控制地下车库方式

居住区配建停车位专项研究参与研究人员：闫伟陈希APFT现状市场情况[1]市场情况车位价格上涨迅猛：2012年北京新房车位成交的价格平均每个车位达到了17.6万元。豪宅项目的停车位价格更是超过了50万元/个，售价最高的霞公府车位已经达到了80万元/个。车位价格涨幅超过10倍，远高于同期房价的增速。核心区域一“位”难求：随着生活水平的提高，每户家庭在两辆车以上已成趋势，但现在普通住宅社区的车位配比往往还达不到1：2，正常是在1：1，车位短缺现象未来还会延续。以北京为例买还是租是个问题：不少新房车位通常有租和买两种选择，租车位每月通常在300元到500元不等，而买一个车位价格已经超过15万，在选择租还是买的问题上不少购房者难以取舍。销售模式优化车位情况[2]车位形式地面停车位地下停车库地上架空层停车位立体机械化停车半地下车库目前，地面停车位和地下停车库是最广泛运用形式。停车楼成本及收益比较成本：主要投入是铺装费用（能够和绿化相结合）；收益：租金标准受政策限制。成本：主要成本投入为地上建筑成本（约1500-2000元/平米）；收益：可售可租，资金回收方式和时间比较灵活。成本：地下部分建安成本（约2200-3000元/平米）；收益：人防部分无法销售，只能通过出租产生收益，非人防部分在条件允许下可供销售，通过销售较快的回收投资。停车楼地面停车地下停车成本：主要成本投入为设备投入成本和后期设备运转与维修保养成本；收益：此类产品只能租不能售，租价水平一般，资金回收方式和速度不理想。成本：建安成本（约1500-2000元/平米），收益：层高2.2米以下不能销售、2.2米以上可以销售；该类型产品租售价格适中；资金回收方式和速度比较灵活。成本：地上建安成本和土地成本（约1500元/平米），收益：有经营性和非经营性之分，经营性架空层在条件允许下可供销售，其他只能租不能售。该形式产品价格较高，资金回收方式和速度比较灵活。半地下架空层机械停车地面停车存在问题空间小假设每户0.8-1个车位，当容积率增加至2.5时，若全部采用地面停车将占用地面积的88%-100%，极大影响绿化以及舒适度。交通难大量地面停车会加大行人与机动车的交通组织难度，造成居住区内交通问题。保护少目前车辆档次逐步上升，业主对停车环境要求提高，地面停车无法起到有效保护车辆的作用WHY？无法适应未来城区住宅发展趋势WHY？成本高地下车库单方造价约2200~3000元/平方米；相比地面造价至少高出25%~50%！问题多部分小区无直通地下电梯，取车速度慢，出行不方便；物业管理盲点，极易出现各种突发意外事件。环境差地下车库无自然采光、通风，卫生条件差。地下车库存在问题有待进一步优化其余停车方式分析半地下停车架空层停车停车楼机械停车接受程度方便程度管理难度空间利用率景观影响程度较好比较方便较低较低有一定影响较差一般较低高影响很大车位敏感点分析1、车位配比

目前居住区停车问题严重，大部分项目无法满业主需求，所以车位配比应作为项目核心指标看待；

2、车库布局、车位尺寸、规格

根据项目的客户定位，确定合理的车库布局、车位尺寸（车位面积、车道宽度）等，提升项目品质；3、车位、车库配套设施

照明系统设计不科学、监控系统存在死角、地下车库排水不畅、标识系统不清晰明确等；

4、停车管理

合理利用小区内的道路，加强停车管理、安全监控、适当收取停车费。大部分城市车位配比严重，项目车位配比指标对购房者选择的影响越来越大。提高车位配比地下车库优化地下车库优化决定地下车库成本的因素1、固有因素：是项目本身具有的，如规模、人防面积等，详规阶段就已经确定，不受具体设计技术的影响。2、建材因素：钢筋、砼含量等建材成本。3、设计技术因素：通过柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等方式，控制停车率，这直接受设计师设计经验及技术水平的影响。排除固有因素及建材因素，如何通过设计降低成本?成本控制点4施工装修标准施工质量1面积车位配比出入口数量单车位尺寸柱网尺寸坡道和车行道尺寸排布方式人防面积大小2埋深层高覆土厚度3平面布局方式外轮廓地下车库成本控制点车位敏感点分析1、购买车位客户需求的车位形式多为地下一层或二层，且以地下一层为主；2、租赁客户需求以地面车位为主，但其中拥有车辆价格超过15-20万的客户更愿意租用地下车库；3、对于非常见的架空层停车和半地下停车，客户普遍可以接受；4、对于机械车位客户反应为对其数量表示满意而对其安全性和便利性普遍不太认可；5、这两类购买了地下车库车位的客户更愿意将车停放在楼体距离电梯间较近的位置，楼间靠近电梯的位置客户接受度也较高；6、客户对于地下车库目前的限高、坡度、转弯半径等方面现状普遍表示认可，更为关注的因素在于车位数量和安全性、便捷性；7、在车位产品设备设施方面，客户出于对车停放的便捷性和安全性考虑，都比较注重车位锁和车挡的使用，对于其它附属设备设施也希望增加；8、车辆的价格直接影响到客户对于拥有车位方式的选择，多数购买20万以上车的客户更接受购买或租赁地下车位；而购买15-20万以下车的客户更乐于花更少的钱用于停车，普遍都不会购买车位。位于都市城区的改善性购房者和栖居型购房者，对车位的敏感点分析：相比于一般的环形布局柱网尺寸进深方向——柱距：8.1;跨度方向——跨度：7.8~8.1（排三辆车）；纵向车道宽度：宜控制在5.6m。结论：1.从中间往两边，两边是地库侧墙的情况：单车位指标极限值：21.84-22.682.从中间往两边，车尾对车尾的情况：单车位指标极限值：21.06-21.87传统经济柱网：单向布局模式观点内容观点内容传统柱网小尺寸柱网与传统柱网相比，在车尾位置增加一排柱；柱网尺寸变小，梁、板的跨度变小。小柱网特点柱网尺寸柱网尺寸转换7.8~8.1跨度7.7柱距进深：8.1进深车道进深：6100；

车身进深：48005.6车道宽

5.6600*600柱尺寸400*500柱网尺寸小尺寸柱网单车位指标综合其他因素，小尺寸柱网至少可节约10%以上成本！结论：1.从中间往两边，两边是地库侧墙的情况：单车位指标极限值：20.79比传统柱网少1.05—1.892.从中间往两边，车尾对车尾的情况：单车位指标极限值：20.14比传统柱网少0.92—1.73单车位成本可节约2024—4158元案例合肥万科，森林公园C2地块柱网尺寸单车位指标纯车库部分23.5含高层地下室及设备用房29.2地下室部分面积（m2）高层地下室7939设备用房1913纯车库41253车位数1749成本节约20%相比地下车库与地面车库，半地下车库以其先天优势更受业主欢迎。不过其不适合容积率高、空地少的住宅小区，特别是市中心的住宅小区。半地下车库优势会呼吸、有阳光易管理，自成景观造价低，节能环保半地下车库优势PHOTOPHOTO有助于解决首层住户的私密性问题和首层住户房屋的潮湿问题。增加更多的绿化面积，提高楼盘小区绿化率。节省了停车场的通风照明能源,降低业主的居住生活成本。易管理，易监控，对楼盘整体营销有帮助。半地下车库优势半地下车库边界与环境连接处理当边界位于两个环境要求截然不同的空间时，空间过渡需用隔离手法处理。车库与道路：陡坡高差坎

车库与商业：高差调和高差并置隔离手法具体应用情况以硬质边界隔离具体表现为墙面、人行道以柔性边界隔离具体表现为绿化带、水系半地下车库边界与环境连接处理底层架空，架空层与庭院花园相互渗透，与车库无连接底层大面积掏空，增强车库通透性，改善车库物理环境底层架空部分，掏空部分，使入户、车库、庭院三者并置半地下车库中央与建筑底部连接处理精致、优美的景观小品半地下车库中央与景观连接处理大面积掏空车库顶板起伏造景抬高一层的城市街道的界面地上车库做法地上车库做法6%左右坡道车辆直接入库采光通风减少埋深竖向分析架空一层车位：通风采光；减少埋深；减少防水工程量等初步估算节省1300万元；成本节约30%创新“停车桥”[3]万科中粮紫苑停车桥研究C地块用地面积㎡77942.83总建筑面积㎡175886地上总建筑面积㎡150444住宅总建筑面积(含阳台)㎡136444住宅建筑面积(不含阳台)㎡126561地下(半地下)总建筑面积㎡25442建筑基底面积㎡23000居住户数户1255居住人口人3514容积率万㎡／公顷1.93建筑密度29.51%绿地面积㎡23382绿地率30.00%机动车停车位辆1151地上(露天)停车辆619半地下停车辆495地下停车辆37停车率91.7%地面停车率53.8%万科中粮紫苑C区基本指标案例分析行车路线：车辆自北侧车行入口进入社区后，沿该单行道进入地下车库、架空层车库或地面停车场，再通过西南角出口或东北角出口离开社区。该车行交通量一半以上位于台地之下，较组团内地面低2.8m。主要车行道位于住宅外环，其间南北贯穿两条停车平台道路结构类似横放的目字。人行路网车行路网此系统减小了车辆对社区内的不利影响，保证了组团内安全、宁静的步行环境。并有效减少了车辆在组团内的迂回，确保直线、顺畅的车行流线，再保证充足停车位的同时，使车行交通对住宅的影响降低到最小。交通流线便捷舒适的人车出行路线总车位数1170个，其中地上715个，地下（半地下）455个。住宅总户数1255户；车位比将近1：1；C区主要分以下3类停车方式：地下停车：全地下车库停车数量37辆，全部在SOHO地下。由于是人防停车库，不可以销售。外围地上停车位；创新停车桥中央集中停车：分1＃、2＃、3＃三块集中停车；架空停车桥停车：一共587个，其中地面层239个，半地下层348个。其中可售车位239个，全部位于半地下层，售价在3－5万/个，目前已售磬；1＃3＃2＃停车桥中央集中车位外围地上车位车位分布停车位集中布置，无地下车位万科中粮紫苑C区属平地地形，但万科中粮紫苑并未采用传统的三种半地下车库设计方式。传统半地下车库选址排布原则创新点：整体垫高1.5米的人工平台采用小区整体垫高1.5米方式，除北侧五栋高层住宅和SOHO之外，整个项目建立在一个人工台地之上；有利于减少周边目前较消极的环境、道路等对社区内的不利影响；突出高档社区的独立感地形落差同时也丰富了景观的视觉效果，造就了充满趣味性的台地景观。创新设计成本节约40%增加一层地上停车位1#（西侧）敞开式汽车库：长度180米，宽度25米；分上下两层公设6个人行楼梯下层入口，每个楼座之间保证一至两个进入停车桥底层的