房产经纪人考试题及答案

房产经纪人考试题及答案一、单项选择题（每题2分，共30分）1.根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构未在经营场所醒目位置公示营业执照、备案证明文件、服务项目、服务内容、收费标准的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以（）罚款。A.1万元以下B.2万元以下C.3万元以下D.5000元以下答案：A解析：《房地产经纪管理办法》第二十九条规定，未按要求公示相关信息的，对机构处1万元以上3万元以下罚款，对人员处1万元以下罚款。2.下列关于“房源”的表述中，正确的是（）。A.房源仅指业主委托出售或出租的房屋实物B.房源包括房屋实物、权属状况、业主出售/出租意愿等信息C.房源信息中，业主联系方式属于“隐性信息”，无需主动告知客户D.房源的“物理属性”仅指房屋的面积、户型，不包括楼层、朝向答案：B解析：房源是动态的信息集合，包含房屋实物（面积、户型等）、权属状况（房产证、抵押情况）、业主出售/出租意愿（价格、付款方式偏好）等。A错误，因房源不仅是实物；C错误，业主联系方式需在客户明确购房意向后经业主同意方可提供；D错误，物理属性包括楼层、朝向等。3.客户王女士计划购买一套总价300万元的二手住宅（满五唯一），若该房屋原购房发票显示购入价为180万元，且王女士为首套房贷款（首付30%），则她需缴纳的契税为（）。（当地契税税率：90㎡以下1%，90-144㎡1.5%，144㎡以上3%；房屋面积120㎡）A.3万元B.4.5万元C.2.7万元D.1.8万元答案：B解析：契税计算基数为房屋成交价（无评估价高于成交价时以评估价为准）。王女士首套房，房屋面积120㎡（90-144㎡区间），税率1.5%。契税=300万×1.5%=4.5万元。满五唯一影响的是增值税和个人所得税（免征），与契税无关。4.房地产经纪服务合同中，“服务费用及支付方式”条款必须明确的内容不包括（）。A.佣金标准（比例或金额）B.佣金支付时间（如过户后3日内）C.未达成交易时是否收取必要费用及标准D.经纪人的个人银行账户信息答案：D解析：根据《房地产经纪管理办法》，合同需明确佣金标准、支付时间、未成交时的必要费用（如带看费），但经纪人个人银行账户非必须条款（应通过机构账户收取）。5.下列关于“定金”与“订金”的表述中，错误的是（）。A.定金具有担保性质，订金不具有B.收受定金一方违约，需双倍返还定金；收受订金一方违约，只需退还订金C.定金数额不得超过主合同标的额的20%，订金无此限制D.定金和订金均需以书面形式约定答案：D解析：定金需书面约定（《民法典》第五百八十六条），订金属于预付款性质，口头约定亦可生效。6.某住宅产权证书上“规划用途”为“住宅”，但实际被业主改造为“民宿”经营。经纪人带客户看房时，正确的做法是（）。A.强调“民宿经营收益高”，吸引客户购买B.如实告知客户房屋规划用途为住宅，民宿经营可能存在合法性风险C.以“法不溯及既往”为由，说明现有经营不受影响D.建议客户购买后继续经营，无需变更规划用途答案：B解析：《城乡规划法》规定，房屋使用需符合规划用途。将住宅改为经营性用房需经有利害关系的业主同意并办理相关手续，否则可能被认定为违法。经纪人需如实告知风险，避免误导。7.客户张先生欲购买一套抵押中的二手房，卖家尚未结清银行贷款。经纪人正确的操作流程是（）。A.先签订买卖合同，再由张先生直接替卖家偿还贷款解押B.要求卖家自行筹集资金解押，否则拒绝促成交易C.建议卖家通过“转按揭”方式转移抵押（若银行允许），或由第三方垫资解押（明确垫资费用承担方）D.告知张先生“抵押房屋不能交易”，拒绝提供服务答案：C解析：抵押房屋可交易，但需先解押。常见方式：卖家自行解押、买家垫资（需资金监管）、第三方垫资（需约定费用）、转按揭（部分银行支持）。A错误，买家直接垫资风险大（可能钱房两空）；B错误，卖家可能无资金，需灵活处理；D错误，抵押房屋可交易，需规范流程。8.下列关于“带看服务”的表述中，错误的是（）。A.带看前需与业主确认看房时间，避免客户空跑B.带看时应主动介绍房屋优缺点（如楼层低采光差），避免事后纠纷C.带看后需及时与客户沟通反馈，若客户满意，可立即要求签订定金合同D.带看过程中需提醒客户注意安全（如楼梯防滑、关闭门窗）答案：C解析：带看后需与客户充分沟通需求（如价格接受度、签约时间），在客户明确购买意向后再推进定金环节，避免因信息不对称导致违约。9.根据《民法典》，房屋租赁合同未约定租赁期限的，视为（）。A.不定期租赁，双方可随时解除合同（需合理通知）B.定期租赁，期限为6个月C.定期租赁，期限为1年D.无效合同答案：A解析：《民法典》第七百三十条规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，视为不定期租赁，双方可随时解除合同，但应在合理期限前通知对方。10.某房产经纪机构为吸引客户，承诺“所有房源价格低于市场价10%”，但实际部分房源价格与市场价持平。该行为属于（）。A.正常营销手段B.虚假宣传，违反《反不正当竞争法》C.合理价格波动，不构成违法D.仅违反行业自律，无法律责任答案：B解析：《反不正当竞争法》第八条规定，经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价等作虚假或引人误解的商业宣传。机构虚构“低于市场价10%”的承诺，属于虚假宣传。11.客户李女士委托出售一套房屋，明确要求“净得价200万元，所有税费由买家承担”。经纪人在《房屋买卖合同》中应如何约定？（）A.直接写“房价200万元，税费由买家承担”B.注明“房价200万元（卖家净得），交易产生的增值税、个人所得税、契税等均由买家承担”C.仅约定“税费按国家规定承担”，避免具体说明D.告知李女士“净得价约定无效，税费必须由法律规定的主体承担”答案：B解析：“净得价”是市场常见约定，只要双方协商一致且不违反法律强制性规定（如卖家需承担的个人所得税不能因约定而免除纳税义务，但费用可由买家承担），合同中需明确税费种类及承担方，避免歧义。12.下列关于“房地产抵押”的表述中，正确的是（）。A.已抵押的房屋不能出租B.抵押期间，抵押人转让房屋需经抵押权人同意C.同一房屋可多次抵押，但担保债权总额不得超过房屋价值D.以划拨方式取得土地使用权的房屋抵押，无需缴纳土地出让金答案：B解析：《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应当经抵押权人同意（当事人另有约定的除外）。A错误，已抵押房屋可出租，但租赁关系不得对抗已登记的抵押权；C错误，同一房屋可多次抵押，担保债权总额可超过房屋价值（按登记顺序清偿）；D错误，划拨土地上的房屋抵押，变现时需优先缴纳土地出让金。13.客户咨询“满二唯一”的税费优惠，经纪人的正确解释是（）。A.房产证满2年且家庭唯一住房，免征增值税和个人所得税B.房产证满2年，免征增值税；“唯一”指家庭唯一住房，免征个人所得税C.“满二”指契税发票满2年，“唯一”指省内唯一住房D.满二唯一仅免征个人所得税，增值税仍需缴纳答案：B解析：“满二”（房产证或契税发票满2年）免征增值税；“唯一”（家庭省内唯一住房）且满五免征个人所得税（满二唯一需缴纳个人所得税）。14.经纪人小王在带客户看房时，发现房屋天花板有渗水痕迹，业主解释“是楼上临时水管破裂，已修复”。小王的正确做法是（）。A.相信业主说法，不向客户提及渗水问题B.拍摄渗水痕迹照片，向客户说明“曾有渗水，业主称已修复，建议联系楼上确认”C.要求业主出具“无渗水”的书面承诺，否则拒绝带看D.告知客户“房屋质量无问题，渗水是偶发情况”答案：B解析：经纪人需履行如实告知义务（《房地产经纪管理办法》第二十一条），对可能影响房屋价值或客户权益的信息（如质量问题）应客观说明，并建议客户进一步核实（如联系楼上、查看维修记录）。15.某经纪机构与客户签订“独家委托协议”，约定3个月内若客户通过其他机构成交，需支付佣金。该约定（）。A.有效，属于意思自治B.无效，限制了客户的自主选择权C.部分有效，若机构已提供实质性服务（如带看、推广），可主张合理费用D.效力待定，需客户事后追认答案：C解析：《民法典》第四百九十七条规定，排除对方主要权利的格式条款无效。独家委托协议中“禁止通过其他渠道成交”的条款可能因限制客户权利被认定无效，但若经纪机构已实际提供服务（如带看、发布房源），可依据《民法典》第九百二十八条主张合理费用。二、多项选择题（每题3分，共30分，少选得1分，错选不得分）1.房地产经纪服务的“专业性”主要体现在（）。A.熟悉房地产市场行情（如区域房价、供需关系）B.掌握法律法规（如《民法典》《房地产经纪管理办法》）C.具备房屋评估、税费计算能力D.能快速匹配客户需求与房源答案：ABCD解析：专业性涵盖市场认知、法律知识、技术能力（评估、计算）及需求匹配能力。2.下列行为中，属于房地产经纪机构禁止性行为的有（）。A.为不符合交易条件的保障性住房提供经纪服务B.代收代付客户交易资金（未通过监管账户）C.隐瞒房屋存在抵押的事实D.以机构名义与客户签订合同，由经纪人个人收取佣金答案：ABCD解析：《房地产经纪管理办法》第二十五条明确禁止：为禁止交易的房屋提供服务（A）、违规代收资金（B）、隐瞒重要信息（C）、未以机构名义收取佣金（D）。3.影响二手房价格的主要因素包括（）。A.房屋本身属性（面积、户型、装修）B.区域配套（学校、地铁、商业）C.市场供需关系（区域内挂牌量与成交量）D.业主心理（急售或观望）答案：ABCD解析：房价受物理属性、区位价值、市场环境、业主主观因素共同影响。4.房屋租赁合同中，必须明确的内容包括（）。A.租赁期限、租金及支付方式B.房屋用途（如居住、办公）C.维修责任（如房屋主体结构由房东维修，家具由租客维修）D.押金数额及退还条件答案：ABCD解析：《民法典》第七百零四条规定，租赁合同需明确租赁物信息、数量、用途、期限、租金、维修责任等；押金条款是常见必要内容。5.客户张先生购买二手房，若需申请商业贷款，需准备的材料包括（）。A.身份证、户口本、婚姻证明B.收入证明（近6个月银行流水）C.购房合同（已签订）D.个人征信报告答案：ABCD解析：银行贷款需核实身份（A）、还款能力（B、D）、交易真实性（C）。6.下列关于“房源核验”的表述中，正确的有（）。A.需核实房屋产权是否清晰（有无共有人、抵押、查封）B.需确认房产证与实际房屋信息一致（如门牌号、面积）C.若业主无法提供房产证原件，可仅查看复印件D.核验结果需书面记录，作为交易依据答案：ABD解析：房源核验需查验房产证原件（C错误），核实产权信息（A）、房屋信息（B），并留存记录（D）。7.客户投诉经纪机构“隐瞒房屋曾发生非正常死亡事件”，若属实，经纪机构可能承担的责任包括（）。A.退还佣金B.赔偿客户损失（如房屋贬值）C.被主管部门行政处罚D.构成欺诈，客户可主张撤销合同答案：ABCD解析：隐瞒“凶宅”信息属于重大事实隐瞒，客户可要求退佣（A）、赔偿损失（B）；机构违反《房地产经纪管理办法》第二十一条，可能被处罚（C）；客户可依据《民法典》第一百四十八条主张撤销合同（D）。8.房地产经纪服务收费的原则包括（）。A.公开透明（提前告知收费标准）B.合理定价（与服务内容匹配）C.双向收费（同时向买卖双方收取）D.禁止捆绑收费（如强制收取“贷款服务费”）答案：ABD解析：收费需公开（A）、合理（B）；禁止捆绑（D）；是否双向收费需双方协商，非必须（C错误）。9.下列关于“存量房交易资金监管”的表述中，正确的有（）。A.资金监管是强制性要求，所有交易必须通过监管账户B.监管资金包括购房定金、首付款、贷款资金C.未通过资金监管，可能导致买家付款后无法取得产权D.资金监管可防范“一房多卖”“卷款跑路”风险答案：BCD解析：部分城市实行自愿监管（A错误）；监管范围涵盖全部交易资金（B）；未监管可能因业主挪用资金导致无法解押过户（C）；监管可保障资金安全（D）。10.经纪人在与客户沟通时，正确的做法包括（）。A.倾听客户需求，避免打断B.使用专业术语（如“满五唯一”），体现专业性C.对客户的疑问，若不确定答案，应如实告知“需核实后回复”D.强调“我保证一定能帮您买到/卖出”，增强客户信任答案：AC解析：沟通需倾听（A）；避免过度使用专业术语（B错误）；不确定问题需核实（C）；禁止承诺无法实现的事项（D错误，可能构成虚假承诺）。三、案例分析题（共40分）案例一（15分）2023年3月，业主刘先生委托某经纪公司出售一套位于XX小区的住宅（房产证登记为刘先生单独所有），挂牌价320万元。经纪人小王带客户李女士看房，李女士表示满意，双方协商后签订《房屋买卖合同》，约定：李女士支付定金10万元，60日内办理过户手续；若刘先生违约，需双倍返还定金；若李女士违约，定金不退。合同签订后第10日，刘先生的妻子陈女士找到经纪公司，称该房屋为夫妻共同财产，刘先生未经其同意擅自出售，要求解除合同。李女士拒绝，主张合同有效，要求继续履行。问题：1.该《房屋买卖合同》是否有效？为什么？（5分）2.若陈女士确实为共有人且未签字，李女士可采取哪些法律措施维护权益？（5分）3.经纪公司在此次交易中是否存在过错？应承担何种责任？（5分）答案：1.合同效力需分情况：-若李女士为善意第三人（不知晓陈女士为共有人且未签字），且合同已成立（双方签字、定金支付），则合同有效（《民法典》第三百一十一条：善意取得制度）。但因房屋未过户，李女士无法取得所有权，可要求刘先生承担违约责任。-若李女士明知陈女士未同意，则合同可能因恶意串通损害第三人利益而无效（《民法典》第一百五十四条）。结合案例，李女士无证据显示明知，故合同有效，但无法继续履行（因共有人反对）。2.李女士可主张：-要求刘先生双倍返还定金（20万元）；-若有其他损失（如中介费、误工费），可要求赔偿；-向法院起诉，确认合同有效并要求刘先生承担违约责任（《民法典》第五百七十七条）。3.经纪公司存在过错：-未核实房屋产权共有人情况（房产证虽登记单独所有，但可能存在夫妻共同财产情形），违反《房地产经纪管理办法》第二十一条“如实告知”义务；-应承担相应责任（如退还部分佣金、协助李女士向刘先生索赔）。案例二（15分）2023年5月，客户张先生通过经纪公司购买一套二手公寓（规划用途为“商业”），合同约定总价200万元，首付50%，剩余100万元通过商业贷款支付。签约后，张先生向银行申请贷款，银行以“商业公寓贷款额度收紧”为由拒绝放贷。张先生要求解除合同，退还定金及已支付的中介费；业主则要求张先生承担违约责任（合同约定“若买方无法贷款，需自筹资金完成交易”）。问题：1.银行拒贷是否属于“不可抗力”？为什么？（5分）2.合同中“无法贷款需自筹资金”的条款是否有效？张先生是否需承担违约责任？（5分）3.经纪公司在促成交易时，应如何避免此类纠纷？（5分）答案：1.不属于不可抗力。不可抗力指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况（如地震、战争）。银行贷款政策调整属于商业风险，虽不可预见但通常可通过贷前咨询降低风险，故不构成不可抗力。2.条款有效（《民法典》第五百零九条：当事人需按约定履行）。张先生需按合同约定自筹资金完成交易，否则构成违约（需承担定金损失或赔偿业主违约金）。但若经纪公司未提示贷款风险（如未告知近期商业公寓贷款政策），张先生可主张经纪公司未尽提示义务，要求其