《零售基础》课件 项目四 零售商圈分析与商店选址

零售商圈分析与商店选址零售基础项目四CONTENTS目录分析零售商圈任务一为零售商店选址任务二为新超市分析商圈并选址综合实训任务描述Taskdescription通过对盒马鲜生的商圈分析，老李和部门同事对零售商圈的分析有了一定的思路，接下来，老李安排部门人员分析商圈，划定商圈范围，并考察商圈的人口、经济等情况。本次任务的具体情况如右表所示一、商圈的含义商圈，也称为商业圈或商势圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引消费者的辐射范围。简单地说，商圈就是来店消费者所居住的地理范围。商圈的大小与商业业态、商店规模、经营商品的种类和商店的经营方式、经营水平及周围环境等有密切关系。二、商圈的类型按照地理位置的不同，商圈可以分为以下4种。（一）按地理位置划分（1）城市中心商圈（2）区域商圈（3）社区商圈（4）郊区商圈二、商圈的类型按照功能特性的不同，商圈可以分为以下4种。（二）按功能特性划分01商业零售型商圈02商务办公型商圈03文化旅游型商圈04交通枢纽型商圈二、商圈的类型按照规模大小的不同，商圈可以分为以下3种。（三）按规模大小划分020103大型商圈中型商圈小型商圈二、商圈的类型按商圈消费者群体特征的不同，可将商圈分为以下3种。（四）按消费者群体特征划分高端商圈中端商圈低端商圈010203三、商圈形成的因素商圈形成的外部因素主要包括以下4种。（一）外部因素（1）交通地理条件（3）竞争对手的位置（2）家庭和人口因素（4）政策与规划三、商圈形成的因素商圈形成的内部因素主要包括以下3种。（二）内部因素（1）商店规模（2）经营商品种类（3）商店经营水平及信誉四、商圈分析通过科学的问卷调查和数据分析，零售企业可以准确地了解消费者需求和市场环境，从而精确地划定商圈，此方法需要投入大量的时间和精力。使用问卷调查法划定商圈的主要步骤如下。（一）商圈划定的方法（1）明确调查目的与范围（2）设计调查问卷（3）实施问卷调查（4）收集与分析数据（5）确定商圈范围（6）持续优化与调整1．问卷调查法四、商圈分析雷利法则也称为雷利零售引力法则，是由美国学者威廉·J·雷利（W.J.Reilly）于1931年根据牛顿力学的万有引力理论提出的，该法则解释了都市人口与零售引力的相互关系，用以分析城市商圈的吸引力。（一）商圈划定的方法2．雷利法则与康帕斯商圈界限模型假设有a、b、c3个城市，城市c位于城市a和城市b之间，且城市a和城市b的交通便利性相同、零售店的经营绩效无显著差异、人口分布相似，则雷利法则的公式可以表示为上图所示。康帕斯商圈界限模型用公式表示为：四、商圈分析赫夫法则是由美国经济学教授戴维·赫夫（DavidHuff）于20世纪60年代提出的用于分析商业区或商店商圈的数学模型。（一）商圈划定的方法3．赫夫法则该法则主要从不同商业区的商店经营面积、消费者从住所到该商业区或商店所花的时间，以及不同类型消费者对路途时间不同的重视程度这3个方面出发，对一个商业区或商店的商圈进行分析。赫夫法则用公式可以表示为：四、商圈分析人口统计分析是零售企业进行市场需求预测、商业选址与布局、竞争态势分析的重要依据，其分析要点如下。（二）商圈分析的要点1．人口统计分析010203人口密度与分布人口构成人口流动性四、商圈分析经济基础和购买力分析不仅能够帮助零售企业了解商圈的商业环境和市场趋势，还能为企业的经营策略和市场定位提供有力的支持，其分析要点如下。（二）商圈分析的要点2．经济基础和购买力分析020103经济基础购买力分析消费习惯四、商圈分析竞争状况分析有助于零售企业明确市场定位、评估市场竞争强度、制订竞争策略，也能帮助零售企业预测市场趋势、把握市场机遇，其分析要点如下。（二）商圈分析的要点3．竞争状况分析竞争对手数量与分布竞争对手经营策略商圈饱和度010203四、商圈分析经济设施状况分析可以帮助零售企业认识商圈的繁荣程度、商业活动的效率，其分析要点如下。（二）商圈分析的要点4．经济设施状况分析（1）交通设施（2）商业设施（3）基础设施【任务目标】以城市新区为分析区域，划定该区域未来商圈的大致范围，并对商圈的核心要素进行调查分析，确定便利店是否可以在该商圈开设。【任务要求】任务编号任务名称任务指导（1）划定商圈范围使用康帕斯商圈界限模型划定商圈范围（2）分析商圈核心要素分析商圈的人口、经济基础、购买力、竞争状况、经济设施状况等要素任务演练：为新设便利店进行商圈分析1．划定商圈范围城市新区包含A、B、C3个住宅区，且其中有一处政府重点打造的商业配套设施，小张与部门同事决定以该商业配套设施为商圈核心，用康帕斯商圈界限模型来划定具体的商圈范围。（1）计算商圈限度。根据城市新区内各住宅区的人口数量，以及与商业配套设施的距离，利用康帕斯商圈界限模型计算商业配套设施对各住宅区的中介点。（2）划定商圈范围。根据各住宅区与商业配套设施的位置、距离，以及商业辐射距离，划定出以商业配套设施为核心的商圈范围，如右图所示。2．分析商圈核心要素划定商圈范围后，小张他们又进一步对商圈以及各住宅区的人口情况、经济基础、购买力、竞争状况和经济设施状况做了调查和分析，并得到统计结果，具体情况如下图所示。商圈核心要素分析情况CONTENTS目录分析零售商圈任务一为零售商店选址任务二为新超市分析商圈并选址综合实训任务描述Taskdescription本次任务的具体情况如右表所示确定商圈后，小张和同事们将进一步分析商圈中的理想位置，为集团将要新设的便利店选址。一、选址的意义与原则（一）选址的意义选址对于零售企业的意义主要表现为以下4个方面。长期性投资影响经济效益制订经营目标和策略的依据形成竞争优势01020403一、选址的意义与原则（二）选址的原则为顺利实施并完成选址任务，需要遵循以下原则。有利于消费者购买0102030405有利于适应市场需求有利于网点扩充有利于商品运送有利于竞争二、选址的类型（一）孤立店孤立店也称为孤立商店或独立店区，是指邻近没有同类型商店的地理区位，一般位于公路旁或街道旁，不直接与同类型商店相接。这种类型在其周边没有直接的同类型竞争对手，具有相对独立的市场空间。在经营上，孤立店可以根据自身需求和市场需求灵活调整经营策略。由于位置相对独立，孤立店的租金成本通常较低，有利于成本控制。二、选址的类型（二）自然形成的商业中心1．中心商业区中心商业区（CentralBusinessDistrict，CBD）是一个城市或大都市中商业活动比较集中的地区，通常位于城市的中心地带，是城市经济活动的核心，也是城市现代化、国际化、商业化发展的重要标志，如右图所示。作为城市的经济中心，中心商业区对周边地区乃至整个城市的经济发展都具有强大的辐射和带动作用。二、选址的类型次级商业区（SecondaryBusinessDistrict，SBD）是一座城市或城镇内无规划的购物区域，通常位于两条主要街道的交叉处，且处于中心商业区的外围或边缘地带。每个次级商业区至少有一家小型百货商店、几家专业店和多家便利店或杂货店，这些商店与中心商业区的商店相比，往往规模更小、经营商品的品种更少，以便利商品为主。次级商业区提供的商品和服务虽然不如中心商业区丰富，但基本能满足周边居民的日常需求，是城市商业活动的重要组成部分。（二）自然形成的商业中心2．次级商业区二、选址的类型邻里商业区是指位于住宅区周边，主要为周边居民提供日常购物、餐饮、娱乐、休闲等服务的商业区域。邻里商业区通常位于住宅区的主要街道上，一家超市或杂货店为核心，由若干小店组成，其零售业态包括干洗店、美容店、理发店、小型饭店等，可以满足居民多样化的生活需求。有的邻里商业区还涵盖商业、休闲、医疗、图书馆等公共机构，形成综合服务中心。（二）自然形成的商业中心3．邻里商业区二、选址的类型邻里商业区是指位于住宅区周边，主要为周边居民提供日常购物、餐饮、娱乐、休闲等服务的商业区域。邻里商业区通常位于住宅区的主要街道上，以一家超市或杂货店为核心，由若干小店组成，零售业态包括干洗店、美容店、理发店、小型饭店等，可以满足居民多样化的生活需求。有的邻里商业区还涵盖商业、休闲、医疗、图书馆等公共机构，形成综合服务中心。（二）自然形成的商业中心4．商业街二、选址的类型人为规划的商业中心是指通过政府或开发商的规划和建设，集中了多种商业业态、服务设施和公共空间的商业区域。这些区域通常位于城市或片区的核心位置，具有显著的商业聚集效应和辐射能力。（三）人为规划的商业中心随着城市化进程的加快，人为规划的商业中心内业态众多、人流密集，管理难度增大，需要相关部门建立完善的管理制度和监管机制，确保商业中心的正常运营和秩序稳定。同时，除追求经济效益外，商业中心还需要注重环境保护和社会责任，实现可持续发展。三、选址的考虑因素（一）客流规律客流规律指的是消费者流动的时间、空间、数量及其购买行为等方面的规律和特点。在选址时，了解并遵循客流规律，有助于零售企业精准定位目标消费者群体，优化商店布局和制订营销策略，从而提高销售业绩和消费者满意度。客流规律需要考虑时间规律、空间规律、数量规律和购买行为规律，具体如右表所示。三、选址的考虑因素（二）交通状况交通状况的好坏直接关系到人流、物流的顺畅程度，进而影响商业活动的客流量、物流成本和运营效率。选址时，交通状况因素需要考虑交通网络的完善程度、交通拥堵情况、交通便捷性、交通规划与未来发展，具体如右表所示。三、选址的考虑因素商业环境的好坏直接影响零售企业的客流量、销售额、品牌形象等多个方面。选址时应重点考虑目标地点的繁华程度、品牌聚集度、竞争状况、市场细分情况、消费者的消费能力、商业设施以及相关的政策环境等。（三）商业环境三、选址的考虑因素（四）城市规划城市规划是一个至关重要的考虑因素，选址应符合城市的总体发展战略和规划方向，确保商店与城市发展相协调、相促进。城市规划需要考虑土地利用总体规划、城市基础设施规划、城市环境保护规划、历史文化保护规划、防灾减灾规划，具体如左表所示。三、选址的考虑因素（五）成本与效益分析成本与效益有助于零售企业评估不同选址方案的经济合理性和可行性，通过全面评估不同选址方案的成本和效益因素，零售企业可做出更加明智和合理的决策以实现可持续发展。成本与效益需要综合考虑各项成本因素与效益因素，具体如左表所示。四、选址的常用方法（一）需求与供应密度分析法需求密度指的是某一地区或区域内消费者对特定商品或服务的需求强度。使用该方法进行选址的具体过程如下。1．需求密度分析法区域划分与数据收集需求密度计算过滤低密度区域高精度位置筛选优化与确认0102040305四、选址的常用方法（一）需求与供应密度分析法需求密度分析可以找出高需求密度的区域，这些区域也就是零售企业可供开店的地址，接下来零售企业可以进一步从竞争对手的角度出发，供应密度分析法分析不同区域的供应潜力。2．供应密度分析法供应密度分析法即把现有竞争对手的开店地址和零售企业可供开店的地址标记在相应的区域，从而绘制供应密度分布图，如右图所示。四、选址的常用方法（二）多因素组合分析法需求密度分析可以找出高需求密度的区域，这些区域也是零售企业可供开店的地址，接下来零售企业可以进一步从竞争对手的角度出发，供应密度分析法分析不同区域的供应潜力。（1）确定影响因素设定权重（2）（3）数据收集与整理评分与计算（4）（5）结果分析与决策【任务目标】综合使用需求与供应密度分析法和多因素组合分析法为新设的便利店选择理想的地址。【任务要求】任务编号任务名称任务指导（1）使用需求与供应密度分析法选址利用需求密度分析法筛选低密度区域，并结合供应密度分析法进一步选出备选地址（2）使用多因素组合分析法选址利用多因素组合分析，综合计算多个重要因素选择理想地址任务演练：为新设便利店选址1．使用需求与供应密度分析法选址老李带领部门人员进一步考察商圈，将商圈划分为36个区域，然后利用需求与供应密度分析法选出了3个备选地址。（1）需求密度分析。按划分出的不同区域统计相应的购物频率和消费金额等指标，计算得出每个区域的需求密度。（2）供应密度分析。根据调查出的竞争对手的开店位置，结合筛选出的可供开店的区域，选出适合开店的备选地址如右图所示。2．使用多因素组合分析法选址小张他们使用多因素组合分析法对选出的3个备选地址进行了调查，各地址的情况分别如下。（1）7号地址。人口密度每平方千米大约有8000人，交通十分便利，商业氛围非常浓厚，商