中学物业管理服务方案

目录

一、项目实施方案....................................................3

（-）管理与服务（目标、要求、特点）............................3

（二）对项目的认识、管理服务定位、整体设想......................5

1、项目概况..................................................5

2、详细服务标准..............................................5

3、服务定位及整体设想........................................8

（三）管理服务总目标并细分各项服务目标.........................11

1、保洁服务管理.............................................11

2、秩序维护服务管理.........................................25

3、消防安全管理制度.........................................28

（四）管理服务计划.............................................30

1、前期交接管理工作计划.....................................30

2、设备维护管理.............................................32

3、治安保卫管理.............................................33

4、卫生保洁管理.............................................42

5、客户服务管理.............................................44

（五）管理服务理念.............................................46

（六）管理服务模式.............................................48

1、物业服务定位及目标.......................................48

2、运作流程.................................................49

3、相关管理机制.............................................50

（七）管理服务措施.............................................52

1、自我约束机制.............................................52

2、信息反馈处理机制.........................................54

3、月度/季度KPI考核评分体系................................55

（八）组织构架、人员配备、培训.................................57

1、拟投入本项目人员一览表...................................57

2、内部考核管理办法.........................................57

2

3、人员组织机构.............................................63

4、人员培训管理.............................................63

5、员工日常管理制度.........................................66

6、服务人员岗位职责.........................................72

7、工作考核奖惩办法.........................................73

（九）管理服务承诺标准并细分各项服务考核标准...................76

（十）人员经费测算.............................................78

（十一）办公、易耗、管理费、税费等测算.........................79

（十二）突发性事件应急处理预案.................................80

1、物业服务人员处理突发事件的原则和方法.....................80

2、物业管理应急预案组织架构.................................81

3、日常管理服务突发事件处理预案.............................83

4、安全突发事件应急处理预案.................................88

5、设备故障应急处理预案....................................100

6、清洁卫生突发事件应急处理预案............................106

（十三）日常维修养护计划和实施方案............................109

1、学校房屋设备日常维修养护................................109

2、设备日常维修维护管理....................................111

（十四）物资测算..............................................114

（十五）其他需说明事项........................................115

1、服务承诺................................................115

2、合同到期时交接承诺......................................118

二、价格明细构成及物资配备清单....................................119

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一、项目实施方案

（一）管理与服务（目标、要求、特点）

一、服务质量管理

坚持“服务第一、业主至上”，服务第一，业主至上是公司坚定不移的口号，

物业管理服务以其特殊性，直接关系到业主的切身利益，所以在工作中自始至终

的把“服务第一、业主至上”作为服务保证的基本原则。

二、公共设施设备维修、养护及管理

1、对学校的公共设施、设备进行日常管理和维修，养护依法应由专业部门

负责的除外，均由我物业服务企业维修、养护管理。

2、设施、设备标志齐全、规范、责任人明确，保证设施设备运转正常，完

好率高达95%以上。

3、学校的各种设施、设备无论在什么情况下遭到损毁，我公司将在2个工

作日内回复原貌。其费用由公司负责。

人为造成的损毁，将追究当事人的责任，并赔偿其所造成的损失。

4、积极配合开发商完善学校监控设施的安装、改造、升级、完善监控区域，

在条件许可的情况下，搭建好摩托车、自行车棚。

5、认真接待业主的各项投诉，公司将及时受理、登记、备案，根据实际情

况，该开发商完善处理的，在2个工作日内办理，该物业公司处理的，马上办理，

绝不收取费用，属业主本人的问题，其修复费用由业主自己承担。

6、建立公用设施、设备档案（台账），并做好设施、设备的运行、检查、维

修、保养记录。

7、配好一支学校物业服务所需的各类专业人员，教育物管处全体员工树立

服务第一、业主第一的思想，让业主满意、放心、落实到物业服务的始终。

三、消防管理

根据《中华人民共和国消防法》天天红物业管理处对学校的消防设施，负责

全面的管理工作。

1、物管处配备兼职的消防管理人员，对学校的消防设施、设备定期进行检

查、维修和保养。

2、组织学校义务消防队，接受消防技能和防火知识的培训，参加上级组织

4

的各类消防演练，提高全体业主的消防意识。

3、配备一定数量的常用消防器材，如消防水桶、消防沙子、物管处将与学

校业委会签订《消防安全责任书》，责任到人，互相监督，共保学校的平安。

四、治安管理

1、公司将在学校配备一支训练有素的安保队伍，实行24小时值班、巡逻,

对进、出学校人员，车辆实行规范化管理，对外来人员车辆实行进、出登记，确

保学校师生的人身、财产安全。

2、学校的治安管理，严格按照《中华人民共和国治安管理法》以及阖中市

公安局的相关规定进行日常用管理，建立二级报警、三重巡逻、四道屏障的区内

连环治安保障体系，做到学校内无毒害、无盗窃、无打架斗殴等案件的发生。

3、为应对学校内发生的各类紧急事件，建立综合应急快速反应体系，对学

校内发生火险、火灾、治安案件，各类纠纷，人员到位及时，处置及时，处理妥

善，把损失降到最小。

五、环境卫生管理

1、公司将安排训练有素的专业保洁工，对学校的楼道、楼梯、公共区域进

行保洁服务，做到该扫就扫，该拖就拖，该擦就擦。

2、做到学校内无杂物、无垃圾、道路无泥沙、无积水、楼道内无乱贴乱画，

无蜘蛛网、扶手无灰尘。

3、做到学校每周一次消毒，一次杀虫、灭蝇、无害处理，设置常见疾病预

防，控制专栏，倡导师生人人养成讲卫生的良好习惯，严防流行病在学校内的发

生。

六、绿化管理

1、公司将配备专业的园林人员对现有的绿化带进行管理。

2、学校的树木、花草定期施肥、杀虫、浇水、修枝、整形。

3、禁止师生变更绿化带现状，不准在绿化带种植蔬菜或搭建其他与学校设

置不相符合的建筑物。

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（二）对项目的认识、管理服务定位、整体设想

1、项目概况

盐城市南洋中学：位于盐城市亭湖区南洋镇盐海路42号，有南门、北门2

个传达室，配套设施有监控系统、110报警系统、消防系统、传达室等；本物业

管理服务项目含学校区域内的安全防卫、巡逻、公共安全防范、门前三包、门口

及校内车辆管理、卫生保洁工作等，甲方保留对物业服务内容进行适当调整的权

利，具体的物业服务内容和标准要求详见招标文件和投标承诺。

盐城市南洋中学物业管理服务，合计需求用工S人。

盐城市南洋中学配置岗位和人数

合计（10人）保安国人、保洁工生人

2、详细服务标准

《物管服务人员条件和岗位职责》

1、安保服务

男性，55周岁以下，初中及以上文化、五官端正、体态良好，持有健康

证、保安证。责任心强，思想品质好，作风正派,无不良记录。（必须提

人员

供无犯罪记录证明）。

条件

接受过安全保卫或相关训练，熟悉相关法律法规，掌握基本安全保卫和

监控系统观察操作技能。

1、负责传达室值班、巡查、监控观察、秩序维持等安全保卫工作，确

保校区内的人财物安全；

2、出入口和要害部位实行24小时值班，节假日无休，确保无漏岗、脱

岗等失职现象，发现情况须及时向学校报告，填写当班记录，传达室物

岗位品整齐、清洁卫生；

职责3、对外来车辆、人员进出进行登记，与访问对象通话确认后方能允许

其进入校园，帮助教师接收快递包裹，引导车辆正确行驶、停放，做好

传达室门前“三包”和校门口车辆排放管理等工作。；

4、搬出物品须有业主出门证，并登记出门时间、经办人、建立相应台

帐，严禁闲杂人员进入校园；

6

5、中午、夜间值班要负责清校，每晚对重点区域要加强巡视，及时关

锁门窗、水电、熄灯，发现问题应及时果断处置，并迅速报告学校，巡

视后要建立记录；

6、校园搬运、卫生、整理等勤务工作

2、保洁服务

1口

人贝男女性不限，55周岁以下，初中以上文化，品行端正，熟悉保洁业务，

条件有吃苦耐劳精神，责任心强，作风正派、持有健康证。

1、按保洁责任范围当班期间实行不间断保洁，节假日根据学校要求安

排调休，保持学校道路、场地清洁卫生，对卫生死角及时清除，保持干

岗位净、整洁；

职责2、及时收集各类垃圾，堆放在指定地点。及时清洗垃圾筒筒身，更换

垃圾袋，定期使用消毒剂进行消毒；

3、校园卫生、整理等勤务工作。

保洁1、校区垃圾桶、垃圾池垃圾清运（男女生宿舍及食堂除外）；

范围2、校区内除各班级责任区域外的公共区域，均属保洁范围。

《物业管理工作考核奖惩办法》

一、对物业管理工作的原则性和总体性要求

1、在班期间必须着装整齐，佩戴工号牌，仪表大方，精神饱满。着装不整

齐、不佩戴工号牌、精神萎靡的、工作姿态不规范的（例如双手交叉抱于胸前或

者双手插于裤袋的等），发现一例扣5元。

2、举止文明，态度热情，坚持原则，尊重他人，讲究方法，尽职尽责。履

职期间，言语不文明、打骂学生的、酒后上岗、在公共场合抽烟、做私事、聚集

闲谈的，发现一例扣10元，因履职不力造成后果的要追究有关人员以及公司经

济和法律责任，造成学校和师生员工经济损失的，由物业公司负责赔偿。

3、服从学校的领导和指挥。在不违背物业工作原则的情况下，不服从学校

统一调度的，保安、保洁、水电管理一周内检查均达不到工作标准和要求的扣

50-100元，严重者要求相关人员撤离本校区。此类情况一学期发生三起（含三起）

7

以上的，学校可拒付当月20%的物业管理服务费，经告知协调无果，学校可以单

方面终止合同。

4、凡是到本校区从事劳务物管服务的人员，在初到前三天，物业管理公司

必须到学校总务处登记备案，提供这些人员的人事信息。员工本人上班前一天到

校区总务处登记，得到许可后方可上岗。未按此要求擅自派人员的，学校可拒付

该员工服务费，并要求在一周内人员更换到位。未按上述要求办理，发现一次除

按规定办理外并处罚金1000元，服务期内发生3次学校可单面终止合同。

二、对各项业务工作的要求

（一）安全保卫工作

1、学校上课或者非学生上放学期间，学生出校门，必须核实检查是否有班

主任或者政教处的批准手续，没有手续或者手续不全的不予放行并和学校总值班

人员或班主任或者政教处取得联系，妥善处理。不能做到的，发现一例扣10元，

造成后果的，追究相关人员以及物业管理公司的责任；

2、严格执行学校关于人员进出校园的管理制度和规定。除学校特许的时间

和对象外，坚持对所有来访者必须履行登记手续，凡是违反访客联系、登记、填

写访客登记单规定的，有一例扣10元；学生上放学期间，外单位人员擅自进入

校园的、不积极主动调控校门外的交通秩序的，有一例扣5元；

3、做好车辆进入校门批准和停放引导工作。未经学校规定的管理部门许可，

擅自允许机动车辆进入校园的，有一例扣10元；不引导获许进入校园停放的机

动车辆按照指定位置有序停放的，有一例扣10元；如因机动车压坏路面、下水

道，辗坏球场喷塑层，按价赔偿；

4、大宗物品凭学校批准手续出门。未经核查成箱、成大包以及用运输工具

如电瓶车、三轮车、汽车、拖拉机等装载的物品出门或者无出门手续，就允许物

品出门的，发现一例扣50-100元，如果因为履职不力或造成师生、学校物品损

失，按价赔偿；未经学校指定管理部门或者有关处室许可，擅自批准外来大宗物

品进入校园的，发现一例扣50元；

5、强化学生车辆管理。学生在校园内不得骑自行车或电动车，发现要坚决

制止和批评教育或者登记姓名报学校处理。车辆停放整齐，并做好防盗工作。对

学生在校园内骑车管理不力的、车辆不按指定地点停放的〔包括晚自习期间接送

学生的家长车辆有一例扣5元；车辆在监控视角范围内受损、失窃由物业公司予

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以赔偿；

6、认真做好校园巡查处置工作和夜间人员进出校园登记备案制度，中午、

夜间加强巡查，放学后、学生就寝后予以清校。发现情况及时处置并向指定部门

和人员汇报。不能认真做好校园巡查以及清校制度的，有一例扣50元；发现异

常情况、突发事件不能及时报告、处理，有一次扣50元；当日没有巡查记载的，

有一例扣5元；

7、切实做好“门前三包”工作。对不按指定区域乱倒垃圾的要进行制止，

制止不力，不能做好“门前三包”的，有一次扣5元。

8、对监控系统应派人实行重点时段观察，发现异常情况立即报告并处理；

未经学校文字手续批准，任何人不得调取录像资料，如发现无人观察或观察汇报

处理不及时发现一次扣10元，造成责任事故按损失大小和责任程度赔偿，未经

许可调取录像资料发现1次罚款200元。

(~)卫生保洁工作

1、卫生间保洁

频率要求：分别为上下午分别不少于2次；打扫不及时或者达不到要求的,

有一次扣5元；

清洁要求：保证校园内卫生整洁，发现乱抛杂物，发现一例扣5元；

2、操场不下雨每周必须进行一次以上的全面的清洁、冲刷，如做不到，发

现一例扣5元；

3、保洁工具及时清洗、晾晒并按指定地点存放整齐，保洁用品使用恰当，

不浪费、不夹带。工具间不存放与本职工作无关的物品。违者发现一例，扣5

元。

3、服务定位及整体设想

一、对物业管理工作的原则性和总体性要求

1、在班期间必须着装整齐，佩戴工号牌，仪表大方，精神饱满。着装不整

齐、不佩戴工号牌、精神萎靡的、工作姿态不规范的(例如双手交叉抱于胸前或

者双手插于裤袋的等)，发现一例扣5元。

2、举止文明，态度热情，坚持原则，尊重他人，讲究方法，尽职尽责。履

职期间，言语不文明、打骂学生的、酒后上岗、在公共场合抽烟、做私事、聚集

闲谈的，发现一例扣10元，因履职不力造成后果的要追究有关人员以及公司经

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济和法律责任，造成学校和师生员工经济损失的，由物业公司负责赔偿。

3、服从学校的领导和指挥。在不违背物业工作原则的情况下，服从学校统

一调度的，保安、保洁、水电管理一周内检查均达不到工作标准和要求的扣

50-100元，严重者要求相关人员撤离本校区。此类情况一学期发生三起(含三起)

以上的，学校可拒付当月20%的物业管理服务费，经告知协调无果，学校可以单

方面终止合同。

4、凡是到本校区从事劳务物管服务的人员，在初到前三天，物业管理公司

必须到学校总务处登记备案，提供这些人员的人事信息。员工本人上班前一天到

校区总务处登记，得到许可后方可上岗。未按此要求擅自派人员的，学校可拒付

该员工服务费，并要求在一周内人员更换到位。未按上述要求办理，发现一次除

按规定办理外并处罚金1000元，服务期内发生3次学校可单面终止合同。

二、对各项业务工作的要求

(-)安全保卫工作

1、学校上课或者非学生上放学期间，学生出校门，必须核实检查是否有班

主任或者政教处的批准手续，没有手续或者手续不全的不予放行并和学校总值班

人员或班主任或者政教处取得联系，妥善处理。不能做到的，发现一例扣10元，

造成后果的，追究相关人员以及物业管理公司的责任；

2、严格执行学校关于人员进出校园的管理制度和规定。除学校特许的时间

和对象外，坚持对所有来访者必须履行登记手续，凡是违反访客联系、登记、填

写访客登记单规定的，有一例扣10元；学生上放学期间，外单位人员擅自进入

校园的、不积极主动调控校门外的交通秩序的，有一例扣5元；

3、做好车辆进入校门批准和停放引导工作。未经学校规定的管理部门许可，

擅自允许机动车辆进入校园的，有一例扣10元；不引导获许进入校园停放的机

动车辆按照指定位置有序停放的，有一例扣10元；如因机动车压坏路面、下水

道，辗坏球场喷塑层，按价赔偿；

4、大宗物品凭学校批准手续出门。未经核查成箱、成大包以及用运输工具

如电瓶车、三轮车、汽车、拖拉机等装载的物品出门或者无出门手续，就允许物

品出门的，发现一例扣50-100元，如果因为履职不力或造成师生、学校物品损

失，按价赔偿；未经学校指定管理部门或者有关处室许可，擅自批准外来大宗物

品进入校园的，发现一例扣50元；

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5、强化学生车辆管理。学生在校园内不得骑自行车或电动车，发现要坚决

制止和批评教育或者登记姓名报学校处理。车辆停放整齐，并做好防盗工作。对

学生在校园内骑车管理不力的、车辆不按指定地点停放的（包括晚自习期间接送

学生的家长车辆有一例扣5元；车辆在监控视角范围内受损、失窃由物业公司予

以赔偿；

6、认真做好校园巡查处置工作和夜间人员进出校园登记备案制度，中午、

夜间加强巡查，放学后、学生就寝后予以清校。发现情况及时处置并向指定部门

和人员汇报。不能认真做好校园巡查以及清校制度的，有一例扣50元；发现异

常情况、突发事件不能及时报告、处理，有一次扣50元；当日没有巡查记载的，

有一例扣5元；

7、切实做好“门前三包”工作。对不按指定区域乱倒垃圾的要进行制止，

制止不力，不能做好“门前三包”的，有一次扣5元。

8、对监控系统应派人实行重点时段观察，发现异常情况立即报告并处理；

未经学校文字手续批准，任何人不得调取录像资料，如发现无人观察或观察汇报

处理不及时发现一次扣10元，造成责任事故按损失大小和责任程度赔偿，未经

许可调取录像资料发现1次罚款200元。

（二）卫生保洁工作

1、卫生间保洁

频率要求：分别为上下午分别不少于2次；打扫不及时或者达不到要求的,

有一次扣5元；

清洁要求：保证校园内卫生整洁，发现乱抛杂物，发现一例扣5元；

2、操场不下雨每周必须进行一次以上的全面的清洁、冲刷，如做不到，发

现一例扣5元；

3、保洁工具及时清洗、晾晒并按指定地点存放整齐，保洁用品使用恰当，

不浪费、不夹带。工具间不存放与本职工作无关的物品。违者发现一例，扣5

JLo

（三）管理服务总目标并细分各项服务目标

1、保洁服务管理

（1）保洁服务管理目标和制度

（-）服务目标

（1）规定范围内的卫生保洁工作。负责工具的保管，如桶、畚箕、火钳、

扫帚，勤俭节约，减少开支。

（2）校内卫生的清扫，并做卫生保洁工作，遵守劳动纪律，清扫的杂物垃

圾必须倒入垃圾桶，严禁随意乱倒，清扫并保持垃圾箱整洁。

（3）保证责任区内路边无杂草，无垃圾、无白色污染，地面干净整洁。厕

所内无污迹、无异味。每天必须在规定的时间内将责任区清扫干净，同时还必须

坚持日常巡视保洁工作。随时接受后勤管理人员的工作指导和检查。

2、保洁工作范围：

校园道路以及场地清扫，清除绿化带内的垃圾；校区内垃圾桶、垃圾池内的

垃圾清运（男女生宿舍以及食堂垃圾除外）；

3、保洁工作要求：

（1）对卫生死角及时清除，保持干净、整洁。

（2）公共场所的垃圾桶内垃圾无堆积，及时清洗和更换垃圾袋并每周消毒。

（3）确保地面清洁、无纸屑杂物、无口香糖、无痰迹。

（4）教学楼外围每天清扫二次（上、下午各一次），并随时保洁。教学楼外

围无明显杂物。

（5）场地范围内无杂草。

（二）清洁用品、用具使用规范

1、不准擅自拿用公司的用品，清洁工具需填写物品领用登记表方可领取；

不得将公司物品私自代理公司；

2、爱护工具，如损坏、遗失照价赔偿；

3、节约水电，节约使用清洁用品，自觉降低成本；

4、工作结束后，清洁工具应摆放在固定位置，保持干净、整齐。工作中，

工具应摆放在身边，不影响他人行走和不有碍观瞻的地方。

（三）玻璃清洁

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1、使用专用的玻璃擦拭工具和玻璃清洁剂，根据玻璃脏净程度将清洁剂与

清水按一定比例兑好清洁溶液；

2、把浸玻璃清洁溶液的擦拭工具在玻璃上擦拭，从顶端用适当的力量按在

玻璃器上从上向下或从左向右擦抹；

3、污迹较重的地方重点抹，刮去玻璃表面上的水分；

（四）公共卫生间清洁操作标准

1、打开门窗通风，用水冲洗大小便器，用工具夹出小便器内的烟头等杂物；

2、清扫地面垃圾，倾倒垃圾篓，更换新垃圾袋后放回原位；

3、将洁厕净少许涂于污迹处，用马桶刷擦刷，用水冲净；

4、用地拖拖净卫生间地面；

5、用清洁抹布擦净墙壁表面和厕所门；

6、厕所有异味即可喷适当空气清新剂。

（五）地面清洁方法

1、清扫干净地面，无垃圾、杂物、砂粒；

2、地面有污物时要用小刀刮去；

3、用湿拖把均匀拖净；

4、拖把清洁后拧干拖净或用地推拖干；

5、拖地时要倒着拖，以免将拖净处踩脏，注意身后。

（六）抹布擦拭方法

1、将抹布洗净拧干，叠成大小适合小块；（对皮沙发，电脑等高档设备要用

专用抹布）擦拭玻璃时由上往下擦，桌面由左往右擦；

2、抹布一面擦脏污物后即反转用完未用的一面继续擦抹，不可一面擦到

底；

3、更换数次后用清水洗净；

4、洗抹布水要及时更换。

（七）保洁员工作标准

1、垃圾袋口要扎紧、堆放整齐，垃圾拉走后要及时清理，无堆放杂物；

2、余垃圾，保持垃圾桶干净、无异味；

3、清扫过的路面达到无灰尘、无积土、无积水、无杂物；

4、垃圾筒、果皮箱无浮灰、无痰迹，筒内干净可，筒周围无垃圾；

5、路面净、道沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、绿地草坪净；

6、定期冲洗路面、小径；

7、保洁标准达到清洁区内无烟头、纸屑等杂物；

8、楼内地面无灰尘、纸屑、污渍、积水；

9、扶手无落尘、水渍、污渍；

10、墙面、楼角无灰尘、蛛网；

11、开关无灰尘（须用干抹布，以防触电）；

12、散水干净无泥土；

13、走廊内的玻璃洁净无灰尘、无指印；

14、电表箱无尘、管道井无杂物；

15、消防管道和消防设施无尘；

16、做到随手关闭走廊灯；

17、检查走廊灯的完好情况，并告知管理员；

18、协助管理员监督装修人员的违规操作

19、楼道走廊及办公室地面无灰尘、纸屑、污渍，楼梯扶手无灰尘；

20、会议桌椅干净，摆放整齐，烟灰缸内存放烟头不得超过5个；

21、卫生间地面、便池清洁，下水通畅，镜面明亮，洗手盆无污渍，卫生间

无异味；

22、办公玻璃明亮，无手印、水印。

（2）保洁服务管理作业质量标准及内部考核方法

一、室外公共区域的检查方法与质量标准

道路：

（1）检查方法：每区抽查3处，目视检查，取平均值。

（2）质量标准：无明显泥沙、污垢；每100平方米内烟头、纸屑平均不超

过2个；无直径1厘米以上的石子。

绿化带：

（1）检查方法：每区抽查3处，目视检查，取平均值。

（2）质量标准：无明显大片树叶、纸屑、垃圾胶袋等物；无直径3厘米以

上石子；房屋阳台下每100平方米内烟头等杂物在5个以内；其他绿化带每100

平方米内杂物在2个以下。

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排水明沟：

（1）检查方法：抽查2栋房屋的排水沟，目视检查，取平均值。

（2）质量标准：无明显泥沙、污垢；每100平方米内烟头、棉签或纸屑等

杂物在2个以下。

垃圾箱：

（1）检查方法：每责任区抽查1个，清洁后全面检查。

（2）质量标准：无残缺、破损；垃圾箱内外壁干净；地上无散落垃圾、

无污水、无明显污迹。

垃圾中转站：

（1）检查方法：每次清洁后目视检查。

（2）质量标准：地面无粘附物、无明显污迹；墙面无粘附物、无明显污

迹。

果皮箱：

（1）检查方法：每责任区抽查2个，全面检查。

（2）质量标准：箱体干净整洁；内部垃圾及时清理；外表无污迹、粘附物；

周围地面无散落、存留垃圾和污水。

标识宣传牌、雕塑：

（1）检查方法：全面检查。

（2）质量标准：目视表面无明显积尘、无污迹、无乱张贴。

沙井和污水井：

（1）检查方法：每责任区抽查3个，目视检查。

（2）质量检查：底部无沉淀物；内壁无粘附物；井盖无污迹。

地面的清洁：

（1）检查方法：每责任区抽查5处，目视检查。

（2）质量标准：无垃圾杂物、无泥沙、污渍；大理石地面打蜡、抛光后

光泽均匀；地毯无明显打蜡、无污渍。

墙面的清洁：

（1）检查方法：每责任区抽查5处，全面检查。

（2）质量检查：大理石、瓷片、喷涂等墙面用纸巾擦拭100厘米无明显灰

尘；乳胶漆墙面无污渍、目视无明显灰尘；墙面、墙纸干净无污渍。

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楼道梯间、走廊地面：

（1）检查方法：每责任区抽查2个单元，50米走廊3处，目视检查。

（2）质量标准：目视无纸屑、杂物、污迹；每个单元楼梯间烟头不超过2

个，走廊100米烟头不超过1个；目视天花板无明显灰尘、无蜘蛛网。

墙面、窗、扶手、电子门、消防栓管、电表箱、信报箱、宣传栏、楼道灯开

关等：

（1）检查方法：每责任区抽查2处，全面检查。

（2）质量标准：无广告、无蜘蛛网、无痰迹、无积尘；用纸巾擦拭100

平方米，无明显灰尘。

二、广场台阶、绿地保洁

1、巡视广场、台阶、绿地，及时扫除地面垃圾、纸屑、烟头。

2、地面有个别污渍用保洁剂和教刷擦洗干净，香口胶用铲刀铲除。

3、清扫绿地时，及时清理枯枝落叶。不能扫除的杂物，垃圾用手捡起。

4、下雨天用推水刮推掉台阶积水。雨停后，及时用胶把广场上的积水和泥

沙打扫干净。

标准：

1、地面和路面无泥沙、无明显垃圾、无积水、污渍。

2、草地和绿化带保洁，无枯枝落叶和垃圾。

三、垃圾池保洁

1、定时巡视垃圾池和周边范围，及时清扫垃圾杂物和积水。

2、清运到垃圾房的垃圾要用胶袋装好并扎紧袋口，堆放垃圾池内，防治散

漏污染。

3、每天清运垃圾后，及时冲洗垃圾池四周壁面和地面，个别污渍较严重的

地方用洗洁精擦洗干净。

4、一周一次全面清洗垃圾池及周边范围，清洗后喷洒杀虫剂及消毒。

标准：木事垃圾池内外五污渍和粘附物、无积水无异味。

注意事项：

喷洒杀虫剂时要戴口罩，带上胶手套

垃圾必须做到日产日清。

四、卫生间保洁

一、卫生间主要特点

人员来往频繁，最易脏污的共用地方，全校师生不仅在卫生间大小便，还进

行梳洗化妆，因此要求空气清新。然而，大小便会产生臭味和其他异味，清除异

味难度较大。

二、日常保洁项目

1.及时冲洗厕（尿）兜、不得留有脏物。

2.及时清倒手纸萝，管内手纸不得多于1/3。

3.不断拖擦地面，做到无水迹、无垃圾、无尘土、无污垢。

4.定时擦洗云台、面盆、厕（尿）兜等卫生设备。

5.定时擦拭门窗、间板、墙壁、窗台。

6.定时消毒，喷洒除臭剂、清香剂。

7、洗手间、卫生间、浴室：地面无污迹、水迹、纸屑等杂物。镜面无水迹、

皂迹。垃圾桶不过满，无异味。小便池内表无污垢、无异味、排水流畅。大便池

无污垢、积尘和其他杂物。隔板天花板无灰尘、污迹、蜘蛛网装饰物件无灰尘、

无破损。室内无异味无蚊蝇。

三、注意事项

1.作业人员要注意自身保护，作业时带防护手套和口罩，预防细菌感染，防

止保洁剂损害皮肤。中间休息或作业完毕后，应使用药用肥皂洗手，饮食前要漱

口。

2.清洗卫生间所用的工具应专用，使用后定期消毒，与其他保洁工具分开保

管。

3.作业时，应将“工作进行中”告示牌放置在门口或当眼处，以便师生注意

并予以配合。

4.注意卫生间的通风，按规定开关通风扇或窗扇。

四、保洁程序

1.备：作业前，备好以下用具：地拖、扫把、胶垃圾铲、水桶、抹布（两条

以上异色毛巾，深色为坐厕兜专用，浅色抹其他）、尿兜消毒剂以及手纸、香皂、

香球、蚊香等。

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2.进门准备：先手手指关节敲门3下,敲时声音要适中，并用礼貌温和语调报

明身份--“您好!请问男卫生间有人吗？"，如果没回音,则停约5秒后重复一遍,

仍无反应才能将门轻轻打开.如有学生或老师在内，则致以歉意，并说明“您好!

我是服务员，对不起，我待会再清洁？”，马上退出，等学生出来后方可进行清

洁；进门后把门固定在开启状态，将“工作进行中牌”放在门口正中央，并把清

洁工具带入开始清洁，如遇有学生进来，致谦后马上退出；

3.冲：进入卫生间首先放水将厕兜、尿兜冲洗。

4.倒：扫除地面垃圾，清倒手纸萝、垃圾筒、茶叶筐。同时将手纸管、垃圾

筒、茶叶筐冲洗干净。

5.洗：按照先云台面盆，后厕兜尿兜的顺序，逐项逐个刷洗卫生设备。厕兜

尿兜要用专用刷子、百洁布、海绵块等蘸专用保洁剂刷洗。然后再用清水冲洗,

用抹布擦干净。厕兜存在臭味是因厕兜里部、边缘存有脏污，特别是尿兜的排水

口和厕兜的下部（反水管水面以上），刷洗时应特别注意。

6.擦：用浅色抹布擦拭门窗、窗台、隔板、墙壁、镜面、干手机、皂液器等，

必要时用刷子、百洁布、刮刀等去污。

7.拖：用地拖拖擦地面，注意边角落，注意尿兜周围，不要留有水迹。

8.补：补充手纸、香皂、洗手液、香球、垃圾袋等。手纸要上好，撕口留在

外侧，折成三角，压在护板下。

9.喷：按规定喷洒除臭剂、清香剂。

10.撤：撤去“工作进行中”告示牌，把门窗关好。

五、最影响卫生间保洁的现象是：

1.厕兜未冲或未冲净。

2.手纸萝已堆满或手纸扔在梦外边。

3.地面有烟头等垃圾，有水迹。

4.镜面有污迹、水迹。

六、保洁质量标准

1）卫生间设专人进行全天候清扫保洁，无断岗、脱岗现象；

2）卫生间通风良好，并按时投放消毒灭菌药剂，及时消毒杀菌，确保无异

味。

3）管理间整洁，物品摆放整齐，无杂物。

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4）卫生间内外墙面、上墙设施、天花板、门窗和隔离板整洁，无积尘、污

迹、蛛网，无乱涂乱画。

5）卫生间内照明灯具、洗手器具、镜子、挂物钩、冲水设备洁净，无污渍、

水渍。

6）卫生间内地面整洁，无积水，无烟蒂、纸片、痰迹等不洁物。

7）卫生间每一独立间内放废纸篓，纸篓内垃圾不得超过二分之一。

8）男小便池内投放去味球。

9）清扫保洁时应设置国家规定的提示标志；地面保洁时应设置国家规定的

防滑标志。

10）保洁工具应定点摆放，不得随意摆放在公厕设施内或周边绿化带。

11）保证开放时间内市民能正常入厕，不得占用、关闭残疾人蹲位。

12）卫生间便池畅通，无水锈、尿垢，四壁、蹲位、挡板等设施无污物、污

迹、蛛网、积尘。

13）蚊蝇孳生季节定时喷洒灭蝇药物，或设置防蚊、防蝇设施，有效控制蝇

蛆孳生，确保无蚊蝇蛆蛹。

14）公厕随时保持洁净；垃圾桶整洁，无外溢垃圾；厕所蹲位设施齐全，具

备手纸筐、挂衣钩；蹲位干净整洁，蹲位无污渍、废纸垃圾等；蹲位立面或地面

无乱张贴乱涂画；残疾人座便器有扶手；厕所冲洗设备功能完好；厕所洗手盆的

水龙头功能完好，能正常出水。公厕各类设施完好，随坏随修。

五、楼道楼梯保洁

清洁范围

楼道楼梯、扶手、墙面、楼道门、信报箱、配电箱、消防栓、消防管道、楼

道门窗、楼道灯开关及灯具的清洁。

清洁作业程序

（1）备扫把、垃圾铲、胶袋、胶桶、拖把各一只，从底层至顶层自下而上清扫

楼道梯级，将果皮、烟头、纸屑收集于胶袋中然后倒入垃圾车;用胶桶装清水，洗

净拖把,拧干拖把上的水,用拖把从顶层往下逐级拖抹梯级,拖抹时,清洗拖把数

次。

（2）备抹布一块,胶桶（装水），自下而上擦抹楼梯扶手及栏杆,擦抹时,清洗

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抹布数次。

(3)清洁消防栓、管:备扫把一把，胶桶(装水)，抹布两块(干、湿各一块)。

先用扫把打扫消防管上的灰尘和蜘蛛网,再用湿抹布擦抹消防栓及玻璃,然后用

干抹布擦抹玻璃一次,按上述程序逐个清洁。

(4)清洁墙面、宣传板、开关:备干净的长柄胶扫把、胶桶(装水)、抹布和刮

刀。先用扫把打扫墙上的蜘蛛网，再撕下墙上贴的广告纸。：：如有残纸时,用湿抹

布抹湿残纸，慢慢用刮刀刮去,撕下宣传板上过期的资料和通知,用湿抹布擦抹干

净;将抹布清洗干净,尽量拧干水分,擦抹各楼道灯开关板。

(5)清洁楼道门：备梯子一个，胶桶(装水)和抹布。用湿抹布从上往下擦抹门

和信报箱一遍。擦抹时，清洗抹布数次。

(6)用干抹布擦抹配电箱、电表箱上的灰尘和污迹。

(7)清洁窗户玻璃：备玻璃刮，清水一桶,清洁剂，按《玻璃门、窗、镜面的清

洁》进行作业。

(8)每小时巡视检查楼道内外卫生一次、垃圾清扫干净。

(9)楼道文化装饰：挂画牢固、不歪不斜、挂画玻璃和窗框无灰尘和污迹，

装饰品摆放整齐，表面无灰尘。

(10)楼梯扶手：不污染、无尘。

清洁标准

(1)每星期清扫、擦抹两次以上。楼梯每日用拖把拖抹一次,窗户玻璃每日

清洁一次。

(2)目视楼道:无烟头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网、积尘、污迹等。

安全事项

擦抹配电箱时禁用湿毛巾，不得将配电箱门打开以防触电造成意外。

楼内公共区域

清洁项目日常清洁定期作业质量检查标准

每天每周每月每季

度

公地面地面用1:20的清洁机刷一彻底无污渍、水渍、

9(■一

共剂清洗地面，并次清洗尘渍、痰渍、杂

Z区用地拖拖净地一遍物、纸屑、烟头、

域面保持光洁、明亮

墙面大理清抹、保持干净清洁剂彻底无尘、无渍

石抹干净清洗

二次一遍

地脚使用护理液清彻底无污渍、无尘，

线抹清抹保持光洁明亮

一遍

天花天花清抹一无污渍、无尘、

次无蜘蛛网

门窗门、门清抹、保持干净用清洁无尘、无渍

框剂请抹

干净二

次

拉手、清洁剂清抹一用清洁无尘无渍，无痰

防火次，并保洁剂清抹渣

闸门、二次

扶手

门窗清抹手印，污无尘、无渍、无

玻璃渍、用玻璃保养手印

清洁剂清洁干

净

保洁工作流程:

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反馈开

保洁人员

通过分析'讨论总结，对全体保洁员进行案例培训

遇到问题

通知相关部门

报告领班

发

事

自行处理件

能否处理

问题解决报清洁部长

能反

报公司行政部报管理处

以

书面特别报告形式

反馈

二、保洁员工作准则

1、仪容仪表

(1)保洁工人岗.服装：按规定统一着装上岗。上岗前在休息室(更衣室)

换好工服，下岗后换下工服，不得在非工作时间穿工服。工作服应勤洗、勤换,

衣袋内不乱装杂物。发现破损、掉扣应及时修补。穿着应整洁、干净，钮扣扣好，

不乱卷袖。鞋袜应整齐、干净，不得赤脚穿鞋。

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（2）发型：男职工不许烫发、留