不动产估价理论与方法模拟练习题+参考答案解析

不动产估价理论与方法模拟练习题+参考答案解析1.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/㎡。A.2487.75B.2500C.2511.06D.2178.57答案：B解析：设正常成交价格为X元/㎡，则X-7%X=2325，解得X=2500元/㎡。2.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一陈旧建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A.该建筑物的存在降低了乙土地的价值B.该估价结果肯定有误C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.不可能出现这种情况答案：A解析：当建筑物对土地价值有减损时，会出现乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地价值的情况。3.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（）。A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期B.待开发房地产建设发包日期C.取得待开发房地产的日期D.房地产开发完成并投入使用的日期答案：C解析：现金流量折现法中，开发经营期起点是取得待开发房地产的日期。4.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.267.35B.287.86C.298.84D.300.86答案：D解析：先计算前5年净收益现值，再计算第6年起的净收益在第5年末的现值并折现到现在，两者相加得到收益价格。5.某房地产的土地面积为500㎡，建筑面积为2000㎡，建筑物的重置价格为2000元/㎡，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价值为（）万元。A.392B.400C.408D.416答案：A解析：先算出建筑物价值，再根据收益法原理算出土地价值，两者相加得到房地产价值。6.某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A.682.5B.661.5C.650D.630答案：A解析：先将成交价格换算为人民币，再根据价格上涨情况调整。7.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A.4858B.5200C.2700D.6264答案：B解析：将持有期净收益和出售价格折现到现在求和。8.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建，估计拆除费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元，则该宗土地的减价修正额为（）万元。A.35B.38.5C.42D.45.5答案：B解析：（拆除费用-残值）×建筑面积得出减价修正额。9.某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，则该宗房地产的价格为（）万元。A.22B.22.5C.23D.23.5答案：B解析：先算出自有资金收益，再根据净收益算出抵押贷款金额，两者相加得到房地产价格。10.某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧答案：A解析：火灾造成的损坏通过修复费用体现的折旧属于物质折旧。11.某宗房地产2018年6月1日的价格为1800元/㎡，现需要将其调整到2018年10月1日。已知该类房地产2018年4月1日至10月1日的价格指数分别为103.0、105.0、108.0、106.0、109.0、112.0、110.0（均以上个月为100），则该宗房地产2018年10月1日的价格为（）元/㎡。A.2018.3B.2028.6C.2038.5D.2048.8答案：C解析：用6月1日价格依次乘以各月价格指数调整。12.某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的建设期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%。该在建工程建成后的房地产现值为（）万元。A.3000B.3461.14C.3568.96D.3960.41答案：D解析：先算出建成后房地产价值，再折现到现在。13.某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则综合资本化率为（）。A.7.2%B.7.0%C.6.8%D.6.6%答案：A解析：根据综合资本化率公式计算。14.某宗房地产的年净收益为10万元，购买者的自有资金为20万元，自有资金资本化率为10%，抵押贷款常数为8%，则该房地产的价格为（）万元。A.125B.110C.100D.95答案：B解析：先算出自有资金收益，再根据净收益算出抵押贷款金额，两者相加。15.某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000㎡，可出租面积占建筑面积的60%。一层于1996年5月31日租出，租期5年，月租金为180元/㎡。二层现空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/㎡、120元/㎡，出租费用为租金的20%。折现率为10%。则该商场2000年5月31日带租约出售时的正常价格为（）万元。A.1990.4B.2449.8C.2527.8D.2635.2答案：B解析：分别计算一层租约期内、租约期外和二层的收益现值，相加得到商场价格。16.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建，估计拆除费用为100万元，残值为20万元，土地重新开发成本为2000元/㎡，开发期为2年，年利率为8%，销售费用、管理费用为开发成本的3%，销售税费为售价的6%，开发利润为开发完成后房地产价值的20%。该房地产的重新购建价格为（）万元。A.355.6B.361.6C.368.6D.375.6答案：C解析：先算出土地重新开发成本，再考虑拆除费用、残值、利息、销售费用等，通过公式计算重新购建价格。17.某宗房地产预计未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.125B.156.25C.187.5D.212.5答案：A解析：根据净收益逐年递减的无限年期公式计算。18.某可比实例的成交价格为3000元/㎡，建筑面积为100㎡，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（）元/㎡。A.2928.4B.2944.9C.2965.2D.2983.3答案：B解析：将各期付款折现到成交日，求和后除以建筑面积得到实际价格。19.某宗房地产的年净收益为30万元，建筑物价值为150万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。则该宗房地产的土地价值为（）万元。A.150B.160C.170D.180答案：D解析：先算出建筑物净收益，再根据房地产净收益算出土地净收益，进而算出土地价值。20.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的土地使用年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.180B.196C.200D.300答案：B解析：先算出净收益，再用有限年期公式计算收益价格。21.某宗房地产的建筑面积为200㎡，土地面积为100㎡，土地取得成本为1500元/㎡，土地开发成本为3000元/㎡，管理费用为400元/㎡，销售费用为200元/㎡，投资利息为200元/㎡，销售税费为售价的6%，开发利润为15%。该房地产的价值为（）万元。A.86.4B.90.0C.92.7D.95.4答案：C解析：通过成本法公式计算房地产价值。22.某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积为100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，一年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/㎡。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2380.45答案：B解析：将各期付款折现到成交日，求和后除以建筑面积。23.某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.200B.250C.300D.350答案：B解析：根据净收益逐年递增的无限年期公式计算。24.某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡。则该建筑物的成新率为（）。A.44%B.50%C.67%D.86%答案：C解析：先算出房地产价值，再算出建筑物重置成本，通过公式计算成新率。25.某宗房地产2006年8月的年净收益为400万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2009年8月转售时的价格比2006年8月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产目前的价格为（）万元。A.5273.2B.5341.7C.5486.8D.5524.3答案：B解析：分别计算未来3年净收益现值和转售价格现值，相加得到房地产目前价格。26.某可比实例的成交价格为2000元/㎡，房地产状况调整系数中，区位状况、权益状况、实物状况的调整系数分别为1.05、1.03、0.98。则该可比实例经房地产状况调整后的价格为（）元/㎡。A.2018.3B.2049.2C.2078.6D.2102.4答案：B解析：用成交价格乘以各调整系数得到调整后价格。27.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的净收益分别为15万元、18万元、23万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在25万元左右，如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.280.14B.285.88C.290.24D.295.77答案：D解析：先计算前3年净收益现值，再计算第4年起净收益在第3年末的现值并折现到现在，两者相加。28.某房地产的土地面积为2000㎡，土地单价为1800元/㎡，建筑面积为5000㎡，建筑物的重置价格为1500元/㎡，成新率为80%。则该房地产的价值为（）万元。A.720B.840C.960D.1080答案：C解析：先算出土地价值和建筑物价值，两者相加得到房地产价值。29.某宗房地产的年净收益为36万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。则该宗房地产的土地价值为（）万元。A.160B.180C.200D.220答案：B解析：先算出建筑物净收益，再根据房地产净收益算出土地净收益，进而算出土地价值。30.某可比实例的成交价格为2500元/㎡，建筑面积为90㎡，付款方式为首付30%，余款在一年内分3次支付，每次支付比例为20%，假设年利率为10%。则该可比实例的实际价格为（）元/㎡。A.2438.7B.2445.2C.2452.6D.2460.1答案：A解析：将各期付款折现到成交日，求和后除以建筑面积。31.某宗房地产预计未来第一年的净收益为18万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长1%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.200B.225C.250D.275答案：B解析：根据净收益逐年递增的无限年期公式计算。32.某建筑物的建筑面积为1500㎡，重置价格为2000元/㎡，有效年龄为10年，经济寿命为50年。则该建筑物的折旧总额为（）万元。A.60B.70C.80D.90答案：A解析：用重置成本乘以折旧率得到折旧总额。33.某宗房地产的年净收益为28万元，购买者的自有资金为30万元，自有资金资本化率为10%，抵押贷款常数为8%。则该宗房地产的价格为（）万元。A.325B.335C.345D.355答案：B解析：先算出自有资金收益，再根据净收益算出抵押贷款金额，两者相加。34.某可比实例的成交价格为2200元/㎡，交易情况调整系数为0.95，市场状况调整系数为1.02，房地产状况调整系数为1.08。则该可比实例经调整后的价格为（）元/㎡。A.2257.9B.2293.6C.2328.2D.2362.8答案：B解析：用成交价格乘以各调整系数。35.某宗房地产的收益期限为30年，通过预测未来5年的净收益分别为18万元、20万元、22万元、24万元、26万元，从第6年起，每年的净收益将稳定在28万元左右，如果该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.236.5B.242.3C.248.1D.253.9答案：C解析：先计算前5年净收益现值，再计算第6年起净收益在第5年末的现值并折现到现在，两者相加。36.某房地产的土地面积为1200㎡，土地单价为1500元/㎡，建筑面积为3000㎡，建筑物的重置价格为1200元/㎡，成新率为85%。则该房地产的价值为（）万元。A.432B.486C.540D.594答案：B解析：先算出土地价值和建筑物价值，两者相加得到房地产价值。37.某宗房地产的年净收益为32万元，建筑物价值为180万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。则该宗房地产的土地价值为（）万元。A.140B.160C.180D.200答案：B解析：先算出建筑物净收益，再根据房地产净收益算出土地净收益，进而算出土地价值。38.某可比实例的成交价格为2300元/㎡，建筑面积为105㎡，付款方式为首付20%，余款在半年和一年后各支付40%，假设年利率为9%。则该可比实例的实际价格为（）元/㎡。A.2238.4B.2256.7C.2275.1D.2293.5答案：A解析：将各期付款折现到成交日，求和后除以建筑面积。39.某宗房地产预计未来第一年的净收益为21万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长1.5%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9.5%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.262.5B.270C.277.5D.285答案：A解析：根据净收益逐年递增的无限年期公式计算。40.某建筑物的建筑面积为2000㎡，重置价格为1800元/㎡，有效年龄为12年，经济寿命为60年。则该建筑物的现值为（）万元。A.259.2B.288C.316.8D.345.6答案：C解析：先算出折旧总额，用重置成本减去折旧总额得到现值。41.某宗房地产的年净收益为30万元，购买者的自有资金为40万元，自有资金资本化率为10%，抵押贷款常数为8%。则该宗房地产的价格为（）万元。A.335B.340C.345D.350答案：B解析：先算出自有资金收益，再根据净收益算出抵押贷款金额，两者相加。42.某可比实例的成交价格为2400元/㎡，交易情况调整系数为0.96，市场状况调整系数为1.03，房地产状况调整系数为1.05。则该可比实例经调整后的价格为（）元/㎡。A.2447.8B.2485.2C.2522.6D.2560答案：B解析：用成交价格乘以各调整系数。43.某宗房地产的收益期限为25年，通过预测未来4年的净收益分别为16万元、18万元、20万元、22万元，从第5年起，每年的净收益将稳定在24万元左右，如果该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.201.3B.207.6C.213.9D.220.2答案：C解析：先计算前4年净收益现值，再计算第5年起净收益在第4年末的现值并折现到现在，两者相加。44.某房地产的土地面积为1500㎡，土地单价为1600元/㎡，建筑面积为4000㎡，建筑物的重置价格为1300元/㎡，成新率为80%。则该房地产的价值为（）万元。A.600B.680C.760D.840答案：C解析：先算出土地价值和建筑物价值，两者相加得到房地产价值。45.某宗房地产的年净收益为36万元，建筑物价值为220万元