物业公司工程维修部作业规程

工程维修部交接班管理标准作业规程

一、目的

规范值班管理，确保值班质量。

二、适用范围

适用于各管理处工程维修部值班工作。

三、职责

1、工程维修部主管负责对值班工作的监控。

2、工程维修部领班负责值班工作的具体安排和检查。

3、工程维修部维修工负责按此规程进行值班工作。

四、标准作业规程要点

1、交接班操作。

⑴交班人员提前20分钟做好交班准备：

I、检查设备并确保运行正常；

II、搞好工作间和设备房卫生工作。

⑵接班人员提前15分钟到达值班岗位。

⑶接班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况：

I、发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人协助；

II、确认无异常情况再进行交接班程序。

⑷交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项；接班

人应认真聆听，如有疑问可向交班人提问，直至双方清楚。

⑸接班人查看上班的《公共设施设备运行记录表》，检查仪器、工具等物品是否齐全完好。

⑹交接双方认为无误后共同在《公共设施设备运行交接班记录表》上签名确认。

⑺交接完毕后所发生的问题由接班人负责。

⑻有下列情况之一不能交接班：

I、上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、工作间、操作间不清洁；

II、接班人未到岗，交班人不准下班；

IIL接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；

IV、在公共设施设备操作和事故处理过程中；

V、若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。

2、接班上岗操作要点。

⑴接班人员应提前15分钟到达岗位，按交接班程序进行交接班。

⑵坚守岗位，不得串岗。

⑶按相关标准作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修。

⑷如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。

⑸接班人员因特殊情况不能到岗时，必须事先填写请假单或调休单，并经工程维修部主管同

意并签字后方可请假或调休。

3、工作间、设备房、操作间《卫生管理制度》。

⑴维修工依据《卫生值日表》负责工作间的卫生清洁工作，并保持工作间整洁干净。

⑵各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作

I、水电工负责配电房、水泵房卫生清洁工作；

II、空调工负责空调机房卫生清洁工作；

III、电梯工负责电梯房卫生清洁工作。

IV、维修领班负责抽查各设备房的卫生情况，对不合格的可要求返工，直至合格。

V、各专业工程师为该专业设备房的安全卫生指导人，维修工为该专业设备房安全卫生责任人。

4、本标准作业规程作为工程维修部人员的绩效考核依据之一。

五、附录及表单

1、《交接班记录表》

交接班记录表

年月日

交接班时间交接岗位

本班工作记事

未处理事宜

需跟进事宜

交接工具情况

备注

交班人签名接班人签名

业主（住户）家庭安装/维修标准作业规程

一、目的

规范业主（住户）家庭安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成业主（住户）家庭的安装

/维修工作。

二、适用范围

适用于各管理处业主（住户）家庭的安装/维修工作。

三、职责

1、工程维修部主管负责检查业主（住户）家庭安装/维修工作的实施情况。

2、工程维修部领班负责业主（住户）家庭安装/维修工作的组织实施。

3、工程维修部负责上门服务的维修工具体负责业主（住户）家庭的安装/维修工作。

四、标准作业规程要点

1、维修工进行业主（住户）家进行安装/维修时的基本要求。

⑴维修工进行业主（住户）家庭安装/维修时，要严格遵守《员工服务管理标准作业规程》

及《报修管理标准作业规程》。

⑵维修工进行业主（住户）家庭安装/维修时，要做到如下两点：

I、自觉维护公司及业主（住户）的权益，不做损害公司名誉的事；

II、不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给领班或主管，请求支援解决。

⑶维修工进行业主（住户）家庭维修时，应征询业主（住户）意见，尽量恢复维修前的原貌

原样，如有改动应征得业主（住户）的同意方可进行。如果不能满足业主（住户）的要求，则应向

业主（住户）解释清楚并表示歉意，尽量取得业主（住户）的谅解。

⑷维修工进行业主（住户）家庭安装/维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断

出故障部位（元器件）。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起业主（住户）投诉。

⑸维修工接到报修后，应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工

具及清洁用品（塑料袋、干净抹布等）赶至前台领取报修单，并马上赶至现场进行维修。

⑹维修工来到业主（住户）家门前，应先按门铃3次，如无门铃时可用手轻轻敲门。见到业

主（住户）时要先问好，简洁说明事由征得业主（住户）同意后方可进入室内进行安装/维修。

⑺维修工进行安装/维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮

盖、包扎好（用塑料布废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嬉笑取闹。

2、日光灯维修：

⑴检查测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关；

⑵检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座，检查启辉器电容是否已击穿，玻璃

管是否已发黑，如是则更换一个启辉器；

⑶检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格的光管；

⑷检查日光管管脚是否接触良好，如接触不良应整修日光管管座，整修后达不到要求应更换;

⑸检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流器；

⑹维修工作完成后应开灯试验，日光管闪烁应不超过3次就能点亮，否则应重新检修，直至

故障排除。

3、开关维修：

⑴计算用电负荷，如已超载则要求业主（住户）相应减少负荷，否则应申请增容；

⑵拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，然后再逐

一检查，直至故障排除；

⑶拉下总电源开关，用500V摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头”，则表明

线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除；

⑷故障全部排除后，换上一个同规格的开关；

⑸试验开关应开闭正常。

4、电表维修：

⑴计算业主（住户）是否超载用电，如是则要求业主（住户）增容；

⑵对电表加负载试验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表，电

表不转、电表转得异常快或异常慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿；

⑶电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、出线的正确接法；

⑷安装完毕后进行通电实验，电表应转动灵活，无异常噪音；

⑸会同客户关系部物业管理员做好新旧电表底数的记录。

5、水咀、闸阀维修：

⑴关掉水咀、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水咀或闸阀；

⑵拧开水咀或闸阀，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；如阀杆磨损严重则应

更换一个同规格的水咀或闸阀；

⑶在水咀或水管螺牙段缠绕水胶布（顺时针方向），装上水咀或闸阀；

⑷开水试验，螺牙连接处应不渗水，开关水咀或闸阀应灵活，水咀或闸阀关水后应不漏水。

6、水表维修：

⑴关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表；

⑵拆开水表，检查滤网是否被脏物堵住，如是则应清除脏物；清洁水表读数盘，重新装配好

水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表；

⑶装回水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢

固无松动、水平无倾斜；

⑷水表安装完毕后进行通水试验，接头处应不渗水，水表应转动灵活；

⑸］会同客户关系部物业管理员做好新旧水表启用底数的记录。

7、煤气热水器维修。

⑴开机时不着火：

I、检查电池电压是否足够，如果不够则应更换同规格的电池；

n、如果开机能够听到“吱吱”的打火声，则说明打火部分正常，否则应更换电子打火总成;

in、检查气路部分：一种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气瓶阀门是否拧开；第二种情

况是检查煤气电磁阀是否卡住，如是则应拆开电磁阀检修（擦除脏物、加润滑油）。

⑵开机时有“啜”的爆炸声：

I、先关闭煤气瓶阀门；

n、用电风筒吹于高压打火线；

in、调整点火间隙；

w、开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响，则表明电磁阀工作正常，否则应拆开电磁阀修

理（加润滑油、擦除脏物）；

V、打开煤气瓶阀门。开机点火正常，反复试3〜5次。

⑶燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物。

⑷先导阀门控制的煤气热水器维修：

I、开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀；

II、开机时先导阀处点火，但主电磁阀打不开，不能正常点火。此时应拆修主电磁阀（活动

阀芯多次，清除污物。

8、煤气灶维修。

⑴开机不着火：

I、开机时如点火电极无火花则说明压电陶瓷损坏，此时应更换点火器总成；

II、清除空气进气门脏物。

⑵燃烧火焰为红色：

I、清洁炉头管路及炉头脏物；

II、清除空气进气门脏物。

⑶漏煤气：

I、如软管接头处漏气则应整改处理接头处；

II、如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成。

9、坐厕水箱维修：

⑴水箱浮球阀漏水：

I、用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则应调整浮球阀杆阴位螺钉；

II、用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置，整修后如仍漏水则应更换

水箱配件总成。

⑵水箱出水胶塞漏水：

I、调整胶塞位置；

II、如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。

10、电热水器维修。

⑴开关跳制：

I、电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格的电热棒；

II、如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。

⑵电热水器不热水。如经查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格的电热棒。

11、抽油烟机维修：

⑴检查电容是否变形、膨胀或爆裂，如是则应更换一个同规格的电容；

⑵检查电动机是否漏电，如是则应更换一个同型号规格的电动机；

⑶检查电动机轴是否阻滞难转动，如是则应对波丝加润滑油；

⑷检查电动机温度保护器是否烧坏，如烧坏则直接短接温度保护器。

12、空调器的维修：

⑴询问业主（住户）关于空调器的故障情况；

⑵检查空调器有无异常声响、有无异常气味，如有则应查找出具体故障部位并进行相应的

整改；

⑶观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱，如有则应进行相应整改；

⑷观察管路接头处有无油污，如有则说明此部位泄漏，此时应将接头处拧紧；

⑸用手摸吸气管，如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多，则说明空调器制冷剂不够，此

时应查找出制冷剂泄漏部位并排除，然后再充注制冷剂；

⑹观察毛细管出口和蒸发器入口部分如有结霜，而其他部位有少量凝露或干燥无露，则表

明空调器制冷剂不够，系统有泄漏，此时应查找出泄漏部位并排除；

⑺用手摸干燥过滤器，正常时应比环境温度稍高，如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉，则

说明干燥过滤器脏堵，此时应更换干燥过滤器；

⑻用复合压力表测量空调器高低压力，如果低压低于0.4MPa,则说明空调器有泄漏，此

时应查找出故障部位并排除。空调器正常时的高低压为（30℃时）：低压为0.49~0.54MPa,高压

为1.17~1.37MPa；

⑼用钳形表测量运转电流，比较测量值与额定值是否有较大的偏差，如有则应分析产生的

原因，并排除故障；

⑩全部工作完成后，启动空调器试运转，如仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。

⑪全部检查后确认自己无法维修的，应如实告知业主（住户），由业主（住户）自行维修。

13、给水管的安装。

⑴根据现场情况确定出最佳管路走向（综合考虑如下因素：业主（住户）要求、美观效果、

最省材料以及最省人力）。

⑵安装水管前的准备工作：

I、根据报修情况准备主要材料（如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等）；

II、辅助材料（如水胶带、白色的油漆或涂料、管码、胶粒等）；

III、借用所需的公用工具（如三轮车、开牙机等）。

⑶给水管安装要领：

⑴整个给水管路安装只允许有一个活接头，并尽量留在接驳进水口处；

⑵给水管应尽量紧贴阴角、阳角或墙壁；

⑶给水管每米垂直偏差应〈2mm,横向偏差应＜lmm（吊线尺量）；

⑷冷、热水管的安装要求是：当冷热水管上下平行安装时，热水管必须在冷水管上面；当

冷热水管垂直安装时，热水管应在冷水管面向的左侧；

⑸给水管每两米及拐弯处应加管码固定；

⑹刷白色的油漆或白色涂料（如业主（住户）需要的话）；

⑺试水时应整个管路没有一处渗漏水。

14、安装/维修工作完成后，维修工应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的

工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶（箱）边上。用干净的抹布擦拭弄脏了的各部

位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各物品的原来状态（位置）。

15、全部工作完成后，维修工要实验安装/维修后的效果给业主（住户）看，实验次数不少于

三次；同时要给业主（住户）讲解应注意的事项，如果业主（住户）有不满意的地方（合理的要求），

则应及时进行整改直至业主（住户）满意为止。

16、确认一切正常后，维修工应礼貌地请业主（住户）在《报修单》上签名确认。

17、维修工离开业主（住户）家时，应礼貌地向住户道别、谢谢住户的支持、配合与谅解。

18、维修工应将业主（住户）签名的《报修单》及时送回前台接待处。

19、本标准作业规程作为工程维修部提供上门维修服务的维修工的绩效考核依据之一。

工具管理标准作业规程

一、目的

规范工程维修部工具管理工作，确保工程维修部工具完整及各项性能完好。

二、适用范围

适用于各管理处工程维修部的工具管理。

三、职责

1、工程维修部主管负责检查工具管理工作的实施情况并负责工具的申购。

2、工程维修部领班具体负责工具管理。

3、管理处仓库管理员负责工具的领用登记及盘点工作。

四、标准作业规程要点

1、《工程维修部工具年度采购计划》的制定。

⑴每年的12月15日之前，由工程维修部主管制定下一年度《工程维修部工具年度采购计划》,

经项目经理审核、公司工程部经理审核后，上报公司总经理审批。

⑵《工程维修部工具年度采购计划》应包括如下内容：

I、所需工具的名称、型号及规格、数量、产地；

II、预计费用；

III、购买时间；

IV、用途。（须列明是新增工具还是原工具无法使用须更换工具）

2、工程维修部的工具分成两类：一类是个人使用工具；另一类是部门公用工具。个人使用工具

由个人领用并负责保管，部门公用工具由领班领用并负责保管。

3、个人使用工具管理。

⑴工程维修部员工正式上岗时，由员工填写《领料单》经工程维修部主管批准后，在仓库管

理员处领取一套个人使用工具。工程维修部员工个人使用工具每年只能领取一次。

⑵个人使用工具使用注意事项：

I、不准乱打乱撬；

II、用力应适度；

IIL测量不同的参数时注意正确换挡（万用表）；

IV、注意工具的作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）

V、工具用后擦拭干净，摆放整齐。

⑶工程维修部员工个人使用的工具属公司财产，严禁用作私人用途。

⑷工程维修部员工个人使用的工具丢失或人为损坏，则应由员工本人立即补上同规格同品质

的工具；如属正常使用损坏则须经工程维修部主管批准后在仓库管理员处以旧换新，仓库管理员应

做好登记。

⑸员工辞职、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还，对于丢失或人为损坏的工具仓库

管理员通知财务部扣发相应的钱款。

⑹工程维修部主管每月18号检查每个员工的个人使用工具，对于丢失的或人为损坏的工具

将责令其立即补齐。

4、公用工具管理。

⑴便携式（小件的）公用工具使用按个人使用工具注意事项执行。

⑵大型公用工具使用除应遵循便携式（小件的）公用工具使用注意事项外还应每个月进行一

次保养：

I、对各转动部位加注润滑油；

II、调整皮带，对于磨损严重的皮带应更换；

IIL检查、调整碳刷，如碳刷磨损超过新装时的二分之一则应更换；

IV、检查启动电容，如变形、膨胀或开裂则应更换；

V、检查或整修接线头；

VI、调整机械间隙至合理位置；

vn、清洁外表，必要时涂上防锈油；

皿、拧紧所有紧固螺栓。

⑶公用工具属公司财产，严禁用做私人用途。

⑷公用工具如丢失或人为损坏，则应由主管查找责任人，如无法确定责任人，则由当班领班、

当班维修工共同负责照价赔偿。公用工具如属正常使用损坏，对于小型的（300元以下）经工程维修

部主管确认，报项目经理批准后可以以旧换新。对于500元以上的公用工具须经工程维修部主管、

项目经理、工程部经理签字后，上报公司总经理审批同意后方可更换。

⑸工程维修部主管每月20号对所有的公用工具进行检查，对于缺少的或人为损坏的，将责

令尽快补齐。

⑹专业公用工具中的计量器具或安全用具应定期送检，检验后合格的方可使用，否则应重新

申购。

5、工程维修部通讯用对讲机管理按《警用器械管理标准作业规程》相关条款执行。

6、本标准作业规程作为工程维修部员工的绩效考核依据之一。

供配电设备设施安全操作标准作业规程

一、目的

规范供配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作供配电设备设施。

二、适用范围

适用于各管理处供配电设备设施的操作。

三、职责

1、工程维修部主管、维修领班负责检查《供配电设备设施安全操作标准作业规程》的执行情况。

2、维修电工负责供配电设备设施的操作。

四、标准作业规程要点

1、安全操作注意事项。

⑴操作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝缘操作杆。

⑵操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作设备。

⑶严禁带电工作，紧急情况需带电作业时，需具备如下条件：

I、有监护人；

II、工作场地空间足够，光线足够；

III、所用工具材料齐全（绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝刀、电工胶布等）；

IV、工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋。

⑷自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供电。不允许强

行送电，必要时允许试送电一次。

⑸电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。

⑹变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。

2、供配电设备设施操作。

⑴配电变压器停电的操作要领：

I、拉开各低压出线开关；

II、拉开低压总开关；

III、拉开配电变压器高压侧开关。

⑵自发电停电的操作要领：

I、拉开发电机配电柜总开关；

II、b.关掉发电机控制电源。

⑶配电变压器送电的操作要领：

I、合上配电变压器高压侧开关；

II、合上低压总开关；

III、合上各低压出线开关。

⑷自发电送电的操作要领：

I、合上发电机控制电源；

II、合上发电机配电柜总开关。

⑸在配电变压器上工作前，操作要领如下：

I、拉开高、低压两侧电源；

II验电，确认无电；

III、两侧分别挂三相短路接地线；

IV、高安全围栏，挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于高、低压开关处。

⑹在配电柜开关上工作前，操作要领如下：

I、拉开开关、有明显的开路点；

II、验电，确认无电；

III、挂三相短路接地线；

IV、设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm以下者）；

V、挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处；

VI、站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。

供配电设备设施运行管理标准作业规程

一、目的

规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设备设施良好运行。

二、适用范围

适用于各管理处供配电设备设施的运行管理。

三、职责

1、工程维修部主管负责配电设备设施运行的实施情况。

2、工程维修部领班负责供配电设备设施运行管理工作。

3、维修电工负责供配电设备设施的运行管理。

四、标准作业规程要点

1、巡视监控。

⑴变配电室值班电工每两小时巡视1次高压开关柜、变压器；夜班巡视三次配电柜、电容柜;

每周巡视一次落地箱、电表箱。

⑵维修电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间记录在《供

配电设备设施运行记录表》上。

⑶变配电室巡视内容

I、变压器油位、油色是否正常，密封处是否漏油，变压器运行是否超温(85℃)；

II、有无异常响声或气味；

IIL各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；

IV、单相、三相电压是否在额定值的土10%范围以内，是否超载运行；

V、各种接头是否有过热或烧伤痕迹；

VI、防小动物设施是否完好；

vn、接地线有无锈蚀或松动；

皿、各种临时用电接驳情况；

IX、各种标示牌、标小物是否完好；

X、安全用具是否齐全，是否存放于规定位置；

XI、按时开关管辖区域内内路灯、灯饰或喷水池，及时维修好辖区内路灯。

⑷对于巡视中发现的问题，维修电工应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题应及时

如实地汇报维修领班或主管。

2、异常情况处置。

⑴触电处置。发现有人触电时，维修电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电

源，并进行紧急抢救。

I、拉开电源开关、拔去插头或熔断器；

II、用于燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具(平口钳、斜口钳等)剪断电线；

IIL用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；

IV、防止触电者在断电后跌倒；

V、如触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并拨打120求助，密切注意其症状变化;

VI、如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，

使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并立即拨打120求助；

皿、如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行

人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。

⑵配电柜自动空气开关跳闸的处置：

I、判断跳闸原因（短路或过载）；

II、查清楚负载种类及分布情况；

IIL对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告领班/主管，请求支援解决；

IV、如故障已排除应立即恢复供电。

⑶变配电房发生水浸时的处置：

I、视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；

II、堵住漏水源；

IIL如果漏水较大，应立即通知工程维修部主管，同时尽力阻滞进水；

IV、漏水源堵住后，应立即排水；

V、排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、

自然通风，更换相关管线等）；

VI、确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可

以投入正常运行。

3、“市电”停时，大厦备用发电机应在8-15秒内自动启动（多层住宅应在停电5分钟内启动），

提供应急照明。同时，维修电工应巡查电梯内有无困人，如有应按《电梯困人救援标准作业规程》

实施救援工作。

4、变配电室管理。

⑴非值班人员不准进入机房，若需进入，须经主管批准，并在值班人员陪同下方可进入机房。

⑵机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。

⑶每天打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花

板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。

⑷机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。

⑸对机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值班电工保管，值班电工不得私自配钥匙。

5、维修电工应将供配电设备设施的运行数据（电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、

无功用量）及运行状况清晰、完整、规范地记录在《供配电设备设施运行记录表》内。领班及主管每

周抽查3次。

6、本标准作业规程作为工程维修部相关人员的绩效考核依据之一。

五、附录及表单

1、《供配电设备设施运行记录表》。

供配电设备设施运行记录表

电压电流功率有功无功年月日

巡室

（V）（A）因数(KVARH)(KVARH)星期

视内

线相实实天

时温超滞表倍度表倍交接时间负责人

电电ABC行行气

间度,刖>r.后数率数数率

压压数数

运行情况：

交班人：

接班人：

供配电设备设施维修标准作业规程

一、目的

规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。

二、适用范围

适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的维修保养。

三、职责

1、工程维修部主管负责《供配电设备设施维修保养年度计划》的制定、组织、监督、实施工作。

2、维修领班、维修电工负责对供配电设备设施进行维修保养。

3、客户关系部负责向有关用户通知停电的情况。

四、标准作业规程要点

1、《供配电设备设施维修保养年度计划》的制定。

⑴每年的12月15日前，由工程维修部主管制定《供配电设备设施维修保养年度计划》，报

项目经理、工程部经理审核后，上报公司审批。

⑵《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：

I、供配电设备设施使用的频度；

II、供配电设备设施运行状况（故障隐患）；

III、合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。

⑶《供配电设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

I、维修保养项目及内容；

II、备品、备件计划；

III、具体实施维修保养的时间；

IV、预计费用。

2、对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业规程》,

按《供配电设备设施维修保养年度计划》进行。

3、高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养

由维修电工负责，低压配电柜的维修保养由维修电工负责。

4、变压器维修保养。

⑴外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等

项目的维修保养，此项工作由维修电工或工程维修主管指定人员负责监督进行。

⑵外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁、保养。

I、测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%〜50%时，

应作绝缘油试验（对外委托试验），如绝缘油不合格则应全部换掉；换上新鲜的合格的绝

缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m,则应对变压器线圈进行处理（外委完成）；

II、清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫;

III、拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；

IV、变压器油位处于指示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢；

V、检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。

5、高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开关柜进行一次维修保

养，此项工作由维修电工或工程维修主管指定人员负责监督进行。

6、低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清

洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。

⑴刀开关维修保养：

I、检查安装螺栓是否紧固，如松弛则拧紧；

II、检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；

IIL检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机

械调整或整修处理；

IV、用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于lOMfL则应进行烘干处理，烘干达

不到要求的则应更换。

⑵熔断器维修保养：

I、新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；

II、检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整

达不到要求的则应更换。

⑶交流接触器维修保养：

I、清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；

II、清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

III、清除触头表面及四周的污物，但不要修铿触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

IV、清洁铁芯表面的油污及脏物；

V、拧紧所有紧固件。

⑷自耦减压启动器维修保养：

I、用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5MQ,否则应进行干燥处理；

II、外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。

⑸电容器维修保养：

I、清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；

II、检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；

IIL检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；

IV、检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。

⑹热继电器维修保养：

I、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；

II、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求应更换。

⑺断路器（自动空气开关）维修保养：

I、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10Mf2,否则应烘干处理；

II、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；

III、断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;

IV、在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；

V、各传动机构应注入润滑油；

VI、检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修铿，只能轻轻擦拭；

VD、检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；

皿、检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；

IX、检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；

X、检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。

⑻二次回路维修保养：

I、号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；

II、接头处是否松弛，如松弛则拧紧。

⑼主回路维修保养：

I、标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；

II、接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；

III、母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。

7、供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则工程维修部领班填写

《申请延时维修保养表》，经工程维修部主管审核、项目经理批准后方可延时。

8、对计划中未列出的维修保养工作，应由主管尽快补充入计划中，对于突发性设备设施故障，

先经工程维修部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报项目经理。

9、维修电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规程地记录在《维修保养记录表》内，

维修领班应于每次维修保养后的三天内将记录整理后交工程维修部主管存档，保存期为长期。

10、停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由工程维修部主管填写《—申

请表》，经项目经理批准后，通知客户关系部，由客户关系部提前24小时通知有关业主（住户）。

如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关业主（住户）作出解释。

五、附录及表单

1《维修保养记录表》

维修保养记录表

设施设施维修所用主要材维修

设施设备维修保养复查人

序号设备设备保养料名称、规格保养人备注

安装地点内容签名

名称编号日期及数量签名

2、《申请延时维修保养表》

申请延时维修保养表编号:

维修保养设备设施名称影响区域

预计延时时间从年月日点分起至年月日点分止

延时理由简述：

申请人签名：申请日期：

工程维修主管意见项目经理意见

工程部经理意见总经理意见

申请人：申请日期：

3、《外委维修保养申请表》

外委维修保养申请表编号:

设备设施名称及编号外委单位

申请维修保养时间要求完成时间

维修保养内容简述

必须更换的主要材料及其费用预算

序号材料名称及规格数量单价预计费用备注

工程维修主管意见项目经理意见

工程部经理意见总经理意见

申请人：申请日期：

4、《停申请表》

停一申请表编号:

停区域

停时间从年月日点分起至年月日点分止

停原因

工程维修主管意见项目经理意见

申请人：申请日期:

5、《事故报告》

事故报告

事故设备设施名称

事故影响区域及程度

发生事故时间处理完成时间

事故现象简述

事故报告人：事故报告日期：

事故原因分析

工程维修主管签名：

项目经理意见

工程部经理意见

总经理意见

给排水设备设施操作标准作业规程

一、目的

规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施。

二、适用范围

适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施的操作。

三、职责

1、工程维修部主管负责检查《给排水设备设施操作标准作业规程》的执行情况。

2、维修水工具体负责给排水设备设施的操作。

四、标准作业规程要点

1、启动水泵（潜水泵）前的检查。

⑴检查水泵（潜水泵）进、出水闸阀是否已打开，否则应拧开闸阀。

⑵排除水泵机组真空筒里面的空气（如果有的话）。

⑶检查电压表、信号灯指示情况。

⑷手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。

2、启动水泵（潜水泵）。

⑴合上水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于‘‘手动''位置。

⑵按下启动按钮，水泵（潜水泵）启动，注意观察启动电流。

⑶如果一次不能启动成功，可以再试启动二次，每次应间隔3分钟。如果三次都未启动成功,

则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动。

⑷启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查

漏水是否严重（漏水成线）。

⑸确认一切正常后，按下水泵（潜水泵）“停止”按钮，水泵（潜水泵）停止。

⑹将转换开关置于“自动”位置，水泵（潜水泵）自动启动并运行。

3、停止水泵（潜水泵）。

⑴将转换开关置于“0"（停止）位置，水泵（潜水泵）停止运转。

⑵拉下水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关（如果需要）。

⑶关水泵（潜水泵）进、出水闸阀（如果需要）。

⑷检查有无不正常情况，如有则及时处理。

给排水设备设施运行管理标准作业规程

一、目的

规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。

二、适用范围

适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施的运行管理。

三、职责

1、工程维修部主管负责检查给排水设备设施运行管理工作的实施情况。

2、工程维修部领班负责给排水设备设施运行管理工作的组织实施。

3、维修水工具体负责给排水设备设施的运行管理。

四、标准作业规程要点

1、巡视监控。

⑴维修水工应每两个小时巡视一次小区内水泵房（包括机房、水池、水箱），每周巡视一次小

区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。

⑵巡视监控内容如下：

I、水泵房有无异常声响或大的振动；

II、电机、控制柜有无异常气味；

III、电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；

IV、电压、电流表是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否正常；

V、机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求；

VI、水池、水箱水位是否正常；

vn、闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；

vm、主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；

IX、止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；

X、临时接驳用水情况；

XI、雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。

⑶维修水工在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解

决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给工程维修领班或主管请求协助解决。整改时，应严格遵

守《给排水设备设施维修保养标准作业规程》。

2、给排水设备设施异常情况的处理。

⑴主供水管爆裂的处置：

I、立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；

II、如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵;

IIK立即通知客户关系部及工程维修部主管，工程维修部主管联络供水公司进行抢修；客

户关系部负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；

IV、在工程维修领班或工程维修部主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管；

V、供水公司修好所爆部位水管后应由水泵房管理员开水试压（用正常供水压力试压），看

有无漏水或松动现象；

VI、确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。

⑵水泵房发生水浸时的处置：

I、视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；

II、堵住漏水源；如果漏水较大，应立即通知工程维修部主管，同时尽力阻滞进水；

IIL漏水源堵住后，应立即排水；

IV、排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、

自然通风、更换相关管线等；

V、确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投

入正常运行。

3、水泵房管理。

⑴非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经工程维修部主管同意并在值班人员的陪同

下方可进入水泵房。

⑵水泵房内严禁存放有毒、有害物品。

⑶水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。

⑷水泵房内严禁吸烟。

⑸每天打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花

板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮；

⑹水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。

⑺水泵房应当做到随时上锁，钥匙由维修领班或当值维修水工保管，不得私自配钥匙。

给排水设备设施维修保养标准作业规程

一、目的

规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。

二、适用范围

适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施（含消防供水机组）的维修保养。

三、职责

1、工程维修部主管负责制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。

2、工程维修部领班及维修水工具体负责实施给排水设备设施的维修保养。

3、客户关系部负责向有关用户通知停水的情况。

四、标准作业规程要点

1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定。

⑴每年的12月15日之前，由工程维修部主管制定《给排水设备设施维修保养年度计划》，报

项目经理、工程部经理审核后，上报公司审批。

⑵制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：

I、给排水设备设施使用的频度；

II、给排水设备设施运行状况（故障隐患）；

IIL合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。

⑶《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

I、维修保养项目及内容；

II、备品、备件计划；

IIL具体实施维修保养的时间；

IV、预计费用。

2、维修水工对给排水设备设施进行维修保养时应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。

3、小区内主供水管（DN100以上加压管）爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、PC

中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由维修水工负责。

4、水泵机组维修保养。每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

⑴电动机维修保养：

I、用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5Mfl以上，否则应烘干处理或修复；

II、检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；

IIL检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；

IV、清洁电动机外壳；

V、检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

⑵水泵维修保养：

I、检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦声响，则应更

换同型号规格轴承；

II、转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重,

则应更换同规格水泵轴；

IIL检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；

IV、清洁水泵外表；如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

⑶检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

⑷检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

5、控制柜维修保养。每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

⑴用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物;

⑵检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；

⑶检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改；

⑷交流接触器维修保养：

I、清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

II、清除触头表面及四周的污物（但不要修铿触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

III、清洁铁芯上的油污及脏物；

IV、检查复位调簧情况；

V、拧紧所有紧固件。

⑸自耦减压启动器维修保养：

I、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于O.5MQ,否则应进行干燥处理；

II、外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线

⑹热继电器维修保养：

I、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；

II、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求

的应更换。

⑺自动空气开关维修保养：

I、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于lOOMat,否则应烘干处理；

II、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；

III、自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；

IV、检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修铿，只能轻轻擦潺拭。

⑻中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查二者

的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

⑼信号灯、指示仪表维修保养：

I、检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；

II、检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更

换同规格同型号的仪表。

⑩远传压力表维修保养：

I、检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；

II、检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；

III、偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养。

⑴闸阀维修保养：

I、检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；

II、检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油；

III、对闸阀阀杆加黄油润滑；

IV、对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。

⑵止回阀维修保养：

I、检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

II、检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；

III、检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。

⑶浮球阀维修保养：

I、检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；

II、检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；

IIL检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。

⑷液位控制器维修保养：

I、检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

II、清除压力室内污物，疏通控制水道；

III、检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；

IV、紧固所有螺母。

7、潜水泵或排污泵维修保养。

⑴用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25Mgi以上，否则应拆开潜水泵或排

污泵，对线圈进行烘干处理。

⑵检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

⑶检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。

⑷清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。

⑸检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上

的所有螺母。

8、明装给排水管维修保养（每年10月进行一次）。

⑴检查支持托架是否牢固，否则应加强。

⑵检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。

⑶检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

⑷检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）o

9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由工

程维修部主管填写《申请延时维修保养表》经项目经理批准后方可延时。

10、对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程维修部主管尽快补充入计划中；对于突发性的设备

设施故障，先经工程维修部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。

11、水泵房管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规程地记录在《—维修保养记录表》内。

12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时应由工程维修部主管填写《停—申

请表》，经主管经理批准后通知客户关