2009南通安泰第九园项目提报117P

南通安泰第九园项目提报2009.07第一部分项目定位第二部分产品定位及建议第三部分客源预估报告提纲第一部分项目定位政策环境城市背景区位理解市场环境05年宏观调控政策05年系列调控文件出台，及时遏制住持续升温的楼市，开始打压楼市时间政策或行动内容与影响1月10日国土资源部《2005年工作要点》对全国存量土地进行资源调查；将基本农田保护面积与省长考核指标联系在一起；严格执行供地政策；深化土地收购储备制度建设。建设用地供应从严从紧；2月20日国土部《关于加强和改进土地开发整理工作的通知》缩短土地开发审批时间，简化项目审批程序；通过开发整理工作为提高农业综合生产能力提供条件，通过资金的倾斜等措施反哺土地，提高农业的竞争力，为农民增产增收打下基础3月26日国务院《关于切实稳定住房价格的通知》高度重视稳定住房价格工作；切实负起稳定住房价格的责任；大力调整和改善住房供应结构；严格控制被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期；全面监测房地产市场运行；再次强调房地产宏观调控的方向3月17日提高个人房贷年利率将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则，平抑部分地区房地产市场过热的现状，抑制市场购房需求4月27日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议/新国八点分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。4月30日七部委《中央关于做好稳定住房价格工作的意见》针对一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展而提出以上意见6月1日建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》国家将调整住房转让环节营业税政策，对于购房不足2年转手的将征收营业税；主要目的为抑制房产投机和过度投资行为06年宏观调控政策06年政策为05年的细化和落实，直接或间接引导房地产市场的发展，抑制投资需求：首先增加自住需求的供应；其次是加强对土地的监管力度，降低土地出让过程中的黑箱操作；同时在资金管理方面严格提高门槛。时间政策或行动内容与影响5月17日“国六条”“国六条”明确提出了调整住房供应结构，旨在增加满足自住需求的供应；另对土地和资金提出严格控制把关，降低房地产运作过程中的金融风险，提高土地资金的利用效率。5月31日征收二手房营业税对购买未满5年的征收营业税，增加了投资交易成本，减小房地产市场上非自住的投机行为。7月6日规范房产交易秩序对于房地产交易秩序的规定旨在杜绝房地产开发商“囤房”哄抬房价的行为，维护房地产交易市场的正常发展。7月12日165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》颁发165号文件对于“十五条”细则的核心“90，70”做出具体阐述，显示出政府借助行政手段严格执行房地产宏观调控的决心。7月24日建立国家土地督察制，《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》发布旨在加强国家对于土地监管的力度，严格土地审批过程，提高土地的有效利用，杜绝房地产开发商与地方政府的“暗箱操作”。7月26日强征二手房转让个人所得税增加二手房转让成本，抑制房地产投资需求，增强消费者对于新建商品房的需求。8月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》《规范》的推出是土地出让管理的细化，表明政府对于土地供应市场整治的决心，从土地供应入手整治房地产市场，改变房地产市场现有状态，尽量实现市场透明化操作。11月20日《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》的发布《通知》提高建设用地使用费用近一倍，旨在提高房地产开发商开发成本，促使土地利用的高效化，调整房地产市场的优胜劣汰。4.28/8.19上调房贷利率各0.27%抑制投资需求7月24日/9月4日外资限炒令，《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》抑制了外资投资中国房地产的热度07年宏观调控政策走势2007年楼市火爆，中央多次运用行政和金融手段，连续五次加息，但在四季度前没有强力的房产打压政策。时间政策或行动内容与影响3月16日《中华人民共和国物权法草案》将会对房产的70年产权、物业、车库、地上附着物等有更为明确的规定和说明，进一步规范房产市场的操作。4月下旬《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》八大职能部门联合开展房地产市场秩序专项整治活动，专项整治紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，对有投诉举报的项目进行重点调查6月5日《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》限制外资进入房地产市场8月打击捂盘上海规定3万平米以下新盘须一次预售9月第二套住房首付提高至四成、贷款利率提高极大遏制购房投资热情，打压投机10月1日物权法实施从10月1日起，物权法正式实施11月1日《招标拍卖挂牌国有建设用地规定》土地开发，原则上两年动工，3年之内开发建设完毕9次上调准备金率抑制投资过热，第二套住房首付成数提高至4成5次上调利率抑制购房热情，打压楼市08年宏观调控政策走势08年上半年以执行和落实07年末出台的政策为主，持续打压。08年下半年受金融风暴影响，宏观政策由紧缩转为扩张，政策环境暂时性回暖。4月份《国务院关于促进节约集约用地的通知》;上调存款准备金率0.5个百分点，至15%;《经济适用住房开发贷款管理办法》;建设部采取三项措施加强住房保障稳定住房价格;上调存款准备金率0.5个百分点，至15.5%《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》;第二套房贷细则出台;上调存款准备金率0.5个百分点，至16%上调存款准备金率0.5个百分点，至16.5%两次上调存款准备金率各0.5个百分点，至17.5%10月份下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点；下调存款准备金率各1个百分点，至16.5%；下调存款准备金率0.5个百分点，至16%十七届三中全会提出：保增长、扩内需、稳投资国务院会议：降低交易税费支持居民购房财政部：降低交易等环节税费，同意地方政府救市两次下调一年期人民币存贷款利率各0.27个百分点下调一年期人民币存贷款利率各1.08个百分点央行制定五举措落实适度宽松的货币政策9000亿住房保障政策两度下调存款准备金率1.5-2.5个百分点，至13.5-14.5%下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点国务院出台二次房贷放松政策宏观调控基调出台：强化住房保障与稳定市场发展08年上半年以执行07年末出台的政策为主，继续重手打压08年下半年救市政策频发，楼市环境以基本恢复至06年的水平从政府角度考虑，最希望看到的是成交量逐步恢复而价格平稳，从最近出台的对于第二套房贷严格监控政策来看，政府不希望看到价格大涨大落的局面，因此后续市场发展将极少出现宽幅震荡的局面2005年－2012年政策对房地产走势影响模拟图政策周期研判当前阶段下降期快速拉升期07年1季度-3季度05年2季度-06年1季度06年2季度-4季度07年4季度-08年4季度盘整恢复09年1季度-10年下降期盘整恢复10年以后上一轮政策周期本轮政策周期预测政策环境城市背景区位理解市场环境传统长三角经济产业区，具备一定经济基础，仅次于苏州、南京等传统一线城市；城市背景——传统经济产业地带长三角临江产业带排名城市GDP人口人均GDP1苏州市67016291064122无锡市4419605730533南京市3775758503274南通市2510763350405常州市2202440502836徐州市2007869230697盐城市1604798200868扬州市1573459342189镇江市14082684647310泰州市13944633025611淮安市9155241747612连云港市750446168082008年江苏省主要城市人均GDP排名南通第一轮城市开发以南进为主，新城区开发带动经济高速发展；老城区新城区开发区港闸区城市背景分析观音山城市背景——房产市场发展受城市化以及经济发展的推动，房产市场发展较为迅速；城市背景分析片区价格运作已经明显高于老城区，未来的发展潜力较小，以新城区为主的首轮城市化进程进入尾声；区域楼盘名称销售价格港闸长江1号5200高迪晶城5500观音山东晖花园5500万通城5300老城区尚德城邦6600玖珑城8000新城区凤凰莱茵苑7400玉兰公寓9700城市嘉苑7000七星花园9000世纪花城5000开发区军山金水湾6000优山美地5700军山半岛6900长江一号5200尚德城邦6600高迪晶城5500玖珑城8000万通城5300东晖花园5500凤凰莱茵苑7400七星花园9000玉兰公寓9700军山半岛6900世纪花城5000军山金水湾6000优山美地5700城市嘉苑7000城市背景——区位背景升级交通区位升级，城市进入上海1小时、长三角3小时都市圈；上海1小时都市圈苏通大桥08年通车沪通铁路（已审批）时间距离：1小时崇启大桥已审批崇海大桥已审批区域战略地位提升，城市定位升级，后续发展拥有新经济增长点；江苏：３万亿投向新能源和临港产业６月１０日，国务院常务会议讨论并原则通过了《江苏沿海地区发展规划》，并明确指出，将江苏沿海地区建设成为我国东部地区重要的经济增长极。江苏区域发展上升为国家战略，这在江苏尚属首次。坚持港口与产业互动发展，全面加快开发进程，加快培育新的经济增长极；要推进先进制造业和生产性服务业发展，积极发展以风电和核电为主体的新能源产业，加紧建设“南融长三角、北联渤海湾、沟通中西部”的“黄金海岸”。６月１５日从江苏省发改委获悉，将加快连云港、盐城和南通三个中心城市建设，集中布局临港产业，形成功能清晰的沿海产业和城镇带，加强海域滩涂资源开发，依法科学围填海域滩涂，适度用于临港产业发展。目前，江苏沿海三大港口群的定位非常清晰，连云港定位于国际性、综合性远洋枢纽港和集装箱干线港，大丰港口群侧重成为服务本地经济发展的专业性港口，南通港则将建设成为多功能综合性近洋枢纽港。长三角经济区环渤海经济区城市背景——城市定位升级城市东扩趋势初步显现，城市化进程进入新阶段；“一城”

，重新规划观音山镇镇区，打造一个“观音新城”，集文化、旅游、商贸、纺织市场一体的特色鲜明、功能完备、配套一流、适宜人居的新兴现代化城市功能区。“三园”，为火车东站物流园、色织产业园、染整工业园。城市背景——近期发展规划重点支持通州产业加快发展。在土地利用计划等资源要素配覆上向强州倾斜；加大产业扶持力度，市财政对通州做大做强企业、培植税源给予扶持，每年扶持资金不少于5000万元。重点加强新老城区间道路、交通的快速连接。优先安排主城区与通州的骨干道路连接，除今年已列入实施计划的钟秀东路东延外，将加快实施人民东路东延、通富北路北延、机场路和东快速路(城东大道)等项目，市政府对每条道路给予通州定额补助4亿元。7月2日南通市通州区正式挂牌观音山“一城三园”规划老城区新城区开发区港闸区观音山通州区首轮城市化进程以新城区开发为主，经济、房产平台发展迅速，城市逐步建立了长三角经济体中重要经济体的地位；未来，以通州片区为主体的第二轮城市化进程将成为城市发展的新增长点，项目片区将成为南通未来发展的标志性区域；城市背景小结政策环境城市背景区位理解市场环境老城区新城区狼山风景区港闸区通河区观音山与老城区距离近10公里，空间距离同狼山等区域基本相同；紧邻青年东路城市主干道，道路系统十分便捷，车行时间约为10分钟，时间距离方面优于狼山风景区；项目区位分析距老城区10公里的界限青年路地块位置处于别墅客源可接受的区域范围，公寓客源的抗性较为明显；城市别墅区位分析1区域楼盘名称产品类型状态价格新城区凤凰莱茵苑别墅、小高售罄/赵丰嘉苑别墅、小高售罄/天安花园别墅、小高少量/开发区金河名人世家洋房、高层在售9000优山美地别墅、洋房、小高层售罄/紫琅上郡联体别墅在售6400博园蓝郡叠加在售12000通河区城市名人府邸联排、独栋在售7300英伦上院联排、独栋在售6200传统别墅区集中在新城以及狼山风景区，以城市重点建设的南片区域为主，本案所处的区域为城市的新生别墅区域，处于城市未来主力发展方向之上；新城区与狼上风景区，凭借长期运作与外部资源，价格在9000元以上，项目区域价格平台较低，运作空间较大；新城区狼山风景区通河区天安花园2003年赵丰嘉苑2005年凤凰莱茵苑2004年博园蓝郡2008年优山美地2006年金河名人世家2008年紫琅上郡2008年本案英伦上院2009年城市名人府邸2008年老城区项目片区已经具备高端别墅社区的雏形，市场价值处于上升期；地块位置城市名人府邸英伦上院楼盘名称占地总建容积率城市名人府邸3.830.8英伦上院8.770.8本案9.8/1.3-1.5本案（示意）英伦上院城市名人府邸楼盘名称开盘时间供应去化去化率英伦上院09.0413412593.3%城市名人府邸08.115050100%英伦上院：4月开盘，3小时内预定90套；城市名人府邸：开盘销售率为100%；项目概况市场表现城市别墅区位理解1老城区7000-8000新城区5000-9700开发区5500-6500观音山5200-5500港闸区5300-5500通河区城市公寓市场理解地块位置老城区以南为城市近期重点建设片区，价值较高，是中高端客源的主要集聚区域；港闸区与观音山，区域面貌较为落后，价值相对较低，目前以吸引中低端客源为主；项目游离于市场之外，公寓产品运作环境并不成熟；片区私营经济较为发达，项目别墅的运作具备良好的客源支撑；

观音山镇，因境内太平寺观音殿地较高而得名。地处城市东郊，距市中心不过5公里，有“十里新姿半入城”之态，名副其实的南通市区“东大门”。观音山是有名的色织之乡，其雄厚的色织及染整产业基础不容小觑。全镇有2万多人从事色织及配套业，其生产的色织面料约占全国色织行业的10%，产品覆盖大半个中国，在东南亚、欧美市场也具备相当竞争力。2008年观音山镇，纺织类规模企业产值增幅达到14.21%。观音山地块位置片区产业环境地块周边资源不足，别墅产品抗性较小，相对公寓产品风险较高；地块分析青年东路周边小路地块内部地块内部地块内部区位环境小结：区位价值体现于别墅产品，相对公寓产品，开发环境并不成熟，市场风险较大；政策环境城市背景区位理解市场环境板块楼盘名称产品类型占地总建面容积率绿化率后续供应老城区天安花园联排、独栋、小高20221.145%1.3狼山博园岚郡洋房、别墅13.4120.940%2金河名人世家联排、双拼、独栋1060.640%2紫琅上郡联排1090.9330%4.5城东英伦上院联排、双拼、独栋6.75.30.840%1城市名人府邸联排、独栋3.830.830%1.2本案待定9.8-1.3-1.5--合计63.957.3--12别墅市场供应别墅后续供应较小，未来竞争压力较小；在售别墅的去化表现板块楼盘名称开盘时间供应去化去化率月均成交老城区天安花园08.07363083.3%2.6狼山博园岚郡08.081407251.4%6.6金河名人世家08.0517814682%10.3紫琅上郡08.111206251.7%7.7城东英伦上院09.0413412593.3%41.7城市名人府邸08.115050100%6.3英伦上院产品力较好，项目客源的积累时间较长，同时总价控制较为合理，基本在250万左右，市场去化较快，月均能够在41.7套左右；其他个案的去化速度在6-10套之间，总体去化表现较好，博园蓝郡总价较高在300万左右，去化较为缓慢；城东以自住型别墅为主体，市场去化优于狼山风景区内的景观型度假别墅，客源市场的需求较为明显；板块楼盘名称单价面积总价老城区天安花400狼山博园岚郡12000232-280280-336金河名人世家9000238-300220-280紫琅上郡6400248-288160-200城东英伦上院7300230-280170-250城市名人府邸6200286-296180-200在售别墅的价格表现面积段集中在250-300平米左右，同质化竞争较为明显；天安花园与博园蓝郡分别为城区以及狼山风景区内，单价超过万元，总价在300万以上，其他个案的总价基本控制在250万以下；狼山风景区景观资源突出，单价在9000元左右，比城东个案高出1500元左右；别墅市场小结：供应方面，别墅产品供应量有限，市场竞争的压力较小，其中项目片区供应更为稀缺；户型方面，以250-300平米为主，同质化竞争明显；去化方面，总体成交良好，去化率基本在80%以上，月均成交7-10套；价格方面，片区在6200-7300元左右，狼山片区在9000元以上，存在运作空间；总价方面，250万能保证市场去化，300万以上去化存在抗性；供应较为稀缺，价格存在提升空间、市场去化良好，项目具备较大的运作空间；项目片区游离于传统的公寓板块之外，区域无竞争个案；南通公寓市场长江一号5200尚德城邦6600高迪晶城5500玖珑城8000万通城5300东晖花园5500凤凰莱茵苑7400七星花园9000玉兰公寓9700军山半岛6900世纪花城5000军山金水湾6000优山美地5700城市嘉苑6500项目位置青年东路距城区约十公里南通公寓市场分析片区在售楼盘080708080809081008110812090109020903090409050906城东万通城3671718991811274120536478东晖花园6620401111135921港闸高迪晶城13871834781921258237长江一号12140126740142417223老城区玖珑城//125733111115114尚德城邦10111073253931948974城南世纪花城////18617911521474472359七星花园124231535282152900凤凰莱茵苑83171409233444523612玉兰公寓//////05051706222军山半岛601000121129242919金水湾////105061222306优山美地591123511611904017581就南通市场表现来看，万通城、世纪花城以及优山美地成交状况较为突出；公寓市场分析——万通城92平米102平米产品附加值高，以小面积、低总价以及高附加值产品为主要的运作方式；单价面积总价53002房：88-943房：99-1022房：46-503房：52-55开盘价格为3800元，为南通主要商品房的最低价格，比周边低1500元左右市场去化迅速，后期价格逐步上升；价格表现公寓市场分析——世纪花城城市嘉苑7000（预计）凤凰莱茵苑7400世纪花城5000七星花园9000玉兰公寓9700总规中央景观带93平米131平米价格方面；开盘时销售价格为3800元，相比周边低2000元左右，目前仍是新城片区价格最低的项目；产品方面：项目立面总规都具备一定的产品力，总规立面景观较为丰富，立面有质感，总价控制较为合理；公寓市场分析——优山美地前期别墅产品塑造项目高端住宅形象，关注度高，市场复苏，量价齐升，项目的价值得到充分的挖掘；公寓运作小结：万通城经验：有一定产品力，户型附加值较高，小面积、低总价；世纪花城经验：景观、立面有品质感，总价控制较低；优山美地经验：别墅产品树立社区高端形象，提升小高层价格；启示1，项目必须具备产品力保证，并且突出附加值的同时合理控制总价；启示2，优山美地通过项目前期整体形象的塑造，带动公寓产品的价格和去化；项目定位思考1、个案借鉴——优山美地2、项目运作环境项目自身理解距离老城区10公里左右，交通、生活等配套欠缺，与本案的存在一定的可比性；市中心9KM新城区5KM狼山镇2KM开发区3KM优山美地项目周边个案借鉴——区位分析通过对别墅产品的河流、绿地以及植被的打造，项目产品跳脱整个南通市场；个案借鉴——产品分析别墅：2006年5月，优山美地首度亮相，坡地、森林、河流环绕的的实景社区，让南通人首次见识到了真正高品质的别墅生活，一期别墅于20天内全部抢空；价格从8000运作到11000元洋房：拥有纯正地中海风情的优山美地专利空中花园洋房，震动了无数南通名流的洋房梦，一经面市就倍受青睐，创下15天之内8幢洋房全部售罄的记录；价格从4000运作到6000小高层：作为优山美地的3号作品，将地中海坡地园林纳为私藏，为南通呈现一座真正意义上的“国际标准型社区”，2007年首批销售，几天内去化推案的95%，第二波销售开盘当天去化推案的40%，近期量价回升明显，月均达到90套左右，目前毛坯均价在6000元左右，市场需求较为旺盛；价格从5600元运作到6000元左右，现阶段还以上升趋势为主别墅2006年洋房2007年中小高层2007年末开始产品得到认同，价格上升迅速，同时带动了项目其他物业的价格和去化；个案借鉴——市场表现客源辐射至整个南通区域，同时受别墅产品影响，公寓的客源亦运作到全市的高度；个案借鉴——客源表现通过优质的低密度的产品，短期内树立完全超越市场的高端形象，保证后期小高层公寓的市场去化；个案借鉴小结：项目应该以别墅产品为先手，借助城市的发展，树立超越南通市场的高端形象，以保证后期公寓的销售；项目定位思考2政策走势：政府不希望看到价格大涨大落的局面，后续发展将极少出现宽幅震荡的局面；城市定位：经济区位于城市定位的全面升级，未来发展将进入快车道，对于南通房产市场将产生极大的促进作用；片区发展：新一轮建设的方向，城市发展的代表区域，南通未来新高端居住板块；市场环境：有一定的产品力，合理控制总价；不可控因素减少，项目开发的风险降低；开发环境良好，项目的价值可以得到充分提升；项目代表城市的发展方向以及新生高端社区的形象；片区潜力未得到充分挖掘，项目的运作空间较大；本案的运作必须站在城市发展的高度，代表片区高端社区形象，同时通过项目的市场号召力，使片区成为狼山风景区后，又一个为南通所公认的高端低密度社区；项目整体定位：代表城市发展方向的开创南通新高端居住社区的城市标志型个案第二部分产品定位及建议城市名人府邸天安花园博园蓝郡金河名人世家英伦上院紫琅上郡总规分析博园岚郡与金河名人世家地块较为方正，总体排布较为优美，其他个案一般；本案南北狭长，且容积率较高，总规方面难以超越博园蓝郡与金河名人世家；天安花园博园蓝郡金河名人世家城市名人府邸英伦上院紫琅上郡立面分析以英式风格为主，存在一定的产品力，相对而言天安花园与名人府邸产品较为一般；项目产品力方面存在一定的欠缺，本案存在明显跳脱空间；三、户型——老城区以及狼山片区博园岚郡面积地下室花园露台主卧客厅其他2607530-40左右106米6米10（中庭）金河名人世家面积地下室花园露台主卧客厅其他23010020（80边）155.45.810（中庭）天安花园面积地下室花园露台主卧客厅其他28010030－70/7米7米20（阳台）紫琅上郡面积地下室花园露台主卧客厅其他248/304-104.85.60挑空中庭博园岚郡拥有10平米的挑空中庭，其他产品较为一般；英伦上院面积（地上）地下室花园露台主卧客厅其他27011025124.868中庭户型——通州片区城市名人府邸面积（地上）地下室花园露台主卧客厅其他2867415124.8620（夹层）夹层挑空中庭英伦上院拥有8平米的挑空中庭，城市名人府邸拥有20平米左右的夹层空间；总体户型产品平台一般，本案拥有跳脱空间；别墅产品小结：缺少总规、立面以及户型等方面均一流的领袖级个案；总规方面，博园岚郡与金河名人世家在项目体量与地块形状方面较为突出，总规较好，为目前市场的第一梯队；立面方面，以英式和美式风格为主，有一定的质感，但细节方面不够突出，本案存在完全超越的空间；户型方面，部分个案引入中庭概念，产品在传统高端的基础上有所上升，但总体户型设计方面仍存在提升的空间；打造南通首个坡地森林主题高端居住区本项目定位首创双首层坡地森林联排别墅首创高尔夫绿地景观公寓项目定位支撑规划——实现利润最大化；私家环境最大化，创造别墅体量、价值最大化景观——特色别墅双首层入户，打造生态坡地森林+高尔夫绿地景观，精致、细腻、丰富户型——创造空间高附加值特色户型立面——打造新古典ARTDECO风格建筑，在区域内独树一帜会所建议——运动休闲主题高档会所规划建议合理布局，实现地段价值最大化，追求联排别墅体量最大化占地面积98826容积率1.3-1.5建筑密度35%绿地率25%限高75米地块指标容积率不确定：方案一（容积率1.3）方案二（容积率1.5）物业配比小高层：50%联排：50%小高层：70%联排：30%项目容积率并不确定，因而产品建议前必须项目的容积率；项目的溶剂率为1.3-1.5，因而有两个方案可供选择，通过最终的经济测算决定；按照联排体量最大化进行排布方案方案一（容积率1.3）方案二（容积率1.5）物业配比50%小高层（64236㎡）50%联排（64236㎡）70%小高层（103767㎡）30%联排（44471㎡）预计售价联排8000元/㎡小高层5500元/㎡成本利润率44.3%39.1%方案1：容积率1.3小高层50%方案2：容积率1.5小高层70%项目物业方案联排50%

从经济评价而言，方案1成本利润率明显高于方案2。项目经济测算联排30%风险：联排产品的市场风险相对较低，方案1联排别墅体量与比重均高于方案2，方案1的风险性更小；景观：方案1相比方案2的建筑密度更低，小区的绿化可塑空间更大，项目整体的景观效果更为突出；项目综合分析从经济测算以及后期运作的风险以及小区景观塑造各项来看，方案1都明显优于方案2；因而本司建议以1.3的容积率来对项目进行产品建议；套型套数套数比总面积面积比180-200112套47.5%约2.2万方40.7%250-26092套39%约2.3万方42.6%280-29032套13.5%约0.9万方16.7%合计236套100%5.4万方100%别墅户型分布与面积配比280-290平米240-260平米180-200平米合理布局，实现地段价值最大化别墅主力户型：180-200平米，40.7%；250-260平米，42.6%规划方案公寓户型分布与面积配比23层（90+110平米）两梯四户组合18层（115+130平米）一梯两户组合套型套数套数比总面积面积比90+110368套（各184套）61.6%约3.7万方57.8%120+130216套（各108套）38.4%约2.7万方42.2%合计584套100%6.4万方100%合理布局，实现地段价值最大化公寓主力户型：90-110平米2+1房——57.8%商业会所超市、卖场汇总联排别墅产品套型套数套数比总面积面积比180-200112套47.5%约2.2万方40.7%250-26092套39%约2.3万方42.6%280-29032套13.5%约0.9万方16.7%合计236套100%5.4万方100%小高层公寓产品90+110368套（各184套）61.6%约3.7万方57.8%120+130216套（各108套）38.4%约2.7万方42.2%合计584套100%6.4万方100%会所+沿街商业///约1万方/总计820套100%12.8万方100%项目总占地面积：98826㎡总建筑面积：128460㎡容积率：1.3联排别墅产品建议一.景观建议产品特色卖点：1.双首层入户2.堆坡森林立体式景观绿化别墅双首层理念

通过堆坡覆土，以抬高地基，实现南北的高低落差，体现南北入户双首层概念。南首层（地下层庭院）北首层入户庭院边楼梯入户形式户外表现形式木制平台＋草皮花园北首层入户南首层（地下层庭院）2.5-3米高差别墅侧立面解析特色可走出式地下室，宽敞下沉庭院，绿地堆坡、密植灌木、形成浓郁生态特色、坡地森林绿色景观私家庭院宅间车行道路配合双首层入户，以堆坡绿地，密植树种形成天然绿篱，营造生态自然的居住环境。宅间人行道路以区别于普通青砖、沥青铺设的红砖、米黄色仿大理石面砖等材料铺设路面，使车行道路与人行道路区分开来。使整个道路体系赋予变化，提升整个社区层次。二.户型建议200-260㎡空间高附加值、特色联排户型首层建筑面积：132.04㎡二层建筑面积：110.72㎡总建筑面积：242.76㎡送地下层：111.22.㎡一层：南北双客厅，主客厅3.8米层高，与餐厅形成错层空间；同时具备中、西式厨房别墅间由茶室连接，做成类独栋形式，更具价值感。户型一特色北向入户——端头两层户型，考虑到天际线的丰富变化，将其设置于端头位置。送地下层：111.22.㎡二层建筑面积：110.72㎡.二层：南向宽敞主卧区。2.1米加层地下车库3.2米层高地下活动房（带约25-30㎡下沉式花园）首层建筑面积：97㎡二层建筑面积：99.3㎡三层建筑面积：49.1㎡总建筑面积：245.4㎡送地下层：110.2.㎡2.1米加层地下车库（送近50平米夹层）3.2米层高地下活动房（带约25㎡下沉式花园）一层：南北双客厅，主客厅3.8米层高，与餐厅形成错层空间；二层南向主卧套房三层家庭多功能房（配置第三家庭室功能）第一家庭室第二家庭室第三家庭室露台16㎡户型二特色北向入户层次鲜明的庭院，露台，更多情趣，彰显尊贵大气顶层超大家庭露台家庭厅满足主人多样居家需求，细节之处感动生活阳光内廷，吸纳自然和风，积聚天地灵气，在家也是在花园一层父母房处处关爱，善待父母赠送超大庭院露台，双面采光地下室，更加舒适实用地下一层一层二层三层高附加值的体现地下一层：整层赠送：65平米下沉庭院：40.3平米（全送）一层：北向景观庭院：49平米（全送）南向景观露台：8.9平米（全送）二层：北向景观露台：6.6（全送）三层：北向景观露台：21.8平米（全送）南向景观露台：11.2平米（全送）总附加值：约248.4平米户型三开间:7.2米建筑面积：255平米北向入户特色总建筑面积：201.3㎡

赠送地下室，提升别墅附加值三层南北双露台，提升居住舒适度及空间附加值客、餐厅错层设计，5m挑高客厅，丰富别墅空间感赠送南北面积私家花园，提升别墅附加值和景观效果主卧层5m全挑空客厅车库或储藏7.5m面宽10㎡20㎡户型四特色高附加值的体现(附增面积):地下室:38㎡一层南北向花园:46㎡三层南北向露台:30㎡总附增面积:114㎡开间:7.5米北向入户总建筑面积：204.22-205㎡

赠送地下室，提升别墅附加值三层30㎡南向露台客、餐厅错层设计，挑空5m客厅，丰富别墅空间感餐厅南北双向采光赠送南北面积私家花园30㎡5m全挑空客厅车库或储藏下沉户型五特色高附加值的体现(附增面积):地下室:38㎡下沉花园：36㎡一层南北向花园:50㎡三层南北向露台:30㎡总附增面积:154㎡开间:6.8米北向入户

玄关外设置楼梯及大平台，平缓渡入空间，增加情景体验客厅挑高4米，6.6米开间，采光、景观性更好一层夹层抬高1米，独立设置餐厅、厨房，更显尊贵品质三层主卧豪华套房，设置独立更衣室及书房，独享20㎡南向大露台赠送40㎡私家花园及48㎡夹层空间特色户型六北向入户高附加值的体现(附增面积):夹层:48㎡一层南向花园:40㎡二层南北向花园：15㎡三层露台:20㎡总附增面积:123㎡总建筑面积：205㎡开间:6.6米玄关外设置楼梯及6-7㎡的大平台，平缓渡入空间，增加情景体验客厅挑高4米，7.2米开间，宽敞舒适，采光、景观性更好一层夹层抬高1米，独立设置餐厅、厨房，更显尊贵品质二层所有卧室均配备露台三层主卧豪华套房，设置独立更衣室及私密会客区，独享20㎡南向大露台赠送45㎡私家花园及36㎡夹层空间特色南向入户户型七高附加值的体现(附增面积):夹层:48㎡一层南向花园:40㎡二层南北向花园：15㎡三层露台:20㎡总附增面积:123㎡总建筑面积：227㎡开间:7.2米地上面积：约246㎡地下面积：约100-140㎡备注：二层挑空，分割可额外制造一个夹层1、赠送三重花园与露台2、赠送层高约4米阳光地下室3、5.1米挑空，超大面宽客厅4、5.5米挑空家庭厅，可做分割5、层层套房设计，270度全景采光6、赠送独立车位地下层一层二层夹层三层户型八特色南向入户地上面积：约254㎡地下面积：100-160㎡备注：二层挑空，分割可额外制造一个夹层1、赠送三重花园与露台2、赠送层高约4米阳光地下室3、八角亭形客厅设计，别致趣味4、5.5米挑空家庭厅，可做分割5、层层套房设计，270度全景采光6、赠送独立车位地下层一层二层夹层三层户型九特色南向入户三.立面建议成熟市场别墅分析一、现代风格二、英伦风格三、北美、加州风格四、ARTDECO风格一、现代风格

现代风格所表达的是一种简约主义。受到一个施工工艺的限制，很难体现细节。同时这种超现代的立面更受到一个客源层的局限。所以市场认知度较低。因此也不建议采用该立面。借鉴个案：金地白金果岭、皇都花园金地白金果岭皇都花园

英伦风格品质感强、色彩稳重，在市场成熟，接受度高。但考虑所在区域性的问题，多处在国际型社区，外籍客源较多。不符合本案的区域定位。同时，这种多以小开窗，小露台为主，略显沉闷压抑，并且本项目相邻的英伦上郡已采用这种风格。因此不建议采用该种建筑立面。无锡奥园万科红郡二、英伦风格三、北美、加州风格

该风格品质感较强，又极具风情。但市场上此种风格定位的别墅产品已相对饱和，市场上北美、加州风格的项目比比皆是,如龙湖艳澜山，南通优山美地等。因此，不建议采用此种立面风格。滟澜山南通优山美地结论一、现代风格施工工艺和材质较简单，难塑造品质感，客源层次受局限，市场认知度不高，因此不建议采用该风格。二、英伦风格品质感很强，色彩稳重。但多以小开窗，小露台为主的立面形式，略显沉闷压抑，并且本项目相邻的英伦上郡已采用这种风格。因此不建议采用该风格。三、北美、加州风格该风格品质感较强，又极具风情。但市场上此种风格定位的别墅产品已相对饱和，市场上北美、加州风格的项目比比皆是,如龙湖艳澜山，南通优山美地等，可超越空间不大。因此，不建议采用此种立面风格。立面风格建议：新古典主义——ARTDECO风格品质感很强，线条明快、细节精美且易打造。且大开窗、大露台等高附加值易塑造产品卖点，适合打造差异化、高品质感、标杆性特色别墅社区。建议采用该风格。立面建议（1）——经典ARTDECO风格特色差异化立面，明快丰富的线条、檐角设计，考究的细节处理，塑造尊贵、挺拔的高端形象。立面建议（2）——新古典主义风格沉稳的色彩，明快丰富的线条、精致的檐角设计，塑造尊贵、典雅的高端形象。小高层公寓产品建议一.户型建议85-90㎡——空间高附加值18层小洋房115-130㎡——空间高附加值18层大洋房18层小洋房（1）1梯2户组合房型(一）85-90㎡18层小洋房参考案例：上海康桥水都——“2+X”魔幻空间入户花园阳台大阳台凸窗凸窗阳台大阳台小面积，高附加值舒适空间中间户2房，约84平米，近8平米入户花园，3.2米面宽、2.7米进深大阳台设计，可封闭作为书房使用，2房的销售面积可做3房的空间使用端头户2房，约85平米，北向2.7米面宽、3.2米进深大阳台设计，可封闭作为书房使用，2房的销售面积可做3房的空间使用电梯厅按阳台手法设计，不仅保证电梯厅的通风采光以及中间户型的南北通透性，而且按1/2面积计算，减少公摊面积，提高得房率按照阳台处理仅计1/2面积2梯4户组合房型18层小洋房（2）参考案例：上海金地未未来——“2+X”魔幻空间89平米2房2厅1卫（带空中花园）带空中花园，计一半面积，可封闭成小书房、次卧、儿童室270°步入式飘窗设计，不计面积，采光视野好厨房、餐厅与休息区分离，有效形成功能分隔客厅3.6米面宽略显不足，但主卧同样达到3.6米面宽，舒适度得到保证参考案例：合肥华润幸福里——“90+×”魔幻居所空中庭院阳台高附加值的体现：空中花园约7.29平米（半送）阳台约6.12平米（半送）两个凸窗约4平米（全送）赠送面积（7.29+6.12）÷2+4=10.7平米计入面积89平米实得面积99.7平米凸窗凸窗户型118层小洋房（3）参考案例：杭州金科观天下——高附加值灵动空间2室2厅1卫——可变3室2厅1卫建筑面积：90平米入户花园设计，客厅带景观露台，南北通透主卧风景飘窗设计，舒适宜人。可变空间，2房变3房，创意生活多重可能性。高附加值的体现：入户花园6.5平米（半送）可变空间（空中庭院）17.6平米（半送）南向景观阳台6.8平米（半送）两个凸窗约2.2平米（全送）赠送面积（6.5+17.6+6.8）÷2+2.2=17.7平米

计入面积90平米实得面积107.7平米18层小洋房（4）2室2厅2卫建筑面积：89平米北向入户户型方正，南北通透入户花园设计3.9米开间客厅连通南向大露台主卧套房设计，豪华尊贵，套房总开间5.4米与客厅共享南向采光及景观次卧开间3.1米，转角大凸窗设计高附加值的体现：入户花园：约8平米（计入一半建筑面积）南向大露台：约11平米（全赠送）北向设备平台：约4.5平米（全赠送）南向工作阳台：约3.2平米（全赠送）主卧转角凸窗：约2.8平米（全赠送）次卧转角凸窗：约2.2平米（全赠送）总附赠面积：27.7平米计入面积：89平米实得面积：116.7平米露台入户花园设备平台转角凸窗转角凸窗工作阳台可封入室内使用参考案例：无锡长江国际花园——高附加值灵动空间18层小洋房（5）18层大洋房（1）(二）115-130㎡18层大洋房参考案例：上海康桥水都——“3+X”魔幻空间3/2/1约105㎡高附加值,多阳台,情趣花池设计.阳光餐厅,独立客厅,通透明亮.空中庭院可封闭做房间使用,灵活空间.主卧套房设计,体现尊贵性.高附加值的体现:阳台(南,北)约8.5㎡（半送）空中庭院约9㎡（半送）情趣花池约2.2㎡（全送）飘窗约3.4㎡（全送）总计（8.5+9）÷2+2.2+3.4=14.4平米计入面积：105平米实得面积：119.4平米空中庭院阳台阳台参考案例：重庆融汇温泉城——“3+X”魔幻空间3室2厅2卫——可变4室2厅1卫18层大洋房（2）3室2厅2卫——可变4室2厅2卫建筑面积：118平米尊贵客厅，优雅气派，独设观景大窗景观餐厅，通透明朗，舒适宜人主卧豪华套房设计，飘窗与独立卫生间凸显主卧尊贵三房朝南，阳光斑驳，卧室的秀气时光也可将阳光带入梦中可变空间，3房变4房，创意生活多重可能性参考案例：杭州钱江水晶城——高附加值变换空间阳台空中庭院露台飘窗高附加值的体现:南露台约9.8㎡（半送）北向空中庭院约12.5㎡（半送）北向阳台约13㎡（半送）飘窗约1.2㎡（全送）总计（9.8+12.5+13）÷2+1.2=18.9平米计入面积：118平米实得面积：136.9平米18层大洋房（3）3/2/2约118㎡户型布局方正,采光通风好.超大空中庭院可封闭做房间使用,

灵活空间.飘窗设计增加产品附加值.附加值的体现:阳台(南)约7.8㎡（半送）空中庭院约16.7㎡（半送）飘窗约3.5㎡（全送）总计:（7.8+16.7）÷2+3.5=15.8平米计入面积：118平米实得面积：133.8平米参考案例：上海绿庭尚城——高附加值变换空间空中庭院阳台3室2厅2卫——可变4室2厅2卫18层大洋房（4）3室2厅2卫——可变4室2厅2卫建筑面积：115平米全明户型，结构方正，室内通透，通风良好，营造健康生活三房朝南，日照重组，室内空间舒适宽敞南向主卧连通景观阳台，带独立卫生间，豪华舒适独立儿童房，为孩子成长创造良好舒适空间可变空间，3房变4房，创意生活多重可能性高附加值的体现:南阳台约12㎡（半送）北向阳台5.2㎡（半送）北向设备平台约5.2㎡（全送）飘窗约2.8㎡（全送）总计（12+5.2）÷2+5.2+1.2=15平米计入面积：115平米实得面积：130平米参考案例：杭州天阳上河——高附加值变换空间设备平台阳台阳台阳台飘窗飘窗飘窗18层大洋房（5）二、立面建议：装饰主义新古典建筑(ARTDECO)方案一：古典与现代手法的深度融合塑造建筑挺拔、尊贵的高端气质ARTDECO装饰艺术派风格追求典雅、稳重、大气，经得起岁月的洗礼。线条挺拔向上，顶部退台，利用整体凹凸形成高立挺拔，简洁流畅竖向线条，显现建筑高