物业公司业主管理制度

物业公司业主管理制度一、总则1.目的本制度旨在规范物业公司与业主之间的权利义务关系，维护物业管理区域内的公共秩序、环境卫生和设施设备正常运行，保障业主的合法权益，促进物业服务质量的提升，营造安全、舒适、和谐的居住和工作环境。2.适用范围本制度适用于本物业公司所服务的所有物业管理区域内的业主及使用人。3.基本原则依法依规原则：严格遵守国家法律法规以及相关物业管理规定，确保制度的合法性和有效性。公平公正原则：对待所有业主一视同仁，公平处理各类事务，保障业主的平等权利。服务至上原则：以业主需求为导向，提供优质、高效、贴心的物业服务，不断提升业主满意度。相互尊重原则：物业公司与业主之间应相互尊重对方的权利和义务，通过沟通协商解决问题。二、业主的权利与义务（一）业主权利1.依法享有所拥有物业的各项权利，包括但不限于所有权、使用权、收益权等。2.参加业主大会会议，享有投票权、选举权和被选举权。3.监督业主委员会的工作，提出建议和意见。4.监督物业服务企业履行物业服务合同，有权对物业服务质量进行投诉、举报。5.对物业管理区域内公共部位、共用设施设备的使用情况享有知情权和监督权。6.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。7.提议召开业主大会临时会议。8.法律、法规规定的其他权利。（二）业主义务1.遵守国家法律法规以及本物业管理区域的各项规章制度。2.遵守业主大会议事规则、管理规约，执行业主大会和业主委员会的决定。3.按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用等相关费用。4.配合物业服务企业按照物业服务合同约定和管理规约的规定，进行物业管理活动。5.爱护物业管理区域内的公共部位、共用设施设备，不得擅自占用、损坏。6.不得在物业管理区域内从事违法违规活动，影响公共秩序和环境卫生。7.法律、法规规定的其他义务。三、业主大会及业主委员会（一）业主大会1.业主大会的成立符合成立业主大会条件的物业管理区域，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组应当自组成之日起90日内，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。2.业主大会的职责制定和修改业主大会议事规则。制定和修改管理规约。选举业主委员会或者更换业主委员会成员。选聘和解聘物业服务企业。筹集和使用专项维修资金。改建、重建建筑物及其附属设施。有关共有和共同管理权利的其他重大事项。3.业主大会会议的召开业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的。发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。代理人应当出具业主的书面委托书，并在授权范围内行使业主的权利。（二）业主委员会1.业主委员会的组成业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力。遵守国家有关法律、法规。遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务。热心公益事业，责任心强，公正廉洁。具有一定的组织能力。具备必要的工作时间。2.业主委员会的职责执行业主大会的决定和决议。召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。监督管理规约的实施。督促业主交纳物业服务费及其他相关费用。组织和监督专项维修资金的筹集和使用。调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。业主大会赋予的其他职责。3.业主委员会的工作规则业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员提议，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括业主大会会议记录、业主委员会会议记录、物业服务合同、管理规约、专项维修资金使用情况等。四、物业服务合同1.合同的签订物业公司应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。2.合同的履行物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用等相关费用。物业服务企业应当定期向业主公布物业服务费用的收支情况。3.合同的变更与解除物业服务合同期限届满前，业主大会应当决定是否续聘物业服务企业。业主大会决定续聘的，应当与物业服务企业签订新的物业服务合同。物业服务合同期限届满前，业主大会决定解聘的，应当提前3个月书面通知物业服务企业；物业服务企业应当按照合同约定做好物业服务交接工作。有下列情形之一的，物业服务合同的权利义务终止：物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的。因不可抗力致使物业服务合同无法履行的。业主大会决定解聘物业服务企业的。物业服务企业被依法宣告破产、解散的。法律、法规规定的其他情形。五、物业服务费用1.费用的构成物业服务费用一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。物业管理区域清洁卫生费用。物业管理区域绿化养护费用。物业管理区域秩序维护费用。办公费用。物业服务企业固定资产折旧。物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。经业主同意的其他费用。2.费用的收取标准物业服务费用的收取标准应当根据物业服务合同的约定，结合物业管理区域的实际情况，按照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定。3.费用的收取方式物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。4.费用的交纳时间与方式业主应当按照物业服务合同约定的时间和方式交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业服务企业可以通过上门收取、银行代扣、电子支付等方式收取物业服务费用。5.费用的调整物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务费用的收支情况。物业服务合同期限内，物业服务企业不得擅自提高物业服务费用标准。确需调整的，应当按照下列程序进行：物业服务企业应当在调整物业服务费用标准前，向业主委员会提出书面申请，并提交调整理由、调整方案等相关材料。业主委员会应当组织业主对调整物业服务费用标准的事项进行表决。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的，可以调整物业服务费用标准。物业服务企业应当将调整后的物业服务费用标准在物业管理区域内显著位置公示，并告知业主。六、物业使用与维护1.物业使用规定业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业的使用性质。业主、物业使用人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益需要，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。业主、物业使用人应当遵守物业管理区域内的环境卫生规定，不得随意丢弃垃圾、杂物，不得在建筑物的墙面、楼道等公共部位张贴、涂写、刻画。业主、物业使用人应当遵守物业管理区域内的噪音、油烟、废气等污染防治规定，不得从事产生超标噪音、油烟、废气等污染环境的活动。2.物业维修养护责任物业共用部位、共用设施设备的维修、养护责任，按照下列规定承担：由全体业主共同承担的，从专项维修资金中列支。由部分业主共同承担的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。由业主专有部分承担的，由业主自行负责维修、养护。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备进行日常维修、养护和管理。业主发现物业共用部位、共用设施设备损坏的，应当及时告知物业服务企业。物业服务企业接到通知后，应当及时进行维修。3.专项维修资金专项维修资金属业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。专项维修资金的缴存、使用、管理，按照国家和地方有关规定执行。物业服务企业应当定期公布专项维修资金的使用情况，接受业主的监督。七、公共秩序维护与安全防范1.物业公司的职责制定并执行物业管理区域内的公共秩序维护制度，保障业主的人身、财产安全。配备必要的安全防范设施设备，如门禁系统、监控系统等，并确保其正常运行。安排专人负责物业管理区域内的巡逻、值班，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件。对进出物业管理区域的人员、车辆进行登记和管理，防止无关人员和车辆进入。2.业主的配合义务业主应当遵守物业管理区域内的公共秩序维护制度，配合物业公司做好安全防范工作。业主应当妥善保管自己的财物，提高安全防范意识，发现安全问题及时向物业公司报告。业主不得阻碍物业公司工作人员执行公务，不得擅自破坏安全防范设施设备。3.突发事件处理物业公司应当制定突发事件应急预案，包括火灾、地震、盗窃、抢劫等各类突发事件的应对措施。发生突发事件时，物业公司应当立即启动应急预案，采取有效的措施进行处理，并及时向相关部门报告。业主应当积极配合物业公司进行突发事件的处理，服从现场指挥，不得擅自行动，以免造成不必要的损失。八、环境卫生与绿化管理1.环境卫生管理物业公司应当制定物业管理区域内的环境卫生管理制度，定期进行清扫、保洁，确保环境卫生整洁。合理设置垃圾桶、垃圾堆放点等环卫设施，并定期进行清理和消毒。对物业管理区域内的污水、雨水排放系统进行定期检查和疏通，确保排水畅通。制止和纠正业主、物业使用人乱扔垃圾、乱倒污水等破坏环境卫生的行为。2.绿化管理物业公司应当制定物业管理区域内的绿化管理制度，做好绿化养护工作，保持绿化景观美观。定期对花草树木进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作。保护绿化设施，不得擅自占用、破坏绿化用地。鼓励业主参与绿化管理，共同营造优美的居住环境。九、投诉与处理1.投诉渠道业主可以通过以下方式向物业公司提出投诉：拨打物业公司设立的投诉电话。到物业公司的客户服务中心进行现场投诉。通过物业公司指定的电子邮箱、微信公众号等网络平台进行投诉。2.投诉受理物业公司应当设立专门的投诉受理岗位，安排专人负责接听投诉电话、接待现场投诉等工作。投诉受理人员应当认真听取业主的投诉内容，详细记录投诉事项、投诉人姓名、联系方式等信息，并向