成本手册资料

成本手册11

第一节项目论证阶段成本估算管理流程图

项目论证阶段成本估算管理流程标准

流程名项目论证阶段成本估律

流程目的形成项目开发成本的预控目标

称管理流程

流程节有关记录

工作流内容工作流程及工作重点时限

点/支持性文件

工作流程：

成本管理部、营销部共同进行市场调直，完成该城市的《房地

产开发成本水平调查报告》O

工作标准及重点：

《房地产开发成本水平调查报告》内容需包含：

1)该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成15个工作

市场调查

1.本的影响：包含定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开日内

发税费等.

2)当届的设计规范与标准的特点，要紧指工程建筑设计、人

防要求、公建配套要求与技术特点，以便考虑对造价的影响：

3)当地建造成本的比较：包含定额造价水平与实际建造成本

的比较，完成该地区《各类建筑各类档次房屋建造成本水平表讥

对楼盘进行工作流程：

2.1周内

深入调研成本管理部部长组织在营销部提供的竞争楼盘清单中，选择1〜

2个楼盘深入调研，完成《竞争楼盘成本水平调研很告》。

工作标准及重点：按《竞争楼盘成本水平调研报告3有关规定。

工作流程：

概念规划草按设计计

3.工程管理部部长组织确定初选项目，进行概念规划草案设计。

案设计划

工作标准及重点：按“概念规划草案设计”有关标准进行。

工作流程：

成本管理部部长组织根据工程管理部提交的概念规划草案、《土

项目拓展阶地规划指标》及有关土地状况资料、关于新项目初步定位建议

4.1周内

段成本估算与竞争楼盘清单，完成《项目拓展阶段成本估算》，作为项目

拓展部编制《项目可行性研究报告》的内容提交公司评审。

工作标准及重点：估算根据的资料需全面，准确，

工作流程：

分管领导对《项目拓展阶段成本估算》进行审核，对提出的意提交后1

分管领导审

5.见，由成木管理部部长组织、财务部参与进行修改，修改后的个工作日

核

意见再次提交分管领导审核直至通过.内

工作标准及重点：审核需严谨。

工作流程：

1、总经理对《项目拓展阶段成本估算》进行审批。对提出的

意见，成本管理部部长组织进行修改，并再次提交审批，直至提交后1

6.总经理审批通过。备案至总裁处。个工作日

2、审批通过的《项目拓展阶段成本估算》作为《项目可行性内

研究报告》的内容。《项目拓展阶段成本估算》并自动成为项

目建安成本预控目标。

第二节项目定位阶段成本测算管理流程

项目定位阶段成本澜算管理流程

概念设“管理项目营销策

流程划管理流锂

▼

形

主

项

襄

成

目

形

工

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定

作

成

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概

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容

分管领中

工机筲理部部长成本营理部部长总经理昔第郤

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r门管理部成本管理部普销部

财务部

开发部

营销部

顼口走位可段，戊项在位助法戊

项目定位阶段成本浏算项目定位阶段成本测井n

本测籁本测然

项FI定位阶四成

概念设计方案项定位阶段成本刑赞项定位阶段成本测项目定位报告

本洲尊HH57

项目定位阶段成本测算管理流程标准

流程项目定位阶段成本测算管以项目经济效益最大化为京则，通过定位阶段成本测算，将开发项

流程目的

名称理流程FI的成本操纵在成本目标之内。

一

耶程有关记录

工作流内

点工作流程及工作重点时限/支持性文

容

件

工作流程：

按《概念设计

形成概念1、工程管理部部长组织进行概念设计管理。

7.管理流程》进

设计成果2、总裁/总经理审批概念设计成果。

行

工作标准及重点，按《概念设计管理流程》进行。

工作流程：

项目定位1、成本管理部部长根据工程管理部提交的概念设计成果组织完

2个工作日

8.阶段成本成《项目定位阶段成本测算（项目成本估算修正）》的编制，财务

内

测算部、开发部、营销部参与。

工作标准及重点：力求准确，及时。

工作流程：

1、成木管理部部长将项目定位阶段成本测算提交分管领导审

成本测算提交后1个

9.核，提出的意见由成本管理部部长组织有关部门进行修改，修改后

的审核工作日内

的《项目定位阶段成本测算》提交再次审核宜至通过。

工作标准及重点：市核需严逆。

工作流程：

成本测算1、总经理对分管领导审核通过的《项目定位阶段成本测算》进提交后1个

10.

的审批行审批。工作日内

工作标准及重点，审批需严谨。

工作流程：

1、成本管理部部长将审批通过的《项目定位阶段成本测律》提

形成项目

交营错部形成《项目定位报告》。3个工作日《项目定

11.定位报告

2、营销总监启动营销策划工作，流转到《项目营销策划管理流内位报告6

的内容

程》。

工作标准及重点：需充分根据资料。参考《项目定位报告》模板。

记录表格：

支持文件：

1、GJYDC-PR-CH-001楼盘市调表》

元

2、£■模板.项目定位报告》

第三节项目方案设计阶段成本管理流程

项目方案设计阶段成本管理流程标准

流程项目方案设计阶段成本管以项目经济效靛最大化为原则，通过方案设计阶段成本测算，将开

流程目的

名称理流程发项目的成本操纵在成本目标之内。

程有关记录

工作流内

点工作流程及工作重点时限/支持性

容

文件

工作流程：按《项目定位

形成成本1、成木管理部部长通过项目定位阶段成木测算管理，形成项目阶段成本测算

12.

测算成本测算。管理流程》进

工作标准及重点：按《项目定位阶段成本测算管理流程》进行。行

工作流程：

编制项目1、成木管理部部长根据顼目成木测算及工稗管理部提供的方案

13.方案成本设计成果文件组织进行《项目方案成本概算》的编制，有关部门参2个工作日内

概算与。

工作标准及重点：需充分根据资料。

工作流程：

1、分管领导对《项目方案成本概算》进行审核，提出的意见由

分管领导成本管理部部长组织进行修改，修改后的《项目方案成本概算》提提交后1个工

14.

审核交分管领导再次审核直至通过，通过后由成本管理部田长报总裁/作日内

三作标准及重点：审核需严典

工作流程：

1、总裁/总经理对《项目方案成本概算》进行审批。对提出的意

总经理审见，成本管理部部长组织进行修改，并再次提交审批，直至通过。提交后1个工

15.

批2、总裁/总经理审批通过的《项目方案成本概算》竹为评市工程作日内

管理部初步设计成本操纵质量的根据。

工作标准及重点：审批需严谨。

支持文件：记录表格：

元无

第四节项目初步设计阶段成本管理流程

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财务邮

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项目初步设计阶段成本管理流程标准

流程项目初步设计阶段成本管海码曰的以项目经济效益最大化为原则，通过初步设计阶段成本测算，将开

名称理流程储桎曰的发项目的成本操纵在成本目标之内。

有关记录

流程

工作流内容工作流程及工作重点时限/支持性文

节点

件

编制《初步设工作流程：

计限额要求1、成本管理部部长组织在初步设计开始前，编制，初步设计限3个工作日

16.

及成本操纵额要求及成本撤纵建议》。内

建议》工作标准及重点：需按要求按时编制。

工作流程：

1.分管领导审核《初步设计限额要求及成木操纵建议》，提出

分管领导审的意见由成本管理部部长组织进行修改，修改后的《初步设计限提交后1个

17.

核额要求及成本操纵建议》提交分管领导再次审核直至通过，通过工作日内

后由成本管理部部长报总裁/总经理审批。

工作标准及重点：审核需严谨。

工作流程：

1、总裁/总经理对《初步设计限额要求及成本操纵建议》进行审

批。对报告提出的意见，成本管理部部长组织进行修改，并再次

提交审批，直至通过。《初步设计限额要求及成本操纵建议》作

提交后1个

18.总经理审批为初步设计阶段的成本操纵根据。

工作日内

2.流转到《初步设计管理流程》。工程管理部部长组织进行初步

设计，在设计过程中具体落实《初步设计限额要求及成本操纵建

议》。

工作标准及重点：审批需严谭。

工作流程：

编制项目初

1、工程管理部完成初步设计后，成本管理部部长生织（财务部

步设计阶段3个工作日

19.参与）根据初步设计完成《项目初步设计阶段建安成本概算》编

建安成本概内

制并交分管领导审核。

算

工作标准及重点：需按要求按时编制.

工作流程：

1、分管领导审核《项目初步设计阶段建安成本概算》，提出的

分管领导审意见由成本管理部部长组织进行修改，修改后的《项目初步设计提交后1个

20.

核阶段建安成本概算》提交分管领导再次审核直至通过，通过后由工作日内

成本管理部部长报总裁/总经理审批。

工作标准及重点：审核需严谨。

工作流程：

1、总裁/总经理对《项目初步设计阶段建安成本概兑》进行审

批.对提出的丈见.成本管理部部长组织进行修改.并再次提交

提交后1个

21.总经理审批审批，直至通过。

工作日内

2、审批通过后的《项目初步设计阶段建安成本概算》作为评审

工程部/设计初步设计成本操纵质量的根据。

工作标准及重点：审批需严谗。

■产品配置标准建议书

产品配置标准建议书

总体描述（在概念设计阶段完成）

产品类型组合

总体容积率

地形特点

项LI风格定位

结构形式

预期售价

单方成本

停乍配比及形式

外立面（在实施方案阶段完成）

单方造价

材料1使用部位

材料1使用部位

材料1使用部位

住宅公共空间（在实施方案阶段完成）

首层大堂面积

层向

功能配置

装修标准

标准层大堂装修造价

电梯要求轿箱尺寸

运行速度

候梯厅面积

进深

架空层层高

功能要求

地库管理口面积

层高

功能配置

■产品户内空间

XXX产品户内空间（初注明外，均在概念设计阶段完成）

交楼标准毛坯交付要求

实施方案阶段完成精装修装修单方造价

属性3+2+23+2+23+2+2

户型指标面积

有用率

客厅开问

面积

特殊要求

主卧室开间

面积

特殊要求

次卧室开间

面积

特殊要求

厨房开间

面积

特殊要求

主卫生间开间

面积

要紧厅房尺度洁具件数

特殊要求

次卫生问开问

面积

洁具件数

特殊要求

主阳台开间

面积

特殊要求

服务阳台开向

面积

特殊要求

佣人房开间

面积

附送地下室

入户花园面积

层高

附加空间空中庭院面积

层高

底层庭院面积

第五节项目目标成本管理流程

项目目标成本管理流程标准

流程

项目目标成本管理流程流程目的明确目标成本管理指导书的编制程序与编制方法。

名称

程有关记录

工作流内

点工作流程及工作重点时限/支持性文

容

件

工作流程：

1、主体施工图阶段的成本预算经评审确定后，成本管理部部长组

织工程管理部、项目部、营销部、财务部召开成本分析会，提出各

项成本测和要求。

2、目标成本测算完成后，按使用功能进行成本分摊。

工作标准及重点：

1、开发间接贵中行政管理费、利息、物业完善费由财务部负贡

成本与费1个工作日

22.提供数据，土地为用、政府报建报批费用与勘行设计费用由开发部、

用测算内

工程管理部的设计人员负责提供数据，营销费用由营销部提供，工

程前期费用（拆造补偿、外困协调等）由财务部负责、项目部配合

成本管理部进行测算，其它各项由成本管理部负责按照类似工程的

经验数据进行测算

2：测芽京程中遵从下列原则：片价分离、根据经验与通过计算确

定」:程量、根据经验或者唯价分析确定

单价'计算合价。

工作流程：

1、成本管理部部长组织汇总各项成本科目测算数据，编制《项

目目标成本操纵指导书》O

编制《项目2、主体工程的目标成本根据工程预算进行编制。

《项目目

目标成本工作标准及重点：3个工作日

23.1、确定目标正本应遵循的基本原则：标成本操

操纵指导内

纵指导书》

书》1）标杆瞄准

在项目选择与项目策划阶段，营销部通过市场研窕提供销售价格市

场标杆，成本管理部应通过工程成本市场标杆，与非工程成本市场

标杆。

2）满足顾客需求

«）在项目选择与项目策划阶段务必关注目标顾客定位、分折目

标顾客核心需求与通常需要，并将其转化为定性或者定量的明确描

述；

b）在分阶段确定目标成本时，应始终注意将成本分项结构向顾

客核心需求方向倾斜。

3）竞争策略要求

a）在项目选择与项目策划阶段，应调查分析竞争对手的综合竞

争能力，结合项目自身资源条件与经营目标，形成明确的竞争策略，

并将竞争策略对产品定位的要求表述成定量指标或者定性描述；

b）在分阶段确定目标成本时，始终注意成本分项结构满足竞争

策略要求。

4）倒逼成本

a）通过项目选择与项目策划阶段的市场调杳与可行性研究工

作，根据巾场标仟与项目论潜措施对项目可能获得的盈利空间做出

准确推断与取舍：

b）用合理的预期税前盈利额倒逼项目总成本，并用以指导“限

额设计”与项目开发策划的硬性指标：

c）用项目总成本层层倒逼方案设计成本、初步设计成木、施工

图设计成本：

①方案设计形成的目标成本W项目总目标成本+成本预备费（通

常为项目总目标成本X8$）°用项目总目标成本减去成本预备费的

结果倒逼指导方案设计，直到方案设计优化满足此要求：

②初步设计形成的目标成本《方案设计形成的目标成本+成本

预备费2仇。用方案设计形成的目标成本倒遥指导初步设计，直到

初步设计优化满足此要求：

③施工图设计形成的目标成本W初步设计形成的目标成本+成

本预备费10%。用初步设计形成的目标成本的逼指导施I.本设计,

直到施工图设计优化满足此要求；

④测算的施工图设计成本加上未使用的成本预备费（270%的成

本预备费）即成为确定的项目成本操纵目标。

工作流程：

1、分管领导审核《项目目标成本操纵指导书》，提出的意见由

分管领导

成本管理部部长组织进行修改，修改后的施工图提交分管领导再次提交后1个

24.审核

审核直至通过。工作日内

工作标准及重点：

1、审核需严谨。

工作流程：

1、总裁/总经理对《项目目标成本操纵指导书》进行审批•对提

出的意见，成本管理部部长组织进行修改，并再次提交审批，直至

总经理审提交后1个

25.通过。通过后的《项目目标成本操纵指导书》作为项目实施阶段正

批工作日内

式的成本操纵目标。

工作标准及重点：

1、审批需严遒。

工作流程：

1、成本管理部部长组织将总裁/总经理审批通过的《项目目标成

本操纵指导书》正式下发各部门执行，作为各项成本操纵的根据。

下发执行2、成本管理部部长对目标成本操纵指导书在各部门的执行情况

1个工作日

26.项目目标进行监督。

内

成本3、工程测算完成后，成本管理部部长负贡与类似的工程进行对

比分析，找出成本差异，进行成本分析。

工作标准及重点：

1、

工作流程：

1、各部门负责人根据下发的目标成本操纵指导书的要求组织实

施，并按月度将执行情况反馈成本管理部。

27.月度反馈2、关于超过目标成本的各类项目推断是否有补充预鸵（设计变每月

更单、签证审批单），假如有补充预算需在目标成本操纵指导书中

调整目标成本，由部门负责人每月25日前申报成本管理部。

工作标准及重点：

1、需按月度向成本管理部进行反馈。

工作流程：

1、成本管理部部长组织对各阶段的成本进行操纵，所有项目的

资金结算支付均通过成本管理部的审核，关于超出目标成本的由成

本管理部向责任部门发出成本预警，由责任部门负责调整与操纵。

2、各部门申报的补充预算经成本管理部部长审核通过后，由成

调整后的

本管理部部长组织在《项目目标成本操纵指导书》中调整目标成本，

调整目标提出后3个《项目目

28.并提交分管领导、总经理审核。

成本工作日内标成本悚

工作标准及重点，

纵指导书》

1、关于无补充预算又未在工程量清单中列出的其它发生项目的

成本在项目竣工结算中原则上不予考虑。

2、当项目的市场定位或者规划设计发生重大变化时，应该按照

最新的规划指标调整目标成本，调整之后的目标成本按原审批程序

进行审批后重新下发。

工作流程：

1、成本管理部向分管领导提交调整目标成本后的《项目目标成

本操纵指导书》，分管领导进行审核,提出的意见由成本管理部部

分管领导提交后1个

29.长组织进行修改，修改后的《项目目标成本操纵指导书》提交分管

审核工作日内

领导再次审核直至通过。

工作标准及重点：

1、审核需严道。

工作流程：

1、总裁/总经理审批通过的《项目目标成本操纵指导书》正式下

总经理审提交后1个

30.发执行。

批工作日内

工作标准及重点：

1.审批需严道.

支持文件：记录表格：

元3、£■模板.目标成本操纵指导书》

■模板：目标成本操纵指导书

项目成本操纵指导书

期

成本管理部

年月日

成本操纵指导书期

＞目的：明确项目成本操纵目标及责任，指导项目开发决策;

＞产品组合:

住宅成本

总占地面积总规划用地面积

占地敏感

总车位（不含住宅商业

综合容积率

比TH）可售可售

其中公公建车库其中

总建筑面积

建用地可售住宅

容

占地而产品比平均总户框架积单位造

产品组合建筑面积占地

积例面积数比例率价

TOWNHOUSE

住多层

宅

小高层

高层

独立车库

公商业网点

建

地上停车位

配套用房

地非人防地下车

下位

车

半地下车位

位

人防地