房地产投资分析报告案例

房地产投资分析报告一．总论（一）

项目的基本情况1

项目概况项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。2

项目的主要技术经济指标1：项目单位数量项目单位数量占地面积公顷4.71居住人数人2896总建筑面积平方米136670平均每户建筑面积平方米140.5居住面积平方米101750平均每户居住人数人4公建面积平方米17760人均居住用地平方米35居住户数户724车库面积平方米103003项目主要经济指标2：

功能所占面积（㎡）合计（㎡）总计（㎡）地上面积共建面积9120117730136670商铺14900住宅93710地下面积车库1030018940设备面积8640

总投资20000万元（不含带款利息）其中自有资金：4000万元高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米税后利润：4332.87万元全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6%总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5%二．项目的组织与实施（）1、

项目工程计划说明项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。2

项目实施进度计划见附表三．项目投资估算与投资筹措计划（一）

开发成本1.

土地成本按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。2．建筑安装工程费序号项目建筑面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）1高层68020.079506461.912超高层33729.310843656.263商铺1490010841615.16

合计

11736.53

建安工程费合计11736.53万元3.前期工程费序号项目计算依据金额（万元）1规划设计费建安成本×3%352.12可行性研究费建安成本×1.5%176.053水文地质勘察费建安成本×0.5%58.684通水通电通路费建安成本×2.5%293.415场地平整53元/公顷250.26合计

1130.44

4.基础设施配套费（参见附表3）附表3基础设施配套费序号项目计算依据金额（万元）1道路工程42.13万元/公顷×4.71公顷198.432绿化工程5.4万元/公顷×4.71公顷×33.5%8.523供水工程15万元/公顷×4.71公顷70.564供电工程65万元/公顷×4.71公顷306.155其它建安成本×2%234.736合计

929.875.公共配套设施建设费用（参见附表4）附表4公共配套设施经社给用估算表序号项目建设费用（万元）1办公面积

282元/㎡×20020㎡=564.56万元2物业面积3车库面积7合计564.56

6.不可预见的费用（250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.047.开发期间税费（参见附表5）附表5开发期间税费序号项目计算依据金额（万元）1配套设施建设税费建安成本×6％704.192投资方向调节税建安成本×5％586.833工程质量与施工安全监督费建安成本×4％469.464供水管网补偿费0.3吨/人×2896人×600元/吨52.1312税后利润4332.87

1200.061915.321405.08

五．财务分析（一）

财务内部收益率由项目的全部投资现金流量表（附表14）和自有资金现金流量表（附表15），项目损益表，计算如下（行业基准收益率取10％）附表14全部投资财务现金流量序号项目合计经营建设期12341销售流入28285.74

13140.378484.225661.151.1销售收入28285.74

13140.378484.225661.152现金流出21818.7760007187.316568.94256.072.1建设投资2000060005720508032002.2销售税金及附加1818.77

909.23545.54364.012.3土地增值税——————————2.4所得税2134.1

558.08943.36692.063净现金流量3548.84-60005953.061915.32713.054折现现金流量2429.35-5891.025844.931812.83662.61由全部投资财务现金流量表可得到评价指标：全部资金税后内部收益率FIRR=30.6％全部资金税后净现值NPV=2429.35（万元）静态投资回收期：（3-1）+|-46.94|/1915.32=2.02452.0245×4=8.1(月)动态投资回收期：（3-1）+|-46.09|/1812.83=2.0252.025×4=8.1（月）附表15自有资金现金流量表序号项目合计经营建设期12341销售流入28285.74

1.1销售收入28285.74

2现金流出21818.7719209129.238333.314256.072.1自有资金400019201200880

2.2销售收入在投入11920

4520420032002.3销售税金及附加1818.77

909.23545.54364.012.4土地增值税——————————2.5所得税2134.1

558.08943.36692.062.6贷款本息偿还4264.41

25001764.41

3净现金流量3647.13-19204011.14150.911405.084折现现金流量2654.17-1885.133407.28118.151013.87自有资金现金流量表评价指标：财务内部收益率：FIRR=128.5％净现值：NPV=2654.17静态投资回收期：（2-1）+|-1885.13|/3407.28=1.561.56×4=6.2（月）动态投资回收期：（2-1）+|-1920|/4011.14=1.781.78×4=7.12（月）附表16损益表序号6项目合计建设经营期12341销售收入28285.74

13140.378484.225661.152总成本费用20000

5720508032003销售税金及附加1818.77

909.23545.54364.014土地增值税——————————5利润总额6466.97

1691.142858.682097.146所得税2134.1

558.08943.36692.067税后利润4332.87

1200.061915.321405.088盈余公积金433.29

120.01191.53140.519可分配利润3899.58

1080.051723.791264.51评价指标1：全部投资的投资利润率=利润总额/总投资×100％=6466.97/20000=32％2：全部投资的利税率=利税总额/总投资×100％=（1555.72+2134.1）/20000×100％=18%3：自有资金投资利润率=利润总额/自有资金=6466.97/4000=161.7%4：税后利润率=税后利润/自有资金=4332.87/40000=108.3%（二）

项目财务分析汇总附表17财务分析汇总表计算基础动态指标静态指标财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）动态投资回收期投资利润率静态投资回收期全部投资30.6%2429.35（万元）8.1（月）32%8.1（月）自有资金128.5%2654.17（万元）6.2（月）161.7%7.12（月）

六．不确定性分析本项目的不确定性因素主要有：建设成本、销售价格、建设周期、贷款利率。这些因素可能受到当地政策、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济目标的实现。（一）

盈亏平衡分析假设本项目总投资不变，而且销售投资回收进度如基准方案所设，当销售率为54%时，全部投资利润为零，也就是说，投资恰好保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售收入率≤70%时，项目风险最低。本项目的盈亏平衡点为54%，可见风险度较低。（二）

敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本和销售价格。开发成本中最有可能发生波动的是建安工程费。因此，本项目敏感性分析针对全部投资评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算销售价格上下波动10%和建安工程费上下波动10%时，对财务评价的影响。计算结果详见附表18附表18敏感性分析表

售价变动建安工程费变动-10%0%10%10%0%-10%全部投资财务净现值（万元）-4901.312429.359760.023656.522429.351202.18财务内部收益率——30.6%61.2%20%30.6%41.2%投资利润率18.19%32%45.81%26%32%38%由附表18中的数据可得出1.当建安工程费增加10%时，全部投资评价指标为：财务内部收益率为20%，投资利润率为26%。以上计算结果表明，如果建安工程