《房地产法》课件-房地产法 - 副本

第十一章物业管理法律制度第一节物业管理概述第二节物业服务企业第三节业主自治第四节物业服务合同第五节物业管理法律责任第一节物业管理概述一、物业管理的定义和特征点（一）物业的定义泛指以土地及土地上建筑物形式存在的不动产，包括各类已建成可投入使用的房屋、设施和场地。（二）物业管理的定义指业主选聘物业服务企业后由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的行为。（三）物业管理的法律特征1.物业管理行为是一种民事行为，物业管理关系是一种民事法律关系。2.物业管理关系基于物业服务合同而产生，物业管理行为是物业服务企业履行合同义务的行为。3.物业管理关系是双务有偿关系，物业管理行为是有偿行为。4.物业管理行为具有一定公益性。二、物业管理的类型1.委托代管型和业主自管型2.前期物业管理和后期物业管理3.日常性物业管理和针对性物业管理4.住宅小区物业管理、商业办公物业管理和公共设施物业管理三、物业管理立法

1.在民法典中纳入物业管理内容。2.物业管理单行特别法模式。3.在住宅法中列入物业管理内容。第二节物业服务企业一、物业服务企业

提供物业管理服务的企业法人二、物业服务企业的资质管理

物业服务企业应当依法申请企业资质等级评定物业服务企业资质分为三级物业服务企业的资质管理实行分级审批制度三、物业管理公司资质标准

四、物业服务企业的权利和义务第三节业主自治一、业主概述

狭义的业主是指房屋的所有权人；广义的业主即是指住户，不仅包括房屋的所有权人，还包括合法的物业使用人业主的权利与义务二、业主大会

（一）业主大会的成立原则一区一会原则；政府指导原则（二）业主大会的职责（三）业主大会的议事规则三、业主委员会

（一）业主委员会委员（二）业主委员会主任、副主任（三）业主委员会的职责四、管理规约（一）定义：由本物业管理区域内全体业主通过业主大会制定的，关于物业使用、维修、管理等共同物业利益事项，并对全体业主、物业使用人具有约束力的行为准则。（二）内容（三）临时管理规约五、业主团体的法律地位第四节物业服务合同一、物业服务合同的定义业主（业主团体）与物业服务企业之间就特定物业的维修、养护及管理，约定双方权利义务关系的协议。二、物业服务合同的订立

（一）订立原则（二）订立方式（三）书面形式三、物业服务合同的主要条款四、前期物业服务合同在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与其所选聘物业服务企业签订的书面服务合同。五、物业服务收费

（一）物业服务收费的原则（二）物业服务收费的种类（三）物业服务收费的构成第五节物业管理法律责任一、物业管理法律责任中的民事责任

（一）违约责任（二）侵权责任（三）承担民事责任的方式二、物业管理法律责任中的行政责任

相关主体承担行政责任的行为相关主体承担行政责任的方式三、物业管理法律责任中的刑事责任

（一）挪用专项维修资金的刑事责任（二）业主犯罪行为的刑事责任（三）职务犯罪的刑事责任第十二章廉租住房保障

法律制度第一节廉租住房保障法概述第二节廉租住房保障资金及房屋来源第三节廉租住房的申请、核准与廉租住房

保障协议第一节廉租住房保障法概述一、廉租住房保障法的定义指国家以法定方式向符合法定条件的住房困难家庭提供住房保障，以增强这些家庭租赁住房的能力或保障其基本住房条件的法律规范的总称。二、保障方式（一）租赁补贴保障方式（二）实物配租保障方式第二节廉租住房保障资金及

房屋来源一、廉租住房保障资金的来源①年度财政预算安排的廉租住房保障资金；②提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；③土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；④政府的廉租住房租金收入；⑤社会捐赠及其他方式筹集的资金。二、实物配租廉租住房的来源（一）实物配租廉租住房来源（二）廉租住房建设的方式、面积结构（三）廉租住房建设的优惠措施第三节廉租住房的申请、核准与廉租住房保障协议一、申请与审核程序1.申请2.审核、报送市（区）、县人民政府建设（住房保障）主管部门3.审核、转送民政部门4.反馈意见5.公示二、申请与审核主体的权利（力）和义务（职责）权利：申请权，公法保护请求权义务：按照法定的程序、材料要求递交申请并积极配合审核机关的审核。三、廉租住房保障协议1.廉租住房保障协议签订的前提。2.廉租住房保障协议的签订。3.廉租住房保障协议的内容。4.廉租住房保障协议中双方的权利义务。第十三章经济适用房管理和

公有住房出售法律制度第一节经济适用住房概述第二节经济适用住房管理制度第三节公有住房出售法律制度第一节经济适用住房概述一、经济适用住房的定义指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。二、经济适用住房管理体制县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门（以下简称“经济适用住房主管部门”）负责本行政区域内经济适用住房管理工作。县级以上人民政府发展改革（价格）、监察、财政、国土资源、税务及金融管理等部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。三、经济适用住房优惠措施1.经济适用住房建设用地供应方式的优惠。2.经济适用住房建设项目的税费优惠。3.相关费用的政府负担。4.以经济适用住房在建项目抵押贷款的法律允许。第二节经济适用住房管理制度一、经济适用住房建设管理1.对经济适用住房建筑面积、规模的管理。2.对经济适用住房开发建设的管理。3.经济适用住房规划设计和建设标准。4.经济适用住房建设单位对工程质量的责任5.物业服务方式的选择。二、经济适用住房的价格管理开发成本、税金、利润三、经济适用住房的准入管理（一）申请购买经济适用住房条件（二）经济适用住房的供应程序及其相关管理主体及其职权四、经济适用住房的产权限制（一）对经济适用住房转让的法律限制（二）保持经济适用住房的法律限制（三）经济适用住房出租的法律限制五、单位集资合作建房的管理（一）单位集资合作建房的限制条件必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。（二）单位集资合作建房适用经济适用住房的相关规定（三）单位集资合作建房剩余房源的处理（四）单位集资合作建房的房款管理和供应原则第三节公有住房出售法律制度一、公有住房出售的定义国家将公有住房按照有关规定的优惠价格出售给在城镇居住、有正式户口的在职职工或离退休职工中的现住户。二、公有住房出售的法律规制（一）公有住房出售的前提和原则自愿原则（二）公有住房出售的价格管理（三）按成本价或标准价购买公有住房的限制（四）付款方式

一次付款

分期付款（五）房屋产权（六）产权登记和税费管理（七）售后房屋维修和管理服务第十四章房地产市场管理

法律制度第一节房地产市场管理概述第二节房地产市场的计划调控第三节房地产价格管理第四节房地产税收管理第一节房地产市场管理概述一、房地产市场的定义及特征

1.市场供给的稀缺性2.市场需求的多样性3.市场供求的区域性二、房地产市场管理的定义

指房地产市场管理机构按照房地产经济的客观规律和国家的政策、法律、法规、规章等，对房地产市场经营活动进行计划、组织、指挥、协调和监督的活动。三、房地产市场管理的任务和内容任务：1.建立房地产市场管理机构，加强行政管理机关对房地产市场的宏观管理2.建立、健全和完善房地产市场管理的各项法规，规范房地产交易行为，使房地产市场的管理活动有法可依3.加快住房制度改革和现行房屋租赁制度的改革4.取缔非法交易行为，制止房地产侵权行为5.建立、健全廉租房保障制度、经济适用房制度和住房补贴制度，形成完善的国家住房保障法律制度内容：①限制房地产交易的客体

②规范交易行为

③调控房地产价格

④保证国家契税收入第二节房地产市场的计划调控一、房地产市场计划调控的定义指国家运用计划手段对房地产的开发、经营等活动进行宏观管理和调控二、实现房地产市场计划调控的手段（一）城市规划（二）土地供给计划三、房地产市场计划调控与市场调节的协调1.政府拥有足够的储备土地2.减少土地使用者或经营者的土地存量第三节房地产价格管理一、房地产价格管理的定义指房地产价格管理部门依据国家的价格政策，按照市场经济客观规律的要求，对房地产价格及其评估进行指导、监督等活动二、基准地价、标定地价和各类房屋重置价格定期确定并公布制度

三、房地产价格评估制度（一）房地产价格评估的定义（二）房地产价格评估的原则

公正性、公平性、公开性（三）房地产价格评估的程序1.提出申请2.评估受理3.现场勘估4.综合作业五、房地产成交价格申报制度第四节房地产税收管理一、耕地占用税（一）耕地占用税的定义及特征定义：指对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位或个人，按其实际占用耕地面积所征收的一种税特征：1.耕地占用税是一种从量定额税。2.耕地占用税按人均耕地面积的多少实行差别幅度税额。3.耕地占用税，采用一次性征收的办法。（二）耕地占用税的主要内容二、城镇土地使用税

（一）城