【房企和险企开发养老地产模式的比较分析1700字】

房企和险企开发养老地产模式的比较分析综述1.1融资模式理论上，资本实力和商业模式是企业投资战略的重要保障。养老地产建设资金需求量大，投资回报周期较长，因此，企业的资本实力成为制约其投资决策的首要障碍。因为只有那些资本实力强的大公司才有能力进行重资产运作，而那些资本实力弱的中小型企业则不行，所以他们必须选择轻资产模式。但商业模式也是影响企业投资决策的重要因素。由于投入周期长，商业模式不明确，盈利前景不明，尽管有些大型企业有足够的资本实力，但仍会选择轻资产模式。不同的投资方式都有其优点和缺点。轻资产模式具有资金投入少、简单灵活、易于推广等特点，容易受到投资方的欢迎，但无法形成规模效应。重资产模式收益方式复杂、难以复制、投资回报周期长，但是容易形成规模经济，提高服务效率，促进整个养老服务链条的发展。表5-1险企和房企融资模式对比开发主体融资模式保险公司我国保险公司投资养老地产一般为以下三种模式：重资产模式采用这种模式的企业一般都具有雄厚的资金实力，并且可以同时投资、开发、经营三种角色，泰康人寿就是这种模式的典型代表。2. 轻资产模式由于保险公司和养老机构双方可以实现资源互补，保险公司提供资金，第三方养老机构提供养老床位，这样就实现了资源整合。光大汇晨养老社区是这种模式的代表。3. 轻重资产结合模式这种模式下的企业既自己投资建造养老地产，又会通过签约或股权投资养老机构。太平保险和合众人寿为这种模式的代表。地产公司下图为地产公司开发养老地产的投资类型1.2运营模式总的来说，养老地产属于低回报、长周期的投资。从买地到建设，再到投放到上市，要达到盈亏平衡一般要6到8年，而要想达到真正的赢利，至少要8到10年的时间。表5-2险企和房企运营模式对比开发主体运营模式保险公司保险公司大多数均采用持有运营模式，以服务和设施作为养老地产项目的核心，通过适老化设计为老年人服务，满足其生活需求和文化娱乐等需求。并且以保险产品对接养老社区为特色。其赚的是服务和设施以及产品的钱。地产公司一些地产公司看中了这一市场的巨大潜力，采取出售+持有运营模式，可通过快速销售回笼资金，又可获得后期持有性收益。盈利关键点在于出售和租赁的配比。然而，目前一些开发商还在坚持以传统的地产开发观念发展养老地产，以“养老”为幌子，卖房圈钱。以养老和适老为噱头，获取廉价土地，本质是房地产开发。在房产所有权得到转让后，该“养老地产”与普通地产并无二致。这种地产企业赚的就是土地、房子的钱。1.3险企相对于房企具有显著优越性1.3.1资产端：保险资金的长周期特征与养老产业所需的稳定性匹配养老地产若想长期发展，必定会将发展着力点放在服务和设施上，这决定了养老地产需要大量稳定资金投入，而其主要盈利点在于月费形式的租金收入和资产升值。这种盈利方式决定了养老地产投资回报周期长。而保险公司尤其是寿险公司拥有大量保险资金，保费收入稳定并且保费支付周期长，现金流量在一定时间范围内较为稳定且可预测。保险公司将已有保费收入进行合理有效投资，可以获得可观的投资收益。所以保险资金和养老地产所需要的投资资金具有天然的适配性。1.3.2负债端：拉动保单销售，增强客户粘性（一）双向促进：养老社区与寿险保单捆绑销售形成正反馈当前保险公司布局养老地产时，往往与相应的保险产品相联系。以泰康之家为例，购买“幸福有约”年金保险时，如果保费交付到达一定门槛，则会领到泰康之家的入场券。无独有偶，合众人寿也将保险产品与养老地产捆绑销售。购买养老保险产品的客户往往财富水平较高，并且更注重身体健康与生活质量，所以有更大概率入住养老地产，所以保险产品的目标客户和养老地产的目标客户有很大交叉，所以推销养老地产的同时也有利于拉动保险产品销售。（二）产品+服务：增强客户粘性，获取数据资源保险人和被保险人往往只在承保过程和索赔过程中沟通交流较多，其他时候则联系不紧密，这不利于提高顾客忠诚度和信赖感。而通过养老社区和保险产品的结合，有利于提高保险