杭州物业服务管理办法

杭州物业服务管理办法总则目的与依据为了规范杭州市物业服务管理活动，维护业主、物业服务企业以及其他相关主体的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于杭州市行政区域内的物业服务管理活动。管理原则物业服务管理应当遵循业主自治、专业服务、公开公平、诚实信用的原则，实行政府监管、行业自律、社会监督相结合的管理机制。职责分工杭州市住房保障和房产管理部门是本市物业服务管理的行政主管部门，负责全市物业服务管理活动的指导、监督和管理工作。区、县（市）住房保障和房产管理部门负责本辖区内物业服务管理活动的具体监督管理工作。街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调解物业管理纠纷。社区居民委员会、村民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业服务管理有关的工作。业主、业主大会与业主委员会业主权利与义务业主在物业服务管理活动中，享有按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务、提议召开业主大会会议并就物业服务管理的有关事项提出建议等权利。同时，业主应当遵守管理规约、业主大会议事规则，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，按照国家有关规定交纳专项维修资金，按时交纳物业服务费用等义务。业主大会成立条件物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会会议筹备组。职责业主大会是物业管理区域内代表全体业主行使物业管理权利的自治组织，决定制定和修改业主大会议事规则、管理规约；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施等重大事项。会议召开业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会产生与任期业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人的单数组成。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会每届任期不超过五年，可以连选连任。职责业主委员会执行业主大会的决定事项，履行召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；组织和监督专项维修资金的筹集和使用等职责。备案与变更业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县（市）住房保障和房产管理部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会任期内，委员出现空缺的，应当及时补足。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。前期物业管理前期物业服务合同建设单位应当在销售物业之前，通过招投标的方式选聘前期物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县（市）住房保障和房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘前期物业服务企业。建设单位与前期物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限一般不超过三年。承接查验条件与程序在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件等资料。前期物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。责任承担建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。前期物业服务企业应当自物业交接后三十日内，将查验情况书面报送物业所在地的区、县（市）住房保障和房产管理部门和街道办事处、乡镇人民政府。临时管理规约建设单位在销售物业时，应当向物业买受人明示临时管理规约，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。物业服务物业服务企业资质要求从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对物业服务企业实行资质管理制度，物业服务企业应当按照国家有关规定取得相应的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。服务内容物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；环境卫生清扫保洁和绿化养护管理；秩序维护、安全防范、车辆停放管理等公共秩序维护；物业装饰装修管理；物业档案资料管理等服务。服务标准物业服务企业应当按照国家和地方有关物业服务的标准和规范提供服务，提高服务质量。本市鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，运用信息化手段，提高物业服务的效率和水平。物业服务合同签订业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等内容进行约定。履行与变更物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同履行期间，当事人双方经协商一致，可以变更或者解除物业服务合同。物业服务企业应当在物业服务合同终止前九十日书面告知业主委员会和物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。终止物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本办法规定的资料交还给业主委员会；业主大会重新选聘物业服务企业的，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好交接工作。物业服务费用收费标准物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，由市价格主管部门会同市住房保障和房产管理部门制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。交纳与催缴业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。物业的使用与维护物业使用禁止行为业主、物业使用人应当遵守法律、法规以及管理规约，不得有损坏房屋承重结构、主体结构；违法搭建建筑物、构筑物；破坏或者擅自改变房屋外观；违反规定饲养动物；从建筑物中抛掷物品等损害他人合法权益的行为。装饰装修管理业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议的约定，对装饰装修活动进行监督。物业维护专项维修资金住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。共用部位与设施设备维护物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备进行日常检查和维护，发现问题及时处理。需要进行维修、更新和改造的，应当按照规定程序使用专项维修资金。物业的应急管理应急预案制定物业服务企业应当制定物业管理区域内的突发事件应急预案，报物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县（市）住房保障和房产管理部门备案。应急预案应当包括应急组织机构、应急响应程序、应急处置措施等内容。应急处置发生自然灾害、公共卫生事件、安全事故等突发事件时，物业服务企业应当及时启动应急预案，采取应急措施，协助有关部门做好应急处置工作，并及时向业主通报相关情况。恢复重建突发事件应急处置工作结束后，物业服务企业应当协助业主和有关部门做好物业的恢复重建工作。监督管理行政监管市、区、县（市）住房保障和房产管理部门应当加强对物业服务管理活动的监督检查，建立健全物业服务企业信用档案管理制度，对物业服务企业的服务质量、收费情况、投诉处理等进行监督考核，并向社会公布。行业自律杭州市物业管理行业协会应当加强行业自律管理，制定行业规范，推动行业诚信建设，促进物业服务企业依法经营、诚信服务，提高物业服务行业的整体水平。社会监督业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业以及其他相关主体对物业服务管理活动中的违法行为，可以向有关部门投诉、举报。有关部门应当及时受理，并依法进行处理。法律责任建设单位责任建设单位违反本办法规定，未按照规定报送筹备首次业主大会会议所需文件资料的，由物业所在地的区、县（市）住房保障和房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下的罚款。物业服务企业责任物业服务企业违反本办法规定，未按照规定办理备案手续的，由物业所在地的区、县（市）住房保障和房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上二万元以下的罚款