房地产专业基础知识完整版

5/7房地产专业基础知识1.房地产房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。2.房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。3.房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。4.地产开发是将“生地”开发成可供使用的土地（“熟地”）。·生地：生地指的是已完成土地使用权批准手续（指征收），没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地；·熟地：熟地指的是已完成土地开发等基础设施建设（具备“几通一平”），形成建设用地条件可以直接用于建设的土地；·毛地：毛地指的是已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地；·净地：净地指的是已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁、平整，土地权利单一的土地。一般而言，“生地”、“熟地”重点着眼于建设；而“毛地”、“净地”更多着眼于出让。至于区别可以比较基本概念体会。5.房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。6.土地类型及使用年限——居住用地70年；——工业用地50年；——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；——商业、旅游、娱乐用地40年；——综合或其它用地50年；——另外，加油站、加气站用地为20年；土地使用年限届满后，该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。一般住宅用地的土地使用时间为70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。7.土地所有制现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；（宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。）只有国有土地才能进行市场交易和开发。8.三通一平是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。七通一平是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。9.土地使用权出让的形式·协议出让·招标出让·拍卖出让·行政划拨使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。10.房地产市场一级市场、二级市场、三级市场。一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。11.商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。（福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。微利商品房与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅。自建房（集资房）是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。）12.期房是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。楼花：一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。公摊范围1）各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2）套(单元)与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。42.套内建筑面积

也称实用面积，对应着使用率。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积43.套内使用面积在商品房销售中简称为使用面积。是指建筑物各层平面布置中可直接为生产或生活使用的净面积总和，不包括墙体、柱子等结构面积。44.套内墙体面积商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。共用墙包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔以及外墙（包括山墙）。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。45.商品房销售面积商品房销售面积也称住宅面积或住宅建筑面积，是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。商品房销售面积＝建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积＝套内使用面积（包含阳台面积）＋套内墙体面积＋分摊公用建筑面积46.实用率/得房率实用率也称得房率，是套内建筑面积与住宅面积（建筑面积）之比，大于使用率。即：实用率＝套内建筑面积/（套内使用面积＋套内墙体面积＋分摊的共有公用建筑面积）。47.使用率使用率是住宅套内使用面积和住宅面积（建筑面积）的比。即使用率＝套内使用面积/（套内使用面积＋套内墙体面积＋分摊的共有公用建筑面积）。58.容积率容积率是建筑总面积和建筑用地的比。49建筑密度（覆盖率）建筑密度等于建筑物底层占地面积与用地面积的比。50.绿化率绿化率等于绿化面积与用地面积之比。51.销售率：指某一段时间内售出的房屋数百分比。52.均价基价起价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。基价也称为基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即起价。53.平面价差：平面方位不同，价格的差异。垂直价差（楼层价差）：不同楼层价格差异。议价空间：讨价还价的价格差异。54.格局：单元内分割情况。55.开放式设计：无隔断设计、利于空间较广，如餐厅、厨房或客厅。56.玄关：玄关是入户门里一米至两米的过渡空间。它的主要功能是让人在进门之后稍做停留，有个换鞋、放雨伞的地方，同时也可以借助玄关对客厅的情况略做遮挡。57.阳台：指有雨遮有脚踏之面，没有挡风墙的突出建筑体外部分。58.外飘窗：突出于墙体的窗户，飘出去的尺寸在40—60CM左右。59.露台：指没有雨遮的，有脚踏的部分。60.砖墙：用砖砌