江苏省2025年房地产估价师《制度与政策》：不动产物权生效时间考试试卷

江苏省2025年房地产估价师《制度与政策》：不动产物权生效时间考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是。

A：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地

B：土地使用者有偿、有限期地出让土地

C：土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动

D：需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价

E：房地产估价机构必须加盖公章2、拆除公益事业用房的货币补偿，通过__确定其价格。

A．成本核算

B．协商

C．评估

D．房地产管理部门规定3、是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。

A：永久荷载

B：必然荷载

C：可变荷载

D：偶然荷载

E：执行层的组织协调4、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付万元的土地补偿费。

A：30

B：60

C：80

D：100

E：房地产估价机构必须加盖公章5、我国1949年以前的土地和房产都是以为基础的。

A：私有制

B：公有制

C：国有制

D：社会制

E：房地产估价机构必须加盖公章6、不属于法人成立必须具备的条件是__。

A．独立承担法律责任

B．依法成立

C．必要的经费

D．自己的名称、组织机构和场所7、普通股票中的个人股包括内部职工股和社会公众股。其中内部职工股指股份有限公司內部职工认购的股份，按规定不得超过公司向社会公众发行股票总数的。

A：10％

B：15％

C：20％

D：30％

E：执行层的组织协调8、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。

A：货币补偿

B：产权调换

C：产权调换或货币补偿

D：加倍补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章9、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。

A：1

B：3

C：5

D：7

E：执行层的组织协调10、以工序为研究对象编制的工程建设定额是。

A：预算定额

B：概算定额

C：施工定额

D：概算指标

E：执行层的组织协调

11、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。

A：2400

B：2580

C：2607

D：2760

E：工业用地的监测点评估价格12、权属档案应以__为单元建档，以__为宗立卷。

A．丘；房地产权利人

B．套；权属单元

C．宗地；权属单元

D．宗地；房地产权利人13、物业使用人和业主在权利上的最大区别是。

A：物业使用人有对物业的最终处置权

B：物业使用人没有对物业的最终处置权

C：业主没有对物业的最终处置权

D：以上三项均不对

E：执行层的组织协调14、廉租住房租金由构成。(2025年试题)

A：维修费和管理费

B：维修费和利润

C：维修费、管理费和利润

D：维修费、利润和税金

E：房地产估价机构必须加盖公章15、房地产评估价值对应的日期称作__。

A．估价日期

B．估价时间

C．估价时点

D．估价基准日16、单位为职工所缴存的住房公积金的实质是__。

A．奖金

B．单位发给职工的住房补贴

C．工资的一部分

D．给职工增加了一部分工资17、房屋拆迁是指。

A：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，仅对使用人进行补偿和安置的活动

B：取得拆迁许可证的拆迁入，拆除城市规划区范围内私人土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动

C：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内集体私有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动

D：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿和安置的活动

E：房地产估价机构必须加盖公章18、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照__不同而划分的。

A．被保险标的

B．保险资金来源

C．保险的实施方式

D．保险责任承担的次序19、注册房地产估价师继续教育由组织。

A：住房和城乡建设部

B：人力资源和社会保障部

C：省级政府建设主管部门

D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会

E：执行层的组织协调20、下列不属于房地产的部门规章的是。

A：《商品房销售管理办法》

B：《城市房地产开发经营管理条例》

C：《城市房屋拆迁单位管理规定》

D：《房地产开发企业资质管理办法》

E：房地产估价机构必须加盖公章21、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元／㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元／㎡，开发成本和管理费用为1200元／㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2％，销售税费为销售价格的5.5％，开发期为1.5年，年利率为10％。该幢写字楼的销售利润率为。

A：7.90％

B：11.08％

C：11.83％

D：13.73％

E：工业用地的监测点评估价格22、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。

A：75.00

B：75.60

C：83.60

D：86.00

E：工业用地的监测点评估价格23、A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。按照税收优惠政策，张某应缴纳个人所得税元。

A：200

B：300

C：400

D：1000

E：执行层的组织协调24、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将有关部门开具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A．7

B．10

C．15

D．2025、关于投资组合理论的说法，正确的是__。

A．投资者应选择毫无风险的投资组合

B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合

C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消

D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。

A．土地购置贷款

B．建设贷款

C．土地开发贷款

D．房地产抵押贷款2、实施建设监理的充分条件是具有__。

A．监理法规、监理依据

B．监理组织结构、监理人才

C．建设工程

D．明确的责权利保障

E．监理依据3、可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的（）分析、论证的科学方法。

A．技术经济

B．收益成本

C．经济效益

D．盈利能力4、下列关于拆迁强制执行的要求，说法正确的是。

A：未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁

B：拆迁入未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，可以实施强制拆迁

C：强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全

D：行政强制拆迁应当严格依法进行

E：申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要件5、业主大会成立前，维修资金由__管理。

A．开发商

B．当地房地产行政主管部门

C．物业公司

D．全体业主6、房地产项目融资市房地产投资者为确保投资项目顺利进行而进行的融通资金活动。其实质是充分发挥房地产的__，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发，提高投资效益的目的。

A．财产功能

B．产品功能

C．基本功能

D．辅助功能7、下列不属于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止的是__。

A．承租人将承租的房屋擅自转租的

B．签订无效合同的

C．无正当理由，拖欠房租6个月以上的

D．承租人故意损坏房屋的8、下列会计科目中，属于资产类的有。

A：短期投资

B：累计折旧

C：实收资本

D：委托加工材料

E：坏账准备9、下列闲置土地的处置方式，正确的有。

A：延长开发建设时间，但最长不得超过两年

B：政府为土地使用者置换其他等价闲置土地

C：改变土地用途，办理有关手续后继续开发

D：延长开发建设时间，但最长不得超过一年

E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书10、下列物业中，属于特殊物业的是。

A：在建工程

B：车站

C：购物中心

D：科技产业园区

E：借款合同

11、住房公积金管理的中心环节是。

A：住房公积金的决策

B：住房公积金的运作

C：银行专户存储

D：财政监督

E：执行层的组织协调12、用益物权包括__。

A．承包经营权

B．建设用地使用权

C．债权

D．典权

E．所有权13、当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明__。

A．房地产市场存在着泡沫

B．房地产市场不景气

C．房地产市场很繁荣

D．房地产市场不存在泡沫14、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。

A．货币证券

B．信用证券

C．商品证券

D．资本证券15、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。

A．分期付款

B．收取预售款

C．收取定金

D．返本销售16、关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是__。

A．(P/A，i，

B．(A/P，i，

C．(A/F，i，

D．(F/A，i，17、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是__模式。

A．选择专业化

B．产品专业化

C．大量定制

D．市场集中化18、地产业投资的物业类型包括__。

A．居住物

B．商用物业

C．工业物

D．特殊物业

E．运输物业19、房地产投保时的保险价值评估，既可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定，估价方法宜采用。

A：成本法

B：路线价法

C：假设开发法

D：基准地价修正法

E：市场比较法20、某市2025年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2025年未完工转入2025年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2025年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为__。

A．0.5年

B．1.5年

C．2年

D．3年21、荷载分为。

A：永久荷载

B：恒荷載

C：可变荷载

D：偶然荷载

E：必然荷载22、房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方关系的协议。

A：抵押

B：租赁

C：权利

D：义务

E：赠与23、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为__万元。

A．8.0

B．8.4

C．9.0

D．10.0