职业资格-估价理论与方法真题库-2

职业资格-估价理论与方法真题库_21、单选题某套住宅总价200万元，套内建筑面积135m2，套内墙体面积30m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。A、

12120（江南博哥）B、

12500C、

13300D、

14810正确答案：

B

参考解析：考点:统一计价单位。建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝135＋25＝160（m2），2000000÷160＝12500（元）。2、单选题在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是()。A、

开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B、

开发用地取得途径应为价值时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C、

开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径D、

开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径正确答案：

B

参考解析：考点:成本法估价需要具备的条件。取得途径，有市场购买、征收集体土地、征收国有土地上房屋等。客观成本原则。3、单选题某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为()元/m2。A、

25930B、

32980C、

30980D、

29980正确答案：

A

参考解析：考点:统一计价单位。一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。首期支付30%，那么首期支付的价款就是300×30%＝90（万元），余下300×（1－30%）＝210（万元），在年末支付，房地产实际价格＝300×30%＋300×70%/（1＋6%）＝288.11（万元）；建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积＝100/90%＝111.11m2，建筑面积单价＝288.11/111.11＝25930.16（元/平方米）。4、单选题某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，建设成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是()元/m2。A、

310.61B、

321.60C、

477.87D、

494.77正确答案：

C

参考解析：考点:房地产价格构成。建设成本、管理费用、销售费用3亿；投资利息＝3×[（1＋7.2%）0.5－1]＝1061.23（万元）；总成本＝31061.23（万元）；单位成本为310.61（万元）；可转让地块单位成本＝310.61/65%＝477.87（元/m2）。5、单选题某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币()万元。A、

630.0B、

650.0C、

661.5D、

682.5正确答案：

D

参考解析：本题考查的是建立比较基础。本题的关键在于汇率的选择。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（万元人民币）。6、单选题在征收集体土地的土地成本中，每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前3年平均年产值的()倍。A、

5B、

10C、

15D、

20正确答案：

C

参考解析：考点:土地成本。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。7、单选题甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是()万元。A、

0～50B、

50～65C、

50～80D、

62.5～150正确答案：

C

参考解析：考点:造成成交价格偏离正常价格的因素。甲宗地单独的价格为50万，合并后增值＝150－（50＋70）＝30（万元）。那么土地甲的拥有者可要价50万元至80万元（50＋30＝80）。8、单选题在房地产市场中，有保护价值的建筑物适用于()。A、

重建成本B、

重置成本C、

估算重置成本D、

估算重建成本正确答案：

A

参考解析：考点:建筑物重新购建成本的求取方式。有保护价值的建筑物适用重建成本。9、单选题交易情况修正的方法不包括()。A、

总价修正B、

单价修正C、

分离修正D、

百分比修正正确答案：

C

参考解析：本题考查的是交易情况修正的方法。交易情况修正的方法主要有总价修正和单价修正，金额修正和百分比修正。10、单选题某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为()。A、

68％B、

74％C、

76％D、

82％正确答案：

C

参考解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。q＝[1－（1－R）t／（t＋n）]×100％＝[1－（1－4％）×10／（10＋30）]×100％＝76％。11、单选题为评估某估价对象2013年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2013年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是()元/m2。A、

7000B、

7003C、

7436D、

7670正确答案：

B

参考解析：考点:交易情况修正的方法。正常负担下的价格＝7000/（1＋3%）＝6796.12（元/m2）。该可比实例经修正、调整后的价格＝6796.12×（1.005）6＝7003（元/m2）。12、单选题某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是()。A、

16%B、

42%C、

58%D、

84%正确答案：

D

参考解析：考点:年限法。q=V/C=（600×120－1440×8）÷（600×120）＝84%。13、单选题有关价值类型，下列说法正确的是()。A、

同一估价对象的价值并不是唯一的B、

同一估价对象的价值是唯一的C、

同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的D、

ABC均不正确正确答案：

A

参考解析：考点:价值类型。同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。14、单选题某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为()万元。A、

2400B、

2410C、

2490D、

2500正确答案：

A

参考解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值＝2500－100＝2400（万元）。15、单选题为评估某宗房地产2014年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为9000元/m2，成交日期为2014年1月末，该类房地产自2014年1月末至2014年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2014年9月末的价格为()元/m2。A、

8813B、

8982C、

9329D、

9379正确答案：

A

参考解析：考点:市场状况调整的方法。2014年9月末的价格＝9000×（1＋2.5%）×（1＋0.5%）×（1－1.5%）×（1－2.5%）×（1－1.0%）×（1＋1.5%）×（1－1.5%）＝8812.74（元/m2）。16、单选题下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是()。A、

估价委托人一定是估价对象权利人B、

估价对象权利人一般是估价利害关系人C、

估价报告使用人一定是估价利害关系人D、

估价委托人一定是估价报告使用人正确答案：

B

参考解析：考点:估价当事人。用举例法排除错误选项。如法院拍卖查处房地产，法院就不是估价对象权利人，排除A；估价报告使用者不见得一定是估价利害关系人，还是上例，法院就不是估价利害关系人，排除C；如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人，故排除D。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。17、单选题为评估某房地产2012年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2012年3月1日，合同交易价格为4000元/m2，约定建筑面积为95m2，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。自2012年1月1日起至2012年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/m2。A、

3868.92B、

4000.00C、

4072.54D、

4286.89正确答案：

A

参考解析：考点:市场状况调整的方法。交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/m2，所以正确答案是4000×95/100×（1＋0.3%）6＝3868.92（元/m2）18、单选题下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。A、

围墙工程费B、

电力设施工程费C、

居委会用房建设费D、

人防工程费正确答案：

B

参考解析：本题考查的是建设成本。基础设施建设费，是指建筑物2m以外和项目红线范围内的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政干道、干管、干线等的接口费用。围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套；人防工程属于开发期间税费。（常识）19、单选题对4个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的4个比较价值，分别为8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分别赋予权重0.35、0.20、0.25和0.2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为()元/m2。A、

8230.5B、

8112.5C、

8080,0D、

8075.0正确答案：

B

参考解析：本题考查的是计算最终的比较价值。最终比较价格为（8000＋8500＋7800＋8150）/4＝8112.5（元/m2）20、单选题某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。A、

55.20B、

103.22C、

109.63D、

114.82正确答案：

B

参考解析：本题考查的是计息方式及利率。投资利息=89.86＋11.01＋2.35＝103.22（元/m2）。21、单选题按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98，则其依据是()。A、

可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%B、

可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%C、

可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%D、

可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%正确答案：

C

参考解析：考点:计算单个可比实例的比较价值。可比实例价格的调整系数为0.98，即估价对象价格＝可比实例价格×0.98，估价对象价格指数/可比实例价格指数＝0.98，一般将估价对象价格指数设为100，设可比实例价格指数为X，则100/X＝0.98，X＝102.04，表示可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%。22、单选题某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A、

17087.20B、

18699.20C、

19666.40D、

20666.67正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产价值与开发利润关系公式。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（万元）。23、单选题在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是()元/m2。A、

-100B、

-50C、

50D、

100正确答案：

B

参考解析：考点:计算最终的比较价值。加权平均值为：6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元/m2）。中位数为：6700。差值为：6650－6700＝-50（元/m2）。24、单选题某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。A、

17.13%B、

18.30%C、

18.61%D、

21.47%正确答案：

C

参考解析：成本利润率=(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税金)/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用)=(600+900+50+60+150+120)/(600+900+50+60)=1880/1610≈1.167≈116.7%投资利润率为20%，即投资利润率=投资利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用)0.2=投资利润/(600+900+50+60)投资利润=0.2*(600+900+50+60)=0.2*1610=322成本利润率=(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税金-投资利润)/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用)=(600+900+50+60+150+120-322)/(600+900+50+60)=1558/1610≈0.966≈96.6%将百分数转换为小数，成本利润率约为0.966，即约为9.66%。所以，成本利润率为18.61%。25、单选题在选取可比实例时，主要在于精而不是多，一般来说可以选取()个可比实例。A、

1～2B、

2～3C、

3～5D、

5～6正确答案：

C

参考解析：考点:选取可比实例的要求。在选取可比实例时，主要在于精而不是多，一般选取3至5个可比实例即可，但不得少于3个。26、单选题某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/平方米。A、

1840B、

2840C、

2966D、

3000正确答案：

D

参考解析：本题考查的是开发利润的基本公式。直接成本利润率＝开发利润＝（土地成本＋建设成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。27、单选题评估某套建筑面积为120m2的住宅在2014年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是()。A、

甲B、

乙C、

丙D、

丁正确答案：

B

参考解析：考点:选取可比实例的要求。选项A，甲和估价对象不在一个供需圈；选项CD，丙丁的用途与估价对象不同。28、单选题某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A、

70.00%B、

83.33%C、

84.00%D、

86.67%正确答案：

B

参考解析：本题考查的是年限法。剩余使用年限＝40年，建筑物已经使用年限＝8年，成新率＝40/48＝83.33%。29、单选题下列关于统一税费负担的说法，错误的是()。A、

买卖双方都应缴纳或各负担一部分的税费，如补缴出让金、印花税B、

交易税费正常负担下的价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格C、

评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格D、

应由卖方缴纳的税费=正常负担下的价格×应由卖方缴纳的税费比率正确答案：

A

参考解析：考点:统一税费负担。选项A错误，买卖双方都应缴纳或各负担一部分的税费，如印花税。补缴出让金是由买方缴纳的税费。30、单选题某房地产开发商开发一幢建筑面积10000平方米的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/平方米，已知取得土地时楼面地价为1000元/平方米，开发成本和管理费用为1200元/平方米，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A、

7.90%B、

11.08%C、

11.83%D、

13.73%正确答案：

B

参考解析：本题考查的是开发利润的基本公式。土地投资1000万元，开发成本和管理费用1200万元，投资利息=1000×[（1＋10%）1.5-1]＋1200×[（1＋10%）0.75-1]＝242.61（万元），销售费用=3000×2%＝60（万元），销售税费=3000×5.5%＝165（万元），开发利润＝3000-1000-1200-242.61-60-165＝332.39（万元），销售利润率＝332.39/3000＝11.08%。31、单选题某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为()。A、

103.26%B、

105.43%C、

112.06%D、

114.42%正确答案：

A

参考解析：考点:统一税费负担。本题将两种原因造成的交易情况修正混在一起考核，有一定难度。税费由买方承担，则约定成交价格＝卖方实得金额。（1）建立比较基础。该宗交易正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率），即该宗交易正常负担下的价格＝约定成交价格/（1－5%）；约定成交价格＝该宗交易正常负担下的价格×（1－5%）；（2）交易情况修正。正常价格×（1－8%）＝约定成交价格，即正常价格＝该宗交易正常负担下的价格×（1－5%）/（1－8%）＝103.26%。32、单选题某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A、

310.61B、

321.60C、

477.86D、

494.77正确答案：

C

参考解析：本题考查的是计息方式及利率。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息=3×[（1＋7.2%）0.5-1]＝1061.23（万元），总成本＝30000＋1061.23＝31061.23（万元），单位成本为310.61元/m2，可转让地块单位成本＝310.61/65%＝477.86（元/m2）。33、单选题在建立比较基础中，下列不属于统一计价单位工作内涵的是()。A、

统一税费负担B、

统一价格表示单位C、

统一币种和货币单位D、

统一面积内涵和计量单位正确答案：

A

参考解析：考点:统一计价单位。统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积或体积内涵及计量单位。34、单选题某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120平方米，单位建筑面积的重置成本为600元/平方米，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。A、

16%B、

42%C、

58%D、

84%正确答案：

D

参考解析：本题考查的是年限法。完全重置价值为120×600＝72000（元），年折旧为1440元，年折旧率=1440/72000=2%，已经经过8年，折旧率为16%，所以成新率为1-16%＝84%。35、单选题下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是()。A、

2004年8月中央政府与香港特别行政区政府签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》B、

2004年8月首次完成了内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认C、

内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师D、

内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的执业资格正确答案：

C

参考解析：考点:中国房地产估价行业发展。选项C，没有这项规定，本题可以使用排除法进行选择。36、单选题某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/平方米。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A、

11.80B、

16.07C、

23.57D、

31.06正确答案：

D

参考解析：本题考查的是功能过剩折旧。重建成本，功能过剩的折旧包括无效成本和超额持有成本。功能过剩的折旧=50×1500+（25000/10%）×（1-1/1.130）＝31.06（万元）。37、单选题某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为()元/m2。A、

100B、

300C、

600D、

900正确答案：

D

参考解析：本题考查的是建立比较基础。容积率＝总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积＝6000/3＝2000（m2）；土地单价＝1800000/2000＝900（元/m2）。38、单选题2006年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了()，成为其全权会员。A、

世界估价组织协会B、

国际测量师联合会C、

国际估价标准委员会D、

美国估价学会正确答案：

B

参考解析：考点:中国房地产估价行业发展。2006年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。39、单选题某宗房地产某年1月1日的成交价格为1500美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为()美元/m2，（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.65元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.40元人民币）。A、

1450B、

1496C、

1540D、

1659正确答案：

D

参考解析：考点:市场状况调整的方法。该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为：（1500×6.65＋80×8）÷6.4＝1659（美元/m2）。40、单选题关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（）。A、

单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B、

分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C、

工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本D、

指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果正确答案：

A

参考解析：本题考查的是单位比较法。A选项说反了，任何时候都是将可比实例修正为估价对象。41、单选题评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是()。A、

0.4.0.4.0.2B、

0.3.0.4.0.3C、

0.4.0.2.0.4D、

0.4.0.3.0.3正确答案：

A

参考解析：本题考查的是计算最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者取一样的权重。42、单选题某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用()进行估价。A、

比较法B、

成本法C、

假设开发法D、

长期趋势法正确答案：

C

参考解析：考点:假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。43、单选题评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是（）。A、

0.4、0.4、0.2B、

0.3、0.4、0.3C、

0.4、0.2、0.4D、

0.4、0.3、0.3正确答案：

A

参考解析：本题考查的是计算最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。44、单选题假设开发法中开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即()。A、

价值时点B、

待开发项目开工之日C、

待开发项目取得土地使用权之日D、

该开发项目开始销售之日正确答案：

A

参考解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项B是指建造期的起点；选项D是指销售期的起点。45、单选题某宗地的面积为1000m2，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比较价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比较价格为（）元/m2。A、

2160B、

2175C、

2181D、

2205正确答案：

C

参考解析：本题考查的是计算最终的比较价值。加权平均法得到的比准价格＝2130×0.3＋2190×0.4＋2220×0.3＝2181（元/m2）。46、单选题后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的()。A、

期初B、

期中C、

期末D、

任意阶段正确答案：

B

参考解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。47、单选题报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在()。A、

期初B、

期末C、

期中D、

任一时刻正确答案：

B

参考解析：考点:报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。48、单选题下列有关假设开发法中，开发完成后的价值，描述错误的是()。A、

未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产，还可能包括房地产以外的动产、权利B、

开发完成后的价值对应的时间，不会是未来开发完成之前的某个时间C、

静态分析法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值D、

动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值正确答案：

B

参考解析：考点:开发完成后的价值。选项B错误，开发完成后的价值对应的时间，可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。49、单选题某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3％，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为()万元。A、

1372.7B、

1309.9C、

953.9D、

900.6正确答案：

D

参考解析：考点:净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为：V=A/Y×【1-1/（1+Y）n】，A=100-20=80（万元），Y=3%+0.5×（13%-3%）=8%，n=40-10=30（年），V=80/8%×【1-1/（1+8%）30】=900.6（万元）。50、单选题某房地产开发项目建筑面积3850㎡，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元／㎡，折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为()万元。A、

572.21B、

765.85C、

791.24D、

912.62正确答案：

C

参考解析：考点:假设开发法运用举例。3850×2850×（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153）=791.24万元。51、单选题某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10％。则该房地产的收益价格为()万元。A、

228.23B、

229.36C、

224.74D、

223.63正确答案：

A

参考解析：考点:净收益每年不变的公式。（1）先根据未来3年的净收益求取不变的净收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21（万元）；（2）再求取30年净收益的现值，即房地产价格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23（万元）。52、单选题假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的()的“倒算法”。A、

比较法B、

收益法C、

成本法D、

长期趋势法正确答案：

C

参考解析：本题考查的是假设开发法概述。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。53、单选题某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为()万元。A、

368B、

552C、

561D、

920正确答案：

B

参考解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为50-8=42（年）。房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=80×（1-40%）=48（万元），Y=6%×（1+40%）=8.4%，V=48/8.4%×[1-1/（1+8.4%）42]=552.12（万元）。54、单选题对假设开发法适用条件的表述最准确的是()。A、

新开发房地产项目B、

用于出售用途的房地产项目C、

具有投资开发或再开发潜力的房地产D、

用于投资或再开发的房地产正确答案：

C

参考解析：本题考查的是假设开发法概述。凡是具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。55、单选题某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于()万元。A、

536B、

549C、

557D、

816正确答案：

A

参考解析：考点:净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=120×（1-20%）-50=46（万元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%×60%=8%，V=46/8%×[1-1/（1+8%）35]=536.11（万元）。56、单选题假设开发法的估价前提不包括下列()。A、

业主自行开发B、

自愿转让开发C、

被迫转让开发D、

被迫开发正确答案：

D

参考解析：考点:假设开发法的估价前提。假设开发法的估价前提包括：业主自行开发前提；自愿转让开发前提；被迫转让开发前提。57、单选题与非专业房地产估价相比，专业房地产估价具有的特点不包括下列()。A、

由专业估价机构和估价人员完成B、

提供的是专业意见C、

具有参考性D、

实行有偿服务正确答案：

C

参考解析：考点:房地产估价的含义。与非专业房地产估价相比，专业房地产估价具有的特点包括：它是由专业估价机构和估价人员完成的；它提供的是专业意见；它具有公信力；它实行有偿服务；它要承担法律责任。58、单选题下列对假设开发法的估价前提说法中，正确的是()。A、

自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值B、

自己开发前提下评估出的价值，要小于自愿转让前提下评估出的价值C、

自愿转让前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值D、

自己开发前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值正确答案：

A

参考解析：考点:假设开发法的估价前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值。59、单选题已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为()元/平方米。A、

2400B、

2405C、

2410D、

2415正确答案：

C

参考解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。V30=（V40/K40）×K30={[1-1/（1+10%）30]/[1-1/（1+10%）40]}×2500=2410（元/平方米）60、单选题在贷款前期需要提供的房地产估价服务是（）。A、

转抵押估价B、

抵押房地产价值动态评估C、

抵押成数测算D、

处置抵押房地产估价正确答案：

C

参考解析：本题考查的是房地产抵押的需要。抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率（或贷款价值比、贷款成数）测算等服务。61、单选题某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为()万元。A、

183.78B、

257.55C、

873.19D、

1427.16正确答案：

B

参考解析：本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。解题关键，能记住等比递增的有限年期的收益现值的公式。V=[I/（Y-gI）]×{1-[（1+gI）/（1+Y）]n}-[E/（Y-gE）]×{1-[（1+gE）/（1+Y）]n}=[80/（6%-4%）]×{1-[（1+4%）/（1+6%）]8}-[45/（6%-3%）]×{1-[（1+3%）/（1+6%）]8}=257.55（万元）。62、单选题关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是()。A、

静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B、

动态分析法中要进行现金流量预测C、

静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D、

动态分析法中要考虑各项收入.支出发生的时间点正确答案：

C

参考解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。动态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中。63、单选题某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产的收益价格最接近()万元。A、

276B、

283C、

284D、

291正确答案：

A

参考解析：考点:净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格：V＝18／（1＋8%）＋19／（1＋8%）2＋23／（1＋8%）3＋25×[1－1／（1＋8%）35－3]／[8%×（1＋8%）3]＝278.15（万元），选项中最接近的值为选项A。64、单选题下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A、

假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法B、

运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C、

假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D、

假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余正确答案：

C

参考解析：本题考查的是假设开发法适用的估价对象。不得改变现状的旧房不能采用假设开发法估价。65、单选题某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()万元。A、

267.35B、

287.86C、

298.84D、

300.86正确答案：

D

参考解析：本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。V=20/1.1+22/1.12+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%×[1-1/（1+10%）33]×[1/（1+10%）3]=300.86（万元）。66、单选题关于假设开发法的说法，错误的是（）。A、

运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B、

投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C、

假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的价值D、

在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值正确答案：

D

参考解析：本题考查的是开发完成后的价值。选项A，只要可以预测开发完成后的收益（如出租或自营用途的房地产），就可以用收益法求取开发完成后的价值；选项B，动态分析法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中；选项C，扣除项目在价值时点时还没发生，是未来具体发生的时点发生的；选项D，在预测开发完成后的价值时，不能将估价时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，要做市场状况调整，如结合未来的变动趋势，如长期趋势法。67、单选题约翰.冯.杜能的地租的计算公式是()。A、

地租＝农产品市场价格－农产品生产成本B、

地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农产品平均利润C、

地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农产品平均利润－投资的利息D、

地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农产品所使用的资本×一般农业资本利润章正确答案：

C

参考解析：考点:地租理论及地租的测算。地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农产品平均利润－投资的利息。68、单选题城镇街道两侧的商业用地，AB面积相同、形状相同、位置相邻，结合图片，下列说法错误的是()。A、

（a）中地块B的价值大于地块A的B、

（b）中地块C的价值大于地块D的C、

（c）中地块E的价值大于地块F的D、

（d）中地块G的价值大于地块H的正确答案：

A

参考解析：考点:路线价法概述。AB地块均临街，但A地块临街边长于B地块临街边。69、单选题在英国，基于租赁收入求取净收益的收益法，称之为()。A、

投资法B、

收入法C、

利润法D、

利息法正确答案：

A

参考解析：考点:净收益测算的基本原理。基于租赁收入测算净收益的收益法称为投资法。70、单选题路线价法主要适用于()。A、

城市商业街道两侧土地的估价B、

旧建筑物的估价C、

新建筑物的估价D、

拆迁房屋的估价正确答案：

A

参考解析：考点:路线价法概述。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。71、单选题某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为()万元。A、

500B、

750C、

800D、

1000正确答案：

C

参考解析：考点:净收益测算的基本原理。土地年净收益＝1080000－540×400＝864000（元）；土地价值＝86.4/0.108＝800（万元）。72、单选题根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为()元/m2。A、

2000B、

2100C、

2400D、

2520正确答案：

D

参考解析：本题考查的是路线价法。设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，则根据四三二一法则，280＝V（40%＋30%），解得V＝400万元，V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/（75×20）＝2400（元/m2），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400×（1＋5%）＝2520（元/m2）73、单选题某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元。A、

245B、

275C、

315D、

345正确答案：

D

参考解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。折旧费、抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。需要扣除的就是：维修费、保险费、管理费50万元，水电供暖费40万元，房地产税65万元，所以净收益为500－40－50－65＝345（万元）。74、单选题一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/㎡，后街路线价为3800元/㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为()m。A、

22B、

28C、

38D、

50正确答案：

B

参考解析：考点:临街土地的价值的计算。前街影响深度=总深度×前街路线价/（前街路线价+后街路线价）=50×5000/（5000+3800）=28.4。75、单选题报酬率的表达式为()。A、

投资回报／所投入的资本B、

投资回收／所投入的资本C、

（投资回报＋投资回收）／所投入的资本D、

（投资回收－投资回报）／所投入的资本正确答案：

A

参考解析：考点:报酬率的实质。报酬率=投资回报／所投入资本。76、单选题基准地价修正法是一种()，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。A、

直接估价方法B、

间接估价方法C、

精确的估价方法D、

经验性的估价方法正确答案：

B

参考解析：考点:基准地价修正法。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。77、单选题运用标准价调整法进行估价时，首要步骤是()。A、

进行房地产分组B、

确定估价范围C、

设定标准房地产D、

测算标准价正确答案：

B

参考解析：考点:标准价调整法。运用标准价调整法估价，一般分为下列步骤：（1）确定估价范围；（2）进行房地产分组；（3）设定标准房地产；（4）测算标准价；（5）确定有关调整系数；（6）计算各宗被估价房地产的价值或价格。78、单选题估价方法中，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估的是()。A、

基准地价修正法B、

修复成本法C、

价差法D、

标准价调整法正确答案：

D

参考解析：本题考查的是标准价调整法。标准价调整法是一种批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。79、单选题某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。A、

该损害在经济上是可修复的B、

修复所能带来的价值增加额为500万元C、

该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D、

在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元正确答案：

C

参考解析：本题考查的是房地产损害赔偿的需要。选项A，经济上是否可修复，主要看修复的必要费用，和修复带来的价值增值谁大。修复的必要费用包括：修复工程费150万；租金损失100×1500×6=90万；搬迁费1300×2×100=26万；合计266万；修复后的价值增值：[5000×（1-5%）-4500]×10000=250万，得不偿失，所以不具备经济上的可修复性。选项B，修复带来的价值增值额为250万。选项C，不修复的时候的价值减损额为（5000-4500）×10000=500万。选项D，不修复的情况下，需要给每户的赔偿额为500万/100=5万。80、单选题在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是()。A、

过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B、

市场上能找到充分的房地产历史价格资料C、

房地产市场在过去无明显的季节变动D、

政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格正确答案：

A

参考解析：本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。选项BCD是适用条件。81、单选题下列不属于数学曲线拟合法的是()。A、

直线趋势法B、

指数曲线趋势法C、

二次抛物线趋势法D、

指数线性修正法正确答案：

D

参考解析：考点:数学曲线拟合法。数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。82、单选题在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用()测算。A、

指数修匀法B、

平均增减量法C、

平均发展速度法D、

二次抛物线趋势法正确答案：

C

参考解析：本题考查的是长期趋势法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。83、单选题下列不属于长期趋势法的作用的是()。A、

用于成本法计算重置价格B、

用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整C、

用于收益法中预测未来的租金、空置率等D、

用来比较两类以上房地产价格的发展趋势或潜力正确答案：

A

参考解析：考点:长期趋势法的作用。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：（1）用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；（2）用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；（3）用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；（4）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。84、单选题运用路线价法估价的前提条件是()。A、

街道不规整，临街土地排列较整齐B、

街道较规整，临街土地排列不整齐C、

街道较规整，临街土地排列较整齐D、

街道及两侧的土地排列均不整齐正确答案：

C

参考解析：考点:路线价法概述。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐。85、单选题最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是()。A、

苏慕斯法则B、

“四三二一”法则C、

霍夫曼法则D、

哈柏法则正确答案：

B

参考解析：本题考查的是路线价法。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一”法则。86、单选题下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为()万元。（采用四三二一法则）A、

150.8B、

160.8C、

170.8D、

180.8正确答案：

B

参考解析：考点:临街土地价值的计算。前街影响深度＝175×320/（320＋240）＝100；后街影响深度＝175×240/（320＋240）＝75；单价＝路线价×平均深度价格修正率；总价＝320×100%×30×100＋240×120%×30×75＝160.8万。87、单选题主要用于评估不可修复的房地产价值减损额的估价方法是()。A、

损失资本化法B、

修复成本法C、

标准价调整法D、

基准地价修正法正确答案：

A

参考解析：考点:损失资本化法。损失资本化法主要用于评估不可修复的房地产价值减损额。88、单选题主要用于评估房地产价值减损额或价值增加额的方法是()。A、

修复成本法B、

价差法C、

损失资本化法D、

长期趋势法正确答案：

B

参考解析：考点:价差法。价差法主要用于评估房地产价值减损额或价值增加额。89、单选题某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为()元/m2。A、

7974.00B、

8023.00C、

8056.25D、

8078.00正确答案：

C

参考解析：考点:平均增减量法。2004年到2008年的各年增量为300、378、534、433，则其平均增量为（300+378+534+433）/4=411.25；2009年预测价格=6000+411.25×5=8056.25。90、单选题关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。A、

判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B、

估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、

所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D、

估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。91、单选题通过市场调查获知，某地区2011～2014年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。