济南容积率3.5现代风格高层住宅方案

鲁能张马片区项目规划方案设计鸟瞰效果高层效果街角商业效果示范区效果项目概况篇CHAPTER

1泉城印象

CITY

IMPRESSION[历史名城][文化积淀][现代新城][交通枢纽]项目概况

project

overview奥体中路城市发展轴张马屯片区西部新区老城中心东部高新区济南城市发展轴10KM半径圈基地是张马屯片区设计的一部分，位于济南市东北部，在济南“东拓”发展的方向上，距离东部高新区核心地段4公里，距离老城区9公里，并处于奥体中路城市发展轴北端。张马屯片区

project

overview新东站片区张马屯片区省政府CBD奥体文博中心张马屯片区位于新东站片区东侧，距南侧的济南CBD片区及奥体文博中心片区约6公里，未来项目周边将极具开发价值。周边配套

project

overview地铁站上位规划

project

overview地铁站主干道次干道单向二分道轨道地铁站设计概念篇CHAPTER

2项目定位

project

POSITION概念提取新城市主义提倡创造和重建丰富多样的、适于步行的、紧凑的、混合使用的社区，对建筑环境进行重新整合，形成完善的都市、城镇、乡村和邻里单元。混合使用+快乐生活+效率工作项目定位

project

POSITION概念提取从传统审美情趣中抽取水云意向来塑造富有魅力的现代都市空间.云

+

水项目定位

project

POSITION概念融合基地生活品味SITELIVETASTE水月云山概念意向规划理念水韵云歌都市新生活惬意闲适的新都市生活丰富多样+舒适尊享+生态健康云生活

CLOUD

LIVE空间序列尾声华章收放有序建筑场所收放有序，形成优雅如交响乐般的空间享受。各地块功能有机串联，相互独立又相互联系，构成一个丰富完整的生活体系，犹如“云水”汇聚分合，写意浪漫。序曲前奏云生活

CLOUD

LIVE功能分布运动健康俱乐部品牌购物体验区儿童教育体验区热力环体验示范区慢生活休闲区诗意“云”生活休闲养生会所区各地块功能有序开发，有机串联，相互独立又相互联系，构成一个丰富完整的生活体系，犹如“云水”汇聚分合，写意浪漫。水心云性形象理念街区城市设计云街区现代感+品质感+开放性云街区

CLOUD

COMMUNITY城市天际线天际线分析云街区

CLOUD

COMMUNITY建筑形态1

元素抽离cloudwater2水升腾成云，云投影入水，水云之间相互渗透，如行云流水，一气呵成。提取转化水景玻璃建筑体量3

交融组合云为飘浮的体量水为玻璃云街区

CLOUD

COMMUNITY建筑形态拟态升华生生不息美观济南人的精神象征遮避风雨自然景观城市形象水悠云起空间理念社区公共空间设计尺度适宜的邻里空间宜人尺度+混合交通+活力激情云社区

CLOUD

COMMUNITY社区公共空间意向空中步道中心花园水道绿网屋顶花园云社区

CLOUD

COMMUNITY庭院空间尺度分析12m38m1:1的空间

围合性强，有向心性55m1:2的空间

方向性强，有指引性庭院内聚性我们控制庭院比例，保证庭院空间的内聚性和向心性,让人们愿意驻足于此。水从云集交通理念开放式+立体化+参与式云交通立体复合的交通体系云交通

CLOUD

TRAFFIC热力环普通公交系统BRT公交站BRT公交专线城市景观绿化系统自行车系统停车系统人行系统BRT公交专线云交通

CLOUD

TRAFFIC街道断面云交通

CLOUD

TRAFFIC步行体系与生活配套复合培训电子产品银行游泳西餐乒乓健身售后教育书店篮球商务售卖会议甜品餐饮溜冰咖啡效果展示RENDERINGS规划设计篇CHAPTER

3规划生成

MASTER

PLAN？如何创造一个“生态宜居、高效有序、科技智慧、可持续发展”的城市环境规划生成

MASTER

PLANbusbuscenterbus规划生成

MASTER

PLAN升起

Up满容量

Full规划生成

MASTER

PLAN移除

remove移除

remove规划生成

MASTER

PLANRhythm

韵律Rhythm

韵律Symmetry

序列规划生成

MASTER

PLANN总体规划

MASTER

PLAN规划路经济技术指标2F2F18FDws-13-1818FDw-13-13地块13和地块15和地块18和地块20

经济技术指标地块16和地块21

经济技术指标33F33F技术经济指标分项总用地面积（㎡）合计备注技术经济指标分项总用地面积（㎡）代征用地面积(㎡)实际出让面积(㎡)总建筑面积(㎡)地上建筑面积(㎡)可售面积合计备注2F2F代征用地面积(㎡)实际出让面积(㎡)总建筑面积(㎡)地上建筑面积(㎡)可售面积其中其中8900444083115031025990048922346503451118F18F其中物业、社区、配电、门卫其中物业、社区、配电、门卫不可售面积地下建筑面积(㎡)139不可售面积125142731544601653661773地下建筑面积(㎡)13258146356425085645332+18100279103115人防地库面积非人防地库面积自行车库面积住宅地下室人防地库面积非人防地库面积自行车库面积住宅地下室栋数（个）层数（层）限高（米）面积（㎡）商业（㎡）35.00每辆2平方米35.00每辆2平方米其中其中规规规栋数（个）层数（层）32+18100高层住宅高层住宅限高（米）18F18F面积（㎡）310463465综技经指合术济标综技经指合术济标商业（㎡）（含每百户36㎡的社区商业，共计185㎡）（含每百户36㎡的社区商业，共计185㎡）配套商业0.6辆/100商业车位（辆）21商业车位（辆）191252配套商业0.6辆/100㎡住宅配套停车位㎡2FDw-13-152F住宅配套停车位33F33FDws-13-20物业用房（㎡）139按总建面的0.004物业用房（㎡）按总建面的0.004配套办公车位（㎡）31.5辆/100㎡配套办公车位（㎡）1.5辆/100㎡按照三类区标准配建10%考虑地上总数(辆)地上(辆)地下(辆)22522203254按照三类区标准配建10%考虑地上90%考虑地下总数(辆)地上(辆)239232F2F2F18F18F(地下

辆)21626890%考虑地下住宅户数（套）住宅户数（套）按GB50180-93第3.0.3规定3.2人/户按GB50180-93第3.0.3规定3.2人/户1.01～3.0总人口（人）813总人口（人）858容积率建筑占地面积（㎡）建筑密度3.503568.040.1%35.0%109.999.01.01～3.0容积率3.503866.639.1%35.0%115.899.0建筑占地面积（㎡）建筑密度≤20%≥35%≤20%≥35%绿地率绿地率2F住宅户均面积（㎡）建筑最大高度（m）出入口数量住宅户均面积（㎡）建筑最大高度（m）出入口数量限高100米限高100米划路划路划路18F18F2F1东侧规划路上1东侧规划路上地块17和地块22

经济技术指标技术经济指标分项总用地面积（㎡）代征用地面积(㎡)实际出让面积(㎡)总建筑面积(㎡)地上建筑面积(㎡)可售面积合计备注2F33F33FDws-13-21Dw-13-16其中99004828934651345122F2F其中物业、社区、配电、门卫18F2F不可售面积13918F地下建筑面积(㎡)13639157861225485391332+18100310473465人防地库面积非人防地库面积自行车库面积住宅地下室35.00每辆2平方米其中栋数（个）2F层数（层）高层住宅限高（米）33F33F面积（㎡）综合商业（㎡）技经指术济标（含每百户36㎡的社区商业，共计185㎡）2F2F配套商业0.6辆/100商业车位（辆）21㎡Dw-13-17Dws-13-22住宅配套停车位2F2F物业用房（㎡）139按总建面的0.004配套办公车位（㎡）31.5辆/100㎡按照三类区标准配建10%考虑地上总数(辆)244地上(辆)地下(辆)2422027425F

18F18F25F90%考虑地下住宅户数（套）按GB50180-93第3.0.3规定3.2人/户总人口（人）877容积率建筑占地面积（㎡）建筑密度3.503080.731.1%35.0%113.399.01.01～3.0≤20%开绿地率≥35%住宅户均面积（㎡）建筑最大高度（m）出入口数量限高100米1东侧规划路上总体规划

MASTER

PLAN分期建议二期东南侧地块一期售楼处五期完成四期西北侧地块三期东北侧地块总体规划

MASTER

PLAN功能分布会所/售楼处商业住宅商业住宅会所售楼处/商业总体规划

MASTER

PLAN裙房商业业态分析儿童游乐特色餐饮启蒙教育老人活动社区图书馆健身美体休闲养生总体规划

MASTER

PLAN户型分布Dw-13-13Dws-13-18Dw-13-15Dws-13-2013,15,18,20地块户型配比户型(㎡）98总户数12464户数比48.8%25.2%19.3%6.7%套型总面积121307360面积比43.5%26.4%21.9%8.2%应设车位（辆）99.251.239.213.6204户型配比115125496125135172295共计254100.0%27910100.0%Dw-13-16Dws-13-2116,21地块户型配比户型(㎡）总户数13268户数比49.3%25.4%19.0%6.3%套型总面积140128092面积比45.1%26.1%21.2%7.6%应设车位（辆）98105.654.440.813.6215户型配比115125135516579172363共计17,22地块户型配比268100.0%31046100.0%户型(㎡）总户数120户数比43.8%43.8%12.4%100.0%套型总面积12582面积比40.5%45.3%14.1%100.0%应设车位（辆）Dw-13-17Dws-13-22户型配比98115125共计96961201407934438627.22202743104798㎡115㎡125㎡135㎡总体规划

MASTER

PLANPP交通流线分析PPPPPP城市主干道高层车行流线人行流线车库入口P总体规划

MASTER

PLAN消防流线分析城市主干道应急消防车道消防登高面总体规划

MASTER

PLAN景观分析舞蝶园畅乐园水趣园百草园景观节点景观轴城市绿地总体规划

MASTER

PLANPP地库分析采光地库PPPPPP地库出入口地库范围总体规划

MASTER

PLAN柱网比较小柱网地库（5.3m×6m）大柱网地库（7.8m×8.1m）场地标高覆土厚度不变覆土结构+设备管线常用层高结构+设备管线压缩极限层高3.3m3.6-地库净高地库净高适当压缩3.9m埋深减少(数据来源:内部研究资料)项目名称：XX项目大小柱网地下车库经济分析合计钢

平米含钢合计砼

平米砼含单价（元/m2

相对值面积

梁钢筋量

板钢筋量

柱钢筋量

底板钢筋（㎡）

（吨）

（吨）

（吨）

量（吨）上部砼含

基础砼含量（m3）量（m3）总金额（万元）序号项

目筋量量含量量（吨）

（kg/m2）（m3）（m3/m2））大柱网地库121922195227.3816.1146.0728.1217.3412.7170.01

160.8060.28

117.2283.760.1850.5

1147.2

1997.7730.9

751.6

1482.51.040.76126.292.9656.6476.0100%72%（7.8x8.1）小柱网地库（5.3x6.2）1、上述指标是根据YJK软件统计的，实际项目指标会有变化，但是总体趋势应该是一致注：

的。2、钢筋为3500元/吨，混凝土为350元/m³;分析单价仅供参考，具体以现场确认为准。小结：比选结果显示小柱网比大柱网单车面积略有增加，但是结构建设成本降低明显，且地库层高减低，土方开挖量及围护施工成本等也会相应降低，因此优先推荐小柱网地库，请业主再结合项目定位、单车指标、基坑围护等进行决策。绿色技术配置

GREEN

ENERGY绿色技术配置

GREEN

ENERGY交通设计篇CHAPTER

4地铁站交通组织

project

overview地铁站主干道次干道单向二分道轨道地铁站道路系统

road

system热力环普通公交系统BRT公交站BRT公交专线城市景观绿化系统自行车系统停车系统人行系统BRT公交专线道路系统

road

systemBRT+自行车BRT自行车BRT站公交站道路系统

road

systemPP停车+道路PPPPPP停车道路车库入口人行入口BRT站公交站道路系统

road

system人行+绿化人行道路绿化休闲广场HIGHLINE道路剖面

Road

section基地内部道路剖面

Road

section基地四周规划比选篇CHAPTER

5规划比选

MASTER

PLAN

OPTIONOPTION

1

OPTION

2围合规划形态住宅有东西向空间序列完整住宅朝向端正尾声华章内院承上启下序曲内院前奏规划比选

MASTER

PLAN

OPTIONOPTION

1

OPTION

2空间序列形态围合云会所篇CHAPTER

6无无

无

无

无

无

无

无

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无

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“x”无

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无

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无

无

无

无

无

无

无

无

无示范区规划研究

Show

Room

planningPL

AN

1四座高层住宅+两个单点底层商业缺点：1.

商业面积不足2.

两侧联系不便登高面登高面登高面可建范围不足可建范围不足登高面高层商业示范区规划研究

Show

Room

planningPL

AN

2三座高层住宅+三个单点底层商业缺点：1.

联系不便登高面登高面登高面登高面高层商业示范区规划研究

Show

Room

planningPL

AN

3两座高层住宅+两个连续底层商业优点：1.

可见范围较大2.

商业面积充足3.

便于与北侧裙房相联系4.

易于利用街角作为出入示范区的入口空间北侧样板间登高面登

高登面高面可建范围景观充足可建范围充足登高面登高面登高面高层商业N示范区规划

Show

Room

planning参观体验流线876往地下车库P地面停车12迎宾广场5P前厅接待+氛围营造地下流线345中心景观沙盘区43P21洽谈区67样板展示区景观示范区科技体验区8大巴落客点N示范区体验

Show

Room营销展示主片区主题样板房百年宅科技展示区营销活动主片区接待品牌展示沙盘多媒体洽谈签约一层平面休息N示范区体验

Show

Room营销展示主片区智能家居体验区百年宅绿色能源展示区营销活动主片区营销办公营销经理财务办公会议室保安、保洁二层平面示范区体验

Show

Room迎宾广场示范区体验

Show

Room前厅接待示范区体验

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Room售楼处中心景观示范区体验

Show

Room售楼处内景示范区体验

Show

Room洽谈区示范区体验

Show

Room样板房意向示范区体验

Show

Room景观示范区示范区体验

Show

Room科技及绿建体验区分区开发

phased

development其他区域高层开发STEP1施工堆场先期商业裙房开发作为体验示范区施工围挡裙房开发高层开发施工堆场施工围挡景观绿化分区开发

phased

developmentSTEP2继续施工当需建设地块16

，预留地块17最后建设继续施工裙房开发高层开发施工围挡继续施工继续施工景观绿化分区开发

phased

developmentSTEP3最后建设地块17，保留局部售楼功能

，和地块16的样板房沿街商业售楼处及样板房高层开发施工围挡样板房售楼处继续施工后期售楼流线继续施工工程造价估算

cost

estimate营销展示主片区工程造价估算专业业态连廊相对面积建设单价测算金额458,4007,290,5003,677,4002,124,000514,000398,400747,600651,000700,00038212003500180012001000800280035003500250025002500建筑工程样板区2083主面展开面积次要面展开面积连廊展开面积连廊次要面展开面积科技展示区科技生活体验区户型空间展示智能家居20431770514498267186200480400450外饰面工程精装修工程1,200,0001,000,0001,125,000百年宅主题样板房营销展示主片区软装工程合计19,886,300营销活动主片区工程造价估算专业业态售楼处相对面积2912建设单价测算金额17,472,000188,4002,930,4001,857,600196,0006000120018001200100080018001200100080045002000120028003500350040002500建筑工程连廊157主面展开面积次要面展开面积连廊展开面积连廊次要面展开面积主面展开面积次要面展开面积连廊展开面积连廊次要面展开面积接待区+暖场办公区162815481961782043177051449855065040060012610083外饰面工程外饰面工程142,4003,677,4002,124,000514,000398,4002,475,0001,300,000480,0001,680,000441,000350,000332,000150,000营销活动主片区沙盘精装修工程洽谈水吧签约儿童娱乐接待大堂60软装工程合计37,166,100产品分析篇CHAPTER

6产品介绍

Show

DOOR客群需求分析1234567100户型115户型125户型135户型产品介绍

Show

DOOR恒湿

恒氧-

新风置换系统入户新风置换系统1.每户单独送风井+排风井（连接单元设备机房）2.下送上排方式置换空气（每个房间送风，排风设三个点）新风置换三维图地面送风（新鲜空气）上部排风（污浊空气）地面送风口顶棚排风口产品介绍

Show

DOORPC技术展示现浇部分PC楼梯PC墙板PC构件（部分外墙、内墙、楼板）PC阳台板PC墙板外挂石材拼接组合产品介绍

Show

DOOR噪音控制系统-遮阳系统-安全控制系统双层中空LOW-E隔音窗智能门禁家庭云控制系统同层排水-控制排水噪音电动外遮阳，每天被光叫醒产品介绍

Show

DOOR98+98+98+989898989898端户98中间户舒适3房2厅1舒适3房2厅1卫卫独