武汉开发区小区管理办法

武汉开发区小区管理办法一、总则（一）目的为加强武汉开发区小区的管理，维护小区的公共秩序，保障居民的合法权益，营造安全、整洁、舒适、文明的居住环境，特制定本办法。（二）适用范围本办法适用于武汉开发区行政区域内所有住宅小区及其附属设施设备的管理活动。（三）基本原则1.以人为本原则：以满足居民的生活需求为出发点，提供优质、高效的管理服务。2.依法管理原则：严格遵守国家法律法规和相关政策，依法开展小区管理工作。3.民主自治原则：充分发挥业主大会、业主委员会的作用，鼓励居民参与小区管理，实现民主自治。4.专业服务原则：引入专业化的物业管理企业，提供规范化、标准化的管理服务。（四）管理职责1.开发区管委会：负责指导、监督小区管理工作，协调解决小区管理中的重大问题。2.街道办事处：负责组织实施本辖区内小区的管理工作，督促业主大会、业主委员会和物业管理企业依法履行职责。3.社区居委会：协助街道办事处做好小区管理的相关工作，指导业主大会、业主委员会开展工作，调解业主之间的纠纷。4.业主大会：代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，决定小区管理的重大事项。5.业主委员会：执行业主大会的决定，监督物业管理企业的服务活动，维护业主的合法权益。6.物业管理企业：按照物业服务合同的约定，提供相应的管理服务。二、小区规划与建设（一）规划设计1.小区的规划设计应符合国家和地方有关标准和规范，充分考虑居民的生活需求和安全因素。2.规划设计方案应征求业主和相关部门的意见，确保规划设计的合理性和可行性。（二）配套设施建设1.小区应配套建设必要的基础设施和公共服务设施，如道路、绿化、停车场、垃圾处理设施、物业服务用房等。2.配套设施的建设应与小区主体工程同步规划、同步建设、同步交付使用。（三）工程质量验收1.小区建设工程竣工后，建设单位应组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收，并通知业主代表参加。2.建设工程未经竣工验收或验收不合格的，不得交付使用。三、业主大会与业主委员会（一）业主大会的成立1.一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：物业管理区域证明；房屋及建筑物面积清册；业主名册；建筑规划总平面图；交付使用共用设施设备的证明；物业服务用房配置证明；其他有关的文件资料。2.符合成立业主大会条件的，区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位提交的文件资料之日起30日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。3.筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。4.筹备组应当自组成之日起90日内，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。（二）业主大会的职责1.制定和修改业主大会议事规则；2.制定和修改管理规约；3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4.选聘和解聘物业服务企业；5.筹集和使用专项维修资金；6.改建、重建建筑物及其附属设施；7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（三）业主委员会的选举与组成1.业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。2.业主委员会委员候选人由业主自荐或者推荐产生。筹备组应当将业主委员会委员候选人的名单在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期不少于7日。3.业主大会会议选举业主委员会委员，应当采用无记名投票的方式，并按照得票多少的顺序确定业主委员会委员名单。（四）业主委员会的职责1.执行业主大会的决定和决议；2.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；5.监督管理规约的实施；6.业主大会赋予的其他职责。（五）业主大会与业主委员会的运作1.业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。2.业主委员会应当定期召开会议，研究决定本会职责范围内的事项。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。3.业主大会和业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。四、物业服务（一）物业服务企业的选聘与解聘1.业主大会有权决定选聘、解聘物业服务企业。2.选聘物业服务企业应当通过招投标的方式进行，但投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。3.物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。（二）物业服务内容与标准1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供下列服务：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护和管理；物业管理区域内的环境卫生管理；物业管理区域内的绿化养护；物业管理区域内的秩序维护；车辆停放管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；其他物业服务事项。2.物业服务标准应当符合国家和地方有关标准和规范，以及物业服务合同的约定。（三）物业服务费用1.物业服务费用由业主按照物业服务合同的约定支付。2.物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。3.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。（四）物业服务企业的监督与考核1.街道办事处、乡镇人民政府应当对物业服务企业的服务活动进行监督检查，定期组织业主对物业服务企业的服务质量进行测评。2.业主大会、业主委员会应当对物业服务企业的服务活动进行监督，发现物业服务企业有违反法律法规和物业服务合同约定的行为，有权要求其限期整改；逾期不整改的，可以依法解除物业服务合同。3.房地产行政主管部门应当建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业的服务质量、经营活动等进行信用评价，并向社会公布。五、小区公共秩序维护（一）人员出入管理1.小区实行封闭式管理，设置门禁系统，对人员、车辆进出进行严格登记。2.业主、物业使用人凭有效证件出入小区，访客应当进行登记，并经被访人同意后方可进入。（二）车辆停放管理1.小区应当规划合理的停车位，包括地下停车位、地面停车位等。2.车辆应当按照规定的位置停放，不得乱停乱放。物业服务企业应当对车辆停放进行管理，确保车辆安全。3.收取车辆停放费用的，应当按照物价部门的规定执行，并向业主明示收费标准。（三）安全防范措施1.物业服务企业应当建立健全安全防范制度，配备必要的安全防范设施设备，如监控系统、报警系统等。2.加强小区巡逻，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件。3.对小区内的消防设施设备进行定期检查和维护，确保消防设施设备完好有效。（四）突发事件应急处理1.物业服务企业应当制定突发事件应急预案，包括火灾、地震、盗窃、抢劫等突发事件的应急处理措施。2.定期组织应急演练，提高应对突发事件的能力。3.发生突发事件时，物业服务企业应当立即采取应急措施，并及时报告相关部门。六、小区环境卫生管理（一）环境卫生清扫保洁1.物业服务企业应当按照规定的标准和频次，对小区内的道路、绿地、楼道、电梯等公共区域进行清扫保洁，保持环境整洁。2.及时清理小区内的垃圾，做到日产日清。垃圾应当分类收集、运输和处理，符合环保要求。（二）垃圾分类管理1.倡导小区居民进行垃圾分类，设置垃圾分类投放点，配备相应的垃圾分类收集容器。2.物业服务企业应当对垃圾分类投放进行指导和监督，确保垃圾分类工作的顺利开展。（三）环境卫生设施维护1.定期对小区内的环境卫生设施进行检查和维护，如垃圾桶、垃圾转运站、公共厕所等，确保设施完好有效。2.对损坏的环境卫生设施及时进行维修或更换。七、小区绿化管理（一）绿化养护1.物业服务企业应当按照绿化养护标准，对小区内的绿化植物进行定期浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作，确保绿化植物生长良好。2.保护小区内的绿化景观，不得擅自砍伐、移植绿化植物。（二）绿化设施维护1.对小区内的绿化设施进行定期检查和维护，如花坛、花架、草坪灯等，确保设施完好美观。2.对损坏的绿化设施及时进行维修或更换。（三）绿化改造与升级1.根据小区居民的需求和实际情况，适时对小区绿化进行改造和升级，增加绿化面积，优化绿化景观。2.绿化改造与升级方案应当征求业主的意见，并报相关部门批准后实施。八、小区专项维修资金管理（一）专项维修资金的交存1.业主应当按照国家和地方有关规定，交存专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。2.专项维修资金的交存标准应当按照当地物价部门的规定执行。（二）专项维修资金的使用1.物业共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造的，应当按照以下程序办理：物业服务企业或者相关业主提出维修和更新、改造方案；业主大会依法通过维修和更新、改造方案；物业服务企业或者相关业主组织实施维修和更新、改造；维修和更新、改造费用从专项维修资金中列支。2.专项维修资金的使用应当接受业主的监督，物业服务企业应当定期公布专项维修资金的使用情况。（三）专项维修资金的管理1.专项维修资金应当存入专户管理银行，建立专项维修资金账户，专款专用。2.专项维修资金的管理应当接受业主大会、业主委员会和相关部门的监督。九、小区装饰装修管理（一）装饰装修申报1.业主或者物业使用人进行住宅装饰装修的，应当在装饰装修前向物业服务企业申报登记，并提交下列资料：房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；申请人身份证件；装饰装修方案；变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；其他有关资料。2.物业服务企业应当在接到申报登记后的5个工作日内进行现场查勘，并将查勘结果告知申请人。（二）装饰装修管理规定1.业主或者物业使用人应当按照装饰装修方案进行施工，不得擅自变动建筑主体和承重结构。2.装饰装修工程应当在规定的时间内进行，