2024年资产评估师资产评估讲义

第二章资产评估的基本措施

考情分析

本章以考选择题为主，分值一般在6分左右。在考试中应重点关注资产评估多种措施的公式的理解和运用。

重要考点（难点或重点）：

市场法:可比性口勺理解、类比调整法H勺运用等泠收益法：折现措施口勺理解和运用，记住基本公式和年金H勺

折现公式；A成本法:各个参数的计算措施和成本法的基本原理；

资产评估的基本措施按照分析原理和技术路线的不一样可以分为三种基本类型:市场法、成本法和收益法。

第一节市场法

首先我们先学习市场法口勺含义、使用前提和运用程序，然后将简介市场法中H勺几种详细评估措施。

一、市场法含义

1.定义：

运用市场上同样或类似资产U勺近期交易价格,通过直接比较或类比分析以估测资产价值U勺多种评估技术措施

口勺总称。A2.市场法的理论根据:替代原则A根据替代原则，采用比较和类比的思绪及其措施判断资产价

值的I评估技术规程。A假如一项资产是不可替代的，与否可以使用市场法进行评估呢？例如:名画。

3.市场法是最为直接、最具说服力H勺评估措施之一。

二、市场法的基本前提4应用市场法进行资产评估，必须具有如下前提条件:A1.要有一种活跃口勺公开市

场；公开市场是一种充足的市场，有自愿及I买者和卖者，之间进行平等交易，排除了个别交易的偶尔性，市场成交价

格基本可以反应市场行情。评估成果贴近市场，更轻易被接受。

2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。A资产及其交易时可比性，详细体目前如下几种方面：

（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相似;A（2）参照物与评估对象面临

的市场条件具有可比性,包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；

（3）参照物成交时间与评估基准口时间间隔不可以过长，同步时间对资产价值的I影响是可以调整的。

三、市场法的基本程序及有关指标A（一）通过市场法进行评估大体要经历如下程序：

1.选择参照物

关键注意:参照物与被估资产要有可比性（相似艮I或类似於J）；A同步注意:参照物应当选择3个以上。

【例题1・单项选择题】运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是（）。

A.使参照物具有可比性B.便于计算C.排除参照物个别交易H勺偶尔性D.轻易得出评估值

【答案】O【答案解析】A参照物价格不仅是其功能的方场体现，还受买卖双方交易地位、交易动机、

交易时限等原因的影响，为防止某个参照物的特殊和偶尔原因对成交价的影响，运用市场法时应尽量选择多种参

照物。

例如:土地挂牌出让的附属条件，不能在价格中体现出来，选择参照物要注意可比性。A2.在评估对象与参

照物之间选择比较原因A选择对资产价值形成影响较大的原因作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行

比较。3A.指标对比、量化差异A4.在各参照物成交价格口勺基创上调整已经量化口勺对比指标差异

5.综合分析确定评估成果

一般状况下，运用市场法评估口勺初步成果在三个以上，根据资产评估的一般通例的规定,正式的I成果只可以有一

种，怎样确定哪一种成果最合理呢？

（I）评估人员对若干初评成果进行综合分析，以初评成果中最合理的评估值作为最终的评估值；A（2）假

如参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽，可以采用算术平均法或者加权平均法等

措施将初步评估成果转换成最终评估成果。A（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比原因重要有:A1.资

产的功能

资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值日勺重要原因之一。24.资产的实体特性和质量

资产的I实体特性重要是指资产的外观、构造、役龄和规格型号等。

资产的质量重要是指资产自身的建造或制造工艺水平。A3.市场条件A重要是考虑参照物成交时与评

估时的市场条件及供求关系的变化状况。

一般状况下，供不应求时，价格偏高;供过于求，价格偏低。A4.交易条件

交易条件重要包括交易批量、交易动机、交易时间等。

四、市场法中的J详细评估措施A市场法中口勺详细措施可以分为两大类:直接比较法和间接比较法

(一)直接比较法

1.基本原理淖运用参照物的交易价格及参照物FI勺某一基本特性与评估对象的同一基本特性进行比较，得到

两者的基本特性修正系数或基本特性差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的措施。

2.长处：A该措施直观简洁，哽于操作。34合用条件：

对可比性规定比较高，参照物与评估对象之间到达相似或者基本相似的程度，或者两者的I差异重要体目前某

一或多种明显的原因上。A4.基本计算公式为：1(4)假如参照物与被评估对象可比原因完全一致A评估

对象价值=参照物合理成交价格4(2)参照物与被评估对象只有一种可比原因不一致A公式

①评估对象价值

=参照物成交价格X评估对象可比原因特性值m参照物可比原因特性值

评估对象价值■评估对象可I:咽素特征值=修正系数

②.蹙忖成交价格参照物可比因素特征值"A③评估对象价值=参照物成交价格X修正系

原理A本思绪实际上认为，参照物和评估对象的价值之间受某一特性(或者原因)的影响，并且成正比关系。

例如:两个具有可比性的房产，价格等条件相似而只有面积不一样。

(3)参照物与被评估对象有n个可比原因不•致

有两种措施:一种是求修正系数,一种是求修正差额。A①措施一:A公式：A评估对象价值=参照物成交

价格x修正系数1x修正系数2x……：＜修正系数g这里修正系数日勺计算公式如下法

评估又搏价值评估对象第1个可比因素特征值AT王和.

参岫成交价格,参翩第1个可比因素特征值・学止小刖A原理

各个可比原因对参照物和评估时象的价值影响成正比关系，多种可比原因对价值的影响成合计连乘效应。A

②措施二：

公式：

评估对象价值=参照物成交价格土基本特性差额1土基本特性差额2±……士基本特性差额m原理沸分

析各个可比原因不一样导致参照物价格相对于被评估资产日勺价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差

额口勺影响，得到被评估资产的评估价值A5.直接比较法的详细种类

仅仅一种可比原因不一致的时候，直接比较法重要包括但不限于如下评估措施：

(1)现行市价法。A当评估对象自身具有现行市场价格或与评估对象基本相似的参照物具有现行市场价格

口勺时候，可以直接运用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象口勺评估价值。A(2)市价

折扣法。A①原理

以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面H勺不利原因，凭评估人员的经验或有

关部门的I规定，设定一种价格折扣率来估算评估对象价值的措施。

②数学式体现

资产评估价值=参照物成交价格X(1一价格折扣率)(2—3)A［例2-I］评估某拟迅速变现资产，在评估

基准日与其完全相似H勺正常变现价为10万元，经注册资产评估师综合分析，认为迅速变现H勺折扣率应为40%,因

此，拟迅速变现资产价值靠近于6万元。A资产评估价值=10x(1—40%)=6(万元)A注意：

从［例2-1］公式的含义可以推知：本公式假设被评估对象享有的价格折扣比参照物大。△假如参照物是迅速

变现，而评估资产是正常变现的状况下，怎样进行评估。

(3)功能价值类比法。

①定义：

以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的措施。

假如功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大。

②分知根据资产H勺功能与其价值之间日勺关系可分为线性关系和指数关系两种状况：

I、资产价值与其功能呈线性关系H勺状况，一般被称作生产能力比例法A数学体现式一般表述为:A

被评估资产评估价值被评估资产生产能力

参照物成交价格-参照物生产能力

被评估资产评估价值

祓评估费产生产能力

=参照物成交价格x

参照物生产能力

II、资产价值与其功能呈指数关系的状况，•般被称作规模经济效益指数法

数学体现式一般表述为：

被评估资产价值」被评估资产生产能力T

参弊物成交价格一［参照物生产能力_

被评估资产评估价值

」被评估资产生产能力丫

〔参照物生产能力」X参照物成交价格

注意：市场法以参照物为调整基础，调整系数的分母一定是

参照物的I指标。

（4）价格指数法（物价指数法）▲①定义

价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产

价值H勺影响，运用价格指数调整估算评估对象价值的措施。

②物价（价格）指数口勺多种表述措施：

I、定基物价指数:公定基物价指数是以固定期期为基期的指数，一般用比例来表达。以100%为基础，

当物价指数不小于100%,表明物价上涨;物价指数在100%如下,表明物价下跌。例如某类设备的定基物价指数计

算过程如下，通过记录得到了第二列的该类设备的市价平均价格。（实际运用中往往省略百分号）

该类设备实定基物价指数=当年实际物价/定基物价变动指数=（当年实际物价一基年

年份

际均价基年物价物价）/基年物价

1999(基年)50100%

202351.5103%=51.5/50*100%3%=(51.5-50)/50*100%

202353106%=53/50r00%6%=(53-50)/50*100%

202354108^=54/50*100%8%=(54-50)/50*100%

202355110%=55/50*100%10%=(55—50)/50*100%

202356112%=56/50*100%12%=(56—50)750^100%

202357.5115%=57.5/50*100%15%=(57.5—50)/50*100%

Ik定基物价变动指数与定基物价指数的关系

某年的J定基物价指数=1+该年H勺定基物价变动指数

辆价1辍工评估基准日的定基物价指数

山、物价指数与定基物价指数关系A'参照物交易日的定基物价指数A例如上表中，2023

年相对于2023年H勺物价指数=112；106=105.66%^[V、物价指数与物价变动指数关系A物价指数=1+物

价变动指数

例如上表中，2023年相对于2023年"勺物价变动指数=112/106-1=5.66%

P：、P；、P：瑞等，教材44页公式2—7-2,111页公式4-3）》

V、环比物价指数（记作本年的定

第n年定茶物价指数

基物价指数与上年定基物价指数的商第4I年定基物价指效

V、环比物价变动指数（记做al,a2……,an可以参照教材44页公式2-6-2,以及66页的公式）

本年口勺定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数H勺商

环比物价指数=1+环比物价变动指数

年份定基物价指数（％）环比物价指数（%）环比物价变动指数

1999100

2023103103=103/1003%=(103-100)/I00

2023106102.9=106/1032.91%=(106-103)/103

2023108101.9=108/1061.89%=(108-106)/106

2023110101.9=110/1081.85%=(110-108)/I08

2023112101.8=112/1101.82%=(112-110)/110

2023115102.7=115/1122.68%=(115-112)/112

③价格指数法在评估中运用的计算公式为:

阳S资产(介值评估茗准日的值物价指数

看照物成交价格一参照物成交时的定副9价指裁

资产评估价值-参照的成交价格

评估基准日的定基物价指数

x叁的菽讨的铜廊濒(2-7-0

参限树成交价格X

1♦评估的隹日的定基物价变动指数,,一

1+参照物成交时的定基物价变动指数'

资产评估价值;参照物成交价格X价格指数(2-7)资产评估价值;参照物成交价格x(1+

物价变动指数)(2——6)

Pfx^x

资产评估价值;参照物成交价格x(2-7-2)(4-3)

资产评估价值=参照物成交价格x(l+ai)x(l+a2)……(l+a„)(2-6-2)A④合用条件

评估对象与参照物之间仅仅有时间原因存在差异的状况，且时间差异不能过长。

举例：大家看教材4445页的凡种例题。

(5)成新率价风格整法。△①原理：

以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象欧I

价值。A②计算公式为：

被评估资产评估价值被评估资产成新率

参照物成交价格=参照物成新率

被评估资产评估价值

•■物敝叫型警蒙鬻率

参照物成新率

资产口勺成新率=资产时尚可使用年限/(资产的已使用年限+资产时尚可使用年限)

6.直接比较法(使用频率高的措施)

包括市场售价类比法和价值比率法。

(1)市场售价类比法

资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易状况差异值（2-9>=参照物督价x功能差异

修正系数x…x时间差异修正系数（2-10X[例2-7]

（I）估价对象概况。待估地块为都市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。△

（2）评估规定。评估该地块2023年10月3日的公平市场交易价格。A（3）评估过程。

①选择评估措施。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。会②搜集有关的评估资料:

A搜集待估土地资料（略）。

B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物,详细状况见表2—1。A表2-1交

易实例状况表

交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D估价对象

坐落略略略略略

所处地区临近类似类似类似一般市区

住宅I

用地性质住宅住宅住宅住宅

土地类型空地空地空地空地空地

2023年

2023年4月22023年3月32023年102023年12月

交易日期10月3

日H月4日5日

日

总价19.6万元31.2万元27.4万元37.8万元

价格

单价8707E/m2820元/n?855元/m28407C/m2

面积225m2380m2320m2450m2600m2

形状长方形长方形长方形略正方形长方形

地势平坦平坦平坦平坦平坦

地质一般一般一般一般--般

很好，

基础设施很好完备很好很好

交通状况很好很好很好很好很好

正面路宽8m6m8m8m8m

容积率65666

剩余使用年限35年30年35年30年30年

③进行交易状况修正。A分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易状况修正；交易实例B较正常买

卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易状况修正率为：

交易实例A：0%；交易实例B：2%;交易实例C：3%；交易实例D：0%。A教材认为被评估资产的价值

是公平交易的价格，把公平状态视作原则值，为100,参照物的价格处在不公平的交易状况。将参照物的价格视

作相称于从正常交易条件下的价风格整到实际不公平的交易状况下的价格，认为正常交易下的价格比上非正常交

易下的价格是个常数，则:

被评估资产的价值

参照物价格

_100正常交易下的价格

-100（1土X%）一非正常交易下的价格='

被评估资产的价值100

评估价值:交易实例B的价值=被评估价值x（i-2%）,得：参嬲价格98

于是修正系数是100/100（1-2%）、而不是100（1+2%）/1（）0评估价值：交易实例C的价值;被评估价

被评估资产的价值100

值X（l—3%）,得：参照物c的价格97A④进行交易日期修正。A根据调查,2023年10月以来土地

价格平均每月上涨1%,则各参照物交易实例的交易日期修正率为：A交易实例A：6%;交易实例B：7%：交

易实例C:12%;交易实例D：10%>A评估价值=交易实例日勺价值x（l+间隔月份数x1%a注意：本题有关

价格时变化是平均每月上涨。A⑤进行区域原因修正（也是把待估地块状况设为100）

交易实例A与待估土地处在同一地区，无需作区域原因修正。

交易实例B、C、D的M域原因修正状况可参照表2-2判断。本次评估设定待估地块的区域原因值为100,则

根据表2-2多种区域原因的对比分析，经综合打分，交易实例B所属地区为88,交易实例C所属地区为108,交易

实例D所属地区为100。△表2-2区域原因比较表

BCD

自然条件（相似）10（相似）10（相似）10

社会条件（较差）7（相似）10（相似）10

街道条件（相似）10（相似）10（相似）10

交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相似）10

离交通车站点距离（较远）7（稍近）12（相似）10

离市中心距离（相似）10（稍近）12（相似）10

基础设施状况（稍差）8（相似）10（稍好）12

公共设施完备状况（相似）10（很好）12（相似）10

水、大气、噪音污染状况（相似）10（相似）10（相似）10

周闱环境及景观（稍差）8（相似）10（稍差）8

综合打分88108100

即被评估资产的价值与参照物的价格比等于被评估资产值与参照物的该原因U勺数值比

⑥进行个别原因修正。

A.经比较分析，待估土地H勺面积较大，有助于充足运用，此外环境条件也比很好，故鉴定比各交易实例土地价格

高2%。AB.土地使用年限原因日勺修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相似无需修正。交易实例

A、C使用年限为35年,而评估对象为30年，需作使用年限原因的调整,其调整系数测算如下（假定折现率为8%%

年限修正系数=（1-0.0994）-^（1-0.0676）

=0.9006^0.9324

=0.9659

注意：这个调整系数实际是两个年金现值系数的比值，由于土地的价值是由后来的收益决定U勺，而土地使用年

限（即获得收益的时间）会影响到其价值。假设年收入等其他原因是相似的，那么年金现值系数之比就能反应土地

年限对价值的影响。

⑦计算待估土地的初步价格。

交易实例A修正后的单位为:

370.粉喘喘喘皿吟演冗

交易冥例B修正后的成价为：

100107100102寻’V

820xxxx,1103n5（兀/w।

981008$100

交易实例C修正后的单价为：

—X—X—X—蝴（元疑）

交易实例D醪正后的成价为:

8%型xll£x吧Al

・942（元

100100100100

⑧采用简朴算术平均法求取评估成果。A土地评估单价为：（909+1038+901+942）:4=948（7t/m2）

土地评估总价为：600x948=568800（元）

⑵价值比率法

①成本市价法从基本原理A以评估对象的现行合理成本为基础，运用参照物的成本市价比率来估

算对象价值的措施。

计算公式

被评估资产的价值参照物的成交价格

械评资产的现行合理成本.参照物现行合理成本

4资产评估价值

二评估对象现行合理成本X（参照物成交价格.参照物现行合理成本）（2-11）

注意:公式中日勺计算基数是被评估对象的现行合理成本，假如现行成本中有不合理的支出，应当扣除。此外，参

照物的成本往往较难获得。A②市盈率倍数法A基本原理：A以参照物（企业）的价值比率（如市盈率）

作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的有关欧I财务指标（如收益额）相乘估算评估对■象价值的措施。

重要合用对象:企业价值评估。

市委丰衽股市价参照物的市价总额

"每股盈利"参照物盈利总额（净利润）

计算公式-被评估对象的有利闷4因此:被评估对象的市价总额=（参照物日勺）

市盈率x（被评估对象的）净利润（2-12）

（二）间接比较法

1.原理A（1）运用资产的国标、行业原则或者市场原则（原则可以是综合原则、分项原则）作为基准,

分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自"勺分值；

（2）运用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的评估措

施。

2.合用条件滤不规定参照物与评估对象必须同样或者基本同样。只规定参照物与评估对象在大H勺方面基本

相似或者相似。

第二节收益法

一、收益法的基本含义

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益欧J现值，来判断资产价值日勺多种评估措施日勺总称，它服从资产评

估中将利求本的思绪，即采用资本化和折现口勺途径及其措施来判肝和估算资产价值。从理论上讲,收益法是资产

评估中较为科学合理口勺评估措施之一。

收益法是根据资产未来预期收益经折现或者本金化处理来估测资产价值的。要深入理解资金时间价值日勺概念，

纯熟运用现值和终值日勺计算措施。

收益法波及三个基本要素：一是被评估资产及I预期收益；二是折现率或资本化率；三是被评估资产获得预期收

益H勺持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。但收益法波及R勺三个基本

要素对评估基准日来讲都是未来的、不确定H勺，因此，操作起来并不轻易。

二、收益法原理讲解（可以协助理解、应用收益法，非大纲内容）A假如你朋友欠

你钱2023元，计划偿还。A方案一：目前就所有偿还；

方案二:目前还1000元，一年后再还1000元。A你但愿是哪种?A（-）货币时间价值的含义

指货币经历一定期间的投资和再投资所增长的价值。A基准H投入本金100万，投资回报（利率）分别为5%

和10%的状况下，1年和2年后的价值是多少?下图示中日勺。指的就是第1年年初，也就是评估基准日;“1”指代）

是第一年末。

如图:利率越高，终值越大；未来收益一定日勺状况L利率越低，现值越大。

（二）有关概念A1.复:利

每通过一种计息期，要将所生利息加入本金再计利息，逐期滚算，俗称“利滚利”。这里所说的计息期，是指年、

月、日等。除非尤其指明，本教材基本上都是年度的概念。A2.现值

现值H勺符号记为P,它表达资金发生在某一时间序列（本教材基本上都是年度）起点时的价值。

3.终值

终值的符号为F,它表达资金发生在某一时间序列（本教材基本上都是年度）终点时11勺价值，故又称未来值。

4.年金A（1）定义：A年金的符号为A,它表达在每年每次等额收付的金额。A（2）特点：

每笔收付之间相隔时间相等;每里金额相等。A（3）一般年金i后付年金）：A一般年金是指从第一期起,

在•定期内每期期末等额发生的系列收付款项。当期限无限期等额收付时（n-8）,称为永续年金。A•般

，4A4A

…।_1_I_I_L_________I

年金图A.012B40

(三)应注意的问题

在运用以上这些货币时间价值的计算措施时，应注意如下问题：

1.P是发生在一种时间序列的第1期期初,F则是发生在一种时间序列U勺第n期(最终一期)期末；△2.没

有尤其阐明,收益额都认为是在该期期木发生;33现金流量的分布如不规则时，需灵活运用多种;I算措施。启

例如:一般企业开业前几年由于需要先投资才能有产出，现金流是负的，背面的年度也许是正现金流，中间年度除

正常经营产生H勺现金流,也许会有增长投资，资产变现，分红等影响现金流。

(四)货币时间价值的计算

1.夏利终值A已知现值P,在复利计息的前提下，年利率i,几年后木金与利息之和F即为复利终值A

।।।IF=?]

Fo123........fl-1n

!P4B=P+P.i=P(1+iAF2=P(l+i)+P(1+i)

xi=P(l+i)2

n

……AFn=P(l+i)

将(1+i)n称为复利终值系数用符号(F/P,i,n)表达。例如，(F/P,5%,5)表达利率为5%,5年期复利

终值时系数。④2.复利现值

已知终值F,在复利计息口勺前提下，求年利率为i,n年后的复利现值P。A

,I「,Fl

Riiii,

»■?

Fi=p+p.i=P(1+i)--————---------——P=Fi/(]+gF2=P(1+i)2------------——----

——————P=F2/(1+i)2

nnn

........AFn=P(1+i)-----------...----------P=F2/(l+i)=F2*(1+i)'

把(l+i)"】称为复利现值系数，用符号(P/F,i,n)表达。例如，(P/F,5%,5)表达折现率为5%、5年期的I复

利现值系数。

3.一般年金现值

运用复利现值的计算公式，将每期末存入的年金A

折算到0这一时点(即第一年年初)，然后再相加，求出P：AP=4(l+i)"+&l+j)"+…+为(1+J)“

这是个等比数列，运用等比数列的求和公式，得到:

i△把i

称为年金现值系数,用符号(P/A,i,n)表达。

【例题2】某人每年12月31日存入保险企业2000元，持续23年，其中第三年的年末多存款5000元，设

保险企业回报率为6%,每年复利计息一次，问这些钱在第一笔存款的年初的现值总和为多少？

|12345678910

I4IIIII；；r

2000200dW20092000200020002000200Q2000

谷籍点

P=2000x(P/A,6%,10)+5(X)0x(P/F,6%,3)④=2000x7.3601+5000x0.8396

=14720.2+4198A=18918.2(元)A4.永续年金现值A永续年金现值与一般年金日勺差异在于n

是无穷大，因此其现值为：P=A/iA其中,A为每年末收到『、J现金，i为资本化率(折现率)

A三、收益法的基本前提1(A)被评估资产日勺未来预期收益可以预测并可以用货币衡量(A)/(2)

资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量(i)。向不一样日勺收益，也许有着不一样

H勺风险，因此两个被评估资产虽然估计在未来的I收益基本相称，可是由于风险不一样样，大家肯定会选择购置风

险低的资产，或者说大家会认为风险低H勺资产的价值更高。④对于资产评估来讲，不一样风险H勺收益需要使用

不一样I向折现率计算现值。

(3)被评估资产预期获利年限可以预测(n)。A四、收益法的基本程序A采用收益法进行评估，其

基本程序如卜.：

1.搜集验证与评估对象未来预期收益有关口勺数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风

险等；2A.分析测算被评估对象未来预期收益;A3.确定折现率或资本化率;4A.用折现率或资本化率将评

估对象未来预期收益折算成现值；

5.分析确定评估成果。

从评估实务的角度看，前三步比较关键，波及到收益法计算的3个关键原因:收益额、收益年限、折现率;不过

我们考试重要是根据已知条件按照以上第四环节来计算被评估资产的价值，因此反而是第四步最重要。△因此,

对收益法来讲，找到解题思绪是关键，剩余的就是迅速、精确计算了"五、收益法的基本参数4(-)

收益额

1.收益额是资产在正常状况下所能得到日勺归其产权主体的所得额A例如：所得税就不归所有者所有，而是归

国家作为税金流出企业，那么不能包括在收益当中。

2.资产评估中收益额的特点

(1)收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；

(2)用于资产评估的收益额是资田的客观收益，而不是资产的实际收益。A客观的收益就是根据多种变量、

原因合理估计被评估资产的收益;而现实收益中也许受多种特定原因的影响。

3.资产H勺收益额体现形式有多种，不一样种类资产的收益额体现形式不一样，需要合理选择收益额欧I种类。

企业收益额指净利润或净现金流；房地产体现为净收益。

注意收益额的计算口径要与折现率的统一。A(-)折现率

1.从本质上讲：4折现率是一种期望H勺投资酬劳率。是投资者在投资风险一定日勺状况下，对投资所期望

的回报率。A2.从构成上看：

(1)折现率=无风险酬劳率+风险酬劳率

(2)无风险酬劳率

指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资并可以获得(实际上，就是没有风险邢J投资酬劳率。A实务

中，可以使用同期国库券利率或者银行存款利率。

(3)风险酬劳率A根据所投资的行业所面临的行业风险、财务风险、市场风险、经营风险等多种风险要素

测算这项交易所承担H勺风险。

3.资本化率与折现率的关系：应(1)在本质上是没有区别的。

(2)不过两者合用场所不一样。习惯上人们称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率(i),

用于有限期预期收益折现；资本化率则是将未来永续性预期收益拧算成现值的比率(i)o3(可两者与否相等，

重要取决于同一资产在未来长短不一样H勺时期所面临的风险与否相似。

(三)收益期限

根据持续使用H勺能力，在未来多长时间资产可以给所有者带来未来预期收益。可以是1年、2年、5年有限期,

也可以是永续无限期，一般以年表达。

六、收益法中的重要技术措施(重点)

在如下H勺公式里详细对所用H勺字符含义做统一H勺定义xP——评估值；Ai—年序号；

Pi——未来第i年的评估值；

Ri——未来第i年的预期收益；

r——折现率或资本化率：

J——第t年的折现率或资本化率;An——收益最大年限；

t——不不小于最大年限的收益年限AA——年金。4有关本部分内容日勺阐明：

实际上，本部分的内容就是货币时间价值的I运用，将其中的预期收益额(Ri)和收益期限(n)予以特殊化计算现

值额。重点掌握：年金现值的计算和懂得若干年后资产的价值口勺状况下的计算。

（一）纯收益不变（即Ri不变，令Ri=A）

1.在收益永续，各原因不变H勺条件白（1）计算式：P=A/r（2-14）

（2）成立条件是：

①纯收益每年不变；②资本化率固定且不小于零；③收益年期无限。

2.在收益年期有限，资本化率不小于零的条件下

计算式：

=A（P/A,i,n）（2-15）

3.在收益年限有期限，资木化率等于零的条件下

计算式：P=Axn（2-16）

（二）纯收益在若干年后保持不变（即令Ri在不变阶段Ri=A）A纯收益若干年后保持不变，那么可以先把

若干年后的所有收益折现到第N年，然后再折现到基准日，分步折现是一种很重要的评估思绪，由「往往假设

时间间隔较长的收益处在稳定状态。A1.无限年期收益会（1）公式为（2-17）：会

■而7+43（尸/小

（2）成立条件是：A①纯收益在n年（含n年）此前有变化；②纯收益在n年（不含n年）后来保持不变；

③收益年期无限;④r不小于零。

2.有限年期收益

（1）计算公式为（2-18）：

小舟舟卜制

=+Xx（P/月，八打一,）x（P/尸/JI

（2）成立条件是:

①纯收益在t年（含第t年）此前有变化;②纯收益在t年（不含第t年）后来保持不变；③收益年期有限为n;

®r不小于零。

尤其注意:纯收益A曰勺收益年限期是(n-t)而不是n°A(三)纯收入按等差级数变化A1.在纯收益

等差级数递增，收益年期无限的条件下

AB

Pn=->+

(1)计算式(2-19):AI-(2)成立条件是：△①纯收益按等差级数递增；②纯收益逐年递

增额为B；③收益年期无限；④r不小于零。A2.在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下A(1)

计算式(2-20)A"户|+'(1+，H(2)成立条件是：

四收益按等差级数递增；②纯收益逐年递增额为B；③收益年期有限为n；④I•不小于零。4(3)【例题

3](2023年考题)某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准后来第一年预期收益为10()万元,

后来每年递增10万元，假设折现率为10%,收益期为23年，该资产的评估价值最靠近于()万元。AA.1

400B.I700C.I800D.1970

【答案】A

【解析】本题应当使用收益法下，纯收益按等差级数递增，收益年期有限日勺条件下的计算公式：

'34——

1*+r|Tr1一"，」本题中A=100万元，B=10万元，r=10%,n=20,代入公式计

算出成果为1405万元。丈3,在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下

(1)计算式(2-21)：

AB

P■一一

rr4(2)成立条件是：

收益按等差级数递减；②纯收益逐年递减额为B；③收益年期无限；④r不小于零，⑤收益递减到零为止。

A(3)【例题4】某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准后来第一年预期收益为100万元，后来每年递

减10万元,假设折现率为5%,该资产的评估价值最靠近于()万元iA.710B.386C.517D.

448【答案】T>【解析】本题应当使用收益法下，纯收益按等差级数递减，收益年期应当是23年(尤其

注意这种题FI,收益年限需要自己计算，虽然题FI告诉了收益年限，也要自己计算，检查题目给出的收益年限与否

超过了真正的收益年限;例如本题中收益年限最大只可以是23年，假如题目告诉收益年限是8年，则计算应当使用

8年,假如题目告诉收益年限超过23年，则计算应当使用23年)，使用日勺计算公式:△

本题中A应当是评估基准后来I向第一期收益100万元,B应当是等差级数递增额10万元，r=5%,n=10,

,0

则：4p=(100/0.05-10/0.052)X[1-(1+5%尸°]+10/0.05x[l0/(1+5%)]

=(2023-4000)x0.3861+1227.82=455.62A4.在纯收益按等差级数据递减,收益年期有限的条件A(1)

(2)成立条件是:

①纯收益按等差级数递增；②纯收益逐年递减额为B;③收益年期有限为n;④r不小于零。A这四个公式

日勺记忆措施:

计算式(2-20)

成立条件是:

杀收益按等差级数递增;②纯收益逐年递增额为B；③纯收益年期限为n；④r不小于零。△其他三个公式

和本公式的合用条件不一样，将此公式予以调整A(四)纯收益按等比级数变化

A

1.在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下A(1)计算式(2—23)：APr-S

(2)成立条件是：A①纯收益按等比级数递增；②纯收益