株洲市房产销售管理办法

株洲市房产销售管理办法总则制定目的为加强株洲市房产销售管理，规范房产销售行为，维护房地产市场秩序，保障房地产交易双方的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于在株洲市行政区域内从事房地产开发经营活动的企业（以下简称开发企业）以及进行房产销售活动的相关行为。基本原则房产销售应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则，依法依规进行，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。销售主体管理开发企业资质要求1.从事房产销售的开发企业应当具备相应的房地产开发资质等级，且资质证书在有效期内。2.开发企业应按照资质等级标准从事相应规模和类型的房地产开发项目销售活动。企业备案登记1.开发企业在进行房产销售前，应向株洲市住房和城乡建设主管部门（以下简称主管部门）办理备案登记手续。2.备案登记需提交企业营业执照、房地产开发资质证书、项目立项批复、土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证明文件。3.主管部门应在收到备案登记申请后的[X]个工作日内完成审核，对符合条件的予以备案，并颁发备案证明。销售人员管理1.开发企业应建立健全销售人员管理制度，对销售人员进行培训、考核和监督。2.销售人员应具备相应的房地产销售知识和技能，取得房地产经纪人协理资格证书或房地产经纪人职业资格证书，并在主管部门进行备案。3.开发企业应在售楼处显著位置公示销售人员的姓名、照片、资格证书等信息，接受购房者监督。销售项目管理项目预售许可1.开发企业进行商品房预售，应当向主管部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。2.申请预售许可应提交以下材料：商品房预售许可申请表；开发企业的营业执照和资质证书；土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的[X]%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的证明材料；商品房预售方案，包括预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。3.主管部门应在受理预售许可申请后的[X]个工作日内，对符合条件的，颁发《商品房预售许可证》；对不符合条件的，书面通知开发企业并说明理由。项目现售条件1.开发企业进行商品房现售，应当符合以下条件：现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。2.开发企业进行商品房现售，应向主管部门提交以下材料：商品房现售备案申请表；开发企业的营业执照和资质证书；土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案证明；拆迁安置情况说明；配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期的证明材料；物业管理方案。3.主管部门应在收到现售备案申请后的[X]个工作日内，对符合条件的，予以备案，并颁发现售备案证明。项目销售方案1.开发企业应根据项目实际情况制定销售方案，销售方案应包括项目基本情况、销售价格、销售方式、销售进度计划、销售流程、售后服务等内容。2.销售方案应报主管部门备案，主管部门应对销售方案的合理性、合法性进行审核。3.开发企业应按照备案的销售方案进行销售活动，不得擅自变更销售方案。如需变更，应重新报主管部门备案。销售行为规范销售信息公示1.开发企业应在售楼处显著位置公示以下信息：开发企业营业执照、资质证书；项目土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证或现售备案证明；项目规划总平面图、鸟瞰图、效果图；商品房销售价格表及价格构成明细；户型图、面积测绘报告；物业服务内容、收费标准；房地产开发建设过程中的主要事项及进展情况；主管部门投诉举报电话。2.开发企业应在销售现场设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。销售合同签订1.开发企业与购房者签订的商品房买卖合同应使用统一的示范文本，并严格按照合同约定履行各自的义务。2.合同中应明确约定商品房的位置、面积、价格、付款方式、交付时间、交付条件、质量标准、违约责任等内容。3.开发企业不得采取欺诈、胁迫等手段签订合同，不得利用格式条款侵害购房者的合法权益。销售价格管理1.开发企业应按照公平、合理、合法的原则确定销售价格，不得恶意哄抬房价或低价倾销。2.开发企业应在售楼处显著位置公示销售价格及价格构成明细，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。3.主管部门应加强对房地产市场价格的监测和调控，对价格异常波动的项目进行重点监管。销售广告管理1.开发企业发布的房产销售广告应真实、准确、合法，不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者。2.广告中涉及的房屋面积、户型、价格、配套设施等内容应与实际情况相符，并应在广告中注明。3.主管部门应加强对房产销售广告的监管，对违法违规广告依法进行查处。销售资金监管监管账户设立1.开发企业应在商业银行设立商品房预售资金监管账户，用于存放商品房预售资金。2.监管账户应与开发企业其他账户严格区分，专款专用。3.开发企业应在签订商品房预售合同后的[X]个工作日内，将预售资金足额存入监管账户。资金使用管理1.开发企业使用预售资金应按照工程建设进度提出用款计划，经监理单位审核、监管银行核实后，报主管部门审批。2.主管部门应根据项目建设进度和资金使用计划，按照以下比例拨付预售资金：基础完工：拨付至预售资金总额的[X]%；主体结构完工：拨付至预售资金总额的[X]%；竣工验收合格：拨付至预售资金总额的[X]%；完成房屋所有权首次登记：拨付至预售资金总额的[X]%；达到合同约定交付条件：拨付至预售资金总额的[X]%。3.开发企业应将预售资金优先用于项目建设，不得挪作他用。监管银行职责1.监管银行应按照本办法及监管协议的约定，对预售资金进行监管，确保资金专款专用。2.监管银行应定期向主管部门报送预售资金监管情况报告。3.监管银行发现开发企业存在违规使用预售资金行为的，应及时制止并向主管部门报告。交易监管与服务交易合同网签备案1.开发企业与购房者签订商品房买卖合同后，应在[X]个工作日内通过房地产交易网签备案系统进行网签备案。2.网签备案信息应与合同内容一致，不得擅自修改。如需变更，应按照规定程序办理。3.主管部门应建立健全网签备案信息查询制度，方便购房者查询合同备案情况。交易资金监管1.鼓励开发企业和购房者通过商业银行进行交易资金监管，确保交易资金安全。2.交易资金监管账户应在监管协议中明确约定，资金划转应按照协议约定的条件和程序进行。3.主管部门应加强对交易资金监管的指导和监督，保障交易双方的合法权益。投诉处理1.主管部门应设立投诉举报电话和信箱，受理购房者的投诉举报。2.对购房者的投诉举报，主管部门应及时进行调查处理，并在规定时间内将处理结果反馈给投诉举报人。3.开发企业应积极配合主管部门的投诉处理工作，对存在的问题及时整改。法律责任开发企业违法责任1.开发企业违反本办法规定，未取得预售许可擅自预售商品房的，由主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款[X]%以下的罚款。2.开发企业在销售活动中存在欺诈、胁迫等行为的，依法承担相应的民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。3.开发企业未按照规定进行销售信息公示、签订销售合同、使用预售资金等行为的，由主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处[X]万元以下的罚款。销售人员违法责任1.销售人员违反本办法规定，未取得相应资格证书从事销售活动的，由主管部门责令停止违法行为，并处[X]万元以下的罚款。2.销售人员在销售活动中存在欺诈、误导消费者等行为的，由开发企业承担相应责任，主管部门可对开发企业进行处罚，并可对销售人员进行警告、暂停从业资格等处理。其他相关责任1.房地产经纪机构及其从业人员违反本办法规定，在