中原对国六条解读及应对建议

“国六条〞细那么解读

及发展商应对策略为您，我做到！2006年6月品控中心出品国六条〞细那么解读中原认为：观点一观点二观点三观点四细那么点评〔一〕制定和实施住房建设规划。要重点开展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市〔包括县城，下同〕人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五〞期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五〞开展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、方案单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设〔规划〕主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，催促各地予以落实。据国土部门透露，深圳的‘五年住宅规划’将方案在6月15日之前出台，其对深圳未来五年房地产业的开展极具指导意义，其将直接影响到市场对后市的预期，值得关注。【点评】〔二〕明确新建住房结构比例。“十一五〞时期，要重点开展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房〔含经济适用住房〕面积所占比重，必须到达开发建设总面积的70％以上。直辖市、方案单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的工程凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。【点评】【点评】〔四〕严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对工程资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原那么，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款抵押物。【点评】此点否认了此前首付将提高至五成的坊间传闻，充分考虑了中低收入群体的住房需求，但3成左右的购房将受到影响〔根据中原2006春交会数据：有29%的人选择2成按揭〕。能抑制不合理的购房需求。以价格100万元的房屋为例，假设有100万元的资金，在首付比例为20%的情况下，可以支付5套房屋的首付；假设为30%，就只能满足3.3套房屋的首付，在一定程度上减少了购房需求。在供给结构调整的过程中，需求的减少有利于缓解房价上升的压力。对于“90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定〞并未限制房产的套数，可以说中央在此留有余地。【点评】〔六〕保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供给。各级城市人民政府要编制年度用地方案，科学确定房地产开发土地供给规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房〔含经济适用住房〕和廉租住房的土地供给，其年度供给量不得低于居住用地供给总量的70％；土地的供给应在限套型、限房价的根底上，采取竞地价、竞房价的方法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发工程土地供给，严格限制低密度、大套型住房土地供给。在限套型、限面积的根底上，以招标的方式来进行土地交易，其意味着以后土地出让很有可能更看重开发商‘出的房价’是否符合限价要求而不是‘出的地价’有多高，从这点上看，地方政府极有可能在自身利益上作出让步。而为了保证今年全年中低价位、中小套型普通商品住房〔含经济适用住房〕和廉租住房的土地供给不低于居住用地供给总量的70％，预计深圳市下半年土地出让的重点将在比较偏远的地方〔像平湖、坪地、坪山等房地产市场欠兴旺的地方〕。停止别墅类房产工程的开发，严格限制低密度、大套型住房的土地供给，现在已开工此类工程将会变得更加的稀缺。【点评】以后“象征性开工〞的工程将会受到严厉的查处。而对“对超出合同约定开工开发日期满1年未开工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未开工开发的，无偿收回土地使用权。〞然而土地闲置标准已经制定，如何处理也有明文规定，关键是如何执行，这是唯一的焦点和难点，因为牵扯部门利益太多。【点评】【点评】〔九〕加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的工程，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的工程，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更工程、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。以后对工程的开发建设的监控将更加严厉，开发商想随意更改设计没有那么容易了。【点评】〔十〕切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处分；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处分，直至撤消营业执照，并追究有关负责人的责任。【点评】〔十一〕加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。〔十三〕积极开展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供给。以上三条其实是说明一个问题，即中央想通过开展廉租房、经济适用房和住房二级市场来逐步完善住房保障体系，解决低收入人群的住房问题。由此也暗示着，政府出台的这些方法、细那么理论上是延迟房价上涨的形势，但其终级目的并非真正从意义上去解决高房价的问题，如何使消费者在一个良好的、稳定、完善的体制下，根据自己的需求去购房，才是政府需要解决的问题。【点评】〔十四〕建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。可以预计，以后政府将逐渐将楼市信息透露给公众，以后信息不对称的局面将得到很大程度上的缓解，开发商和代理商的舆论导向作用无疑会削弱。【点评】市场开展预期一个市场分析模型——根据供需的关系，市场可分为寂静、短缺、旺盛、过剩四种类型。需求供给短缺旺盛寂静过剩市场均衡线价格高成交量大成交量小价格低越靠左上角，价格越高；越靠右下角，价格越低。越靠右上角，市场规模越扩张；越靠左下角，市场规模越萎缩。房地产业轨迹——需求供给短缺旺盛寂静过剩期望价格当前价格当前位置回归路径一：市场化——不可能的任务——存在土地垄断。楼市管理体制矛盾。金融体制矛盾。需求供给短缺旺盛寂静过剩市场化路径理想的调控路径可采取措施大幅度增加供给。不限制需求。市场表现价格回稳。市场规模扩张。进入旺盛市场。回归路径二：打击投机——需求供给短缺旺盛沉寂过剩中间路径近两年调控的主要路径采取的措施小幅度增加供给。打击投机性需求，局部真实需求亦受到打击。理想状态下的市场表现价格回稳。市场规模先微缩后稳定。市场回归理性。“国六条〞细那么预期到达的效果消费者心理预期对市场的影响——本次调控细那么出台，市场将会进入2-3个月的观望期，市场的成交量和价格都将有一定的调整，但观望期之后市场表现仍较为乐观。【中原认为】回忆05年“国八条〞后的深圳市场下跌期回涨期下跌期回涨期下跌期回涨期下跌期回涨期在观望期过后，新政在“改变住房供给结构，增加90平方米以下产品供给效应〞最快也需在07年3月以后表达出来。而深圳市05年销售的三房以上户型面积约占66%，06年的供给结构必然会顺应此趋势,以三房以上的中大户型供给为主。换言之在接下来的9个月的时间里，90平方米以下的供给量相对还较小，在供小于求的情况下，市场整体表现还相对乐观；而对于90平米以上的户型：本身市场对中大户型就存在一定的刚性需求，加之从细那么分析，以后此类户型仅占整个住宅市场份额的30%，由此会造成供给量大幅减少的预期，而衍生出更多的非现阶段需求，市场表现较为看好。在未来一年的新增供给量里，其所包含的“送面积〞局部还存在，这也为楼价的乐观判断创造了条件。中国房地产市场由于存在金融体制、楼市管理体制、土地全垄断等短期内不可调和的矛盾，故而楼价问题也不能够得到彻底的解决，房市在观望期结束后，其走势还会可看好。对开展建议与对策【教训】开发商不愿看到的一幕上海——降价风波05年7-9月，“万里雅筑〞第一个公开降价，开盘价降低15%；上海地产大鳄型企业大华集团以周年庆典让利方式对旗下在沪售卖楼盘实行全线降价，降幅最高达40%；上海市核心区的静安四季苑以每平方米25500元的均价推出新盘，将核心区3万元每平方米的行情“缩水〞5000元；上海万科的“蓝山〞、“春申万科城〞、“朗润园〞平均降幅15%。上海——团退风波上海地产十强的大华集团所开发的楼盘“水岸蓝桥〞的51名业主，将一份联名解约“通牒〞递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司，强烈要求退房，并声明集体停止归还房贷。12月21日，63位购房人向人民法院提起了民事诉讼，上海市宝山区人民法院开庭审理了上海大华退房事件。“达安春之声〞、“金沙雅苑〞的退房风波未平，浦东超大楼盘“风雅颂〞的拒收事件又起；“蓝山小城〞也因降价引起前期业主打起“退房〞旗号。在06年3月前已有房产售出、3月后仍有后续供给的工程，几乎无一例外地被卷入了退房、索赔差价的风潮。【教训】上海各方救市【借鉴】

开发商联合托市策略建议未雨筹缪，慎防一跌百跌、一退〔房〕百退，消除购房者观望疑虑情绪是关键，充分利用客户“追涨杀跌〞心理，进行全员托市；开展商联合托市：如举办顶峰论坛研究托市策略；建立地产商联盟，保卫房价，通过联盟增强与市场及政府搏弈的力量等。舆论托市：加大报刊、网络的舆论导向力度。【借鉴】防“骨牌效应〞全员托市建议：在售工程策略建议在做好对外托市外，练好内功打造高品质产品和效劳。尤其是一些抗跌性差的物业：如地段差、产品综合素质低、缺乏品牌支持的企业。切实抓好工程质量和园林设计施工，防止园林“见光〞后或入伙时因为工程质量和园林效果差导致入伙“退房潮〞。必要时，可追加投入本钱，推出“增值〞行动。加大对已购房业主的维护力度和视线转移：如让业主积极参与家园建设活动〔如施工监督、园林设计、社区文化、装修设计等〕。价格策略：地段好的优质物业或稀缺物业假设不存在资金困难，可按原方案提价，综合质素一般或市场供给较多的物业可维持原价快速出货，从而营造涨价畅销两局面，增强市场信心。品牌开展商开发的物业及关内优质物业作为深圳楼市的价格标杆和示范，切莫轻言降价，否那么将可能引起房价的整体下滑，更有可能引致退房潮。案例链接：05年下半年上海万科推多项增值效劳回馈老客户在售工程在优惠促销的同时，举办“万科点亮生活〞系列活动，如“幸福传递〞、“HAPPY家庭节〞、“客户关心方案〞等等，为业主提供配套、装修等方面的增值效劳。建议：方案10月前开盘的工程策略建议价格策略：地段好的优质物业或稀缺物业假设不存在资金困难，可按原对外价发售或比最初报价小幅提价出售，综合质素一般或市场供给较多的物业可维持原报价快速出货，从而营造涨价畅销两局面，增强市场信心。入市时机：根据之前预测，原方案于07年上半年入市的工程将推迟3-6个月，因此，未来楼市供给将相对减少，建议减慢施工进度，推迟入市，一方面静观市场走势，另一方面，通过减少近期市场供给，让目