终坚持独立的第三者地位，评估工作不受委托人及外

界的意图及压力的影响，进行独立公正的评估。

2.真实科学性原则

其一要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。其二要求资产评估

机构和评估人员必须遵循科学的评估标准，以科学的态度制定评估方案，

并采用科学的评估方法进行资产评估。

3.可行简易性原则

其一要求评估机构和人员根据评估对象的特点和性质及当时所具备的

条件，制定切实可行的评估方案并采用合适的评估方法进行评估。其二要

求在达到相应准确度要求的前提下，尽量使评估工作简便易行，提高工作

效率。

（二）经济原则

1.预期收益原则。预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其资

产价值的最基本的决定因素。资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或控制

者带来未来经济利益，资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制者带

来的预期收益量的多少。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本

的依据。

2.供求原则。供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概

括。假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着

供给的增加而下降。尽管商品价格随借求变化并不成固定比例变化，但变化的

方向都有规律性。供求规律对商品价格形形成的作用力同样适用于资产价值的

评估，评估人员在判断资产价值时也应充分考虑和依据供求原则。

3.贡献原则。从一定意义上讲，贡献原则是预期收益原则的一种具体化

原则。它也要求资产价值的高低要由该资产的贡献来决定的。贡献原则主要适

用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要

素资产将蒙受的损失。

4.替代原则。作为种市场规律，在同一市场匕具有相同使用价值和

质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品，

具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。

5.估价日期原则。在资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，

这一时点就是评估基准日，或称估价日期，它为斐产评估提供了一个时间基准。

资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评

估基准日的资产价值。

【思考题】

1.什么是资产评估？它有哪些特点？

2.资产评估的价值类型有哪些？

3.简述资产评估的目的。

4.简述资产评估的基本假设。

5.资产评估应遵循哪些工作原则和经济原则？

第二章资产评估的基本方法

第一节市场法

一、基本涵义

市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类

似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方

法。

二、基本前提

应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件:

1、需要有一个充分发育活跃的资产市场。

2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

三、基本程序及有关指标

运用市场法评估资产时，一般按以下程序进行：

（-）确定被评估资产

即要明确被评估资产是什么。

（二）选择参照物

选择参照物是运用市场法进行评估的重要环节，应注意两点：（1）对

参照物与评估对象间的可比性问题。（2）通常参照物应选择三个以匕

（三）在评估对象与参照物之间选择比较因素

不论何种资产，影响其价值的因素基本相同，如资产的性质、市场条

件等。但具体到每一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重。例如房

地产主要受地理位置因素的影响，而机器设备则受技术水平的影响。根据

不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为

对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。

（四）指标对比、量化差异

根据所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两

者的差异进行量化。

（五）调整已经量化的对比指标差异

即以参照物的成交价格作为估算评估对象价值的基础。将己经量化的

参照物与评估对象对比指标差异进行调增或调减，就能得到以每个参照物

为基础的评估对象的初评结果。初评结果的数量取决于所选择的参照物个

数。

（六）综合分析确定评估结果

即由评估人员对若干初评结果进行综合分析，来确定最终的评估值。

四、后场法常用具体评估方法

运用市场法进行资产评估，因市场条件的差异和参照物的不同，采取

的方法也有所不同。

（-）直接法

直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，直接

以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方

法。

（二）类比法

类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评

估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参

照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参

照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。这种方法在资

产交易频繁、市场发育较好的地区得到广泛应用。

基本公式为：

被评估资产评估值=参照物价格+（-）调整额

被评估资产评估值=参照物价格X调整系数

或被评估资产评估值=参照物价格X（1土调整率）

运用类比法的关键是通过严格筛选，找到最适合的参照物，并进行差

异调整。通常，参照物的主要差异因素有以下几个方面：

1.时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日

时间上的不一致所导致的差异。如果评估对象与参照物之间只有时间因素

的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值=参照物价格义交易时间修正系数

2.区域因素。区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影

响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之

间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值=参照物价格X区域因素修正系数

3.功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。

当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用

下式表示为：

评估值=参照物价格X功能差异修正系数

4.交易情况。交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条

件主要是指参照物成交时的后场条件与评估时的市场条件是属于公开后场

或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时

间等。当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价

值可用下式表示为：

评估值=参照物价格X交易情况修正系数

5.个别因素。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体

特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产

本身的建造或制造的工艺水平。当评估对象与参照物之间只有个别因素的

差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值=参照物价格X个别因素修正系数

如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可

用下式表示为：

评估值=参照物价格X交易时间修正系数X区域因素修正系数X功

能差异修正系数X交易情况修正系数X个别因素修正系数

【例2—1］估价对象概况:待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地,

面积为600平方米，地形为长方形。

评估要求:评估该地块1997年10月的公平市场交易价格。

评估过程：

(1)选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行

评估。

(2)搜集有关的评估资料。

①搜集待估土地资料。(略)

②搜集交易案例资料。本次评估选择了4个市场交易案例作为参照物，

具体情况见表2-1o

表2-1交易实例情况表

案例A案例B案例C案例D评估对象

坐落略略略略略

所在地区临近类似类似类似一般市区

用地性质住宅住宅住宅住宅住宅

土地类型空地空地空地空地空地

交易日期1997.41997.31996.101996.121997.10

总价19.6万元31.2万元27.4万元37.8万元

单价870元/M?820元/M?8557C/M28407U/M2

面积225m2380m2320m2450m2600m2

形状长方形长方形长方形略正方形长方形

地势平坦平坦平坦平坦平坦

地质普通普通普通普通普通

基础设施较好定任较好很好很好

交通状况很好较好较好较好很好

正面路宽8m6m8m8m8m

容积率65666

剩余使35年30年35年30年30年

用年限

(3)进行交易情况修正。

经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实

例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。

则各交易实例的交易情况修正率为：

交易实例A:0%；交易实例B:2%；交易实例C:3%；交易实例D:0%。

(4)进行交易日期修正。根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上

涨1%,则各参照物交易实例的交易日期修正率为：

交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：

10%,

(5)进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域

因素修正。交易案例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。

表2-2区域因素比较表

BCD

自然条件相同相同相同

社会环境稍差相同相同

街道条件相同相同相同

交通便捷度稍差稍好相同

离车站距离稍远稍近相同

离市中心距离相同稍近相同

基础设施状况稍差相同稍好

公共设施完备状况相同稍差相同

环境污染状况相同相同相同

周围环境及景观相同相同相同

规划限制相同相同相同

综合打分88108100

本次评估设定待估地块的区域因素值为100,则根据表2—2各种区域

因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88,交易实例C所

属地区为108,交易实例D所属地区为100,

(6)进行个别因素修正。

①经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比

较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。

②土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年

限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数

测算如下（假定折现率为8%）:

年限修正系数=口-14-（1+8%）30]4-[1-14-（1+8%）35]

=0.90064-0.9324

=0.9659

（7）计算待估土地的初步价格。

交易案例A修正后的单价为：

参照物A成交价格X被评估对象交易情况指数/参照物A交易情况指数

X被评估对象交易时间指数/参照物A交易时间指数X被评估对象区域情

况指数/参照物A区域情况指数X被评估对象个别因素指数/参照物A个别

因素指数X被评估对象使用年限指数/参照物A使用年限指数：

870X100/100X106/100X100/100X102/100X0.9659

=909（元/平方米）

同理，可得到交易案例B修正后的单价为：

820X100/98X107/100X100/88X102/100

=1038（元/平方米）

交易案例C修正后的单价为：

855X100/97X112/100X100/108X102/100X0.9659

=901（元/平方米）

交易案例D修正后的单价为：

840X100/100X110/100X100/100X102/100

=942（元/平方米）

（8）采用简单算术平均法求取评估结果.

土地评估单价为：

（909+1038+901+942）+4=948（元/平方米）

土地评估总价为:600X948=568800（元）

五、市场法的优缺点：

市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：

（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从

市场获得，评估值更能反映市场现实价格；

（2）评估结果易于被各方面理解和接受。

市场法的缺点表现在：

(1)需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应

用；

(2)不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环

境等严格限制的一些资产评估。

六、需要强调的几个问题

1.关于方法的选用

只有在与被评估资产相类似资产存在交易活跃的市场的情况下方可运

用市场法进行评估，而且能够获得类似资产市场交易的真实资料。例如，

一些大城市的写字楼、公司的普通股股票、一些生产设备等资产，由于其

交易相当频繁，运用市场法非常有效。

2.关于参照物选择问题

(1)必须选择三个以上的参照物。

(2)在选择参照物时，应当选择参照物公平交易的案例。在市场交易

中有时存在特殊情况，例如交易双方的地位不平等，买方(卖方)处于劣

势地位；或卖方急于将资产脱手；或国家处于某一特殊的经济形势中等等，

在选择参照物时应避免这些特殊的交易案例。

(3)应选取近期交易的资产案例作为参照物。

3.对不同参照物结果的处理

采用市场法进行评估，需要选取三个以上的参照物，这时就会得到若干

个初评结果，评估师可以对若干个初评结果进行分析，剔除异常值，对其

它较为接近的初评结果可以采用加权平均法、简单平均法等计算出平均值

作为最终的评估结果，评估师也可以根据经验判断确定评估值的区间。

第二节收益法

一、基本涵义

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值

的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，采用资本化

和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。

二、基本前提

收益法涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率

或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰

地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上讲,

应用收益法必须具备的前提条件是：

(1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币

衡量；

(3)被评估资产预期获利年限可以预测。

三、收益法的基本程序和基本参数

(-)基本程序：

第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经

营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；

第二，分析测算被评估对象未来预期收益；

第三，确定折现率或本金化率；

第四，用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值；

第五，分析确定评估结果。

(三)基本参数：

1.收益额。收益额是适用收益法评估资产价值的基本参数之一。在资

产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所

能得到的归其产权主体的所得额。资产评估中的收益额有两个比明确的特

点，其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现

实收益额；其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产

的实际收益。

2.折现率。收益法中的折现率，从本质上讲是一种期望投资报酬率,

是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。折现率就其

构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率，亦

称安全利率，一般是参照同期国库券利率。风险报酬率是指超过无风险报

酬率以上部分的投资回报率。

3.收益期限。收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，它由评估

人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、

合同等加以测定。

四、收益法中的主要技术方法

收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从大的

方面来看，收益法中的具体方法可以分为若干类，其一是针对评估对象未

来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法；其二

是针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非

等额收益方法等等。

（1）在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：

P=A/r

其成立条件是：①纯收益每年不变；②资本化率固定且大于零；③收

益年期无限。

（2）在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：

这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成立条件是：①纯收

益每年变；②资本化率固定且大于零；③收益年期有限为n.

（3）无限年期收益，纯收益在若干年后保持不变，其基本公式为：

r

P含5

其成立条件是：①纯收益在n年（含第n年）以前有变化；②纯收益

在n年（不含n年）以后保持不变：③收益年期无限；④r大于零。

（4）有限年期收益。其计算公式为：

其成立条件是：①纯收益在t年（含第t年）以前有变化；②纯收益

在t年（不含第t年）以保持不变；③收益年期有限为n；④r大于零。

这里要注意的是，纯收益A的收益年期是（n-t）而不是n.

五、应用举例

例1:某企尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵充负债,

现拟转让。经预测得出3年内个年预期收益的数据如表2-2:

某企业未来三年的预期收益

收益额(万元)折现率折现系数收益折现值(万元)

第一年3006%0.9434283

第：年4006%0.8900356

第三年2006%0.8369167.9

由此可以确定其评估值为：

评估值=283+356+167.9=806.9(万元)

例2：某企业预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、

11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定

的折现率和本金化率为10%»确定该企业在持续经营下的评估值。

评估过程可按下列步骤进行：

首先，确定未来5年收益额的现值。

现值总额

=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%),+14/(1+10%)5

=12X0.9091+15X0.8265+13X0.7513+11X0.6830+14X0.6209

=49.2442万元

计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。

其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：14/10%=140(万元)

最后，确定该企业评估值：

企业评估值=49.2442+140X0.6209=136.17(万元)

第三节成本法

一、基本涵义

成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业

己存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产

价值的各种评估方法的总称。

二、基本前提

第一，被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态；

第二，应当具备可利用的历史资料；

第三，形成资产价值的耗费是必须的：

第四，被评估资产随时间推移而不断贬值。

三、基本要素

就一般意义上讲，成本法的运用涉及四个基本要素，即资产的重置成本、

资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。

(1)资产的重置成本。简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再

取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。

①复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、

设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资

产所发生的费用。

②更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、

规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产

所需的费用。

(2)资产的实体贬值。资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由

于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产

的价值损失。

(3)资产的功能性贬值。资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的

资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和

新技术的采用，而使原有的资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，

以及原有资产的超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。

(4)资产的经济性贬值。资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化

引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。

四、具体评估方法

根据成本法的定义，其基本计算公式可以表述为：

被评估资产评估值=重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值

被评估资产评估值=重置成本x成新率

(-)重置成本及其估算

重置成本的估算一般可以采用下列方法：

1.重置核算法。该方法在理论上是最贴近重置成本的估算的方法，

但局限性较大。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用

项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。

［例2-10］重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000

元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统

计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元。该机器

设备重置成本为：

直接成本=50000+1000+800=51800(元)

其中：买价，50000元

运杂费，1000元

安装费用，800元

其中，原材料，300元

人工，500元

间接成本(安装成本)，400元

重置成本合计，52200元。

2.价格指数法。这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指

数确定其重置成本。

重置成本=资产的账面原值x价格指数

或，重置成本=资产的账面原值x(1+价格变动指数)(2-29)

注意：价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。

定基价格指数是评估基准日的价格指数与资产购建时点的价格指数之

比，即:

(评估基准日价格指数/资产购建时的价格指数)X100%

环比价格变动指数可考虑按以下式求得：

x=(1+ai)x(i+a2)x(1+电)(1+an)xlOO%

式中，X为环比价格指数；an为第n年环比价格变动指数。n=l,2,

3...n。

［例2-11］某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元,

当时该类资产的价格指数为95%,评估基准日该类资产的价格指

数为160%,则:

被估资产重置成本=50000x(160%/95%)xlOO%

=84210(元)

又如，被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997年进行评

估，经调查已知同类资产环比分别为1993年为11.7%,1994年为17%,

1995年为30.5%,1996年为6.9%,1997年为4.8%,则有:

被估资产重置成本=200000x(1+11.7%)x(1+17%)x(1+30.5

%)(1+6.9%)x(1+4.8%)xlOO%

=200000x191%

=382000(元)

注意：价格指数法和重置核算法的区别：

（1）价格指数法估算的是重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确

定的是复原重置成木；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技

术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置

成本。

（2）物价指数的选择较重要。一般情况下，价格指数法和重置核算法

相比，核算的结果可能有误差，其准确度没有后者的高。因此选择价格指

数时，最好用同类价格指数。

3.功能价值类比法。

（1）生产能力比例法。

被评估资产重置成本=（被评估资产年产量）/（参照物年产量）x参

照物重置成本

（2）规模经济效益指数法。

被评估资产重置成本

被评估资产的产量

=参照资产的重置成本X

参照物资产的产量

公式中的x是一个经验数据，又被称为规模经济效益指数。在美国，

这个经验数据一般在0.4—1.0之间，如加工工业一般为0.7,房地产行业一

般为0.9<.

（二）实体性贬值的测算方法

1.观察法。（又称成新率法）

即由专家实际观测，根据观测的情况对被估资产的新旧程度打分，然

后加权测算，从而计算出成新率。

资产实体性贬值=重置成本x（1—实体性成新率）(2-34)

式中，实体性成新率=1一实体性贬值率

2.使用年限法。

资产实体性贬值

一重置成本-预计我值

X实际已使用年限

息使用年限(2-35)

总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限

实际已使用年限=名义已使用年限x资产利用率

截止评估日费产累计实际利用时间

--------------------------------------------------------------------xIUU70

裁止评估日资产累计法定利用时间

3.修复费用法。

这种方法是利川恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体

性贬值的•种方法。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为

资产的实体性损耗等于其修复费用。

（三）资产的功能性贬值

资产的功能性贬值是由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的

资产价值损失。

功能贬值分为：功能贬值1和功能贬值2。

功能贬值1又叫超额投资成本：是指复原重置成本和更新重置成本两

者的差额。

功能贬值2又叫超额运营成本：是指使用被评估资产和使用同类新式

资产向比较，两者经营同一段时间，生产同样的东西，消耗是不一样的，

即营运成本不同，那么二者成本的差额就是使用被评估资产的超额营运成

本。

由于超额运营成本而形成的功能性贬值的计算，通常情况操作步骤如

下：

（1）将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年

运营成本进行比较。

（2）计算二者的差异，确定净超额运营成本。

（3）估计被评估资产的剩余寿命。

（4）以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本

折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：

被评估资产功能性贬值额=2（被评估资产年净超额运营成本X折现系

数）（2-37）

［例2-15］某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率

高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表2-4

项目技术先进设备技术陈旧设备

月产量1000件10000件

单件工资0.80元1.2元

月工资成本8000元12000元

月差异额月差异额12000-8000=4000元

年工资成本超支额4000x12=48000(元)

减：所得税（税率33%）15840元

扣除所得税后年净超额工资3216()元

资产剩余使用年限5年

假定折现率10%,5年年金折现系数3.7908

功能性贬值121912.128元

此外，功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超

额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：

功能性贬值=复原重置成本一更新重置成本（2-38）

（四）资产经济性贬值的估算

经济性贬值从概念上讲，是由于企业外部的影响，导致企业资产本身

价值的损失，与企业资产本身无关。

经济贬值的测算，可以有不同的方法：

1.间接计算法。

■，■产预计可被利用的生产能力

经济性贬值率JI财原研生产检力J］,Q-39）

式中，x为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.6-0.7

之间。

2.直接计算法。

直接计算法，就是直接测贬值额。

［例2-16］某被估生产线设计生产能力为年产20000分产品，因市场需

求结构变化，在未来可使用年限内，每年量估计要减速少6000台左右，根

据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上：

经济性贬值率

=[1-(14000/20000)°^X100%]

=[l-0.81]X100%

=19%

=[l-O.81]xlOO%

=19%

又如，数据承上例，假定每年减少6000台产品，每台产品损失净利润

100元，该生产线沿可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%,

所得税率为33%。该资产的经济性贬值额大约为：

经济性贬值额=(6000x100)x(1-33%)x(P/A,10%,3)

=402000x2.4869

=999734(元)

第三章资产评估程序

第一节资产评估程序概述

一、资产评估程序的定义和分类

资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产

评估结论所履行的系统性工作步骤。

程序是保证评估结果准确的程序的必然，程序的保证，也是规避评估

风险的保证，评估属于预测，预测就有风险，有可能有误差，有失误。如

果失误属于技术失误，这是个层面的错误。如果属于程序性的工作，偷

懒没做，则责任就比较大。

我国评估实务界从不同角度对评估程序有着不同的理解，可以从狭义

和广义的角度来认识资产评估程序。

狭义的资产评估程序，一般从接受委托开始，然后提交报告为止，这

个过程的程序。

从接受客户的委托，到把报告交给客户。

广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务的明确资产评估基本事

项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。

资产评估程序通常包括以下主要环节：

1.明确资产评估业务基本事项；

2.签订资产评估业务约定书；

3.编制资产评估计划；

4.资产勘查与现场调查；

5.收集资产评估资料：

6.评定估算；

7.编制和提交资产评估报告;

8.资产评估工作档案归档；

2-6为狭义，1-8这广义。

二、资产评估程序的重要性

（-）资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和

维护资产评估服务公信力的重要保证

（-）资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据

（三）恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、

保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一

第二节资产评估具体程序

一、明确资产评估业务基本事项

（-）委托方和相关当事方基本状况

（二）资产评估目的

（三）评估对象基本状况

（四）价值类型及定义

（五）资产评估基准日

（六）资产评估限制条件和重要假设

（七）其他需要明确的重要事项

二、签订资产评估业务约定书

资产评估约定书具体包括以下几个内容：

1.资产评估机构和委托方名称：

2.资产评估目的；

3.资产评估对象；

4.资产评估基准日；

5.出具资产评估报告的时间要求；

6.资产评估报告使用范围；

7.资产评估收费；

8.双方的权利、义务及违约责任：

9.签约时间

10.双方认为就应当约定的其他重要事项。

三、编制资产评估计划

四、资产勘查与现场调查

五、收集资产评估资料

六、评定估算

七、编制和提交资产评估报告书

八、资产评估工作档案归档

第三节执行资产评估程序的基本要求

执行资产评估程序环节中，应注意以下要求：

1.资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建

立、健全资产评估程序制度。由于资产评估机构和人员专业胜任能力、经

验各自不同，所承接的主要业务范围和执业风险也各有不同，各资产评估

机构应当结合本机构实际情况，在资产评估基本程序的基础上进行细化等

必要调整，形成本机构资产评估程序制度，并在资产评估执业过程中切实

履行，不断完善。

2.资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项

目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随

意简化或删减资产评估程序。

3.资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经

办人员及助理人员实施资产评估程序。

4.如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有

履行资产评估程序中的某个基本环节，如在损害赔偿评估业务中评估对象

已经毁失，无法进行必要的现场勘查，或受到限制无法实施完整的资产评

估程序，资产评估机构和人员应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结

论的合理性，并在资产评估报告书中明确批漏这种状况及其对资产评估结

论可能具有的影响，必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作。

5.资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工

作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告中予以披露。

第四章机器设备评估

第•节机器设备评估概述

一、机器设备定义

二、机器设备的分类

(-)固定资产管理中使用的国家分类标准

（二）会计核算中使用的分类

标准根据我国现行会计制度，机器设备按其使用性质分为六类：

1.生产用机器设备

2.非生产机器设备

3.租出机器设备

4.未使用机器设备

5.不需用机器设备

6.融资租入机器设备

第二节成本法在机器设备评估中的应用

成本法的计算公式为：

P=RC-DP-DrDe（4—1）

P—评估值；

RC—重置成本；

Dp—实体性贬值；

Df-功能性贬值；

De—经济性贬值。

一、重置成本的计算

机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直

接成本费用、间接成本费用和因资金占用所发生的资金成本。设备的直接

成本一般包括：设备净价，即购买或建造费用，以及设备的运杂费、安装

费、基础费及其他合理成本；间接成本一般包括：管理费用、设计费、工

程监理费、保险费等。直接成本与每一台设备有直接对应关系，间接成本

和资金成本有时不能对应到每一台设备上，它们是为整个项目发生的，在

计算每一台设备的重置成本时一般按比例摊入。设备重置成本构成要素是

根据评估对象的具体情况决定，与设备的类型、安装方式等有关。

（一）设备净价

设备净价指设备本身的价格，不包括运输、安装等费用。

1.直接法

（1）市场询价

（2）使用价格资料

2.物价指数法

（1）定基物价指数

重置成本=历史成本X（当前年份指数/基年指数）（4—2）

3.重置核算法

重置核算法是通过分别测算机器设备的各项成本费用来确定设备净价

的方法。

4.综合估价法

综合估价法是根据设备的主材费和主要外购件费与设备成本费用有一

定的比例关系，通过确定设备的主材费用和主要外购件费用，计算出设备

的完全制造成本，并考虑企业利润、税金和设计费用，确定设备的重置成

本。

计算公式为：

RC=(Mm+Km+Mpm)x(1+Kp)x(1+K<j/n)/(1-r0(4V)

RC--设备价格：

Mg—主材费；

Km—成本主材费率；

Mpm一主要外购件费；

Kp—成本利润率；

rt—综合税率；

非标设备设计费率；

n—非标准设备的生产数量。

(1)主材费Mm,

主要材料是在设备中所占的重量和价值比例大的一种或几种。主材费

可按图纸分别计算出各种主材的净消耗量，然后根据各种主材的利用率求

了它们的总消耗量，并按材料的市场价格计算每一种主材的材料费用。计

算公式为

2某主材净消耗篁含税市场价〕乙<、

小一乙「该主材利用率*1+槽值辕率)

(2)主要外购件费Mpm

主要外购件如果价值比重很小，可以综合在成本主材费率Km中考虑,

则不再单列为主要外购件。外购件的价格按不含税市场价格计算，计算公

式为：

粒美阵的婕震1

(3)综合税率n

综合税率包括增值税税率、城市维护建设税税率和教育附加费率等。

计算公式为：

rt=rt|X(l+rt2+rt3)(4—7)

5.重量估价法。

RC=WxRwxK+p+T(4—8)

或

RC=WxRWxK(l+rp)/(l-rt)(4—9)

6.类比估价法—指数估价法。对于某些特定的设备，如化工设备、

石油设备等，同一系列不同生产能力设备的重置成本变化与生产能力变化

呈某种指数关系。

X

RC-(AI/A2)XS2(4-10)

(二)运杂费

1.国产设备运杂费。

国产设备运费=国产设备原价x国产运杂费率(4-12)

2.进口设备的国内运杂费。

进口设备国内运杂费=进口设备到岸价x进口设备国内运杂费率

(4—13)

(三)设备安装费

1.国产设备安装费。

国产设备安装费=设备原价x设备安装费率(4-14)

2.设备安装费计算。

进口设备安装费=相似国产设备原价x国产设备安装费率

(4-15)

或

进口设备安装费=进口设备到岸价x进口设备安装费率(4-16)

(四)基础费

国产设备基础费=国产设备原价x国产设备基础费率

(4-17)

进口设备基础费的计算公式为：

进口设备基础费=相似国产设备x国产设备基础费率(4-18)

或

进口设备的基础费=进口设备到岸价x进口设备基础费率(4-19)

(五)进口设备从属费用

进口设备的从属费用包括国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、

增值税、银行手续费、公司代理手续费，对车辆还包括车辆购置附加费等。

1.国外运费

海运费=FOBx海运费率(4-20)

费率：远洋一般取5%-8%,近洋一般取3%—4%

2.国外运输保险费

国外运输麟帚干:价)海烈上警费率(4-21)

I-俟险费率

3.关税

关税=到岸价x关税税率(4-22)

4.消