湖北黄石项目调研及定位报告62

湖北黄石工程调研及定位报告名称：湖北黄石工程调研及定位报告致：湖北三江房地产开发联系人：欧阳少华自：前言报告逻辑思路三江共和城工程是湖北三江房地产开发公司第一个大型综合体工程，也是黄石市政府商业网点重点规划工程，因此，该工程的运作成效将对三江公司的开展战略产生至关重要的影响。该工程位总体占地600亩，其中本工程重点研究、定位的北地块占地60亩，体量较大，是开发商近期开发的最大型工程，因此，开发商对于工程的规划极为重视。本着求真务实的态度，湖北三江房地产开发公司与广州道本商业地产策略中心形成重要合作伙伴关系，群策群力，对工程地块进行全面、深入的市场调研及数据分析、整合，并通过与湖北三江公司相关负责人进行广泛、深入的交流，获得一手的相关资料。经充分的市场调研及详细的数据分析、总结并深入讨论，我司专业筹划组人员结合其专业经验，已对该工程的开展策略、工程定位及工程规划形本钱筹划报告。该报告制定原那么为：1、以现实市场为主要依据，对黄石本地市场进行摸底式调研，了解工程地本身及其与黄石本地、黄石周边区域的联系，根据调研所得的一手资料综合分析该地块的价值及其开展前景与方向；2、根据政府近几年的城市开展规划，了解该市商业网点规划，使工程的开展规划符合城市的开展规划，以求制定科学、合理的筹划方案；3、从专业的角度出发，带着问题与开发商进行广泛交流，并结合现实数据严谨、科学的分析，最终制定工程筹划报告。本报告总体思路是由大到小、从整体到具体的一个逻辑推导思路。首先从全局性就黄石的商业格局、市场环境、消费者购物习惯等综合因素进行分析。力求了解黄石商业的开展水平、目前的现状、未来的开展趋势、消费者的消费习惯和购置力情况及市场竞争水平如何等情况。其次，在全面了解黄石商业情况的根底上，我司将接着对工程地块的根本情况进行分析。了解工程自身所具有的优势和劣势。结合市场环境分析工程存在的时机和威胁，判研工程可能开展的方向。再者，通过工程开展方向的判断，确定工程开展方向后，本方案将就具体形象态、建筑规划、业态配比等情况进行分析说明，全面刻画工程、力求表达出工程未来的竞争能力和商业价值所在。一、黄石市整体商业环境分析黄石商业的开展水平黄石商业的竞争水平黄石市场购置力水平本工程存在的时机和威胁黄石商业的开展水平黄石商业的竞争水平黄石市场购置力水平本工程存在的时机和威胁推导黄石市商业格局特征分析推导黄石代表性商业开展状况分析黄石未来商业开展情况分析黄石消费者消费行为特征分析二、工程地块的特征情况分析工程地块情况分析工程交通条件及区位条件分析工程周边人口结构分析工程总体定位工程的功能定位工程总体定位工程的功能定位建筑形态的表现方式商业规划布局商业业态规划工程开展总体思路工程开展的战略工程商场应具备的商业特征工程开展的方向第一局部黄石市整体商业概况分析一、黄石城市概况：简介：黄石市是湖北省重要的工业城市，是武汉城市圈的副中心城市，经济受武汉影响颇大，同时黄石也是促进中部崛起的重要支点城市之一。黄石市位于湖北省东南部，长江中游南岸，东北临长江，与浠水县、蕲春县、武穴市隔江相望，北接鄂州市，西靠武汉市江夏区，西南与咸宁市、通山县为邻，东南与江西省武宁县、瑞昌市接壤。全市现辖大冶市和四个城区，总面积1850平方公里，其中市区面积227平方公里，全市人口252万多人，其中常住城市人口70多万人。黄石是湖北省一个特大城市、四个大城市的支撑点，又是鄂东区域的经济中心，正在实施以“三优一增〞〔优化产业结构、优化产品结构、优化企业组织结构、增强城市综合实力〕为根本内涵的二次创业。通过努力，力争到2000年黄石市净增工业产值“三个五十亿〞，以开放型、多功能、现代化的工贸大城市迈向二十一世纪。黄石市矿产资源十分丰富，是全国重要的工业原材料基地之一，拥有“百里黄金地，江南聚宝盆〞的美称。目前已发现的矿藏有能源、黑色金属、有色及贵重金属、非金属矿有4大类53种，探明储量有31种，约占全国已发现矿产品类的28%。蕴藏以铜、铁、煤、锰、钨、金、银、石灰石、大理石最为著名，产量大，品位高，“江南聚宝盆〞故因此得名。黄石市是一个新兴的工业兴旺城市。经过四十多年的建设，已经形成了以原材料工业为主体，以大中型企业为骨干，冶金、建材、能源、机械、电子、化工、纺织、服装、轻工、食品、医疗等行业综合开展的工业体系，近年来，黄石服装工业异军突起，金牌产品“康赛〞牌T恤衫在获得全国服装行业唯一金奖的根底上又获得中国十大著名商标、金桥奖等荣誉称号；美尔雅西服占全国每年向日本出口西服总量的40%，成为全国十大名牌服装之一。全市乡及乡以上的工业企业900多家，产品3000多种，其中有300多项产品分别获国优、部优、省优称号。黄石市是我国著名的矿冶城市。目前，全市已到达年产6万吨铜、100万吨钢、200万吨煤、300万吨水泥、400万吨铁矿石的生产能力。黄石是湖北省乃至全国重要的老工业基地和港口城市，有“江南明珠〞之美称。黄石地处长江中流，顺江126公里与九江接壤，下通上海，逆江125公里与武汉相连，上达重庆。市区建有大小码头39座，泊位41个，其中两个5000吨级泊位的集装箱外贸码头，可直达港澳、日本和东南亚。黄石是名人故里。黄石由古至今名人辈出，尤其是近代史上，多位名将都是出自黄石地区，如王义勋、马龙、王平、余立金、乔信明、汪克明、吴嘉民、彭方复、贺俊侦、梅盛伟、吕作松、朱直光等人；“肯啃硬骨头的航天专家〞刘石泉；如今的体操奥运冠军程菲、李珊珊等。二、黄石城市场情况分析：1.1黄石城市总体状况：黄石城市主要有以下特点：黄石具有典型的组团型城市的特点，具体表现为：以黄石市中心为核心，以铁山区、下陆区、大治县、阳新县为分布组团，较为集中地分布在离黄石市中心5-50公里范围的区域内，黄石城区及各县市〔区〕组团式分布特征较为明显；黄石全市人口总数约253万，市区人口67万人，其中：黄石港区〔17.9万人〕铁山区〔6.77万人〕下陆区〔11.06万人〕西塞山区〔24.82万人〕开发区〔约8万人〕另有阳新县〔97.11万人〕、大冶市〔88.88万人〕，各县市与黄石市内之间的距离并不遥远，特别是与本案所处的交通要道位置联系极为密切。如下列图：小结：由此可见，黄石组团型城市的特点和中心城区距离各区、各县相对较近的距离，为本工程的商业开展带来了契机。其中，特别值得提出的是，黄石是一个经济外向型，高度依赖于交通的城市，各县区都有较为成熟的工业体系，高速公路就是黄石对外的窗口。以此来看，那么黄石的组团型城市就可以看成是一串“葡萄〞，各组团城区、县是各个“葡萄粒〞，而接连通武黄高速与主要区、县的干道那么可视为连接各个“葡萄粒〞的“主茎〞，起着一个主导、支配的作用。黄石具有相对特殊的城市结构，在中国城市群分布中，极少有的、其他地区的边缘地带与另一座地级市的主城区极为紧密地连接在一起的现象在黄石成为现实。目前，对黄石城市商业有较大影响的鄂州花湖经济开发区在行政区划上属于鄂州，但是在商业和城市形态上又高度依赖黄石，对黄石经济和商业的开展具有较大的影响；鄂州花湖经济开发区目前属鄂州管辖，位于鄂州与黄石港交界处。其虽属鄂州管辖，但由于其地理位置原因，其与黄石之间的商业关系非常密切。开发区内所开发的大量楼盘，其消费对象都为黄石市民，这一带在未来的2—5年内将形成一定的人口密度，为周边商业带来人口支持。注：鄂州花湖经济开发区位于武黄高速出口处，离本案仅600米之远，交通便利，其将来居住人口将是本案重要的目标客户群。其中，特别值得提出的是，花湖经济开发区由于倾斜的土地价格，同时可以便利地享受黄石较为成熟的城市配套，使这一区域成为了大量的新黄石人聚居地。黄石市政府为了便于管理，也将公共汽车、道路等与鄂州花湖片区实现全面对接，使这一区域成为“不是黄石，又是黄石〞的生活居住特区。目前，鄂州花湖片区开发的楼盘主要有：中央美地、康盛家园、航宇香格里拉等众多楼盘。据我司对鄂州花湖片区的楼宇进行调查，其开发情况如下：以下为本司对鄂州花湖经济开发区及周边区域所作的楼盘情况调研：楼盘名称地理位置工程进展情况楼盘名称地理位置工程进展情况1东方装饰城迎宾大道888号三期在建10中央美地花湖开发区振兴大道168号局部在建2天方百花园湖滨大道与花湖路交汇处三期在建11华顺·中心广场花湖大道西侧已建3佰利花园大泉路与花湖路交汇处一期在建12人信·假日威尼斯振兴大道局部在建4新港.阳光花城迎宾大道16号二期在建13滨都丽园黄石迎宾大道北侧，紧邻人信假日威尼斯别墅小区已建5迎宾御园迎宾大道与湖滨路交汇处在建14上上坊振兴大道特1号在建6聚龙.花湖名苑鄂州市花湖开发区鄂城大道在建15锦绣江南振兴大道已建7康盛家园花湖开发区振兴大道已建16天行御景花园黄石迎宾大道与鄂州大道交汇处局部在建8东方华尔街鄂州大道特8号在建17花湖新天地振兴大道假日威尼斯对面在建9航宇·香格里拉鄂州花湖开发区振兴大道168号已建18小城故事鄂州花湖开发区16路终点站锦绣江南小区大门旁已建以上楼盘，不仅包括鄂州花湖经济开发区的工程，而且包括一些邻近花湖经济技术开发区，位于黄石迎宾大道、花湖大道两旁的工程。这意味着目前这一片区虽然人口分布不多，但是在未来可预期的2-5年内，将有大量人口入住，形成新的人口居住群。据我司的市场调研统计、分析，可知周边的楼盘小区及预期居住人口数量如下：楼盘名称地块描述人口居住情况目前居住情况预期未来2-5年居住情况佰利花园位于大泉路与花湖路交接处，工程地旁。目前一期在建两栋小高层，分别是33层和28层，楼盘在售当中，预期住户约1500多人，前方村庄即将开发拆建作为二期开发楼盘。0预期3000多人天方百花园湖滨大道与花湖大道交汇处，一二期已交房，三期一组团为2021年入住1万人1.5万人东方装饰城位于迎宾大道上，目前一二期已售完，住户约3000人3000人5000人三江共和城〔工程地南块〕工程南地块01.5万人鄂州花湖经济技术开发区鄂州花湖经济技术开发区，约有常住人口1.2万人，房地产形成了以锦绣江南小区、武汉人信·假日威尼斯小区和浙江航宇·香格里拉小区为龙头的风格各异的房产品牌。在未来３－４年时间里，这里将开展成为１０万人以上的商住区，预计其中九成人口是黄石户籍。1.2万预期10万人工程地周边其他楼盘其他周边零散分布的楼盘已售完入住、待建、在建等，如迎宾御园、新港.阳光花城等一期已在建开盘出售，预期2021年入住。3000人8000人总计2.8万人14.6万人小结：黄石是一个重工业城市，以西塞区为代表的老城区空气质量不佳，居住环境并不理想。黄石较为理想的居住区其实是以磁湖为圆心的居住区，但是磁湖周边可供居住的土地有限，以鄂州花湖片区为代表的居住区和迎宾大道、花湖大道、大泉路两侧的居住区其实是黄石的宜居之地，再加上鄂州花湖片区地价和房价相对黄石中心城区较低，这一现实也促使了这一片区的房地产开发成为黄石新的热点。但是，由于这一片区是近两年来才开始逐步开发，目前生活配套不全、居住人口有限，而大泉路、迎宾路及花湖路一纵两横的道路格局必将形成黄石新的人居集中地。因此，我们可以预期的周边居住人口加上流动人口因素，工程地周边在2—5年内将形成15万人口居住的规模，这为本工程的商业开展提供了坚实的根底。黄石是大武汉“1+8〞城市群综合配套改革试验区的重要组成局部，长期以来，受地缘因素的影响，黄石的商业受武汉影响较大，中高端消费都流往武汉，导致本地的商业开展动力缺乏，处于被拉动的状态；目前黄石市内商业开展较为落后，各区、县商业都只能满足市民根本生活消费，尚无较高档的消费载体，但是，在黄石市这样一个矿业型城市，其本身是具有一定中高消费层次的消费群体的，而这一局部能产生中高消费的人群却流往武汉，被武汉所拉动。这与黄石至武汉的交通便捷也具有相当大的联系，同时也与黄石本地无满足这一局部消费群体的商业设施有关系。目前，黄石市内前往武汉的交通路径有：经武黄高速公路前往武汉；武黄高速是黄石市内最重要的一条高速公路，东西走向，东接黄石长江大桥、黄黄高速和正在修建的大广高速，直通黄梅、大庆等市；武黄高速西接武九铁路、直通鄂州、武汉，是黄石对外交流的主要高速路段。注：本案位于武黄高速的出口处右拐约500处，是黄石各县市通往武汉的咽喉之地。乘坐“武汉——黄石〞城际铁路前往武汉〔在建，方案在2021年完成建设〕；武汉至黄石、黄冈、孝感、咸宁城际铁路，于2021年3月开工，四条城际铁路的开通将拉开武汉城市经济圈的序幕。此城际铁路比轻轨更快，比客运列车发车频率更密，全部采用时速200公里以上的动车组。两年半后，武汉至孝感、黄冈、黄石、咸宁“半小时铁路圈〞形成。城际铁路将放大武汉在江汉平原的辐射力，并与武广高速、沪汉蓉、武九铁路一道，成为效劳人口更多的快速铁路网。〔以下为武汉至黄石、孝感、黄冈及咸宁的城际铁路图〕其中，武汉至黄石城际铁路线路：

从武汉站起—南湖东—流芳—花山—葛店南—樊口西—鄂州城际场—鄂州东—花湖—黄石北—大冶北〔如下列图〕。线路长97公里，直达26分钟。随着武汉经济圈的城际交通建设，黄石与武汉、大冶的关系进一步拉近，黄石至武汉、大冶至黄石、大冶至武汉都将在半小时内完成。这一大跨越对于本案人流的拉动力来说无疑是一个非常重要的创举。由武汉至黄石城际铁路的线路可以看到，其中的两个站点是“花湖〞和“黄石北〞，而本案正是位于这两站点的中心位置，这为本案交通优势锦上添花，对工程日后“截留客户〞的商业定位开展至关重要；小结：本工程地块处在黄石市武黄高速出口不远处，是黄石市内及周边县市前往武汉的交通咽喉，这是本案一个非常有利的优势。本工程的交通优势将为本工程带来扩散的消费人群，即本工程对大治、下陆、铁山等消费群体的交通阻截力，这是本工程商业开展的重要优势条件。此外，需要特别强调的是武黄城际铁路的交通会聚能力。武黄城际铁路建成通车之后，将构筑更为便捷的武黄交通经济圈，将成为武汉至黄石最重要的交通方式之一。本工程位于武黄城际铁路花湖站与开发区站之间，距离最近的花湖站仅1.5公里路程，距离开发区站仅3公里路程，位于两个站点中间的位置，远期交通优势更加突出。1.2黄石整体商业分析：黄石市城区商业概况：黄石市城区主要沿长江、磁湖分布，磁湖以东、长江以西分布黄石港、胜阳港、西塞山三大主要居住、商业区域；磁湖以东主要区域为鄂州花湖经济开发区，属鄂州管辖地带，目前商业及住宅用地不多；磁湖以南为县级市大冶市，磁湖以东为鄂州市。由此可见：黄石目前市区土地资源非常稀缺，商业集中度高，在未来也已无大体量的商业土地出让〔市区只有中心医院旁的轴承厂地块，如下列图〕。因此，黄石市区商业开展空间有限。随着经济的开展和人口增长的需求，黄石商业势必向城市边沿地带开展，这就给本案带来了开展的契机。黄石市主要商业布局：黄石传统的商业分布为一个传统市级核心商圈，一个传统商贸区、一个新兴商圈及各县区的小型商圈。〔如下列图〕黄石目前整体商业状况仍比拟单一，未成体系，主要商圈仍集中在长江边一带的胜阳港街办和上窑小商品综合批发市场一带。商业自东向西不断减弱，中部由磁湖隔开，沿磁湖周边更无甚商业气氛。“一个市级核心商圈〞即“胜阳港商圈〞——该商圈以交通路为核心，南自颐阳路、北至天津路、西起武汉路、东至黄石大道，面积约１平方公里范围，是黄石开展最早的商业区，也是目前为止黄石最繁华的市级核心商圈。“一个传统商贸区〞即“上窑小商品综合批发市场〞商圈——该商贸区面临长江码头，紧靠火车站，水陆交通十分便捷。这里是黄石商贸的发祥地，早在五十多年前，这里便是黄石的商业中心，商贾云集，交易兴旺。上世纪八十年代，这里建成了鄂东南地区最大的小商品综合批发市场，成为黄石与周边市县、乡村商品和物资交流的枢纽和集散地，被誉为黄石的“汉正街〞。“一个新兴商圈〞即“黄石港区北片区延安路一带〞——近年来，随着金港、中百、中商以及武商、国美等零售业巨头的纷纷进驻黄石港北片区的延安路一带，给原本只有零散商业的非商业核心区带来了更为活泼的商业景象，方便了城市边缘区居民的日常根本消费，受到了居民的欢送，这也将促使延安路一带的另一核心商业区的形成。“各县区的小型商圈〞即阳新、大冶、铁山等县市〔区〕各自形成的满足当地居民的小型商业圈。这些周边县市的商业开展都较为落后，但是随着经济的开展也在不断的转型当中，不断向城市化转变。1.3黄石商业开展水平分析：开展水平和现状：商业发育程度不高、商业配套严重缺乏〔1〕黄石组团型商业分析：黄石港区组团：黄石港区是湖北省黄石市的中心城区，位于鄂东南，黄石与武汉及周边地区的重要交通交汇处。其管辖的胜阳港街道是黄石城区乃至黄石市商业最密集的商圈，此商圈也是黄石传统的商圈，满足人们日常根本生活消费。西塞山区组团：西塞山区位于长江中游南岸，黄石市东部。东与阳新县湋源口镇交界；西与下陆区南湖乡为邻；南与大冶市四棵乡、汪仁镇相连；北与浠水、蕲春隔江相望；西北与黄石港区胜阳港接壤。西塞山区商业主要表达在上窑小商品综合批发市场，此批发市场是黄石商贸的起源地，一直是黄石的一个传统的小商品商圈，能满足西塞山区居民的日常生活所需；铁山区组团：铁山区黄石国家矿山公园、鹿獐山公园是黄石两大风景区，是黄石矿业城市的一个代表。铁山区距离黄石主要商业区较为遥远，其主要商业也只能满足根本生活所需，并无较大型、综合商业；下陆区组团：下陆区位于黄石西南部，其商业主要为社区型商业，不成体系；阳新县组团：阳新县位于黄石东南部，离黄石较远，其商业较为自主，但是也尚处于一种初级开展型商业，商业集中度不高，尚未大型大型购物中心，某些大型消费还得依赖于黄石、武汉等市区。大冶市组团：大冶市是黄石管辖的经济实力最强的一个县级市，位于湖北省东南部，长江中游南岸，地处武汉、鄂州、黄石、九江城市带之间和湖北“冶金走廊〞腹地，城市主要以冶矿业为主，工业是大冶主要的经济支柱。其主要商业区主要集中于大冶大道以观山路为分界的南段及新华路与大冶大道交接的十字路口段，商业非常零散，主要还是以住宅底商的商铺组成，较大型商业设施也只有中百、中商两家超市还有以工贸家电为代表的家电卖场。大冶的中高档消费也大多流失到武汉，中档的流到黄石，其本地商业只能满足人们日常的根本生活消费，不能满足高消费人群的消费需求。目前，大冶在建的“大冶雨润国际广场〞是总体体量达24万平方米，是大冶第一个定位为综合体的集住宅、购物、娱乐、休闲的商业工程。该工程情况如下：工程名称工程定位工程规模工程地址竣工时间大冶雨润国际广场鄂东南最大规模、最时尚、档次最高的、集五星级酒店、高档住宅、高档百货、国际数码影院、游戏厅、特色商业街、文化中心、零售商户为一体的多功能商业综合体。总投资：10亿元；总建面：24万㎡的大型高档综合性广场新冶大道与下黄东路交会处2021年效果图 该工程为大冶第一个大体量的商业综合体工程，但是是否经营成功，该工程将有何走向，仍需要我们拭目以待。小结：由黄石商业分析可知，黄石各组团商业都处于一种较初级的开展阶段，商业是随着居住人群自然形成，并无成型的规划，更无一个大型的集中式购物中心满足人民的消费。也正因为各组团商业存在的这样的缺乏，才使其高消费人群的消费力流向武汉。由此可得出的启示是：①、本案是组团型城区居民前往武汉的交通咽喉，在此打造能够满足各组团流失消费力的商业体，从而截流往武汉的消费群体具有现实的支撑点；②、工程本身具有一定的交通优势，但如何善加利用现有的交通优势，发挥远期交通优势，从而吸引各组团的高消费群体前往是本工程着重要解决的问题之一。〔2〕黄石城区商业开展现状分析：目前黄石商业主要集中在胜阳港的交通路、南京路、广场路、武汉路一带。其商业形态主要为街区式商业为主，中小型超市、百货为辅，市场是在城市开展的过程中形成，商业形态依然是一种初级、粗放型商业。由于此商圈是黄石最早开展起来的商圈，目前业态比拟齐全，因此，虽然该商圈尚无标准体系，但是还是黄石人消费的主要场所。可是，从长远开展的角度来看，人们随着生活、消费水平的不断提高，该传统商圈开展的弊端也正不断显现：市场自发形成，无规划、无统一管理体系，商品质量、档次都难以保证；交通路交通路以交通路为例，其虽为黄石中心商业区唯一的一条步行街，但是其却无任何供消费者休憩的配套，停车位的配套更是缺乏，车主只能往路边停靠，且该步行街还不时作为举办各大商业活动〔如美食节〕的场所，以致步行街环境不尽人意。同时，其商品种类多为服饰、鞋袜，难于满足消费者的各种需求，这将制约其向前开展。随着商业市场的不断开展，消费者的消费水平不断提高，其商业配套严重缺乏；以停车位为例，我司市场调研期间，对黄石市中心商业区的停车位做了以下统计数据：地段停车位数量〔单位：个〕停车位分布情况黄石大道工人文化宫广场至黄石大道与颐阳路交接路口段315文化宫广场商业街周边：115个，磁湖梦娱乐城前：20个速8酒店前：35个，工商银行前：25个其他沿街单位、路边等共140个南京路全段140主要为沿街划分停车位消防路全段30沿街分布广场路全段227其中沿街双边停车位共计150个，瑞来斯酒店前20个，黄石体育馆内〔接广场路通往文化宫广场前方〕57个交通路全段254其中沿街双边街道停车位184个，水之梦停车位40个，其他30个颐阳路：与武汉路交接口至与黄石大道交接口段274沿街停车位：124个，金花酒店停车场80个，其他70个武汉路205沿街50个停车位，枫叶红美食广场前30个，枫叶红美食广场后面某停车场100个天津路70全段路禁停，美的专卖场前25个，艳阳天酒店前25个，其他20个总计1515由以上调研数据分析可知：黄石市内主要街区并无大型停车场，仅有的露天停车场与规模太小，不管是主要商业街区，还是大型商业设施停车场配套都显缺乏，车辆多为沿街分布，市内主要商圈的总停车位才相当于一个大型商业设施的停车配套：1515个，这显然是不能满足目前商业市场开展状况的。目前黄石尚无大型综合体商业工程，商业分布仍非常零散，消费者的“一站式〞消费理念有待培养。由黄石市市区商业分析可知，黄石中心商圈沿黄石大道呈带状分布，其西面大局部面积为磁湖。目前，中心商业区多为旧区建筑，商业体量都比拟小，土地已处饱和状态，导致大型购物中心已无足够开展空间，这也是黄石为何一直没有大型商业综合体的主要原因。由此缺乏已引发或将引发以下现象：①、迄今为止没有一家具有国际品牌效应的大主力店进驻黄石，如沃尔玛、家乐福、易初莲花等；由于主城区商业开展空间受限，黄石商业将向城市边缘拓展；黄石港城市片区土地空间较大，交通便利，开展潜力较大。目前黄石地产开发商对大型商业设施的开发信心缺乏；黄石中心商圈土地已处饱和状态。政府要实施规划也只能是旧城改建，实施难度大，直接制约中心商业区的升级和开展。由此导致黄石地产开发商对黄石大型商业信心缺乏，即便是在市中心新建的较大型商业体，也都采取销售商铺的开发方式。以位于市区主要道路武汉路的大上海广场为例，其定位为综合体工程，商业占地6万多㎡，但是其商铺却全部用于销售，这虽能降低开发商的开发难度，但是却同时也将使这一工程在商业上无多大的作为。以下为我司调研期间所了解大上海广场的根本情况：工程名称工程定位工程规模工程地址物业售价大上海广场以购物、餐饮、娱乐为一体的黄石市商业地标。总建面：38万㎡，分两期建设；商业面积：6万㎡武汉路55号商铺售价：最高45000元/㎡；住宅售价：3000～3400元/㎡效果图黄石中心商圈外的零散商业多为家居装饰业，普通生活消费都往中心商圈消费。黄石中心商业区黄石中心商业区经市场调研了解，黄石地区住宅底商多为家居装饰商业，如湖滨路、黄石大道北段，虽是城市主干道并拥有大量居住人群，但其餐饮及提供日常生活的小便利店都非常少，几乎是处于零的状态。这就说明黄石的配套商业观念比拟弱。1.4黄石商业开展趋势分析城市在开展、商业在开展、人们的消费习惯也在不断的转变。黄石核心的商业区域存在如此多的弊端，其开展势必难以再上一个台阶、档次形象也难以提高、配套难以改善、而商业规模又需要进一步开展的情况下，黄石的开展趋势必然如下：由城市的中心不断向边缘带拓展；目前黄石核心商业区的最大缺乏便是商业空间狭小、商业配套缺乏、档次不高、购物环境不理想等。这就使得黄石的商业必须向地域更广阔的边缘地带开展。花湖大道将成为未来商圈开展的主干道；经以上分析可知，黄石港北片商业区将成为黄石城市开展的主要方向，目前这一片区虽然缺乏足够的人口和商业设施，但是随着这一片区房地产工程的开发建设和交通作用的进一步突出，在交通和人口的双重带动下，以花湖大道为主轴的商业主街将最快成型。目前，联通武黄高速、大泉路的横向道路主要有迎宾大道和花湖大道，但是，两相比拟，我们可以判断：花湖大道在商业环境方面更具优势，将成为黄石港北片的主要商业街。原因如下：①、迎宾大道分析：迎宾大道是连接黄石高速的主干道，车流量大，属快车道，且中间设置了宽大的隔离带，这样势必使道路两边难以形成良好的商业气氛。因此，迎宾大道虽是连接高速与城区的交通要道，但是其不适宜零售商业的开展，只适宜较大型的专业市场开展，如家居建材、汽车城等商业的开展。以下为我司市场调研所统计的从武黄高速至其出口分流的两条大道〔迎宾大道、大泉路〕的车流量：高速出口开往大泉路与迎宾路的车流情况统计：道路名统计时段车流数量〔单位：量〕大泉路8：40—9：4015915：45—16：45245迎宾大道8：40—9：4027315：45—16：45501总车流量〔单位：量〕8：40—9：4043215：45—16：45746由此可见，迎宾大道是一条车流主干道，车流量大，流经迎宾大道的城市的东西向车流是流经大泉路的南北向车流的两倍左右，迎宾大道适合开展专业型市场。②、花湖大道分析：相对来说，花湖大道也临近武黄高速路口，为双车向道路，但是它更加容易形成商业气氛。为什么呢？因为：花湖大道虽然也是城市主干道，但中间无隔离带，道路两边都有住宅和商业，易于形成商业气氛。且花湖大道为东西走向，与主城区及主要商业区域的主干道相连，与迎宾大道走向一致，辐射面广，是一条具有良好先天条件的商业道路，该道路在将来商业的带动下，必定是黄石新商圈的主要商业干道。我司在市场调研对花湖大道车流量做了以下统计：武黄高速至大泉路与花湖路车流情况统计：道路名统计时段车流数量〔单位：量〕高速路口、振兴路、迎宾路会聚至大泉路11：00—12：001152〔双向〕16：00—17：001290〔双向〕花湖路11：00—12：00757〔双向〕16：00—17：001023〔双向〕高速路至大泉路及花湖路总车流量11：00—12：00190916：00—17：002313由此可见，从高速公路口以下，会聚至大泉路、花湖路的车流量相当大，分别在上午及下午的黄金时段到达了1909车次至2313车次，花湖大道具有良好的交通优势，作用勿庸置疑。由街区商业向大型集中式商业开展街区商业的另一弊端是无统一的管理和经营，从而使得产品的档次和形象无法提升。但是，随着人们生活的提高，对购物环境、商业的品质和品牌的要求也进一步提高，档次也随着上了一个阶梯。在本地商业未能满足消费需求的情况下，黄石的高档消费大局部都流失至武汉。这就为大型的集中式的商业的开展提供了实施的充份必要条件。小结：由黄石市商业现状及开展趋势可知，黄石市区商业未来的开展核心为：截留前往武汉的、具有目的性的消费人群，这一局部消费力对商品的档次、商场的环境、停车便利性、购物的体验感都有较高的要求，但目前这一局部消费需求在本地无法得到满足。这一局部消费群体由于黄石的矿业型城市的特点而具有良好的根底，同时随着经济的开展和人们生活水平的提升不断扩大消费基数。黄石商业将向中高档次、集中式商业开展，而非市区内现有的的日用生活型消费。黄石至武汉虽距离有78.8公里之远，黄石人的高档消费都被武汉所拉动，经济也由黄石辐射至武汉。目前黄石的商业也在不断的开展，竞争不断剧烈，但是消费人口毕竟有限。因此，如果黄石未来商业要开展，就必须吸引周边县市消费人群、截留前往武汉消费的人群。而满足截留消费人群的商业工程必须具备以下条件：A、必须为大型综合体购物中心，在建筑理念上以接近、不落后于武汉同类型商业开展水平为基准；B、集中式商业必须具有2万㎡以上的国际级大型主力店来拉动人流，促动商业尽快成型；C、工程必须具有远见性，必须有更为完善的商业功能配套，如大型停车场等，以满足汽车时代的消费需求。总结：从黄石市商业格局分析得出，黄石市暂时还没有一个能全方位满足消费者购物、休闲、餐饮、娱乐及社交的综合性商圈，商圈功能同质性较高，根本都是中档偏低的消费档次，百货业的档次趋于同质化且商场配套极不完善，中高消费群体流失严重。由此可见，一个能满足人们各种消费的综合性消费体对黄石市消费者来说是具有较大吸引力及需求性的。1.5、黄石消费者的消费行为特征：◆消费习惯特征：消费习惯的行成，一方面取决于消费者内心的消费需求，另一方面也取决于一个市场发育程度和健全程度等，它为消费者在现有的根底上提供了可选择商品的丰富性与否。正因为这样，一个市场的开展水平同样会左右消费者的消费行为，消费行为具有导向性。由于黄石市以往的商业是街铺、超市商业为主，故市场上呈现出来的消费特征之一就是：黄石消费市场以中低端消费为主，高端消费市场流失严重。原因：〔1〕、随着近年来城市的开展，黄石市人民生活水平不断提高，人均可支配收入逐年增长，消费层次也由日常生活消费向高端消费转型；〔2〕、随着人民对城市消费功能要求的提升，老商业街的商业设施明显滞后，根底的商业设施已不能满足人民的消费需求，消费设施功能不全与消费层次不断提升的矛盾越来越剧烈，导致潜在的消费力没有得到挖掘，从而影响商业的进一步开展；〔3〕、较大型的综合性超市越来越多，业态越来越齐全，消费的功能开始发生转变，消费者由需求消费转化成选择性消费；〔4〕、中低端消费根本得到满足，但是高端消费群都流失到武汉消费。消费阶层两极分化，中高档次消费市场显现空白；在黄石市内，金虹大厦是群众认为较高档、品牌较齐全的商场，可是其体量不大，品牌也是国内二、三线品牌居多，只满足中档消费阶层。对于要求较高档次、较高风格的消费群,黄石市场还是处于空白状态，因此消费人群外流到武汉市消费。整体消费观念较为落后，对大型综合体商业仍无清晰概念。目前，较大型的综合超市在黄石开展迅速，受黄石市民欢送。可见，环境舒适、产品齐全的商业设施还是黄石消费者非常热衷的。但直至今天，黄石市仍无一个大型综合体商业工程。因此，黄石消费者对于目前在很多大中城市开展迅速的“一站式〞购物综合体仍无清晰认识，更不能体验其“一站式〞购物的便利之处。换言之，对于黄石的消费者来说，消费习惯仍无固定，但却向环境舒适的方向倾向着，其消费的导向性非常强。可见，黄石的消费者对于新、奇、特的商业体还是有很大的选择空间的，黄石市民的消费是具有引导性的。带来的思考：消费市场仍具有空白点、消费者的消费行为具有引导性，这将为本案未来开展提供了契机；工程的工作重点在如何吸引顾客前往消费的同时，更关键的是如何有效的常期留住顾客的心。1.6消费者购置力分析左图2003-2021年黄石市人均GDP右图：2003-2021年社会消费品零售总额及其增长速度如上两图可知，在中国同等行政级别的地级市当中，黄石的人均GDP处于较高水平，社会消费品零售总额也处于较高位置，这一数据显示黄石具有较强的消费实力和根底。2021年黄石市人均GDP几乎不受金融危机影响，一直持稳定的增长趋势，直至2021年，黄石人均GDP已接近我国沿海较兴旺城市水平。结合黄石社会消费品零售总额及其增长速度图可知：黄石社会消费品的增长虽有所波动，但总体还是持增长趋势，在2021年年增长更高达23.21%，到达了近五年来的增长的最顶峰。通过以上两组宏观数据的分析，不难得出以下的特征：黄石整体经济运行情况良好，受外界因素影响较小；黄石居民生活水平属于中等偏上阶层，消费购置力较为强劲，社会零售品需求量巨大。1.7、黄石商铺租金水平及房地产开展状况简述：在把握了黄石整体商业的开展水平、特征和消费者行为特征的情况下，以下将就黄石的各个市场的调研情况进行简述：◆主要街区的平均租金水平：路名租金〔元/㎡/月〕路名租金〔元/㎡*月〕黄石大道80～200芜湖路60～80武汉路80～150颐阳路40～50交通路150～300湖滨路60～80南京路100～200广场路150～180湖滨路南京路武汉路路湖滨路南京路武汉路路交通路广场路颐阳路交通路广场路颐阳路芜湖路街景黄石大道街景芜湖路街景黄石大道街景商铺售价调查：新建商铺售价：9000～45000元/平方米黄石的商铺租金与国内三、四线地级市的水平根本接近，即主要商业地段的租金处于150-200元/平方米/月的水平，这一局部商铺主要集中在黄石大道、武汉路、交通路、南京路、广场路沿线，经营的商品品牌也与国内同类型城市接近。但是，一个值得注意的现象是：黄石市中心地段的商铺售价具有典型的矿业型城市的特点，以大上海临街商铺为例，其商铺的最高单价到达45000元/平方米，首层临街商铺均价到达30000元/平方米左右，且商铺面积较大，总价偏高，这证明黄石人对商铺的投资需求强烈，投资能力较高。以大上海多个总价上千万的商铺推售现象来看，只要黄石人认可了商铺的价值，投资能力是勿庸置疑的。房地产宏观投资环境分析：自2005年以来，黄石的房地产投资开展稳定，年商品房销售面积均位于80万至118万平方米之间，由于近年房价增长较快，2021年和2021年的商品房销售面积相对2007年均有一定程度的下滑，但商品房施工面积却在持续攀升，这些增加的房地产面积将在未来2-5年内持续释放。目前，黄石商品房的分布主要位于黄石港区，旧城拆迁改造的本钱较高。另外鄂州花湖片区的房地产销售未计入黄石的房地产统计报表，但主要的购房对象都是黄石人，同样是黄石房地产经济中一个不可分割的组成局部。时间商品房施工房屋竣工商品房销售商品房销售面积万㎡涨幅面积万㎡涨幅面积万㎡涨幅总额亿元涨幅2021年325.57.1%无统计无统计67.1-39.0%无统计无统计2021年302.59.8%77.90.7%93.2-21.4%207．5无统计2007年275.46.5%77.3-27%118.618.8%229．5无统计2006年258.627.3%105.967.7%99.724.4%无统计无统计2005年203.149.4%63.1-2.9%80.265.9%无统计无统计综上两表所示，黄石市近几年来的房屋施工面积不断扩大，但受金融危机影响，房地产业销售面积有所回落。虽有所回落，但经我司走访调研，发现黄石中心商圈区域外的房地产业迅速崛起，这几年开展迅猛。结合黄石固定资产投资图分析，黄石近几年来房地产投资所占比例越来越大，2021年全市房地产投资21.53亿元，占全社会固定资产投资的9.3%左右。可见，在不久的将来，黄石房地产投资市场看好。黄石市场调研小结：通过市场调研和分析，我司认为黄石市场的几个关键特征，以及这些关键特征所带来的思考性问题如下：一、黄石消费水平与消费档次的关系；黄石高消费水平的消费者被武汉所拉动，本案如何利用地源优势，来平衡黄石消费水平与消费档次的关系？如何实现吸引原本被武汉所拉动的高消费群体？二、黄石商业开展仍处于初级阶段的特征；如何理解黄石商业处于初级阶段的真正含义？本工程该如何运用自身优势来创造黄石商业的新纪元，以弥补黄石商业开展的缺乏和稳固自身在黄石的商业地位？三、黄石消费者消行为特征：黄石消费者的购置根底是良好的，关键是引导，那又该如何引导？黄石房地产投资市场看好，工程的开发重点将在于持有的那部份商业，这部份商业该如何打造，以最终实现其价值？第二局部工程周边环境分析一、工程地块特征：1.1、大区位特征：处于城市北部，临近鄂州花湖经济技术开发区；非主要居住区域；非传统商业区域；距离主要商圈及主城区有一定的距离，但由城市主干道交叉连通。1.2、周边情况：工程周边商业情况：该工程地块位于大泉路与花湖路交接路口，周边以待建或在建楼盘为主，其中迎宾大道上主要集中了东方装饰城及两个汽车城和假设干汽车品牌4S店，已建、在建、待建楼盘只有小型配套的底商为主，包括离工程地不到一公里的鄂州花湖经济技术开发区，缺乏成熟的商业根底和生活配套，与周边居民日益增长的物质文化需要不相适应。以下为工程地周边主要大型商业设置情况：工程名称黄石东方装饰城工程实景图工程地段迎宾大道888号建筑面积15万平方米开业时间2003年工程描述目前为鄂东南规模最大、标准最高、商品种类最齐全、经营管理模式最先进的综合装饰材料专业市场。商铺总数400多家经营效益2007年到达5亿元交易额商铺租金39—45元/平方米/月，50—60平方米/单铺转让费50-60平方米的租户转让费需8-9万元经营范围陶瓷、洁具、灯具、电器、木业、地板、石材、橱柜、门业、集成吊顶、楼梯、墙纸、布艺、五金油漆等二十多个系列代表品牌东鹏、宏宇、法恩莎、箭牌、加西亚、TOTO、九牧、美加华、立邦、三和、欧派橱柜、韩国大信、诺普、方太、樱花、：吉象、正格、创鑫、卡尔玛、安得利、三雄极光、雷士、牧羊人、集成、铭豪、联乐、联邦、夏威夷、斯帝罗兰、欧野、尚世纪、卡诺亚、金仕利、欧瑞、金海马、欧雅、德国玛堡、德国艾仕、宝冠等工程名称稳得鄂东南汽车城工程实景图工程地段湖滨大道与迎宾大道交接处左侧建筑面积15000平方米畅销车型价位一般在10万元左右，适宜一般家庭消费车型，目前越野车相对小轿车还更畅销一些，因为越野车既能走平路又能走山路，性价比拟高商铺租金汽车代理销售，每月返还1000元给租户经营范围低端车及暂无专营店的少局部较中端车代表品牌上海华普、马自达、瑞鹰、吉利金刚、力帆、天津一汽、丰田、雪弗莱、哈飞等工程名称黄石汽车交易市场工程实景图工程地段迎宾大道东侧与大泉路北段交接口处建筑面积18000平方米畅销车型价位一般在10万元左右，适宜一般家庭消费车型商铺租金80-100元/月经营范围低端车及暂无专营店的少局部较中端小汽车及中小型货车代表品牌黑豹、威汉、JMC、福特、陆风、东风风神、长安汽车、吉利、JAC小结：在本案周边大型商业工程有东方装饰城、两大汽车城，这比拟符合早期城市郊区交通带动型商业的特点。这三大工程的经营效益都比拟可观，特别是东方装饰城，目前商铺根本已租售完，转让客户很少，可见，在此片区装饰商铺的租售市场相当可观，这就为本案的商业定位提供了一定的参考。近几年来，黄石汽车销售呈持续增长势头，黄石人们买车的热情高涨，这就意味着黄石汽车时代的来临，在此根底上，商业工程在汽车停靠的配套上必须做足功夫。这也将是本案在商业开发上应形成的核心竞争力。工程周边人口情况：工程周边主要居住小区：三江共和城〔工程南地块〕、佰利花园、东方装饰城、天方百花园小区以及鄂州花湖经济技术开发区。周边还有待开发地块和村庄，是城市未来城市规划重点区域。经前面黄石市城市分析可知，工程周边包括鄂州花湖经济开发区在内的小区多大20各，总人口将在3—4年内增至15万人，这对于工程来说是一个非常重要的消费力支撑。工程周边交通情况〔如下图〕：①工程位于两大城市主干道花湖大道与大泉路交会处，沿大泉路往北左拐上武黄高速至武汉，沿花湖大道往东通往连接城市主要商业网点的交通要道；沿大泉路以北往东北方向上大广高速，北至鄂州；沿大泉路往北，连接振兴路，直通鄂州花湖经济开发区；沿大泉路往南直通磁湖路、老下陆街、神牛路至下陆区、大冶市；沿大泉路往北至迎宾大道，直通黄石长江大桥至黄黄高速公路至黄梅；沿花湖大道往东，直通城市商业主干道黄石大道；沿花湖路与延安路或湖滨大道交汇处往东，至主干道湖滨大道至城市主要商业区；在城市规划中，武黄城际铁路站将在离工程地不远处的鄂州花湖开发区设点，这将对工程地区域性人流的带动起重要作用。小结：工程地块为梯形，长短边比例加大，对于日后商业的摆布造成一定难度；工程北边前方为荒地，这将造成日后工程北边商业较为沉闷；工程周边非传统商业网，无浓厚商业气氛，日后商业的打造有一定难度；工程地周边在建、在售小区较多，且居住的局部人群具有一定的高消费能力，这对日后工程地打造商业体将是一个人口支撑的有利因素；工程地城际交通网络兴旺，但是与传统商业区及主要居住区之间的区域交通可达性不强，对于主要居住区的人口影响不大；工程周边大型商业设施的消费人群区域性较强，来自大冶、阳新、鄂州等地，此局部流动消费人口对于工程日后的经营具有一定的带动作用；工程路面虽网络辐射较大，但其商圈辐射可大可小，这将是工程日后经营的难点。以上问题均为本案在定位时应待解决的问题。二、工程潜在客户分析1.1、根本消费圈分析：①、目前工程所在地虽尚未形成良好的商业、居住气氛，但是经前面的黄石商业、人口开展趋势分析可知，工程周边在3-4年内将形成15万人口的一大主要居住区，那么，这一局部消费者临近本工程地，其将成为本案重要的潜在客户；②、由本案的区位分析可知，其正处于各县市交通的咽喉处，本案利用自身的地源优势、配套优势，截留经过此地的周边县市居民，使这局部消费力成为本案的第二大消费力；③、黄石市区商业非常零散，档次不高，而黄石市民对于购物环境舒适、商品齐全的大型商业设施抱有较大的热情，本案的商业体量、档次，也将对此局部消费人群具有一定的吸引力。1.2、购置客户分析：①、以矿业主投资者为主的大投资者；黄石市的投资者主要由黄石当地及周边县市〔特别是大冶〕的投资者组成。大冶为矿业兴旺的城市，很多的矿业主拥有雄厚的资金，能承受的投资总价高。黄石及其周边县、区具有充足的投资型客户。②、以工矿企业的中小型投资者为辅；黄石及大冶除矿业主此类能承受高总价的投资者外，还有一局部普通的小型投资者，这一局部投资者由公务员、效益较好的工矿企业职工组成，这局部投资者基数大，具有一定的投资能力，其商铺的总价承受力位于30-100万之间，这将是本案小型商铺销售的主要对象。1.3、经营客户分析：据市场走访得知，黄石市本地经商者居多，证明黄石人的商业理念还是比拟强，因此，其市场对商业载体的需求量是较大的。重点是如何让经营者对商铺产生信心，从而选择商铺来经营。总结：根据本工程自身和外在条件以及黄石市目前尚未有大型综合体工程这一情况，本工程的规划可弥补这一市场空缺，打造黄石新的商业地标及营造黄石的新商圈。只有站在加强黄石的城市功能建设、提高黄石的商业品味及其商业档次的高度，该工程的开展及其增值前景才会得到市场及投资者的认可。其中，工程将如何定位，工程将引入哪一个主力商家，将是工程能否吸引市场关注力的关键所在。第三局部工程定位一、工程ＳＷＯＴ分析1.1、优势分析〔Ｓ〕①、地块性质优势：地块位于黄石港北部，市政府商业网点、住宅重点规划区域，政府对工程的开发建设将提供一定的支持力度，且地块占地较大，较为完整性；②、交通优势：工程地块城际间交通网络较广，便于引入其他市县客户群，是黄石与其他周边县市的门户所在。工程地临近武黄高速入口处，车流量大，这对工程地商业形象的建立带来一定的良性影响；大泉路〔南北走向〕：是黄石、大冶、阳新、下陆等市县前往武汉的必经之路，换言之，本案的第一可视面正是在各市县居民前往武汉的必经之路上，这是一大优势。花湖路〔东西走向〕：花湖路为双车向道路，中间无隔离带，为东西走向，且与主城区及主要商业区域的主干道相连，辐射面广，是一条具有良好先天条件的商业道路，这将是工程地建成后的商业主干道。③、地块支持：地块周边目前在建拟建住宅工程量大且具有一定品质，在3—4年内将拥有大量成熟的小区群，且居住人群品质较高，消费力较强，这将成为本工程非常重要的消费群体；地块较为完整，占地面积较大，且规划将符合现代大型商业设施，设置大型地下、地上停车场，这必定成为工程开展的有力竞争优势。黄石传统商圈停车场配套缺乏，而进入2021年以来黄石的私家车拥有量增长迅速，这势必为黄石的现代商业提出了新的要求。黄石全市2021年的日均汽车增加量在120辆左右，按保守的2021年增长30000辆私家车增长量计算，从2021年至2021年也保持现有的绝对数增加量，那么，到2021年黄石的私家车拥有量就将到达200000辆。届时，具有充足的停车位、便利的停车条件的集中式购物中心必将成为这一局部消费群的首选。黄石近五年内汽车增长趋势表：时间比上年增加数量〔辆〕本年私家车拥有数量〔量〕2021年未统计50000〔保有量〕2021年30000800002021年300001100002021年300001400002021年300001700002021年30000200000目前，黄石市规划已无大面积土地出让，这就意味着黄石市未来大型综合型商业设施缺乏载体，这就降低了本工程的竞争风险指数。④、开发商实力：本工程开发商与政府关系良好，受到政府的大力支持，这正是开发本工程所具备的又一优势。1.2、劣势分析〔Ｗ〕①、工程地块先天条件不成熟：工程所处地块目前仍处于开发初期，周边商业根底薄弱，商业气氛不浓厚，周边人口仍未形成一定量的根底，这将造成工程建成后，培养难度较大、培养期较长；②、地块认同度不高：工程商业价值尚未得到社会的广泛认同，对于工程的投资，人们还处于一种观望态度；③、消费习惯难以改变：消费者的固有消费习惯，使他们多项选择择老城区消费，这使工程投资经营商户对工程的经营前景产生疑虑；④、交通优势缺乏：工程虽城际交通网较大，但城区交通可达性较差，从工程地到达主城区还必须绕一段路，车流、人流将具有不稳定性，有可能分流到别处；1.3、威胁分析〔0〕①、根据本工程的地块条件等因素分析，本工程将定位为城市的新商业地标，因此，开发商必须持有大局部商业以确保工程日后良性经营，而不是将工程全部销售。因此，工程以“销售+持有〞作为开发的主导策略，这就将加大开发商的资金周转压力，且开发商必须承当工程日后经营的风险；②、工程目前暂无形成商业及居住气氛，该气氛的将何时形成、工程的开发技巧是否适应了本案开发所处的实际环境，这都将是本案开发过程的威胁因素。③、黄石市本身市场消费容量有限，是否能支撑各大型的商业工程的同时存在体始终是开发商开发工程的威胁因素之一。1.4、时机分析〔Ｔ〕①、城市的快速开展，原有的单一形式商业体将不能满足消费者需求，大型的具有城市功能的综合商业体必定受消费者的欢送。这一消费模式的转型将为工程带来更多的消费人口，提升工程所在地的商业价值，吸引投资者的关注；②、目前，黄石市商业呈扁平开展状况，商业经营分散，档次不高，且尚未大型综合性的商用物业，竞争相对不剧烈，假设本工程领先一步占据市场，将有利于形成竞争优势。③、黄石市城际交通兴旺，且邻近县市大冶、阳新、鄂州居民均有前往黄石消费的习惯，这无疑是一股潜在的强大消费力，挖掘这一局部消费人群，对于本工程来说将又一大时机点。总结：从以上SWOT分析可知，本工程地块本身不具备先天的商业优势，其在商业根底、商业气氛、消费者购物习惯、工程价值的认同度等方面均存在缺乏。但是，本工程在地块的性质属性、交通及开发商等客观条件具有一定的优势。这说明地块打造有一定的难度，但同时也具有一定的潜质。因此，对于工程前期的规划一定要做到出奇制胜，弥补自身的缺乏，从各方面分析市场及目标客户群，抢占市场的先机，这样才能挖掘工程的潜质并走向成功。二、工程定位需要解决的几个问题1、地理位置的问题：工程所处位置并非传统的商业旺地，如何营造更好的商业气氛；2、市场认知的问题：工程能否取得最终的成功，归根结底就是要得到市场和投资者的认可。如何吸引投资者、在市场上具有一定的冲击力、满足市场的需求是开发者迫切需要解决的问题。3、市场空间的问题：工程本城区是否具有支撑本工程体量的消费能力、工程是否需要开拓更广阔的市场空间，这都决定工程成功与否的重要因素。4、与工程地相关联的城区交通网问题：目前经过工程地的公车线路只有两条，考虑工程日后引导人流及交通便利性等因素，是否该与政府商榷，在工程地块设置更有利的公共交通点，形成由主城区通往工程地的便捷交通网也是该工程要着重考虑的因素。解决思路：1、开掘潜力、优化组合、特色经营①、黄石市商业网点分散、无都市大型综合体工程，这是一大缺陷。本工程的大型综合体工程一旦建成将给黄石市带来前所未有的市场冲击，形成黄石市全新的商业亮点；②、该工程应对建筑规划进行创新，着重功能元素与购物环境，形成工程自身的消费模式和购物环境特色，目标是打造一个交通便捷、具有城市商业地标功能、同时又满足各阶层消费者的都市综合体，既拉回流失黄石的高档消费群体又满足本市消费人群“一站式〞购物的愿望。2、抢占先机、主导市场目前该工程区域内的大型商业仍处于萌芽阶段，竞争尚不剧烈，如果能把握市场的先机，首先打造一个具有一定代表性的商业综合体，并通过品牌商家来整合消费者和经营者资源，提高工程的商业价值，增强投资者对本工程的信心，那么有利于工程抢占市场先机，抛离竞争对手，成为区域商业的中心，占据市场的主导地位。三、工程定位1.1、工程的商业竞争特点：①、以具有国际性的大型主力店为主要竞争店之一，这是黄石目前其他商业所不具有的竞争优势；②、开发技巧是根据本工程周边商业及居住情况来制定，灵活多变。分析：本案目前暂无直面竞争对手，经市场调研可知，目前只有大冶雨润国际广场为综合体工程，但该工程毕竟是位于一个县城，辐射力有限，其到底经营状况如何尚未可知。本案开展虽无正面竞争对手，但是黄石本身的消费根底有限，因此，本案开发技巧必须从实际出发，推陈出新，表达价值。1.2、本案的商业属性：时尚性——时尚是时代开展的代表，只有跟着社会开展的脚步走，商业开展才能表达其真正的价值；互补性----寻求管理、经营、建筑元素、商业理念上差异化，营造出市场上的空白点、吸引市场上具有摇摆性的客户；差异化----强调本案的互补不是简单的避让，而是具有竞争力的、独特的补充。1.3、工程目标顾客群体分析：问题2：本案目标顾客群体的档次应该如何？本案的目标顾客群体在那里？本案目标客户群体的档次定位：中等偏上消费群体形成原因：①、市场需求目前黄石市尚无高档的消费场所，因此黄石高档消费群体流失武汉。本案对工程的消费群体定位也是根据黄石市场本身的需求出发；黄石、大冶拥有一局部高消费群体，但是却没有一个具有引导性的商业体，这也是本案档次定位所考虑的一个重要因素。②、房开商的期望房开商这是第一次开发大型商业地产工程，该工程的规模、品味及形象对于其未来开展道路及其开展策略的影响至关重要；房开商期望本案的建成，能形成一定的口碑效应，可以提升本案周边的土地价值，满足政府相关部门的要求，提升城市的品味。以上条件就要求本案只能是一个中等偏上的商业。本案目标客户群体地源性分析：首先，本案的地源性顾客不能单一以周边的居民为主原因：本案周边的主要居住群体具有一定的局限性，消费层次并不一定能满足本案的档次定位，消费人口也不一定能足够满足工程近10万平方米的体量；其次，本案的地源性顾客不能把希望只寄托在黄石市区居民身上原因：根据前面所述，本案所具有的商业属性之一就是创新性，这个创新性是针对黄石主要商业区及黄石周边县市的创新，因此，该工程面对的客户群体要具有一定的区域性，吸引其他周边县市的消费者前往消费，而不是只把黄石市区居民为目标客户群；随着社会、经济的开展，黄石未来的商业竞争将会越来越剧烈，其本身就会形成市场顾客资源缺乏。如果本案消费群体仍旧定位于黄石市区居民，那么开展前景有限。结论：本案的地源性顾客要面向黄石城区、黄石周边县市区域范围的消费群体原因：本案的商业属性之创新性、差异性要求本案具有更广阔的人群定位；黄石城区未来的消费群无法满足整体市场的消费需求；本案虽城市区域内交通可达性差，但是城际之间的可通达性强。1.4、工程目的性与主题性分析：问题3：本案如何吸引黄石主城区的消费群体的前往？大冶等周边县市消费群体的需求述求点在哪里？本案应形成什么样的主题？本案应形成什么样的特色？主题性的特征说明：本案的主题性应具有时尚性；本案的主题应具有可操作性；本案的主题性应具有足够的吸引力引起消费共鸣。工程主题概念：主题概念：黄石城市门户，鄂东南商业核心主题概念形成机理：本案地处大泉路与花湖大道交汇处、武黄高速出口处、黄石各县市前往武汉的咽喉处，城际交通网络兴旺，这是本案于黄石与其周边县市的一个固有的几何条件——就犹如各地之间联系的一所大门，随时为各地敞开、效劳着；本案意味新一座商业城市的兴起。这一方面是对本案要打造黄石新商业地标所作的一个内在诠释，意味着本案将成为黄石的一座“新商业城〞，而且是为黄石及周边县市效劳的新城；另一方面也具有让投资者、消费者产生联想的意义——香港、广州等兴旺地区的商业都是城市的亮点和骄傲，那么黄石的又一个新商业工程也将会带来黄石商业的一大亮点。主题功能诠释：黄石本地及周边各县市居民商业、休闲消费的“集中消费区〞说明：工程地目前的城际交通网络广阔，是黄石周边县市或是黄石本地居民前往湖北各市的重要咽喉，因此，本工程有足够的先天条件打造具有一定城市交流功能的商业体；娱乐、餐饮、购物是工程价值产生自我实现的根底。方案主要内容：建议命名：黄石又一城示意图示意图1.2命名思路：黄石城际交通网络广阔，泸蓉高速、京广高速都经过黄石长江公路大桥，而本工程正位于交通的咽喉，正如一道城市间互通的城门，并在这纷繁的城际交往中又开展兴起了一座新城；“又一城〞向来是商业繁荣的标志，也是富有时代气息的大型商业体的标志。目前有“香港又一城〞，且成为香港这个国际化大都会的标志，香港又一城的业态及其建筑外观及其业态构成皆可谓时尚前沿的象征，值得本工程模仿。因此，以“黄石又一城〞命名本案，是既代表了黄石本身的地理位置特点，同时也寓于了其特定的商业含义。1.3、客群定位：以本工程周边县市未来的15万居住人口为第一客群，黄石市商业中心的消费人口为第二客群，黄石周边县区、市的消费群第三客户群。1.4、定位思路：①、根据以上SWOT数据分析，工程地地块本身不具备先天的商业优势，其在商业根底、商业气氛、消费者购物习惯、工程价值的认同度等方面均存在缺乏。因此，工程地假设再做一个与黄石市内类似的普通百货或者超市，那显然是不具有竞争力，也经不起市场淘洗的；②、但是，工程在地块的性质属性、交通条件等客观条因素具有一定的优势。因此，开展城际间的消费者是本工程所具备的先天条件，利用这一良好的先天条件，便可扩大工程的商圈半径，从而扩大消费人群；③、黄石市原本的商业较为扁平，既分散又没有满足高档消费者的消费需求，因此，本工程定位黄石高档消费群体为第一客群，即抢占黄石高档消费市场的先机，同时也为黄石本身的商业创造更高的品味及风格。④、黄石市消费者已形成较为固定的消费习惯，日常的普通生活消费都在传统商业区可以完成，因此，本工程只能用特有的亮点来吸引本市及外来消费者，这样才能创造出更好高商业价值。1.5、工程总体开发思路：①、本案从人口、交通条件等方面分析，其将来势必开展成为黄石商业的核心区域。但是由于其目前实际居住人口尚未形成，核心消费人口缺乏支持，商业气氛难以形成，这就形本钱工程开发所面临的矛盾——开发时间的问题，即：工程的建成开业带动人口入住及片区商业开展的成熟时间表。即本工程如果近期迅速启动建设，那么本工程周边的房地产开发尚未成型，居住人口缺乏，这势必带来市场对本工程期望值的降低，即市场对本工程能否运作成功的疑虑，增加了工程销售及招商的风险。这样就带来了两种开发思路的比照，即：领先的开发思路。以工程的开发推进这一新城区商业的成熟，以工程本身的带动抢占黄石现代商业开展和变革的桥头堡，以时间换空间。另外，工程也可以采取滞后开发的开发思路，即：目前暂缓开发，直至周边房地产开发和人口密度到达一定程度再开发，采取瓜熟蒂落的相对保险的开发方式。这将是本案开发的两大战略选择。②、如果本工程采取积极的、领先的开发思路，我们认为是具有现实条件的，其原因在于：本案土地本钱较低，土地对开发本钱的压力较小，这是本工程得天独厚的先天条件；黄石商业正处于变革的前夜，在当前这一时间节点上抢先一步进入市场，确立商业关系，可以提前一步奠定商业中心的地位，同时封堵未来竞争对手的开发空间。但是此开发策略的前提条件却是：本工程需要采取订单式开发理念，即应先确立进驻的主力商家，确定有主力商家进驻后才开始建设，这样才可将风险控制到最低。③、订单式地产开发需要合理地控制风险，其中主力店的招商是工程开发的核心，工程的招商可作为本工程开发的核心环节。即本案在未来要形成核心商圈，必须引进黄石现今没有的、具有国际水准的大卖场如沃尔玛、家乐福、大润发及乐购等商家，同时引入不同于黄石现有的百货公司、电影院及娱乐设施，形成工程的核心商业优势。如果无法引入这一类型的主力商家，尤其是无法引入如沃尔玛、家乐福、大润发及乐购这一类型的主力商家，那么本工程不宜现阶段开发，而应再等2-3年后，等到周边日趋成熟和人口密度到达要求时再择机开发。从这层意义上来说，主力店招商工作可以说是本工程开发的核心关键，是本工程采取何种开发策略取向的中心环节。④、无论采取哪一种开发思路，本工程的开发都应采取“销售+持有“相结合的开发思路，用销售局部物业来保证开发资金的回笼，同时用持有的物业来收取租金，在控制风险的同时，享受工程物业日后的增值。1.6、工程主要内容构成总构思：适应长条梯形地块结构，打造三大组团式商业为主体、住宅为辅的、以现代风格为主题，引进现代、明快风格的建筑、中高档的消费环境，打造具有时尚风情的购物、休闲娱乐、生活体验式的都市综合体。购物娱乐休闲体验式购物娱乐休闲体验式第四局部工程建筑规划建议一、建筑规划建议：〔1).工程总体规划方向建议：A.对商业建筑规划的整体建议：◆原那么：〔如图〕第一，住宅与商业不完全分割，而是融为一体：本工程地块体量假设只做3—4层商业，那么土地利用率不高，因此，工程既设商业同时也设住宅，提高土地利率，同时提升住宅售价空间。因此，我司建议将住宅和商业合并为一个整体，住宅采用裙楼形式，1-3层为商业，4层设为架空层花园，5层以上分布小高层住宅；第二，工程整体布局：“三大组团〞组成的开放式商业布局：工程处于商业范围并不浓厚的地段，但是交通网络大，每天经过的车流量大，工程设置开放式的布局，有利于形成工程的视觉可见面，这对于工程来说无疑起到非常重要的广告作用，提升工程的商业价值；三大组团分别为：超市、百货组团、电器及娱乐组团〔包括独栋连排商业体〕、家居生活馆组团。第三，工程销售与持有的关系〔如下列图〕：本工程需要妥善处理销售与持有的关系：住宅全部出售。另外，超市、百货组团、娱乐及家居生活馆等两大组团的主体局部皆为持有局部，打造为主力店，作为人流“发动机〞；而属于娱乐主团的、面对花湖大道的连排独栋体商铺全部销售，其独享各组团的商业气氛，受投资者欢送，易于销售；另外，各大组团的“碗边铺〞——即组团主体的一些边角铺销售，这些边角铺对于超市、百货等大组团而言，不一定需要，但是对于投资者而言，此种商铺是百货、超市等大型商业的一局部，其商业气氛非常浓厚，因此此等商铺可用于满足小型投资者的投资需求，又可回笼局部资金，一举两得。第四，开挖负一层全层、负二层局部，设大型停车场，以设置充足的停车位；大型停车场〔约1000个停车位〕是本工程的必要设置。根据工程的定位及目标客户群特点，工程将需要大量的停车位，以满足客户的需求。同时，黄石市内商业体的一大缺陷是停车位极度缺乏，我司市场调研时对黄石做了相关的停车位统计：黄石市区内主要商圈内包括的大大小小商业设施如此之多，但是经调查，竟无一个商业设施配套有停车位，车辆只能零散的停靠在路边，且让人大为惊讶的是，市区主要商圈的停车位总数只有1515个。可见，黄石市内商业配套是非常缺乏的。因此，本案将负一层、负二层局部设计为大型停车场将是黄石商业配套功能的升级，将是本案有利的竞争条件，将可供商业使用的停车位数量保证到达1000个以上。停车场面积〔平方米〕停车位〔辆〕负二层停车场10000〔包含设备房〕200〔超市专用〕负一层停车场19000500工程外围露天停车场6000300租用自来水厂露天停车场10000400说明：按以上设置本工程的停车位数量到达1400个，除去给予住宅作为配套的200-400个停车位外，本工程可作为商业用途、效劳于商场的停车位数量到达1000个以上，这是本工程提供充足的配套设施的必要条件。第五，工程地块北面花湖水厂停车位租用设计：本工程一旦建成以后，势必对周边的商业工程形成示范作用，对于本工程最有警示作用的就是工程北面的自来水厂地块，该地块一旦日后开发与本工程类似的商用物业，将形成巨大的竞争态势。对此，我们的建议是对该工程的开展方向进行未雨缪绸的封堵，即利用其闲置政府地块的特性，采取长期租用地块作为停车场的策略以降低其开发成为商用物业的可能性。我们的建议是：租用花湖自来水厂地块作为城市商业配套的停车位，初步暂定租用面积为10000平方米，租期20年。这样，一方面可活泼工程地北面的商业气氛，促进工程北地块商铺销售；另一方面也可限制竞争对手对此地块的利用，从而影响本工程商业的开展。B.商场功能布局规划建议；①、住宅：共4栋，分布在三大组团上。〔如图〕住宅功能布局说明：A、布局原因：将住宅设置在工程地块北面，主要是把花湖大道的主视觉可见面留给各商业门面。且住宅靠北一字排开，有利于电梯落地，而且住宅的停车场入口等均易于安排。B、住宅零散分布在各主团的设计，主要是为了扩大住宅的空间，降低楼与楼之间的集中感，提高住宅质量。住宅裙楼示意图住宅裙楼示意图②、超市、百货组团〔如下列图〕：负一层、第一层面积的一半：超市〔面积共20000㎡，其中负一层15000㎡，一层5000㎡，一层另外5000㎡用于销售〕，负二层为超市设备用房及专用停车场〔10000㎡〕；大型综合超市大型综合超市第二、三层：百货〔20000㎡〕；高档百货高档百货第四层及第五层局部：影院、游戏厅、健身房〔15000㎡〕设置说明：超市是商业工程的人流“发动机〞，因此，超市所占位置至关重要，应该把其设置在工程最优越的位置，这一方面有利于工程给消费者产生更加直观的第一印象，另一方面也更利于超市招商工作的顺利进展。由于本案的设置的超市及百货单层面积较大的，因此，超市设置两层体量已达2万平方米，足以满足超市齐全的业态构成。因此在第二、三层设置百货，百货主要业态为国内外二、三线品牌商品，满足黄石本地高档消费者需求，拉回流失武汉的消费者。这样，超市与百货人流承接得更加紧密；第四及第五层局部设置影院、游戏厅及健身房，满足购物者娱乐需求。③、电器、娱乐组团：电器为三层裙楼，独栋娱乐建筑为三层+第四层局部〔如下列图〕设置说明：该主团分成两大局部：A.第一局部为连排独栋体商业〔销售〕，主要用于做大型娱乐设施，如夜总会、KTV室、餐饮等，独栋体连排的设置，使各大型餐饮、娱乐设施分合有秩，环境更优、档次更高，这也是满足本案定位的一个主要因素；独栋连排餐饮娱乐商业体独栋连排餐饮娱乐商业体B.第二局部电器、家庭式休闲娱乐局部：一、二层为大小型家电、科技产品，一方面满足周边未来的强大小区群，另一方面也是本案综合体定位的一个业态需要，表达其一站式购物的灵魂；三层及四层局部面积为家庭式休闲娱乐：书店、儿童益智乐园、文化产品等。黄石本地没有一个属于儿童专有的游乐设施，在此设置一定量的儿童、少年游乐、益智设施主要是通过孩童来带动主要消费群体。④、家居生活馆：共三层。〔如下列图〕设置说明：本案离鄂东南最大的家居装饰城——“黄石东方装饰城〞仅一路之隔。黄石东方装饰城已开业6年之久，是鄂东南较为高档的家居装饰城。经我司市场调研得知，东方装饰城目前租金在40-45元/平方米/月，几乎无转让铺位，就算较为偏僻的位置转让也需8-9万元转让费。可见，其经济效益非常可观，且铺位仍具有很大的需求量。因此，本案可以延续其效益，虽不能与其正面竞争，但是，本案的地理条件可以与其同分一杯羹。本案在最靠近黄石东方装饰城的位置设置一座三层、共10000平方米的“家居生活馆〞，补充东方装饰城所不具有的家具专卖店、洁具旗舰店、定制衣柜专卖店的形式，形本钱案特有的品味特色，形成具有较强生命力的商业形态。C.商场业态比例规划建议；1、住宅：以娱乐及家居生活馆为底商的住宅全部销售，总销售面积约为20000㎡。2、超市、百货组团的“碗边铺〞及第一层的50%面积：销售〔约7000㎡〕该组团的碗边铺主要可做一些与超市、百货相互补充的业态，如小吃、饮品、服装、饰品店等，活泼超市外的商业气氛。3、电器、娱乐组团的连排独栋体：销售〔10000㎡〕该主团的碗边铺较多，可配合家电、科技产品的业态构成设铺，也可配合百货的业态构成设铺，设置小科技产品、精品店、外贸服装、鞋类店等。该组团的连排独栋体商铺全部销售，作为工程的局部回笼资金，主要业态为大型餐饮、娱乐设施，提高工程休闲、娱乐的气氛。4、家居娱乐组团的“碗边铺〞：销售〔约3000㎡〕该主团的碗边铺业态可配套家居生活馆，设置一些可供休息、餐饮的小餐馆，适合前往购置家居的客户，让其寓