2010大连市第五郡三号地营销策略总纲132P

第五郡三号地营销策略总纲2010年市场研判3号地营销策略全国市场未来研判大连市场入市时机推售节奏目标界定三号地营销目标目标分解产品盘点2010年市场判断3影响2010年市场的核心因素1、市场内在规律（可预测程度较高）价量开发商需求房地产走势量支撑价1

外生变量投机需求投资需求居住需求价格变动价助涨助跌3成交量支撑位涨跌量先价后2资金宽松资金紧张三条规律房地产行业全图景手握重金存量不足抢购土地投资客为主流抵御通货膨胀暧昧的二套房政策自身防范风险GDP政绩土地财政倾向于维持救市政策保增长(维持当前政策)防风险(适度收紧)价升量高位稳定为主流供给不足导致部分城市成交下滑国内经济全球经济率先复苏,保8无忧持续回暖行业明年市场的主导者1、市场内在规律（可预测程度较高）成交额下降成交额上升成交额上升价量齐升价升量跌价量齐跌价跌量升价跌量急升价量齐稳量价量支撑价1价助涨助跌3价助涨助跌3量先价后2量支撑价1在07—09年的房地产行情中价量规律得到充分体现价量规律在07——09年走势中的体现

深圳其它一线城市部分二线城市部分中西部城市量先价后2070809101、市场内在规律（可预测程度较高）从该因素得出的基本判断2、中央政府的政策考量（不可预测性高）深圳商品房价量走势房价

拐点之一房价

拐点之二9.27新政10.22救市所谓价格的拐点其实是政策的拐点2、中央政府的政策考量（不可预测性高）从该因素得出的基本判断3、发商资金厚度与开工速度（可预测程度较高）中期供给逐步回升短期供给走平回升回升走平中短期供给并没有明显回升态势，08年金融危机导致的开工低迷是目前供给不能显著回升的原因。中长期供给呈加速回升态势，供应洼地有望早日走出，届时有可能改变供求格局。短期内供不应求的局面无法改变，价格继续上行。中期来看供求力量将逐步趋于平衡，甚至逆转。从该因素得出的基本判断3、发商资金厚度与开工速度（可预测程度较高）4、通货膨胀预期（对市场情绪起催化作用）%CPI与70个大中城市房价同比增长走势对比CPI连续加息同升同降在宽松的货币、财政政策刺激下，中长期内通货膨胀的威胁仍然存在通货膨胀在前期将带动房价的快速上涨，但随之而来的降温政策将使房价涨速放缓，甚至可能下跌4、通货膨胀预期（对市场情绪起催化作用）从该因素得出的基本判断对2010预测的总体结论2010年市场研判3号地营销策略全国市场未来研判大连市场入市时机推售节奏目标界定三号地营销目标目标分解产品盘点07年以来大连月度成交量大连：09年月均成交量接近05年水平，距离07年峰值差距很小，年度均价持续上涨，涨幅超过12%8月大连成交情况：大连出现“价跌量升”现象，成交均价下跌7%，成交量大涨35%，既7月创造月度成交量新高以来再创历史新高甘井子区重新成为成交首把交椅，直接导致本月成交均价小幅下跌。大连房地产业界人士普遍认为，大连房地产市场已经进入平稳期，在国家不出台政策的情况下，大涨大跌的可能性均比较低；随着7月末央行二套房贷政策的收紧，部分炒房者、投资者受到一定影响，房贷收紧必定将让楼市回归理性。此外，目前的房价正处于历史的高位，房价的不断增长必将把一部分购房者拒之门外，预计由于房价的快速上涨，刚性需求必将开始放缓脚步，二套房贷的收紧抑制了部分投资性需求的入市，或将会使成交量出现一定的萎缩地块名称地块位置拆迁户数规划占地面积规划建筑面积容积率（户）（平方米）（平方米）黄河路南侧改造地块该地块位于市药监局东、马栏街道办事处北、黄河路南1735540287005.18香沙街南侧改造地块该地块位于香沙街南侧、四十五中学北侧、香工街西侧1764300148003.02沙能街东侧改造地块该地块位于沙能街东侧、沙能东街西侧1826700220003.14刘家桥小学北侧地块该地块位于刘家桥小学北侧、新生路东侧26515000540003.6升平街10－12号地块该地块位于长兴街南侧、升平街东侧862125137006.44新建小学南北侧地块该地块位于西南路西侧、通信电缆厂南侧1329000150001.66交通大学家属楼地块该地块位于交通大学院内、马栏河北侧、西南路东侧22611000450004.1大庆街地块该地块位于机车厂西侧、天河新苑东侧、铁路线南侧1950918002479302.7星海街88号地块该地块位于星海街西侧、化物所东侧、沙区劳服南侧41318084602.66水源南巷地块该地块位于黄河路南、铁路线东、马栏河北、自来水净水厂西33415400481403.12淮海街西侧地块该地块位于黄河路北侧、泉涌街南侧、盖州街东侧327382001945005.1中山区长江路沿线地块隆盛巷北、民生街东、长江路南、修竹街西围合的人民剧场地块12864600088337————民主广场东南、世纪街东、明泽街西围合的民主广场东南地块明泽街北、民主广场东、长江路南、天津街西围合的明泽街北地块富丽华大酒店以北、天津街东、长江路南和致富街西围合的富丽华大酒店北侧地块香格里拉大饭店北、致富街东、长江路南、职工街西围合的香格里拉大饭店北侧地块胜利路两侧地块胜利路西段：大原街--东北路段8000

691400

1944300

2.8

胜利路中段：东北路--松花街段胜利路中段：松花街--解放路段胜利路东段：解放路--五五路段2009年大连房地产主题词

——拆迁，全年涉及拆迁户13178户2010年还将有长春路南侧大面积拆迁以及解放路东侧拆迁两大拆迁工程大连市场预期：大面积拆迁—品牌开发商进入—销售量销售均价大幅提升天津房地产腾飞之路能否在大连上演天津市场回顾——

2003年开始拆迁激化天津供求矛盾2003～2004年两年，天津房价平均增幅28．2％，由两年前的2609元／平方米上涨到2004年的3345元／平方米，2005年一季度天津房价同比涨幅依旧高达10％，达到3852元／平方米，且成交势头强劲；1998年～2002年间，天津的房价一直相当平稳，整体均价维持在2800元／平方米的水平，最高不会超过3000元。“这样的情况维持了5年左右，从2003年开始，天津的整体房价开始迅速蹿升，现在已经基本达到了均价3800元／平方米，每年的涨幅在20％以上；天津建国以来最大规模的城市改造也正是始自2003年，这并非偶然；天津2003-2004这两年房价的上涨，最主要的原因就是拆迁；天津市场回顾——

2003年开始拆迁激化天津供求矛盾2003年，原中国人民银行行长戴向龙调任天津担任市长。戴向龙到任之后，以海河周边未来15年的收益权作为抵押，天津市政府获得了将近1500亿元的银行贷款改造海河沿线，而天津旧城区的集中改造也旋即上马，大规模的拆迁就此拉开帷幕；拆迁制造出的被动需求直接影响了二手房市场的价格，而二手房价格的上涨刺激了新房价格的上扬；2003年一年天津的拆迁量为450万平方米，比2002年增长3倍。一位市规委内部人士向记者透露，这个拆迁规模至少会制造出1350万平方米的购房需求。而据他估计，上述数字也仅仅是最保守的统计。记者从在津的某外地开发企业了解到，2003年一年，天津的实际拆迁量可能已经达到了700～800万平方米的水平。如果这一数字属实，购房需求量的增长几乎需要翻倍。天津市场回顾——大量优质土地供应市场带来规模开发商进入天津市场2003年，改造海河沿线计划启动，带来大量优质资源土地面市；2004年大量极具实力的大型开发商纷纷进军天津市房地产市场；深圳的招商、金地，广州的合生、富力，北京的万通、融科智地、阳光100，以及新加坡的仁恒、吉宝相继进入天津市场。2005年以来，又有上海复地、亿城地产、香港恒隆和北京金融街、首创、中远等以收购项目或公开拿地方式，相继杀入天津。外地开发商“蜂拥”进入天津市场，金地、合生创展、永泰红堪等开发企业在天津开发的住宅，高档化的趋势明显；万通地产香港新鸿基吉宝集团2007年时间轴异地品牌开发商的陆续进驻对于天津房地产市场产生极大影响：1.产品品质得到提升与创新；2.竞争激烈的同时促使市场进一步规范；3.加速市场发展，促使市场进一步成熟。2005年远洋地产外地、外籍品牌开发商相继进入，竞争日益激烈万科地产华侨城华润置地首创置业北京住总品牌开发商开发产品特征：地段：占据海河/湖水/林木/高尔夫坡地/公园/市中心历史文化遗产等优秀资源产品：多复制在北京、上海、广州等地获得成功的成熟产品线价格：多高于同片区类似项目，引领区域市场北京金融街金地地产上海广洋富力地产仁恒置地合生创展汉拿铁狮门03年04年天津大量拆迁带来05年住宅成交量以及成交均价的大幅攀升2005年住宅销售成交量相较04年上涨58.5%；2005年住宅销售均价相较04年上涨34%销售面积03年、05年属于爆发性增长；销售均价在04年、05年实现大飞跃市场情况总结长期来看，房地产市场可能经历缓速区，但大的上升趋势不会改变全国市场将趋于平稳，在国家不出台大的政策情况下，不太可能再出现大起大落的可能；全国一二线城市在经历09年市场井喷后再8月份回归理性，出现小幅调整态势；大连市场9月回归理性，后续将趋于平稳；大量拆迁地块以及品牌开发商大举进入大连必然带来大连市场的更新，开发水平将达到新高度，竞争更加激烈；但是这种效益有时间延后性，2010年效果不会很明显；2010年大连市场研判

——四大现象留下无限遐想空间2008年全国市场低迷，大连价格坚挺；2009年年初大连紧跟全国一线城市快速恢复，成交井喷；2009年大量市内优质地块拆迁；2009年品牌开发商大举进入大连；大连，2010年值得期待！！！2010年市场研判3号地营销策略全国市场未来研判大连市场入市时机推售节奏目标界定三号地营销目标目标分解产品盘点2010年第五郡三号地总体目标品牌目标、企业目标利用本项目为平台，通过整合各项资源，成功奠定第五郡品牌在亿达集团内的地位和影响力；第五郡项目成为集团重要的现金流项目，为集团后续拿地和开发提供资金具体营销目标2010年9月底三号地售罄，销售住宅面积12万平米；实现高单价；目标意味着——什么？？？项目运作目标借力第五郡一期二期的成功营销，2010年突破大连市场，巩固第五郡大连房地产领袖地位，为后续地块开发奠定坚实基础三号地以10-11层小高层为主，总户数1122户，总建筑面积12万平，户型以中小户型为主幼儿园商业

18层

10-11层小高层项目单位数值规划总用地M297200地上建筑面积M2176300住宅建筑面积M2119700公建建筑面积M251100容积率/1.81建筑密度%15.1居住户数户1122停车位辆898绿地率%35户型面积户数比例(%)80-9054648.6795443.9211020418.1812015013.37135302.67160605.35185443.92210443.92合计1122100目标分解

——速度、速度、还是速度2010年6月-10月，5个月3号地清盘速度目标现状：09年上半年市场回暖后第五郡4、5号地在强大的现场展示支撑下最多月份销售200套，周边项目最多销售不足100套。项目需要实现远高于当前市场项目的销售速度5个月销售1122套住宅，平均225套预计三号地目标价位14000-16000元/平米2价格目标现状：目前4号地均价为12000元/平米左右，周边项目均价基本在10000元/平米左右。4、5号地依托洋房产品突破价格，1号地如何突破12010年市场研判3号地营销策略全国市场未来研判大连市场入市时机推售节奏目标界定三号地营销目标目标分解产品盘点1、全期房销售！！！样板区最快也要在6月份建成？如何支撑销售？项目问题构建2、从多层洋房转变成小高层及高层，产品形式上优势荡然无存？3、2010年市场大环境不明朗，大连市场环境严峻，如何在板块市场环境中保持板块热度，在板块竞争中脱颖而出？？目标界定核心目标：——通过设计项目高形象、高速、高价的专属营销模式，项目营销结合区域营销，巩固并大大加强第五郡整体项目的市场影响力，持续实现高速度，为公司实现现金流目标。意味着相对较高的价格2价格目标1速度目标大大超出当前市场平均水平解决项目所面临的问题中心板块外地客户在50%以上（主要为东北客户）在售项目中小户型产品占较大比例，投资客户比例较高本地自住客户主要为私营业主及周边公司白领软件园板块本地客户占较大比例长期居住为主本地客户主要为周边高校教师、软件园高级员工星海广场板块50%以上外地客户（东北客户为主），40%左右本地客户，少量外籍客户居住、度假为主，少量投资本地客户多从事贸易、投资类行业南部沿海板块帝柏湾项目中50%以上外地客户（东北客户为主），海天瀛洲客户以本地客户为主长期居住为主本地客户多从事贸易、货运类行业东港板块50%以上为外地客户（东北客户为主），少量日韩籍外地客户置业目的主要为自住兼投资本地客户为企业高级员工、私营业主或政府职员山区板块本地客户整体超过70%，外地客户在尚品南山项目中比较集中（主要为东北客户）长期居住为主，少量投资本地客户周边企业高级员工、大外教师、贸易及货运类私营业主大连市场竞争就是板块格局竞争——区域仍是置业客户首要考虑的中心板块09年售价在18000-28000元/平米；10年主力竞争在售项目仅有中心裕景，价格保持在20000-28000元/平米；软件园板块09年售价集中在8000-18000元/平米；圣荷西价格突破后，2010年软件园价格集中在9000-15000元/平米；星海广场板块星海广场板块均为高端项目，售价在13000-26000元/平米2010年主力销售项目有星海湾一号以及一方星海阳光二期，价格有可能突破3万/平米泛星海区域绿城项目2010年面市，预计售价20000元/平米左右南部沿海板块2010年没有主力项目供应东港板块万达公馆目前报价25000元/平米2010年不会有大的价格突破山区板块西岗区板块由于拆迁，将有土地供应，但是开发之后，2010年基本没有主力项目供应大连市场竞争就是板块格局竞争——各板块2010年没有大的价格突破房地产市场黄金定律：地段，地段，还是地段。区域质素的优良决定豪宅项目的营销方向。区域特征区域发展阶段豪宅成功营销方向陌生区域，认知度低区域“婴儿”期区域发展迅速，拥有一定区域价值区域高成熟度，区域价值已被充分认可区域“少年”期区域“成年”期“告诉别人她会长得很美”重新定义区域价值，提升形象“告诉别人她美得与众不同”基于区域价值，重新定义产品“告诉别人她是完美的”利用成熟区域价值，项目全方位打造的细节放大世联豪宅营销模型机场新区机场新区，甘井子新的政务中心，城市未来的发展方向，配套快速完善，具有一定客户认知度，2010年必然成为成熟区域区域特征区域发展阶段对应成功营销方向区域“成年”期利用成熟区域价值，项目全方位打造的细节放大机场新区区域发展阶段定位——处于区域少年期往成年期快速过渡阶段营销方向营销动作时尚感身份感稀缺感定义区域定义产品细节放大随着甘井子区政府的全面入住，配套块速完善，区域从少年期快速过渡到成年期2010年区域营销方向区域“少年”期基于区域价值，重新定义产品房地产市场黄金定律：地段，地段，还是地段。板块区域板块成熟度目前板块价格城市中心板块东港板块星海湾板块板块典型项目泛星海板块机场新区板块二级一级三级其它绝对成熟强势资源，借助城市中心，成熟强势资源，交通成熟资源优势，配套成熟区域未来，预期成熟中心裕景万达公馆星海湾一号星海阳光二期绿城项目华业玫瑰东方第五郡25000元/平米25000元/平米2500元/平米13000-20000元/平米13000元/平米高端竞争主力竞争绿城项目/9万平/135-211平米庙岭/40万/南区1000套/140-190平米高端竞争项目豪宅竞争项目2010年2009年橄榄季/11万/1171套/剩余400套/50-140平米万科魅力城/40万/4488套/剩余3716套/76-117平米四季度一季度二季度三季度一季度二季度三季度小平岛/137万/12000套/40-350平米华业玫瑰东方/10万/1209套/90-120平米中海英伦官邸/16.26万/1300套/剩余965套/40-320平米中心裕景/80万/2168套/剩余1723套/70-90平米万达公馆/48万/634套/未售/280、330、360平米软景易居/8万/1800套/未售四季度美树日记/18.8万/1640套/剩余1380套/58-273平米高端项目及豪宅项目2010年仍以城市豪宅以及资源型豪宅产品为主杰特/6.2万/664套/剩余364套/60-120平米星海湾1号/15万/468套/剩余366套/90-350平米中海华庭/10.46万/1162套/剩余270套/50-235平米沿海国际/30万/1839套/剩余1209套幸福E家/42万/3000套/剩余套明秀山庄/30万/2200套/剩余1065套/127-164平米其它竞争项目远洋风景/14万/1200套/剩余400套/40-120平米北京公园/13万/950套/剩余7万平/40-200平米大医项目/50万/瑞安项目/一期别墅项目启动春柳公园/未知低端竞争项目户型面积(平米)60-100100-120120-140140-160160-180180-200200-300300以上竞争项目主力豪宅户型集中在160平米以上二级一级顶级万达公馆，280-350平星海湾一号，90-350平绿城项目，135-211平中心裕景，120-300平峰景山，60平峰景山，350-470平海天下，400平以上瑞安项目别墅，180-300平六号地，90-160平明秀，127-170平华业，90-120平庙领，140-190平3号地主力80-120平一方地产，140-260平总价区间(万)100-200200-400400-600600-800800-10001000-12001200-14001400以上竞争项目3号地体现出差异化竞争优势——总价优势仍然是区域不足情况下的竞争法宝二级一级顶级万达公馆，700-1100万星海湾一号，400-800万绿城项目，300-700万中心裕景，500-800万峰景山，200万峰景山1000-1200万海天下，1000万以上瑞安项目别墅，500-1000万六号地，200-500万明秀，150-200万华业，100-200万庙领，200-300万1号地100-200万一方地产，400万以上市场竞争情况总结区域仍是客户置业首选因素；机场新区随着甘井子区政府的全面入住，配套块速完善，区域从少年期快速过渡到成年期；目前仍是机场新区区域的少年期，在区域竞争中处于弱势；泛星海区域为机场新区主力竞争区域，在推广上要看齐一级高端区域，站高位，确立自己的地位；2010年主力豪宅户型为160平米以上户型；就目前所掌握的情况，2010年个区域没有价格上的大突破，仍将维持09年的基本水平；2010年市场研判3号地营销策略全国市场未来研判大连市场入市时机推售节奏目标界定三号地营销目标目标分解产品盘点区域项目名称建筑面积(万)套数已销售剩余套数主力户型价格是否精装入市时间甘井子橄榄季11117180040050-1409000--11000否

美树日记18.81640260138058-2738000--10000否

小平岛13712000

3000

9000040-350海角7号均10000

09年5月开盘中海英伦官邸16.26130033596540-3109000--10000否

万科魅力之城404488772371676-117小高均6500装修(含)8200部分

沙河口华业玫瑰东方10住宅913公寓306—120950-120(赠送20-30平)预计11000

预计09年10月后入市庙岭40南北南区1000北区未定——南区主力140-180预计15000未定预计10年春节后入市软景E居81800未售180040-44预计14000精装2000元/平预计09年11月入市杰特6.26643003642#4#38-916#180-220均15000清水16001850

星海湾1号15468套(含1期80套别墅)10836690-350均2.5万否08年9月开盘中海华庭10.461162(含62套别墅)892270套住宅公寓基本清盘50-2358000-11000(高层9500别墅400万元/套)A2一栋800元/平08年11月开盘沿海国际301839630120940-105主力60-120东西14000均3000元/平精装08年9月开盘幸福E家423000

42-170精装修13500普通均12700

中山万达公馆48公寓634未售63428033036025000精装未定中心裕景802168445172360-12018500精装含4000装修费精装

时代1号11.867547层53514033层以上88-494均17000

08年6月开盘明秀山庄302200135106588-270均14000无08年10月开盘港湾1号81350基本售罄846-8450主力12000起含精装1500精装

西岗远洋风景14.07住宅1000公寓20080040040-12013000公寓精装

北京公园139502867万多平40-2081.2--1.4万公寓精装09年7月开盘从价格区间及区域看,第五郡1号地主要面临区域外竞争项目绿城项目/9万平/135-211平米庙岭/40万/南区1000套/140-190平米主力竞争项目高端竞争项目2010年2009年橄榄季/11万/1171套/剩余400套/50-140平米万科魅力城/40万/4488套/剩余3716套/76-117平米四季度一季度二季度三季度一季度二季度三季度小平岛/137万/12000套/40-350平米华业玫瑰东方/10万/1209套/90-120平米中海英伦官邸/16.26万/1300套/剩余965套/40-320平米中心裕景/80万/2168套/剩余1723套/70-90平米万达公馆/48万/634套/未售/280、330、360平米软景易居/8万/1800套/未售四季度美树日记/18.8万/1640套/剩余1380套/58-273平米1号地入市时机——2010年一季度入市，抢占市场空白点杰特/6.2万/664套/剩余364套/60-120平米星海湾1号/15万/468套/剩余366套/90-350平米中海华庭/10.46万/1162套/剩余270套/50-235平米沿海国际/30万/1839套/剩余1209套幸福E家/42万/3000套/剩余套明秀山庄/30万/2200套/剩余1065套/127-164平米其它竞争项目远洋风景/14万/1200套/剩余400套/40-120平米北京公园/13万/950套/剩余7万平/40-200平米大医项目/50万/瑞安项目/一期别墅项目启动春柳公园/未知市场空档期低端竞争项目市场竞争期典型北方城市上半年放量均低于下半年，上半年具有更多的市场机会点1号地入市时机

——2010年尽早入市，越早越有利全年供应量上半年整体量比下半年少，同时预计部分项目将会推迟到下半年推售，下半年整体推售量大，竞争激烈；2010年上半年市场新增供应量较少，已销售项目产品持续消化，竞争相对有利；1号地直接竞争项目基本均在下半年上市，旅顺南路板块项目基本也预计在下半年入市，下半年直接竞争加剧，整体竞争环境激烈，不利于1号地快速消化；建议3号地在2010年一季度面市，抢夺市场份额2010年市场研判3号地营销策略全国市场未来研判大连市场入市时机推售节奏目标界定三号地营销目标目标分解产品盘点甘井子区政府5号地营销中心4号地六号地3号地目前情况幼儿园商业1109876543213121114户型面积户数比例(%)80-9054648.6795443.9211020418.1812015013.37135302.67160605.35185443.92210443.92合计11221003号地工程节点无法满足销售要求

——2010年上半年整体为销售空档期2009年12月底3号地规划设计工作，政府报批完成；2010年2月底3号地具备开工条件；2010年5月取得3号地预售许可证；2010年8月份3号地样板区完工；2010年8月底3号地具备展示条件；2010年10月份3号的清盘，六号地准备入市：工程节点配合不上全年销售时机，保证不了全年销售任务的完成；必须要抢销售期09-1009-1210-0310-0410-0510-0810-10规划设计完成3号地开工3号地样板区销售空档期销售期3号地预售许可证支撑明年3号地销售

——借助4、5号地现房实景，3号地期房销售4号地A1号楼预留出样板间

利用4、5号地现房实景效果，同时利用4号地A1号楼预留出的样板间进行期房销售，通过区域不断成熟以及配套不断完善的震撼力，打击客户，进行销售；推售节奏

——抢时机，专空档，差异化竞争1号地6号地美术日记橄榄季明秀山庄3号地开工三号地样板区6号地开工中学开学六号地样板区二期入住售楼处开放11.30一期入住开盘推售认筹认筹推售，1280平顶底推售，90平两室推售，85平两室小户型空档期10-0110-0210-0410-0610-0810-09推售节奏3号地强势销售期强势推广期推售产品3号地户型大小搭配6号地高端大户型玫瑰东方11.15一期入住10年1月30日，一期入住推售，130平三室推售，两室推售节点3号地认筹10-033号地开盘3号地加推加推加推加推10-053号地开盘10-07先行推售北侧18层高层小户型，小面积低价起势，快速走量；第一次开盘为主，其余均可逐次加推，挤压市场，快速走量；第一次开盘可将5号楼标高；最后一次加推推售最后大户型8号楼，整体对接六号地1#2#3#5#4#6#7#8#9#10#11#12#13#14#3号地两次开盘，四次加推第一次推售第一次加推第二次加推第二次开盘第三次加推时间10年6月10年7月10年8月10年9月10年10月推售方式开盘加推加推开盘加推房源情况2、3、5、6、14号楼11、12号楼10、13号楼1、4、7号楼8、9号楼套数546套260套260套270套146套112345第一次开盘

——“抢占先机”（6月底)意义抢占市场先机，在竞争的空档期脱颖而出；在整个市场产品供应不足的时机抢夺客户；…3号地2.3.5.6.14号楼，户型搭配，以80-90平米户型为主，搭配大户型；共计：546套…“区域升级”，“第五郡产品升级”主推房源关键动作配合策略营销主题价格服务期房销售春节连市,5月份开始进行认筹从1月份开始深化区域营销，春节过后开始产品阐述月月开盘，周周加推

——“小步快跑引爆市场”（7月）意义奠定全年营销目标完成的基石小步快跑，月月开盘，周周加推，不断强化市场关注度…3号地11.12号楼，户型搭配合理；共计：260套…幸福无须等待——第五郡“幸福公园”组团全面加推主推房源关键动作配合策略营销主题强推广＋强力公关活动小步快跑，月月开盘，周周加推；紧凑的销售动作，全面的销售力；全面放大的营销策略，各方面提升；老客户大事件持续保持吸引力3号地推出

——“强展示，持续引爆市场”（8月）意义本阶段主力拉高单价，衔接6号地销售；保证全年销售任务完成；…3号地10.13号楼，户型搭配合理，中小户型为主共计：260套…幸福无须等待——第五郡“幸福公园”组团全面加推主推房源关键动作配合策略营销主题强展示+强推广＋强力公关活动借助3号地样板区开放，强力展示，全面展示精品园林和户型；兑现承诺，拉升单价；老客户大事件持续保持吸引力3号地第二次开盘

——“强展示，集中快速消化”（9月）意义本阶段主力拉高单价，衔接6号地销售；保证全年销售任务完成；…3号地1.4.7号楼，户型搭配合理，中小户型为主共计：270套…第五郡成熟沁润之作，没有理由等待！！主推房源关键动作配合策略营销主题强展示+强推广＋强力公关活动借助3号地样板区开放，强力展示，全面展示精品园林和户型；兑现承诺，拉升单价；老客户大事件持续保持吸引力3号地第三次加推

——“3号地收官，衔接六号地”（10月）意义本阶段继续拉高单价，衔接6号地销售；保证全年销售任务完成；…3号地8.9号楼，户型搭配合理，中小户型为主共计：260套…第五郡“幸福公园”收官之作；给家人的幸福错过一次，您怎能再次错过？主推房源关键动作配合策略营销主题强展示+强推广＋强力公关活动兑现承诺，拉升单价；户型面积以中小为主，保持总价优势，拉升单价老客户大事件持续保持吸引力2010年市场研判3号地营销策略全国市场未来研判大连市场入市时机推售节奏目标界定三号地营销目标目标分解产品盘点本案SWOT分析优势（S）：前期项目高端形象已建立品牌开发商开发拥有一定的山景资源；4、5号地销售良好，得到市场的追捧机会（O）：甘井子区政府入住带来区域成熟；第五郡低密度洋房产品口碑已形成；区域日渐成熟，体现出城市价值威胁（T）：区域热度有可能减弱下半年旅顺南路集中放量集团内竞争激烈劣势（W）：机场新区传统概念不是城市区域机场新区周边楼盘档次不高周边配套不成熟交通不便利价格高于平台价格强调机场新区就是未来大连城市发展的方向，用实现性弱化现处环境，凸显亿达作为行业绝对的领导者的造城能力和前瞻性眼光借甘井子区政府入住以及低密度洋房产品口碑龙共同打造本区域为城市的高尚生活区。以甘井子区政府入住为契机，创造区域爆点，同时用区域的成熟度PK新兴区域启动区的强势宣传。本案SWOT分析发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁优势（S）：前期项目高端形象已建立品牌开发商开发拥有一定的山景资源；4、5号地销售良好，得到市场的追捧机会（O）：甘井子区政府入住带来区域成熟；第五郡低密度洋房产品口碑已形成；区域日渐成熟，体现出城市价值威胁（T）：区域热度有可能减弱下半年旅顺南路集中放量集团内竞争激烈劣势（W）：机场新区传统概念不是城市区域机场新区周边楼盘档次不高周边配套不成熟交通不便利、价格高于平台价格强调项目的热销态势，借助亿达品牌以及项目高端形象向大连市高举高打高层形象资源+形象强调机场新区就是未来大连城市发展的方向，用实现性弱化现处环境，凸显亿达作为行业绝对的领导者的造城能力和前瞻性眼光借甘井子区政府入住以及低密度洋房产品口碑龙共同打造本区域为城市的高尚生活区。以甘井子区政府入住为契机，创造区域爆点，同时用区域的成熟度PK新兴区域启动区的强势宣传。本案SWOT分析发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁优势（S）：前期项目高端形象已建立品牌开发商开发拥有一定的山景资源；4、5号地销售良好，得到市场的追捧机会（O）：甘井子区政府入住带来区域成熟；第五郡低密度洋房产品口碑已形成；区域日渐成熟，体现出城市价值威胁（T）：区域热度有可能减弱下半年旅顺南路集中放量集团内竞争激烈劣势（W）：机场新区传统概念不是城市区域机场新区周边楼盘档次不高周边配套不成熟交通不便利、价格高于平台价格强调项目的热销态势，借助亿达品牌以及项目高端形象向大连市高举高打高层形象政府+口碑借甘井子区政府入住以及低密度洋房产品口碑龙共同打造本区域为城市的高尚生活区。强调机场新区就是未来大连城市发展的方向，用实现性弱化现处环境，凸显亿达作为行业绝对的领导者的造城能力和前瞻性眼光以甘井子区政府入住为契机，创造区域爆点，同时用区域的成熟度PK新兴区域启动区的强势宣传。本案SWOT分析发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁优势（S）：前期项目高端形象已建立品牌开发商开发拥有一定的山景资源；4、5号地销售良好，得到市场的追捧机会（O）：甘井子区政府入住带来区域成熟；第五郡低密度洋房产品口碑已形成；区域日渐成熟，体现出城市价值威胁（T）：区域热度有可能减弱下半年旅顺南路集中放量集团内竞争激烈劣势（W）：机场新区传统概念不是城市区域机场新区周边楼盘档次不高周边配套不成熟交通不便利、价格高于平台价格强调项目的热销态势，借助亿达品牌以及项目高端形象向大连市高举高打高层形象区域+成熟借甘井子区政府入住以及低密度洋房产品口碑龙共同打造本区域为城市的高尚生活区。强调机场新区就是未来大连城市发展的方向，用实现性弱化现处环境，凸显亿达作为行业绝对的领导者的造城能力和前瞻性眼光以甘井子区政府入住为契机，创造区域爆点，同时用区域的成熟度PK新兴区域启动区的强势宣传。本案SWOT分析发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁优势（S）：前期项目高端形象已建立品牌开发商开发拥有一定的山景资源；4、5号地销售良好，得到市场的追捧机会（O）：甘井子区政府入住带来区域成熟；第五郡低密度洋房产品口碑已形成；区域日渐成熟，体现出城市价值威胁（T）：区域热度有可能减弱下半年旅顺南路集中放量集团内竞争激烈劣势（W）：机场新区传统概念不是城市区域机场新区周边楼盘档次不高周边配套不成熟交通不便利、价格高于平台价格强调项目的热销态势，借助亿达品牌以及项目高端形象向大连市高举高打高层形象发展+造城放大提升总体策略放大区域价值——服务提升放大亿达品牌放大成熟姿态——营销提升——展示提升——案场提升——产品提升放大提升推广策略：以我为主，高调推广争大势，占地位，代表大连树旗帜阶段目标1月

2月3月4月5月6月7月8月9月区域价值放大教育营销强销阶段放大区域价值；彰显区域成熟度开盘后借助教育营销样板区开放极致体验产品营销：升级3号地产品各方面全面提升关键动作营销准备阶段做好各类型营销准备工作action1.销售团队建设action2.售楼处功能调整action3.各类型销售物料设计action4.春节老客户拜访活动action5.春节联市营销准备春节联市action1.区域发展研讨会；action2.春季房展会及3号地认筹action3.百年城拓展action4.软文全面阐述区域价值；区域价值放大区域价值放大渠道拓展action1.业内产品研讨会action2.亿达2010代产品产品发布会action3.4号地全面交屋，对象承诺征服业内征服市场action4.中学开放日action5.教育类型主题活动action6.3号地盛大开盘，不断加推，小步快跑，刺激市场放大成熟盛大开盘action1.客户答谢酒会action2.各类型圈层活动action3.各类型老业主活动action4.样板区开放action5.各类型暖场活动极致体验推广策略：控制节奏，由广到深action1.

圈层活动Action2.

老客户维系a.成交业主答谢会b.老业主活动；Action3.样板区开放，极致体验action1.

6月底强势开盘action2.7月夏展会加推action3.6月中学开放日活动，教育营销全面启动；Action2；春节联市，先于市场动作，积累客户action1.

借势第五郡4、5号地积累客户以及销售态势，积累意向客户；留住豪宅客户；action2.

区域发展论坛，借助政府给到客户强大信心关键动作小规模不间断客户维护，圈层定向营销Action1.：区域价值放大，增强客户信心，掀起区域热度，为后期积累客户做准备阶段目标1月

2月3月4月5月6月7月8月9月区域价值放大强销阶段不足区域增强客户信心开盘强效样板区开放客户认筹阶段蓄客，积累客户绑定借势阶段关注客户不流失客户策略：客户攻心，务实营销：争实惠，促成交，领跑市场赚利润action3.

强势认筹，紧抓客户action4.

春季房展会强势积累客户action5.

百年城拓展，扩展中山、西岗客户1、2月份营销计划1月2月3月4月5月6月目的：销售前期准备团队建设

结合以往工作中存在的问题梳理总结工作流程、标准及制度，规范部门管理；将现有销售团队进行优化，对新加入员工进行全面、系统的培训。售楼处功能调整将售楼处八角厅内布置为供客户活动的空间，增设台球、沙狐球、桌上足球、阅览等功能，让来访客户及入住业主在其中活动可以增加售楼处的人气；将现有影音室布局进行调整发挥更有效的观影功能；调整区域沙盘，将4、5号地沙盘更改为3号地沙盘，增设相关的宣传展架，实现精细化分区域价值点讲解。物料设计在4号地宣传单页及户型单页的基础上进行物料设计的提升，将3、6号地的相关物料进行重新设计；通过09年活动总结进行2010年全年所用礼品的选择、设计、订购，为全年活动做好准备。推广渠道选择进行相关合作资源及价格的谈判，并签订全年的交通指示牌、候车亭、车体、电台、网络、报纸等广告资源的合作协议。活动完成春节拜年活动及春节期间现场暖场活动，做好老客户维护工作。7月8月9月10月1、2月份营销计划1月2月3月4月5月6月目的：销售前期准备推广

西部通道候车厅及交通指示牌在春节期间更换画面，“恭贺全市人民新春快乐”。活动

1、春节老客户拜访活动成交老客户拜访活动；亿达老社区拜访活动【唯美品格、亿达世纪城、国际新城】春节前一天登门拜访入住第五郡客户，拜年送礼等；2、春节乐七天【春节暖场活动】春节期间售楼处内举行暖场活动；到场就有小礼物赠送；7月8月9月10月1月2月3月4月5月6月产品已经讲的够多了，品牌、产品、景观已经在客户心目中留下了足够的印象，我们需要一部感性的震撼的宣传片来整体统领第五郡的精神属性，表达出第五郡能够带给你的所有；形象：一条高质量的煽情的影视片内容：幸福是什么？提出这个问题，回答这个问题！！！引起客户的共鸣形式：形式不限，ppt图片加音乐就可以达到效果长度：可单独制作一个产品以及景观的片子，让客户回家看！要求：煽情、大气，能打动人营销提升：中央公园升级到幸福公园——建立真正属于第五郡的精神统领气质1、2月份营销计划幸福生活一本倡导城市都市生活的书，演绎现代城市生活的幸福所在…它强调的不是贴金贴银,富丽堂皇和对自然资源的穷奢极侈占有,而是在人生旅途漂泊与奋斗的过程中，将品位与生活体验相结合的最幸福的居所.它完全不同于传统的物质奢侈带来的幸福，而是一想起亲人温馨的笑容就会带给自己无比动力的幸福。形象：一本讲述城市幸福的书营销提升：中央公园升级到幸福公园——建立真正属于第五郡的精神统领气质1月2月3月4月5月6月1、2月份营销计划展示提升——营销中心改造

1月2月3月4月5月6月目前第五郡营销中心问题：1、通道太多，全是开放性区域，客户不易受控制，容易牵着销售代表走，不利于销售代表传递项目价值；2、营销中心比较大，区域比较分散，不利于将客户集中在重点区域，比如其实谈判客户非常多，可是分散在各个地方就起不到很好的作用；3、整个营销中心价值点传递太单一，仅仅集中在沙盘和销售代表嘴上，硬性的隐性的销售物料传递项目价值不足；1、2月份营销计划第五郡需要改造的地方：单通道单线程流程，便于客户接受置业顾问灌输给客户的价值点；打破传统一个模型上完成项目所有价值点的讲解，实现“精细化分区域价值点讲解”模式，层层递进，营造价值点连环脉压，给客户充分洗脑超越传统“就价值点讲价值点”的习惯模式，在每个流程的讲解话述上，与“幸福里”案名相呼应，始终贯穿“幸福感”的情感诉求主题，从能给客户带来的价值体验出发精细化述盘辞深圳华润幸福里展示中心一楼区域：君悦酒店宣传片华润企业介绍及各地项目展示项目及周边全景图片区域模型讲解区世界各地君悦酒店图片展示12345接待台影视厅：宣传幸福感《寻找幸福》宣传片楼体模型讲解区园林、会所模型讲解区精装修展示讲解区分户模型讲解区678洽谈区9吧台液晶屏播放世界各地都市综合体二楼区域：1月2月3月4月5月6月展示提升——营销中心改造

1、2月份营销计划服务提升——客户服务升级

“骄傲的郡主——第五郡客户会”一个标榜身份的会员组织一张卡，为您打开幸福的大门，拥有第五郡人自己的酒店，自己的购物中心，自己的娱乐中心组建客户组织，形成客户循环，形成老带新及重复购买。制作第五郡社区身份证/联名信用卡/IC卡。结合社区文化活动及营销公关活动，积分制。多种灵活积分兑换方式，令客户尽享郡主身份权益。（实惠型积分兑换奖励，如购物卡、加油卡、洗衣卡、观影卡等）商家联动，郡主消费折扣优惠。1月2月3月4月5月6月1、2月份营销计划服务提升——客户服务升级

“第五郡营销客户服务专属小组”一组专业人士为您一个人服务！——客户的贴心管家，解决客户在营销过程中遇到的任何问题，讲问题前置在营销部，由我们来解决客户的潜在问题，保证客户满意度！1月2月3月4月5月6月1、2月份营销计划服务提升——客户服务升级

崭新的客带客奖励计划！与第五郡客户会合作进行积分奖励计划，客带客可获得可观的奖励积分，积分一年一兑换，年终积分第一名进行大奖——一辆10万级别的轿车；隐性带动老客户带访新客户；1月2月3月4月5月6月1、2月份营销计划服务提升——安保体系全面升级

1月2月3月4月5月6月保安服务要点：双人巡警跨立：保安站岗时必须跨立安检：客户必须有销售代表陪同才可进入园林，保安必须严格执行检查职责，标准话述为：你好，进入园林必须有销售陪同，请您找销售陪同，谢谢！固定哨岗：设3组固定哨岗，负责维持园林安全秩序，警防小孩落水流动哨岗：一组2人，流动哨岗每半小时走一次园林敬礼：见到客户时必须让道，敬礼1、2月份营销计划案场提升：建立标准案场服务标准，加强监督，建立标准流程

1月2月3月4月5月6月停车进门看楼离开将客户参观流线划分为四个模块，每个模块建立标准服务体系园林展示区大堂样板间入口岗亭1、2月份营销计划案场提升——点升级，以点带面，提升客户尊荣感

1月2月3月4月5月6月保安服务要点：开门：客户停车后，第一时间为客户开门拿伞：雨天或烈日时必须主动为客户撑伞直到可以避雨为止汽车保养：天气炎热时，要主动咨询客户是否需要汽车罩，并为客户罩上汽车1、2月份营销计划3、4月份营销计划1月2月3月4月5月6月目的：客户积累,为3号地积累意向客户300~500组推广策略【详见《

20100105_大连_亿达第五郡项目_区域营销推广讨论》】启动区域软文宣传，以“成熟”和“中心”为主题，联合大东沟项目，联合进行机场城市副中心的区域宣传，展示区域作为区域政治中心、商业中心、休闲文化中心的城市地位，以及连通大东沟软件外包服务基地为带来的全面优越的职住一体化的现代美式小镇生活方式。7月8月9月10月报纸户外网络短信内容新商报或半岛版面候车亭搜房焦点3月4日第五城概念提出整版大连“第五城”成熟呈现第五城概念提出09年，你感受到了第五城的崛起吗？不能再次错过，祥查本日新商报3月5日大连机场新区-城市副中心赠送3月11日世界机场地区巡礼系列一整版世界机场地区巡礼系列一机场新区，超出你的想象！请看本日新商报！3月12日香港机场案例赠送3月18日世界机场地区巡礼系列二整版世界机场地区巡礼系列二机场新区，复合经济园区，给你一个惊喜的未来，请看本日新商报；3月19日台湾桃园机场案例赠送3月25日世界机场地区巡礼系列三整版世界机场地区巡礼系列三它的现在，就是大连空港的未来，请关注本日新商报3月26日希斯罗机场案例赠送4月1日明珠广场落成，跟着政府来“第五城”整版跟着政府来“第五城”明珠广场落成，跟着政府来“第五城”明珠广场在哪里？甘井子新政府在哪里？请关注本日新商报！4月2日明珠广场的命名赠送4月8日航空时代来临，空港经济区将成为城市经济新引擎整版航空时代来临，空港经济区将成为城市经济新引擎航空时代来临，经济格局巨变！请关注本日新商报！4月9日航空时代改变了什么？赠送4月15日大东沟服务外包基地带来区域良性循环整版大东沟服务外包基地带来区域良性循环大连以前有个软件园，现在大东沟来了，请关注本日新商报！4月16日大东沟服务外包基地介绍赠送4月22日2010，机场新区全面成熟整版大连“第五城”，2010更加值得期待2010，机场新区全面成熟2010，告诉您一个全新的“第五城”，请关注本日新商报！4月23日机场新区2010年重点项目巡礼赠送4月29日2010年机场新区及周边区域重点项目巡礼整版2010年机场新区及周边区域重点项目巡礼2010，看甘井子；甘井子，看机场周边区域，详情请关注本日新商报！4月30日大连生态科技创新城赠送5月1日空港物流中心赠送5月2日砬子山国际总部商务园赠送5月3日大连空港商务区赠送3、4月份营销计划1月2月3月4月5月6月目的：客户积累,为3号地积累意向客户300~500组活动区域发展研讨会3号地认筹活动；周末暖场小活动；春季房交会；百年城巡展等活动。7月8月9月10月1月2月3月4月5月6月大事件重新唤起区域关注度—联合政府部门、专家学者以机场新区未来发展为话题，“新城新中心，定义未来”确立机场新区在甘井子的地位，进而确定机场新区在大连的地位，畅谈大连城市之区域开发。建立机场新区主流话语权，以城市中流砥柱大盘之势与大连城市发展确立共荣。第五郡“对话”机场新区机场新区代言城市——机场新区未来发展之道“城市新区发展论坛”“区域价值放大：机场新区升级3、4月份营销计划1月2月3月4月5月6月三号地正式认筹【暂定4月9日春展会】3、4月份营销计划提前认筹，留住客户触角伸向城市核心区域，强势挖掘客户——百年城、和平广场设立固定展场

3月4月5月6月7月8月2010年3月开始持续到年底，在百年城、和平广场设立固定展位，将项目触角伸向城市的纵深；展位设计上要做到极致，将第五郡推广做到每个部位9月10月11月12月幸福里在万象城展位第五郡在百年城展位3、4月份营销计划3、4月份营销计划1月2月3月4月5月6月目的：客户积累,为3号地积累意向客户300~500组销售准备结合3号地产品重新梳理项目价值点；

重新制定看楼动线；

确定样板房位置及数量；完成相关法律文件的会签；

完成宣传单页及户型单页的印刷；3号地公示文件制作。相关支持完成3号地面积初测（成本部）；3号地成本测算（财务部）。明确3号地的工程进度节点、交屋时间和交屋标准；明确3号地的所有材料标准和机电设备标准；完成3号地的景观设计扩初及设计理念；明确6号地的产品标准和成本测算；明确6号地的工程进度节点、交屋时间和交屋标准；7月8月9月10月5月份营销计划1月2月3月4月5月6月目的：3号地达认筹800-1000组推广策略【大连晚报为主】以“升级”为主题，强势推广第五郡2010代升级产品，提升市场对项目产品的认可度，并重新借助项目现有市场形象的知名度进行气势。

从规划、建筑、景观三个方面全面阐述亿达2010代产品升级点，引起客户共鸣！7月8月9月10月内容报纸户外网络短信大连晚报版面候车亭搜房焦点5月6日硬广：亿达2010代产品，第五郡全景呈现整版亿达2010代产品，第五郡完美呈现亿达产品系列巡礼升级了，亿达产品全面进入2010代，第五郡全景呈现精彩产品，亿达25年精耕细作，绝对值得期待！5月7日软文：亿达产品系列巡礼赠送5月13日硬广：规划升级，懂得去真正享受生活，亿达2010代产品来到第五郡整版规划解析5月14日软文：规划解析赠送5月20日硬广：建筑品质更上台阶，亿达2010代产品来到第五郡整版建筑品质升级解析5月21日软文：建筑品质升级解析赠送5月27日硬广：更大景观尺度，让你奢华尽享，亿达2010代产品来到第五郡整版景观升级解析5月28日软文：景观升级解析赠送5月份营销计划1月2月3月4月5月6月目的：3号地达认筹800-1000组活动第五郡2010代产品发布会

业内专场发布会；4号地交屋活动；现场暖场活动；

五一、母亲节活动。7月8月9月10月业内研讨会目的：业内预热，将亿达2010代产品的概念深入业内，征服业内，形成强大的业内口碑。内容：产品研讨会；亿达产品立足研讨会；第五郡09代产品与10代产品优劣势比较；1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月5月份营销计划征服业内，让专业人士发声产品说明会1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月5月份营销计划亿达2010代产品说明会目的：正式发布亿达2010代产品，造成轰动效果，让客户更加认可新产品，认可第五郡。内容：产品发布会；规划建筑设计单位讲解产品；景观设计单位讲解产品；抽奖；4月5月6月7月8月9月利用四号地交房进行强势宣传，放大第五郡成熟姿态！持续项目利好释放，兑现大盘力——5月份开始四号地入伙

——预验房:建议提前两周进行“预验房”，及早处理相关问题，正式入伙时可减少不必要的麻烦——预彩排:建议提前两周进行“预验房”——疑难客户服务:建议在vip室设置意见客户服务区，用来安抚意见客户，解决相关问题——全程“一对一”服务，让客户贴心、放心——入伙持续3天，避免业主集中入伙，造成现场混乱——完全自然包装，项目处处是景观重点宣传渠道配合：户外、短信、软文5月份营销计划四号地交房，体现大盘力934月5月6月7月8月9月产品提升：三号地产品在五号地四号地基础上进行了各方面的提升，为客户带来更佳舒适感

大面积赠送空间提升性价比，提供客户更多的想象空间赠送空间5月份营销计划——推广重点94产品提升：三号地产品在五号地四号地基础上进行了各方面的提升，为客户带来更佳舒适感

80平灵活空间，方便实用，在小面积上创造新意灵活可变空间规则的卧室空间4月5月6月7月8月9月5月份营销计划——推广重点95产品提升：三号地产品在五号地四号地基础上进行了各方面的提升，为客户带来更佳舒适感

210平豪华大户，端厅设计，景观极致最大化豪华端厅，极致景观4月5月6月7月8月9月5月份营销计划——推广重点96产品提升：三号地产品在五号地四号地基础上进行了大面积的提升，为客户带来更佳舒适感

60米开阔大尺度景观尺度，尽显奢华；北京棕榈泉国际花园60米开间大景观尺度北京星河湾4月5月6月7月8月9月5月份营销计划——推广重点5月份营销计划1月2月3月4月5月6月目的：3号地达认筹800-1000组销售3号地认筹达800组以上；

完成3号地一期销售价格制定及审批；同步非官方释放6号地意向价格信息；相关支持取得3号地预售许可证（开发部）确定贷款银行（财务部）

完成中学所有软硬件设施安装，达到开学条件；完成1号地综合大型超市的招商资源确定，达到初步宣传条件；项目周边公交系统全面引入，并同步确定地铁路线及车站设定；7月8月9月10月6月份营销计划1月2月3月4月5月6月目的：销售350套，回款1.8亿元推广策略以“升级”为主题，强势推广第五郡2010代升级配套，提升市场对项目产品的认可度，并重新借助项目现有市场形象的知名度进行气势。

7月8月9月10月内容报纸户外网络短信大连晚报版面候车亭搜房焦点6月3日硬广：小空间，大尺度，亿达2010代产品来到第五郡整版亿达2010代产品，第五郡呈现非凡人生享受户型解析第五郡进入2010代产品，产品换代升级，绝对超出您的想象，快来第五郡了解！6月4日软文：户型解析赠送6月10日硬广：空间灵活多变，亿达2010代产品来到第五郡整版户型解析6月11日软文：让户型紧跟着你的想象赠送6月17日硬广：超值赠送空间，亿达2010代产品超出您的想象整版户型解析6月18日软文：赠送，超越您的想象赠送6月24日硬广：第五郡亿达2010代产品即将盛大开盘【晚报】整版第五郡亿达2010代产品即将盛大开盘亿达2010代产品即将盛大开盘，最后的机会，快来第五郡现场了解6月25日硬广：第五郡亿达2010代产品即将盛大开盘【其余两报联发】整版6月28日亿达2010代产品盛开，第五郡盛大开盘新闻赠送亿达2010代产品盛开，第五郡盛大开盘新闻亿达2010代产品取得盛大成功，错过一次，岂能再次错过！6月份营销计划1月2月3月4月5月6月目的：销售350套，回款1.8亿元活动中学开放活动及中学教学说明会；

中学教育客户活动；现场暖场活动；

端午节、父亲节活动。盛大开盘

7月8月9月10月教育事件加深客户对区域认知度中学开放借鉴小学的做法，可邀请学生、家长、教师分批次进行参观；“区域价值放大：中学开放6月份营销计划6月12日：育文教师6月13日：学生家长6月19日：学生家长6月20日：意向客户1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月优秀教师公开课、中考/高考状元传授学习心得方式：借助2010年育文中学开学这个契机，在销售中心举行实验小学以及育文中学关于如何培养孩子的公开课，邀请优秀教师及考试状元现场传授学习秘诀及心得；目的：教育已经成为第五郡客户购房的重要目的，同时3号地面积较小，目标客群年龄大多为30-40左右，大多都有孩子，此活动可以吸引家长到现场参加活动，同时将第五郡的优势教育资源宣传出去；6月份营销计划三号地营销活动——强打教育牌【持续到8月】主题：开盘庆典