鹤岗物业收费管理办法

鹤岗物业收费管理办法总则制定目的为加强鹤岗市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》等相关法律法规及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于鹤岗市行政区域内物业服务企业接受业主委托，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并收取物业服务费用的活动。基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务收费的定价形式政府指导价1.对普通住宅（含保障性住房）物业服务收费实行政府指导价。政府指导价的基准价及其浮动幅度，由鹤岗市价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定并定期公布。2.物业服务企业应当按照政府指导价规定的基准价及其浮动幅度，与业主在物业服务合同中约定具体的收费标准。市场调节价1.非普通住宅以及写字楼、商业物业、别墅等非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。2.实行市场调节价的物业服务收费，价格主管部门应加强对物业服务企业收费行为的规范和指导，引导其合理定价，维护市场价格秩序。物业服务收费的构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。物业服务收费标准的确定政府指导价标准的确定1.物业服务等级划分根据物业的硬件设施、服务内容、服务质量等因素，将本市物业服务等级划分为一级、二级、三级、四级、五级，具体等级标准见附件[具体等级标准附件]。2.各级物业服务收费标准各级物业服务收费标准根据物业服务成本、法定税费和合理利润等因素确定，具体收费标准如下：一级物业服务标准，每月每平方米建筑面积收费标准为[X]元至[X]元；二级物业服务标准，每月每平方米建筑面积收费标准为[X]元至[X]元；三级物业服务标准，每月每平方米建筑面积收费标准为[X]元至[X]元；四级物业服务标准，每月每平方米建筑面积收费标准为[X]元至[X]元；五级物业服务标准，每月每平方米建筑面积收费标准为[X]元至[X]元。物业服务企业可在上述收费标准范围内，根据物业服务合同约定，结合实际服务情况，与业主协商确定具体的收费标准。市场调节价标准的确定1.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据物业服务的实际需求、服务成本、市场行情等因素，在物业服务合同中自主约定收费标准。2.物业服务企业应当向业主提供物业服务成本清单，作为双方协商定价的参考依据。成本清单应包括人员费用、维修费用、能耗费用、管理费用等详细内容，并接受业主的监督。物业服务收费的计费方式包干制1.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务企业应当按照合同约定的服务标准和内容提供服务，并承担相应的经营风险。酬金制1.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行酬金制的，物业服务企业应当在每年第一季度向业主公布上一年度物业服务资金的收支情况，并接受业主的审计监督。物业服务资金的收支情况应当单独列账，专款专用。物业服务收费的收取与缴纳收费时间1.物业服务费用自房屋交付之日起按月收取。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。2.业主应当按照物业服务合同约定的时间和方式按时足额交纳物业服务费用。收费方式1.物业服务企业可以通过委托银行代收、上门收取、自助缴费等多种方式收取物业服务费用。鼓励业主采用银行代扣、网上缴费等便捷方式缴纳费用。2.业主无正当理由逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，并可按照合同约定收取违约金。费用调整1.物业服务合同有效期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。确因服务成本上升、物价上涨等原因需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当在调整前[X]个月书面告知业主，并在物业管理区域内显著位置公示拟调整的收费标准、服务内容、服务质量标准等相关信息。2.业主对调整后的物业服务收费标准有异议的，可以通过业主大会或者业主委员会与物业服务企业协商解决；协商不成的，可以按照合同约定的争议解决方式处理。物业服务收费的监督管理价格主管部门职责1.鹤岗市价格主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作，依法查处价格违法行为。2.加强对物业服务收费明码标价情况的监督检查，规范物业服务企业的价格行为，维护市场价格秩序。房地产行政主管部门职责1.鹤岗市房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，指导、协调业主大会、业主委员会的成立和运作，监督物业服务企业的服务质量。2.会同价格主管部门对物业服务收费行为进行监督检查，对物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自提高收费标准或者降低服务质量的行为进行查处。业主及业主大会监督1.业主有权对物业服务企业的服务质量和收费情况进行监督，对物业服务企业违反法律法规和合同约定的行为有权向相关部门投诉、举报。2.业主大会、业主委员会应当按照法律法规和业主公约的规定，监督物业服务企业的服务行为和收费情况，维护业主的合法权益。业主大会可以通过业主满意度调查等方式，对物业服务企业的服务质量进行评价，并根据评价结果决定是否调整物业服务费用或者更换物业服务企业。违反本办法的责任追究物业服务企业违规责任1.物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由价格主管部门责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处[X]元以上[X]元以下的罚款：擅自提高物业服务收费标准的；不按照规定实行明码标价的；提供服务质价不符的；违反规定以保证金、押金等形式变相收费的。2.物业服务企业违反物业服务合同约定，服务质量达不到标准，给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任。业主违规责任业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，应当承担违约责任。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持