北京新中式风格商业+合院住宅建筑方案

北京龙湖院前言院北京龙湖大兴瀛海项目院情节北京龙湖大兴瀛海项目院情节北京龙湖大兴瀛海项目院情节北京龙湖大兴瀛海项目院情节北京龙湖大兴瀛海项目院情节壹

贰

叁

肆目录前

设

总

单期

计

图

体分

策

设

设析

略

计

计篇

篇

篇

篇壹前期分析篇——

○

项目区位条件图

○

——道路交通地块经黄亦路，京福路，5分钟可到达南五环；经京福路南大红门路，20分钟可达南苑机场，30分钟可达北京南站，40分钟可抵达天安门。轨道交通目前地块周边暂无轨道线路，地铁8号线三期工程在建中，预计2016年底开通。届时地块南北两侧会有两个地铁站，北距德茂站700米，南距瀛海站600米，建立与城区快速联系的通道，通车时间待定。公共交通地块紧邻黄亦路与京福路，公交线路齐全，有兴15路；兴16路；453路；526路；926路953路；专56路等。——

○

场地现状图

○

——项目北临市场环路（在建）；南临黄亦路，绿化带30米；东临经二路（在建）；西临大片代征绿地。项目周边交通便利，通过京福路，南大红门路可连接市区，通过京福路与黄亦路均可到达五环。周边景观资源丰富，北侧在建公园。——

○

项目区位条件图

○

——1.用地面积：61030.67㎡2.容积率：2.53.总地上建筑面积：152577㎡4.限价房面积：89900㎡5.公建面积：45773㎡6.商品房面积：16903㎡贰设计策略篇——

○

项目各业态货值对比分析

○

——限价房面积：89900㎡

59%公建面积：45773㎡

30%商品房面积：16903㎡

11%限价房货值：89900㎡*1.35万/㎡=12136523%公建面积：45773㎡*5.5万/㎡=251751.548%商品房面积：16903㎡*9万/㎡=15212729%——

○

项目设计难点

○

——1.限价房体量大，销售单价低2.公建与商品房平均售价接近7万，远高于周边商品房价格。3.整体容积率2.5——

○

项目设计方向

○

——1.将土地资源按照货值比例进行合理分配。2.提高高货值产品比例提升整体单价。3.提高主力销售产品附加值，实现高单价。限价房设计专篇如何压缩低货值产品（限价房）所占资源？1.

贴边布置，避免因日照间距产生用地浪费。2.选择小面宽大进深产品，在有限的边界面宽内，布置尽量多的限价房产品。——

○

限价房设计要求

○

——限价房容积率，尽量做到最大化，尽可能以L型或衍生形状贴临东侧和北道路，东西向比例按照60%控制。条件结果可能性1（突破单户面积）可行1、1200套，比例按照50%，45%，5%一居69.39㎡，二居79.39㎡，三居90㎡可能性2（突破总套数）可能性3（突破单户比例）不可行不可行2、比例按照50%，45%，5%，

总数1272套，一居636套，二居576套，三面积按照65㎡，75㎡，90㎡

居60套3、1200套，面积按照65㎡，

一居100套，二居1040居，三居60套（比75㎡，90㎡例8.3%，86.7%，5%）——

○

限价房总图排布比选

○

——36/64比选方案一限价房：占地面积：22123平米容积率：4.06公建及商品房：占地面积：38907平米容积率：1.61优势：分区明确，政府部门认可度高。西侧绿地可利用。劣势：限价房占地较大。公建用地容积率高。比选方案二33/67限价房：占地面积：19971平米容积率：4.50公建及商品房：占地面积：41059平米容积率：1.53优势：分区明确，政府部门认可度高。西侧绿地可利用。劣势：限价房占地较大。公建用地容积率高。——

○

限价房总图排布比选

○

——33/67比选方案三限价房：占地面积：19971平米容积率：4.50公建及商品房：占地面积：41059平米容积率：1.53优势：分区明确，政府部门认可度高。西侧绿地可利用。劣势：限价房占地较大。公建用地容积率高。比选方案四30/70限价房：占地面积：18590平米容积率：4.84公建及商品房：占地面积：42440平米容积率：1.47优势：分区明确，西侧绿地可利用。限价房占地较小。劣势：东西向所占比例较大，有报批风险。——

○

限价房总图排布比选

○

——比选方案五29/71限价房：占地面积：17879平米容积率：5.03公建及商品房：占地面积：43151平米容积率：1.45优势：限价房南北向多，报批无风险。西侧、南侧绿地可全部利用。限价房占地较小。劣势：分区不明确。比选方案六27/73限价房：占地面积：16444平米容积率：5.47公建及商品房：占地面积：44586平米容积率：1.41优势：限价房南北向多，报批无风险。可实现交通分区组织。限价房占地小。劣势：西侧绿地无法利用。——

○

限价房总图比选原则

○

——1.政府报批难度。2.限价房节地性。3.项目分区可操作性。4.占用景观资源最小化。——

○

限价房总图确定方案

○

——方案一限价房：89900平米26/74占地面积：13564平米容积率：6.62公建及商品房：62676平米占地面积：47466平米容积率：1.32东西向比例：58%总户数：1296户一居：672户两居：560户三居：64户——

○

限价房总图确定方案

○

——节地性强。具有分区可操作性。占用景观资源极小。报批难度较大。——

○

限价房总图确定方案

○

——方案二限价房：31/69占地面积：15037平米容积率：5.98公建及商品房：占地面积：45993平米容积率：1.36东西向比例：48%总户数：1264户一居：544户两居：560户三居：160户——

○

限价房总图确定方案

○

——节地性强。分区可操作性强。政府报批相对较容易。占用景观资源较大。——

○

限价房总图确定方案

○

——方案三限价房：34/66占地面积：18396平米容积率：4.88公建及商品房：占地面积：42634平米容积率：1.47东西向比例：50%总户数：1280户一居：640户两居：608户三居：32户——

○

限价房总图确定方案

○

——政府报批难度低。分区操作性强。节地性较差。占用部分南向景观资源。叁总图设计篇——

○

总图方案一

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总图方案一模型示意

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方案一经济指标

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方案一经济指标

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方案一功能分区

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——限价房商品房公建——

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方案一日照分析

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方案一交通分析

○

——人行流线三条流线独立成组，互不交叉干扰。商品房人行流线公建人行流线限价房人行流线——

○

方案一交通分析

○

——车行交通组织车行出入口独立设置，地库分区管理。商品房车行流线公建车行流线限价房车行流线——

○

方案一消防分析

○

——消防车道设计车行出入口独立设置，地库分区管理。商品房车行流线高层建筑消防扑救场地——

○

方案一景观分析

○

——沿着公园回家通过景观轴的组织串联起各入户道路，将回家的道路打造成公园的景致。——

○

景观序列

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——入口大堂——

○

景观序列

○

——入口广场——

○

景观序列

○

——前厅景观——

○

景观序列

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——曲径通幽——

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景观序列

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——街心花园——

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景观序列

○

——宅前小路——

○

景观序列

○

——庭院深深——

○

入户方式

○

——产品特点——东西入户，优化院落设计1.采用竖向人行路组织交通，侧向入户通过出入口位置变化。把南侧院子最大化。——

○

入户方式

○

——产品特点——回家品质感的提升园林级别的步行回家路，庄重气派的入户院门，处处体现高档大气的豪宅品质。——

○

入户方式

○

——林荫小道——

○

入户方式

○

——节点景观——

○

入户方式

○

——独门小院——

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东方大院

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东方大院

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○

东方大院

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总图方案二·联排版

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总图方案二模型示意

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方案二经济指标

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方案二功能分区

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——限价房商品房公建——

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方案二日照分析

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总图方案三

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总图方案三模型示意

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方案三经济指标

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方案三功能分区

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——限价房商品房公建——

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方案三日照分析

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总图方案四

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总图方案四模型示意

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方案四经济指标

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方案四功能分区

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——限价房商品房公建——

○

方案四日照分析

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——肆单体设计篇住宅篇——

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联排6M面宽户型

○

——改造前方案地上赠送面积：49.81地下赠送面积：118.68改造前1F平面图改造前2F平面图改造前3F平面图——

○

联排6M面宽户型

○

——改造后方案改造后1F平面图改造后2F平面图改造后3F平面图——

○

联排6M面宽户型

○

——改造后方案改造后-1F平面图改造后-2F平面图室内意向——

○

联排6M面宽户型

○

————

○

联排6.6M面宽户型

○

——改造前方案地上赠送面积：57.5地下赠送面积：130改造前1F平面图改造前2F平面图改造前3F平面图——

○

联排6.6M面宽户型

○

——改造后方案改造后1F平面图改造后2F平面图改造后3F平面图——

○

联排6.6M面宽户型

○

——改造后方案改造前-1F平面图改造前-2F平面图室内意向——

○

联排6.6M面宽户型

○

——庭院意向——

○

联排6.6M面宽户型

○

————

○

合院150㎡户型

○

——改造前方案地上赠送面积：25.89地下赠送面积：130.64改造前1F平面图改造前2F平面图——

○

合院150㎡户型

○

——改造前方案改造前3F平面图——

○

合院150㎡户型

○

——改造后方案改造后1F平面图改造后2F平面图——

○

合院150㎡户型

○

——改造后方案改造后3F平面图——

○

合院150㎡户型

○

——改造后方案改造后-1F平面图改造后-2F平面图入口意向——

○

合院150㎡户型

○

——庭院意向——

○

合院150㎡户型

○

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○

合院220㎡户型-方案1

○

——地上赠送面积：57地下赠送面积：181.2改造前1F平面图改造前2F平面图——

○

合院220㎡户型-方案1

○

——改造后1F平面图改造后2F平面图——

○

合院220㎡户型-方案1

○

——改造后-1F平面图改造后-2F平面图合院220㎡户型-方案1

○

——空间序列——

○踏入院门起拾阶而上院门空间暂时放宽户门合院220㎡户型-方案1

○

——空间序列——

○承空间一转含蓄内敛为高潮铺垫玄关对景内庭院合院220㎡户型-方案1

○

——空间序列——

○转狭窄空间过厅走廊慢慢开朗开阔空间慢慢浮现餐厅合院220㎡户型-方案1

○

——空间序列——

○合空间高潮豁然开朗——

○

合院220㎡户型-方案2

○

——改造前地下222.82

157.92

268.06

299.02改造后资源院落300

165.97地上赠送面积：46.02地下赠送面积：141.1产品地上地上地下占地220合院方案2合计380.74567.08改造前1F平面图改造前2F平面图——

○

合院220㎡户型-方案2

○

——改造后1F平面图改造后2F平面图——

○

合院220㎡户型-方案2

○

——改造后-1F平面图改造后-2F平面图合院220㎡户型-方案2

○

——庭院意向——

○合院220㎡户型-方案2

○

——庭院意向——

○商墅篇——

○

商墅A户型

○

——自建电梯（报审时为设备平台）自建楼板报审楼板自建楼板自建楼板地上赠送面积：68.49地下赠送面积：86——

○

商墅A户型

○

——改造前方案改造前1F平面图改造前2F平面图——

○

商墅A户型

○

——改造后方案一改造后1F平面图改造后夹层平面图改造后2F平面图室内意向——

○

商墅A户型

○

————

○

商墅B户型

○

——自建电梯（报审时为设备平台）自建楼板自建楼板报审楼板报审楼板地上赠送面积：51.79地下赠送面积：31.59——

○

商墅B户型

○

——改造前方案改造前1F平面图改造前2F平面图——

○

商墅B户型

○

——改造后方案一改造后1F平面图改造后夹层平面图改造后2F平面图——

○

商墅B户型

○

——改造后方案二改造后1F平面图改造后夹层平面图改造后2F平面图室内意向——

○

商墅B户型

○

————

○

商墅C户型

○

——赠送景观庭院自建电梯（报审时为设备平台）地上赠送面积：23地下赠送面积：16.53——

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商墅C户型

○

——改造前方案改造前平面图——

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商墅C户型

○

——改造后方案一改造后平面图改造后方案二——

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商墅C户型

○

——改造后平面图——

○

商墅C户型

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——室内意向LOFT篇——

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loft方式1

○

——传统4.2m空间利用•

面宽为3900mm，户型面积仅为36㎡•

合理划分4200mm的层高，入户部分层高为2150，客厅为挑高空间，卧室区域高度为2050mm客厅•

Loft卧室区域及走廊顶部空间为赠送面积部分，赠送面积为27.5㎡47——

○

loft方式1

○

——小面宽，大进深——

○

loft方式1

○

——小面宽，大进深——

○

loft方式1

○

——小面宽，大进深——

○

loft方式1

○

——小面宽，大进深36平米

三居改造后1F平面图改造后夹层平面图——

○

loft方式1

○

——小面宽，大进深——

○

loft方式2

○

——7800mm大面宽折板方式•

南向面宽为7800mm，享受充足的景主卧观视野客厅•

通过结构折板的处理，下层客厅高度压缩为3800mm，上层餐厅高度为餐厅2200mm，餐厅上部可以做主卧loft，并且高度为2400mm，保证舒适度主卧•

Loft卧室区域为赠送面积部分，赠送面积为46㎡客厅餐厅——

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loft方式2

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——7800mm