公共维护科管理制度

公共维护科管理制度一、总则（一）目的为加强公共维护科的管理，规范工作流程，提高工作效率，确保公共区域设施设备的正常运行和环境卫生的整洁，特制定本管理制度。（二）适用范围本制度适用于公共维护科全体员工，包括维修人员、保洁人员、绿化人员等。（三）基本原则1.服务至上原则：以业主需求为导向，提供优质、高效、及时的公共维护服务。2.安全第一原则：确保公共区域设施设备运行安全和人员作业安全。3.规范管理原则：建立健全各项规章制度，规范工作流程和操作标准。4.团队协作原则：加强部门内部沟通协作，共同完成公共维护工作任务。二、岗位职责（一）科长岗位职责1.全面负责公共维护科的日常管理工作，制定工作计划和目标，并组织实施。2.负责制定和完善公共维护科的各项规章制度、工作流程和操作标准。3.组织员工进行业务培训和技能提升，提高员工的工作能力和综合素质。4.负责与其他部门的沟通协调，确保公共维护工作与其他工作的顺利衔接。5.定期对公共区域设施设备进行检查和评估，及时发现问题并组织维修整改。6.负责公共维护费用的预算编制和成本控制，合理使用各项经费。7.处理业主关于公共维护方面的投诉和建议，及时反馈处理结果。8.完成上级领导交办的其他工作任务。（二）维修人员岗位职责1.负责公共区域设施设备的日常巡检、维修和保养工作，确保设施设备正常运行。2.按照维修计划和维修标准，及时完成各类设施设备的维修任务，保证维修质量。3.对设施设备的故障原因进行分析和总结，提出改进措施和建议，预防同类故障的再次发生。4.负责维修工具和设备的保管和维护，确保工具和设备完好可用。5.协助其他部门做好设施设备的临时维修和应急处理工作。6.完成上级领导交办的其他维修工作任务。（三）保洁人员岗位职责1.负责公共区域的环境卫生清扫和保洁工作，包括楼道、电梯、大堂、停车场等。2.按照保洁标准和作业流程，定时对公共区域进行清扫、拖地、擦拭、消毒等工作，保持环境整洁。3.及时清理公共区域的垃圾和杂物，确保垃圾日产日清，垃圾桶无满溢现象。4.负责公共区域卫生设施的清洁和维护，如卫生间洁具、洗手池等。5.协助做好公共区域的消杀工作，预防疾病传播。6.发现公共区域有损坏或异常情况及时报告上级领导。7.完成上级领导交办的其他保洁工作任务。（四）绿化人员岗位职责1.负责公共区域的绿化养护和管理工作，包括草坪修剪、树木养护、花卉种植等。2.按照绿化养护标准和作业流程，定期对绿化植物进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等工作，确保植物生长良好。3.负责绿化区域的环境卫生清理，及时清除杂草、枯枝败叶等。4.对绿化设施进行维护和保养，如灌溉系统、围栏等。5.根据季节和业主需求，适时调整绿化布局和花卉品种。6.完成上级领导交办的其他绿化工作任务。三、工作流程（一）设施设备维修流程1.巡检发现问题：维修人员按照规定的巡检路线和时间对公共区域设施设备进行巡检，发现问题及时记录。2.问题上报：维修人员将巡检发现的问题上报给科长，填写设施设备维修申请表，详细说明问题情况。3.科长审核：科长对维修申请表进行审核，判断问题的紧急程度和维修难度，确定维修方案和维修人员。4.维修实施：维修人员根据维修方案进行维修作业，在维修过程中要注意安全，确保维修质量。5.维修验收：维修完成后，由申请部门或业主对维修情况进行验收，验收合格后在维修申请表上签字确认。6.维修记录：维修人员对维修过程和结果进行记录，包括问题描述、维修措施、维修时间、维修人员等，并存档备案。（二）环境卫生保洁流程1.区域划分：根据公共区域的布局和功能，将保洁工作区域进行划分，明确各区域的保洁责任人。2.作业准备：保洁人员在开始作业前，准备好清洁工具和清洁用品，如扫帚、拖把、抹布、清洁剂等。3.清扫作业：按照先上后下、先左后右的顺序，对公共区域进行清扫，清除地面垃圾、灰尘、杂物等。4.拖地作业：使用湿拖把对地面进行拖地，确保地面干净、无污渍。5.擦拭作业：对公共区域的门窗、扶手、电梯按钮等设施进行擦拭，保持清洁光亮。6.消毒作业：根据需要对公共区域进行消毒，如卫生间、电梯轿厢等，使用合适的消毒剂按照规定的浓度和方法进行消毒。7.垃圾清理：将清扫收集的垃圾装入垃圾袋，运至指定的垃圾堆放点，确保垃圾日产日清。8.作业检查：保洁班长对保洁人员的作业情况进行检查，发现问题及时督促整改，确保保洁质量符合标准。（三）绿化养护流程1.养护计划制定：根据季节变化和植物生长特点，制定绿化养护计划，明确养护工作内容和时间安排。2.浇水作业：根据植物的需水情况，定期对绿化植物进行浇水，确保土壤湿润。3.施肥作业：按照植物生长需求，适时对绿化植物进行施肥，提供充足的养分。4.修剪作业：对绿化植物进行定期修剪，保持植物的形态美观，促进植物生长。5.病虫害防治：定期对绿化植物进行病虫害巡查，发现病虫害及时采取防治措施，如喷洒农药、生物防治等。6.杂草清除：及时清除绿化区域内的杂草，防止杂草与植物争夺养分和水分。7.绿化设施维护：对绿化设施如灌溉系统、围栏等进行定期检查和维护，确保设施正常运行。8.养护效果评估：定期对绿化养护效果进行评估，根据评估结果调整养护措施，不断提高绿化养护质量。四、工作标准（一）设施设备维修标准1.维修及时率：一般性故障维修及时率不低于95%，紧急故障维修及时率达到100%。2.维修质量：维修后的设施设备应能正常运行，达到原设计要求和使用标准，维修部位无渗漏、无松动、无异响等。3.维修记录：维修记录应详细、准确、完整，包括问题描述、维修措施、维修时间、维修人员等信息。（二）环境卫生保洁标准1.地面清洁：公共区域地面应保持干净、无污渍、无水渍，目视无杂物、无灰尘。2.门窗玻璃：门窗玻璃应清洁光亮，无污渍、无手印，透明度达到90%以上。3.卫生间清洁：卫生间应无异味，洁具干净、无污垢，地面干燥、无积水，卫生纸篓及时清理。4.电梯清洁：电梯轿厢应保持清洁，内壁无污渍、无灰尘，按钮灵敏，轿厢地面干净无杂物。5.垃圾清理：垃圾应日产日清，垃圾桶摆放整齐，周围无散落垃圾，垃圾堆放点应定期消毒、无异味。（三）绿化养护标准1.植物生长状况：绿化植物应生长良好，无明显病虫害，叶片色泽正常，无枯黄、萎蔫现象。2.草坪修剪：草坪高度应保持一致，修剪平整，边缘整齐，无斑秃现象。3.树木养护：树木应树形美观，无枯枝、死枝，修剪合理，无病虫害侵蚀痕迹。4.花卉种植：花卉应生长旺盛，开花正常，花色鲜艳，无缺株、倒伏现象。5.绿化设施：绿化设施应完好无损，灌溉系统畅通，围栏牢固。五、人员培训（一）培训计划制定公共维护科应根据员工的岗位需求和技能水平，制定年度培训计划，明确培训内容、培训时间、培训方式等。（二）培训内容1.业务知识培训：包括设施设备维修知识、环境卫生保洁知识、绿化养护知识等。2.技能培训：如维修技能、清洁技能、绿化操作技能等。3.安全知识培训：包括安全操作规程、安全事故案例分析等。4.服务意识培训：提高员工的服务意识和沟通能力，增强业主满意度。（三）培训方式1.内部培训：由科长或业务骨干担任培训讲师，对员工进行内部培训。2.外部培训：根据需要，选派员工参加外部专业培训机构举办的培训课程。3.现场实操培训：在实际工作现场，由经验丰富的员工对新员工进行实操培训。（四）培训考核1.建立培训考核制度，对员工的培训效果进行考核评估。2.考核方式可以采用理论考试、实际操作、工作表现评价等多种形式。3.对考核合格的员工颁发培训合格证书，将考核结果与员工的绩效挂钩。六、绩效考核（一）考核指标设定1.工作业绩指标：包括设施设备维修完成率、环境卫生达标率、绿化养护质量合格率等。2.工作态度指标：如责任心、工作积极性、团队协作精神等。3.业务能力指标：如维修技能水平、保洁操作熟练度、绿化养护知识掌握程度等。（二）考核周期绩效考核周期为月度考核和年度考核相结合。月度考核于次月上旬进行，年度考核于次年1月份进行。（三）考核方式1.自我评估：员工对自己本月或本年度的工作表现进行自我评价。2.上级评价：科长对下属员工的工作表现进行评价。3.业主评价：通过业主满意度调查等方式，收集业主对公共维护工作的评价意见。（四）考核结果应用1.将绩效考核结果与员工的薪酬、晋升、奖励等挂钩。2.对于考核优秀的员工，给予表彰和奖励，如奖金、荣誉证书等。3.对于考核不合格的员工，进行诫勉谈话、培训补考、调整岗位等处理。七、安全管理（一）安全制度1.建立健全公共维护科安全管理制度，明确安全责任和安全操作规程。2.定期组织员工进行安全培训和安全教育，提高员工的安全意识和安全技能。（二）设施设备安全1.对公共区域设施设备进行定期安全检查，及时发现和排除安全隐患。2.维修人员在进行设施设备维修时，必须严格遵守安全操作规程，确保维修过程安全。（三）作业安全1.保洁人员和绿化人员在作业时，应正确佩戴和使用劳动保护用品，如安全帽、手套、口罩等。2.注意作业现场的安全，避免发生滑倒、摔倒、触电等安全事故。（四）应急管理1.制定公共维护科应急预案，包括火灾、水浸、电梯故障等突发事件的应急处理措施。2.定期组织员工进行应急演练，提高员工的应急处理能力。八、物资管理（一）物资采购1.根据公共维护工作的需要，制定物资采购计划，明确物资名称、规格、数量等。2.按照公司的采购流程，选择合格的供应商进行物资采购，确保物资质量。（二）物资验收1.物资到货后，由专人负责验收，核对物资的名称、规格、数量、质量等是否与采购合同一致。2.对验收合格的物资进行入库登记，对不合格的物资及时与供应商联系退换货。（三）物资保管1.设立物资仓库，对各类物资进行分类存放，做好防潮、防火、防盗等工作。2.建立物资台账，详细记录物资的出入库情况，定期进行盘点，确保账物相符。（四）物资领用1.员工因工作需要领用物资时，应填写物资领用申请表，经科长审批后到仓库领取。2.仓库管理人员按照审批后的申请表发放物资，并做好领用记录。九、投诉处理（一）投诉受理1.设立专门的投诉受理渠道，如电话、邮箱、意见箱等，方便业主反映问题。2.对业主的投诉进行及时受理，记录投诉内容、投诉人信息等。（二）投诉调查1.接到投诉后，及时安排人员对投诉问题进行调查核实，了解事情真相。2.与投诉人保持沟通，反馈调查进展情况。（三）投诉处理1.根据调查结果，制定合理的处理方案，及时解决业主的投诉问题。