佛山市物业管理办法

佛山市物业管理办法第一章物业管理概述与重要性

1.物业管理定义及范围

物业管理是指物业服务企业或其他组织，在业主的授权范围内，对物业的共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理，为业主提供居住、使用、经营等服务，并保障业主的合法权益。物业管理范围包括住宅小区、商业综合体、办公楼等多种类型的物业。

2.物业管理发展历程

自20世纪80年代以来，我国物业管理行业从无到有，逐步发展壮大。尤其是近年来，随着城市化进程的加快，物业管理行业得到了前所未有的发展。在佛山市，物业管理行业已经形成了较为完善的管理体系和服务模式。

3.佛山市物业管理现状

佛山市物业管理行业呈现出以下特点：市场规模不断扩大，物业服务企业数量逐年增长；服务水平逐渐提高，业主满意度不断提升；政策法规不断完善，行业监管力度加大。

4.物业管理的重要性

物业管理对于提高居民生活质量、维护社区和谐稳定具有重要意义。具体表现在以下方面：

（1）保障业主权益：通过专业的物业管理，可以确保业主的合法权益得到有效保障。

（2）提升社区品质：优质的物业管理能够提升社区的居住环境，提高居民的生活品质。

（3）促进社会和谐：物业管理作为社会管理的基石，有助于维护社区和谐稳定。

（4）推动行业发展：物业管理行业的健康发展，有助于推动我国服务业的转型升级。

（5）实现资源整合：物业管理可以整合社区内的各类资源，提高资源利用效率。

（6）促进就业：物业管理行业的快速发展，为大量人员提供了就业机会。

第二章物业服务企业的选聘与退出机制

1.物业服务企业的选聘流程

在佛山市，物业服务企业的选聘通常遵循以下流程：

-业主大会筹备组成立，负责组织业主大会相关工作；

-业主大会召开，业主投票选举出业主委员会；

-业主委员会根据业主大会的授权，开展物业服务企业的选聘工作；

-业主委员会发布选聘公告，公开征集物业服务企业；

-业主委员会对报名的物业服务企业进行资质审查；

-业主委员会组织物业服务企业进行现场答辩；

-业主委员会根据答辩情况，结合业主意见，确定候选物业服务企业；

-业主大会召开，对候选物业服务企业进行投票表决；

-业主大会表决通过后，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同。

2.物业服务企业选聘的注意事项

-重视物业服务企业的资质和信誉，避免选聘到不规范的物业服务企业；

-充分了解候选物业服务企业的服务内容、收费标准和服务承诺；

-在选聘过程中，要保障业主的知情权、参与权和监督权；

-要注意物业服务合同的期限，避免合同期限过长导致无法及时更换物业服务企业。

3.物业服务企业的退出机制

当物业服务企业出现以下情况时，业主委员会可以启动退出机制：

-物业服务企业未能履行合同约定的服务义务，严重影响业主的生活质量；

-物业服务企业存在严重违规行为，如侵占业主公共收益等；

-物业服务企业因自身原因无法继续提供服务。

退出机制的操作流程如下：

-业主委员会向物业服务企业发出书面通知，要求其在规定时间内整改；

-整改期限届满，物业服务企业仍未达到整改要求，业主委员会可启动退出程序；

-业主委员会召开业主大会，对物业服务企业的退出进行表决；

-业主大会通过后，业主委员会与物业服务企业解除合同，并协助其完成交接工作；

-业主委员会重新启动选聘流程，选聘新的物业服务企业。

4.实操细节

-在选聘物业服务企业时，业主委员会要充分了解业主的需求和意愿，确保选聘的物业服务企业能够满足大多数业主的需求；

-在签订物业服务合同时，要明确服务内容、收费标准、合同期限等关键条款，避免日后出现纠纷；

-在物业服务企业退出时，要注意妥善处理遗留问题，确保业主的利益不受损失。

第三章物业服务费用与公共收益管理

1.物业服务费用的构成

物业服务费用主要包括以下几个方面：

-管理费：用于物业服务企业的日常管理开支，如人员工资、办公费用等；

-维修基金：用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造；

-清洁费：用于物业的清洁卫生；

-绿化费：用于物业的绿化养护；

-安全费：用于物业的安全管理，如保安人员工资、监控设备维护等；

-其他费用：如电梯维护费、公共设施维修费等。

2.物业服务费用的收取标准

物业服务费用的收取标准通常由业主大会或业主委员会与物业服务企业协商确定，要考虑以下因素：

-物业服务的质量；

-物业管理的难度；

-物业所在区域的市场行情；

-物业共用部位、共用设施设备的情况。

3.公共收益的管理

公共收益主要来源于物业共用部位、共用设施设备的经营收益，如广告费、停车费等。以下是公共收益管理的实操细节：

-业主委员会要明确公共收益的来源、用途和分配比例；

-公共收益的收支情况要定期向业主公布，接受业主监督；

-业主委员会要确保公共收益用于物业的维修、更新和改造，不得挪作他用；

-对于公共收益的分配，要遵循公平、公正、公开的原则，确保业主的利益。

4.实操细节

-在签订物业服务合同时，要明确物业服务费用的收取标准和调整机制，避免日后因费用问题产生纠纷；

-业主委员会要定期对物业服务企业的收费情况进行审计，确保费用合理使用；

-对于公共收益的管理，要设立专门的账户进行收支，确保资金安全；

-业主委员会要积极与物业服务企业沟通，确保公共收益的合理分配和使用。

第四章物业服务合同管理与纠纷处理

1.物业服务合同管理

物业服务合同是业主委员会与物业服务企业之间的法律文件，明确了双方的权利和义务。以下是物业服务合同管理的实操细节：

-在签订合同前，业主委员会要仔细阅读合同条款，确保合同内容公平、合理；

-合同中要明确物业服务企业的服务内容、质量标准、收费标准等；

-合同中要约定合同期限、续约条件和解除合同的条件；

-合同中要设立违约责任条款，保障双方的权益；

-业主委员会要定期检查物业服务企业履行合同的情况，确保服务质量；

-合同到期或解除合同时，业主委员会要妥善处理合同终止后的相关事宜。

2.纠纷处理

在物业服务过程中，难免会出现一些纠纷。以下是纠纷处理的实操细节：

-业主遇到问题时，首先应向物业服务企业反映，寻求解决；

-如果物业服务企业未能解决问题，业主可以向业主委员会投诉；

-业主委员会收到投诉后，要立即调查核实，并与物业服务企业沟通，寻求解决方案；

-如果纠纷无法协商解决，业主委员会可以代表业主向相关政府部门投诉，或寻求法律途径解决；

-在处理纠纷过程中，要充分了解相关法律法规，确保处理的合法性和公正性。

3.实操细节

-业主委员会要建立投诉处理机制，确保业主的诉求能够及时得到回应；

-在处理纠纷时，业主委员会要充分了解业主的需求和意愿，维护业主的合法权益；

-业主委员会要定期组织业主与物业服务企业进行沟通，预防和减少纠纷的发生；

-在处理纠纷过程中，要注意保存相关证据，如书面材料、照片、视频等，以便在必要时使用；

-业主委员会要积极与政府部门沟通，了解政策导向，为纠纷处理提供有力支持。

第五章业主委员会的运作与职责

1.业主委员会的成立

业主委员会是由业主大会选举产生的，代表全体业主利益的组织。成立业主委员会通常要经过以下步骤：

-由业主自发或在社区居委会的指导下，筹备成立业主大会；

-召开首次业主大会，选举产生业主委员会；

-业主委员会到当地民政部门进行备案，取得合法地位。

2.业主委员会的职责

业主委员会的职责主要包括：

-代表业主与物业服务企业签订、变更或解除物业服务合同；

-监督物业服务企业履行物业服务合同，保障业主权益；

-筹集和使用物业维修基金；

-制定和修改业主大会议事规则；

-组织召开业主大会会议；

-审议物业服务费用收支情况；

-监督公共收益的使用和管理。

3.业主委员会的运作

-业主委员会要定期召开会议，讨论和决定重大事项；

-会议通知、议题、会议记录等材料要妥善保存，以便查阅；

-业主委员会的决策要公开透明，接受业主监督；

-业主委员会成员要积极履行职责，定期向业主报告工作；

-业主委员会要与物业服务企业建立良好的沟通机制，及时解决业主问题；

-业主委员会要关注物业管理法规和政策动态，提高自身管理水平。

4.实操细节

-在选举业主委员会时，要确保选举程序的公平、公正，选出有能力、负责任的委员；

-业主委员会成员要接受相关培训，提高自身专业素养；

-业主委员会要建立和完善内部管理制度，确保委员会的规范运作；

-业主委员会要定期组织业主活动，增进业主之间的交流和了解；

-业主委员会要关注物业服务质量，定期对物业服务企业进行评价；

-业主委员会要积极与政府部门沟通，反映业主诉求，争取政策支持。

第六章物业服务质量监督与考核

1.物业服务质量监督

物业服务质量监督是确保物业服务企业按照合同约定提供服务的重要手段。以下是一些监督的实操细节：

-业主委员会要定期对物业服务企业的服务进行检查，比如卫生清洁、绿化养护、安全保障等；

-可以设立业主意见箱或者在线反馈平台，鼓励业主提出意见和建议；

-业主委员会要定期召开业主大会或者业主座谈会，听取业主对物业服务的评价；

-对于业主反映的问题，业主委员会要及时跟进，督促物业服务企业整改。

2.物业服务质量考核

物业服务质量考核是对物业服务企业服务水平的量化评估。以下是一些考核的实操细节：

-业主委员会可以制定一套考核标准，包括服务态度、服务效率、服务效果等方面；

-可以通过问卷调查、实地考察等方式收集业主对物业服务的满意度；

-定期对物业服务企业进行考核，比如每半年或每年一次；

-根据考核结果，对物业服务企业进行奖惩，优秀的给予奖励，不合格的提出整改要求。

3.实操细节

-在制定考核标准时，要确保标准的合理性和可操作性，避免过于苛刻或模糊不清；

-在进行考核时，要保证过程的公正性，避免偏袒或人情世故；

-对于考核中发现的问题，业主委员会要督促物业服务企业制定整改措施，并跟踪整改进展；

-对于重大服务问题，业主委员会要及时与物业服务企业沟通，必要时可以寻求第三方专业机构的帮助；

-业主委员会要定期向业主公布考核结果，让业主了解物业服务的实际情况；

-在考核过程中，要注重收集和保存证据，如照片、视频、报告等，以便在需要时使用。

第七章物业管理中的法律法规遵守

1.法律法规的重要性

物业管理中的法律法规是规范物业服务和保障业主权益的基础。遵守法律法规，不仅能够维护良好的物业管理秩序，还能避免不必要的法律纠纷。

2.常见法律法规

在物业管理中，常见的法律法规包括《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《物业服务收费管理办法》等。这些法律法规明确了物业服务的标准、费用收取、维修资金的使用管理等。

3.实操细节

-业主委员会和物业服务企业要熟悉并遵守相关法律法规，定期组织学习和培训；

-在签订物业服务合同、收取服务费用、使用维修资金等环节，要严格按照法律法规的规定操作；

-业主委员会要监督物业服务企业是否按照法律法规提供服务，比如是否按时进行公共区域的清洁、绿化养护等；

-对于业主的投诉，业主委员会要依法处理，不能偏袒任何一方，要公正公平；

-在处理纠纷时，业主委员会要引导业主和物业服务企业依法解决，避免采取过激行为；

-业主委员会要定期向业主宣传法律法规知识，提高业主的法律意识；

-业主委员会和物业服务企业要注意保存服务记录和相关证据，以备不时之需；

-在法律法规更新时，业主委员会要及时关注并更新相关知识和操作流程，确保物业管理活动始终符合最新法律法规的要求。

第八章物业管理中的安全防范与应急处理

1.安全防范的重要性

物业管理中的安全防范工作是保障业主生命财产安全的关键。预防为主，安全第一，这是每个物业管理者必须坚守的原则。

2.安全防范措施

-加强门禁管理，对外来人员进行登记，防止陌生人随意进入小区；

-定期对小区内的消防设施进行检查和维护，确保其正常工作；

-安装监控摄像头，对小区的关键区域进行实时监控；

-定期组织安全演练，提高业主和物业员工的应急处理能力；

-建立应急预案，对可能发生的各种紧急情况做出应对准备。

3.应急处理

-当发生紧急情况时，如火灾、水灾、自然灾害等，立即启动应急预案；

-快速组织人员疏散，确保业主的生命安全；

-及时与相关部门联系，如消防、医疗等，请求救援；

-对事故现场进行隔离，防止事故扩大；

-事故后，及时向业主通报事故处理情况，做好善后工作。

4.实操细节

-业主委员会要定期检查物业服务企业的安全防范措施是否到位；

-对于安全演练，要确保每个业主都能参与，提高全民安全意识；

-在应急预案中，要明确每个人的职责，确保在紧急情况下能够迅速反应；

-对于应急物资，如消防器材、急救包等，要定期检查，确保其数量充足且处于可用状态；

-在事故发生后，要迅速收集证据，如照片、视频等，以便进行事故分析和责任追究；

-业主委员会要与物业服务企业一起，定期对小区的安全隐患进行排查，及时消除潜在风险；

-对于安全防范工作的改进措施，要及时向业主通报，接受业主的监督和建议。

第九章业主与物业的沟通协作

1.沟通协作的重要性

业主和物业之间的关系，就像是邻居，抬头不见低头见，良好的沟通协作是确保物业管理顺畅的关键。只有双方相互理解、相互支持，才能共同打造一个和谐舒适的居住环境。

2.沟通协作的方式

-定期召开业主大会或业主座谈会，让业主有机会直接表达意见和建议；

-设立业主意见箱或在线反馈平台，方便业主随时提出问题；

-物业服务企业要设立客服热线，及时回应业主的咨询和投诉；

-利用小区公告栏、微信群等渠道，发布物业管理相关信息，保持信息的透明度。

3.实操细节

-业主委员会要积极搭建沟通平台，让业主和物业之间有更多的交流机会；

-在处理业主投诉时，物业服务企业要耐心倾听，及时解决问题，避免问题激化；

-业主委员会要定期收集业主的意见和建议，及时向物业服务企业反馈，推动服务改进；

-对于业主提出的问题，业主委员会要跟进处理情况，确保问题得到妥善解决；

-业主和物业之间要建立相互信任的关系，避免因为小事产生误会和矛盾；

-在重大决策时，业主委