项目分期管理办法

地产公司项目分期管理办法

1.目的

规范各置业公司合理的制定项目分期，合理控制项目开发节奏，降低项目运

营风险，保证项目目标收益。

2.适用范围

本规范适用于由地产公司操盘未开工项目及自发布起新获取项目，原则上已

开工项目不做调整，如需调整请参见条款7。

3.术语及定义

3.1分期：指从运营角度定义，建设项目开发由于规模运营、资金平衡、税务筹划、

产品品类、销售节奏、市场风险、工程建设、配套完善等因素，对一个项目做出

合理的规划拆分，并能确保取得外部规证和后期规划（竣工）验收。

3.2分证：通常一期项目对应一张或多张规划许可证。需保证一个规划验收单元

内验收的完整性，符合当地分期交楼条件。

3.3标段：指从工程施工维度定义，对一个整体工程按实施阶段和工程范围等分

成若干工程施工标段。通常是在项目一期范围内进行标段划分。

3.4批次：指从计划维度定义，根据销售取证推盘、交付次序等，按工作组织进

行先后划分。通常是在项目同一期内可分多个批次组织相关JL作。划分批次的目

的仅是对工作组织的需要及便利性。

4.职责与权限

4.1置业公司负责向地产总部提交汇报方案，由地产总部在经营启动会上确定最

终分期方案；

4.2地产总部运营管理部、财务管理部、成本管理部等各条线职能部门参与审核

确认；

4.3置业公司运营部负责统筹及上报；营销部负责制定销售计划及推盘节奏；开

发职能负责获取相关政府证件，确保分期满足前期报建及竣工备案要求；设计部

负责各分期设计满足开发及使用要求；财务部负责分期策划满足融资和税筹要求；

成本部负责制定合理采购规划满足分期开发要求；工程部负责对各分期和分期间

做好施工策划满足施工和交付要求；详见下第八项。

5.项目分期原则

5.1“利润或现金流导向”原则：做好项目利润率和现金流之间的平衡和取舍，确

定出核心经济指标的导向。

5.2“规模适当”原则：分期规模确定需要综合考虑市场容量、去化速度以及自有

资金充裕度来平衡取舍，建议住宅别墅一般以3万平方为宜，多层、小高层、高

层类项目一般以5-10万平方为宜。

5.3"合理税务筹划”原则：在不同地块、不同分期、分期业态配比上做出合理筹

划，以达到较好地降低税负，增加项目整体的经济效益。

5.4“分批销售，有利价格提升，收益最大化”原则：根据营销推盘节奏，实现分

批销售及交付，其目的在于保证项目合理交付时间和收益最大化原则。

5.5”产品合理搭配，相对独立，展示销售”原则：根据营销市场推广的需求，进

行合理的产品搭配，并且产品类型相对独立，为后期销售调整留下灵活空间。要

求综合考虑样板区位置，便于整盘销售，样板示范区尽量放在项目第一期，开盘

前完成展示区对外开放，

5.6“利于规划验收、交付结转”原则：根据项目池块道路、周边环境等因素，在

分期规划时，要确保有利工程规划验收、分期交付结转等需求。通常一张《建设

工程规划许可证》对应一次规划验收及竣工备案，一个分期对应多张《建设工程

规划许可证》的意味着司期内须同时竣工备案、交付

6.项目分期的确定

置业公司在地产总部层面经营启动会上确定项目分期规划，在最终上会前需

召开规划汇报会进行专项汇报。通过会议评审后，由地产总部运营、财务、成本

等部门对其项目分期进行审核，并在会后通过会议纪要形式线上审批方式后确认。

项目分期经会议确认后，相应的计划、目标成本、财务测算等依分期开展相

美工作。

7.项目分期的调整

项目分期审批确认后，己开工项目不做调整（考虑到规划及验收问题、销售

交付和合同承诺等）。未报建开工项目后期依据市场形势、产品业态变化、销售节

奏变化等原因，同时考虑报建、设计、运营计划等予以调整，调整时要求与相关

部门达成一致，并报地产总部运营部、财务部、成本部等说明审批。

8.项目分期对各条线（营销、开发配套、设计、财务、成本、工程）的要求指引

8.1对营销的要求指引

营销的推盘节奏是分期划分的前提条件。营销根据项目分期开发计划和该项

目经营销售目标，制定出符合市场动态的销售计划、推盘节奏及交付要求，关注

整盘分批供应量、品类搭配等因素。

8.2对报批报建的要求指引

土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证的

办理：根据公司决策的分期计划，分批报政府相关职能部门相关资料•，分批获得。

特别注意建设工程规划许可证及规划验收、土地核验、交付使用许可证获取等前

后业务的关联性。根据分期交房计划，在单体与总体竣工验收与交付之前，应加

强同相关建设主管部门的意见征询，保证相关手续（备案、交付使用证等）的顺

利办理，确保按期交房，

其他审杳如防雷审杳、岩土勘察审杳、抗震审杳、施工图审杳等，合同备案

如设计勘察合同备案、监理合同备案、总包合同备案等，质安监手续等上述均可

根据公司制定的分期开发计划，分批报政府相关职能部门审批。

8.3对设计的要求指引

在方案设计阶段可根据项目分期开发计划，灵活选择整体设计或分期设计，

关键是要满足财务、报建、施工、营销、竣工交付及验收要求；

景观设计、综合管线设计平衡应结合整个小区风格定位，进行整体设计，但

要满足分期交付的进度、报建验收要求；

售楼处设计、样板房装修设计、样板段景观设计进度应满足营销进度节点要

求，并结合分期的实际要求，便于验收和交付。

8.4对财务的要求指引

根据项目融资规划、土地增值税财务测算评估，提出合理分期建议，满足分

期或合期融资策划，满足分期核算评估以及项目整体的税务筹划；

根据年度结转要求，对分期的开发量、物业类型提出合理要求，满足公司的

经营计划；

根据项目分期开发计划，针对税筹、融资和垢转提出具体的保障措施。

8.5对成本和采购的要求指引

R标成本根据项目分期开发计划进行合理的项目成本分摊，综合指导项目的

分期;

合约采购规划根据项目分期开发计划进行策划，合理的制定采购界面，确定

各供应商的发包范围；

根据项目分期开发计划，灵活进行整体采购与分期采购的平衡与协调，满足

成本控制、招标进度、项目开发的质量与进度要求。

8.6对工程的要求指引

8.6.1对分期施工的划分要求

同一期可分不同的标段施工，标段不对应报建、验收等外部环节，只是便于

工程现场的施工组织管理。

工程开工前，须根据项目整体的样板区开放、销售推量、竣工验收、交付结

转等方面，对施工标段进行划分，划分时需考虑11）材料的堆放、临设的布置、

机械的行走路线、安全文明施工管理等施工组织；（2）每期工程之间能很好的衔

接要求。尽量做到既不影响先期交房入住的业主的正常生活，也要能保证后期工

程的衔接与施工管理。

8.6.2对室外工程施工的要求

对小区的综合管线应根据整个地块及分期要求进行综合平整，需关注其管线

走向、施工周期、预留接驳口等，使其满足先期交房和方便后期工程的管线衔接

需求。

对景观施工要求，需根据分期交房计划，分标段施工，需要关注协调同综合

管线施工进度关系、确定苗木合理进场时间、同后期景观施工的衔接等，使其满

足分期交房和方便后期的