惠州富盈水口项目市场调研报告102p

富盈水口工程市场调研报告深圳中原惠州分公司策略参谋部惠州.04.2021目录B、工程片区概况C、工程片区楼市概况D、工程片区楼盘介绍PartAPartA.1北京：三大行开始执行房贷新政PartA.2惠州市场动态城建规划惠州市区住房建设规划〔2021-2021年〕?将新增6000套保障性住房新政影响

新政出台后新政出台前成交回暖两会结束的同时，也结束了客户的观望情绪，成交量回复到春节前的水平；住宅供给量下降，供不应求。均价上涨住宅成交均价稳步上涨，由4913元/㎡上涨至5206元/㎡，环比上涨6%，同比上涨36%。各类产品热销成交结构以中等户型三房为主，各面积段成交均呈现大幅上涨。成交萎缩均价下降各类产品成交下降惠城区住宅成交均价开始下降，由5253元/平米下降到5134元/平米，环比下跌2%成交结构依然以中等户型三房为主，各面积段成交均呈现小幅下降。惠州市场动态惠城区成交情况新政出台前惠城区3月份住宅网上登记2207套，环比增加2倍，同比减少5.7%惠城区3月份住宅网上登记面积合计约25.9万平米，环比增加2.1倍，同比增加3%惠城区住宅网上登记套数〔单位：套〕惠城区住宅网上登记面积〔单位：万平米〕惠城区成交情况新政出台后新政出台后，惠州市场各方面数据呈现下滑趋势：1、成交均价下滑：新政后一周惠城区住宅成交均价5134元/平米，环比下跌2%。2、成交面积下滑：新政后一周网签87474.36平米，环比减少1%。3、成交套数下滑：新政后一周网签705套，环比减少9%。由此可见，新政的出台对惠州市场的影响开始逐渐凸显。工程片区概况PartB

地理区位条件工程所在片区水口位于惠州市区东部，东接横沥镇，南临马安镇，西靠桥东，北依汝湖镇，全镇总面积120平方公里，是省政府确定的首批中心镇之一。水口自然景观▲湖畔风光▲水口公园水口的地理位置优越，属于两江环绕地块，南边有西枝江，北边有东江。片区中还有青塘湖以及几个水库，自然景观资源非常丰富。水口开展变迁单一开展阶段多元开展阶段2003年，惠阳撤市改区后正式划归惠城区。规划思想和理念开始有了大改变，水口作为新兴居住片区的概念被提出。水口房地产开始开展。2003年前，水口原属惠阳管辖。水口被规划为一个工业镇，一些制衣厂、玩具厂、电子加工类工厂相继进驻水口。这些企业又衍生出了众多出租房和小工厂。水口片区经过05-07年房地产的迅速开展，目前已初步形成了以居住为主，商贸、工业为辅的综合开发区。规划定位资料来源：惠州市江东分区规划〔2007-2021〕水口公共商业效劳中心水口中心区居住组团工业组团规划区空间布局结构为：“两个中心、多个功能组团：在水口和马安各规划一个商业效劳中心，形成水口以公共商业效劳为主的中心，马安以专业市场、物流效劳为主的中心；以水系、路网为基底，按照功能布局要求形成多个城市开展组团，主要包括六个居住组团、八个工业组团。根据惠州市分区规划，水口被定位为以居住为主，商贸、工业为辅的综合开发区。交通状况在划归市区之后，水口的市政设施、公路交通得到了改善。惠澳大道对惠城区和惠阳、大亚湾已形成贯穿，而以惠澳大道为主线，数十条公交线路和支干道直通惠州。从广惠高速往东莞、广州、深圳都在一个半小时车程内。水口拥有得天独厚的区位优势和便利的道路交通，与市区规划融为一体，广汕公路和广惠高速公路穿境而过，在硬件方面与周边城市的交通联系较为便捷。交通状况水口交通线路较多，连通惠州各地，且多为双向6车道，交通通达性虽然较高，但目前公共交通配套较少，较为不便。三环路、四环路、324国道、120省道均穿越水口区内。自驾车，半小时内就可以到达惠城区的每一个角落，交通非常便利。而本工程距离东部建设中的惠州机场12.5公里，陆、空交通十分便捷，通达四方。但是由于水口片区规划建设滞后，外来流入人口较少，往来车辆较少，公交系统还没完善，导致交通来往不便。工业特点水口片区工业兴旺，拥有多个工业园，但布局较为分散，关联性低。以劳动密集型产业为主、产业关联性低、布局分散。但随着深莞惠一体化进程的推进，水口将吸引更多大型企业入驻，形成规模效益。工业布局水口工业TCL力臣塑胶制品公司TCL金能电池立邦涂料惠州市纳纬仕视听科技南旋毛织厂南旋集团统将(惠阳)电子兆婷化装品天祥、天宝电子亚星精密部件(惠州)惠州国威服装企业卓越化学(惠州)比奥德食品惠达电子惠州市惠城区威龙企业惠州亚林企业华英实业开展惠州市惠城区兴泰实业惠州市明志企业……中心村工业区岭头工业区汤普工业区东兴工业区上霞工业区荔城工业区龙湖工业区东江工业区水口现在拥有8个工业园区，20多家知名企业，涉及了电子加工制造、建筑建材、食品加工、服装制造等多个领域。人口状况水口区于2002年被定为首批省级中心镇，2006年由镇改为街道办事处。辖区总面积120平方公里，下辖17个村委会和3个社区居委会，99个村民小组，15个居民小组。从水口区的人口结构来看，针对本工程的客户来源，本地客户所占比例将非常小，因此，本工程一定要重视周边客户〔惠城〕及外地客户〔深圳、东莞、广州〕的挖掘，提前做好客户定位。水口总人口约15万，其中户籍人口5万人，外来人口9万多人。外来务工人员较多，多在当地工厂工作，购置力有限；本地人那么热衷于自建房。局部配套水口中学体育中心水口医院市政公园水口片区目前公共及商业配套较为缺乏，生活有所不便。所以在水口置业的客户较为青睐配套较为齐全的较大型社区。片区总结12

3但受城市开展速度的影响，交通、配套是困扰水口房地产开展的重要因素；水口拥有良好的景观资源、距离市区近、有高科技产业支撑、土地资源丰富等众多优势，未来区域房地产开发存在较大市场时机；根据目前中原对该板块的监控，诸多开发商已在该片区拿地，等待适宜的开发时机，随着规划配套逐步兑现，市场对区域开展存在利好预期；工程片区楼市概况PartC从最初开发的蓝波湾别墅，到合生国际新城，再到远东伊世堡、塞纳艺墅、东方世纪城，水口已经成为了一个豪宅聚集的片区。水口以其优越的地理位置及自然景观，成为惠城区东线延伸的重点开展片区。吸引了外地大品牌开发商和本地企业在水口积极圈地。但由于水口片区城市开展速度相对滞后，并受08年整体市场萎缩的影响，目前区域在售楼盘屈指可数。目前水口片区在售楼盘布局情况：区域楼盘依靠自然资源优势打造低密度楼盘。富盈项目锦湖湾江南御都汤普项目远东伊世堡合生国际新城世纪东方城珠光御景湾中信项目蓝波湾现象1：别墅停工避开淡市——远东伊世堡、塞纳艺墅、锦湖湾等工程或停工或烂尾；在土地市场上，一些原本定于09年开工的地块也迟迟不见动静。受宏观市场影响或开发商自身原因，导致目前区域几个楼盘出现了停工或烂尾现象，导致市场对片区豪宅的价值认知发生偏离，区域市场形象不佳。上图是位于水口的塞纳艺墅工程，由于08年房地产市场降温，开发商资金短缺，高端客户退出水口市场，致使本工程被迫停工。目前区域已停工工程：停工原因为资金短缺根本信息：建筑类型：6栋联排别墅、2栋25层塔楼组成开发商：惠州市华乐实业开展代理商：深圳市中孚蓝德地产参谋共230户，其中别墅48套，面积300-400㎡，别墅车户比2：1塞纳艺墅，位于惠州市水口中心区，占面地积26010㎡，建筑面积63600㎡；绿化率36%，别墅容积率0.66，整体容积率1.9。待开发工程：未来区域供给均来自大盘，楼盘之间的竞争将非常剧烈。中信集团和富盈集团作为实力开发商，对未来水口楼市的开展将起到积极推动作用。水口片区属于未来城市豪宅密集型片区，但目前由于区域配套不完善，城市开展速度跟不上，整体开展比较缓慢。别墅停工竞争对手因素区域环境因素其他因素市场需求因素水口片区属于豪宅密集型片区，单是合生就有两个豪宅工程———国际新城、高尔夫庄园。一般工程与之相比竞争力相对较弱。水口的整体开展比较缓慢，周边配套不完善，区域形象不佳，难以吸引高端客户来此置业。目前，水口市场上的主力买家是本地自住需求的首次置业者，低密度高端产品主要满足于本地高端客户及局部外来客户。水口高端洋房的价格最高曾到达5000-6000元/平方米。珠光御景湾、江南御都，针对本地人推出2600——2800元/平米的特价房后，销售情况开始有所上升。水口片区楼盘竞争优劣势分析

劣势

优势基本配套缺失规划落实缓慢公共交通较少楼盘工厂混居自然景观资源好距离市区较近有高科技产业支撑土地资源丰富交通通达性较高水口片区水口拥有得天独厚的自然景观资源，土地资源丰富，交通通达性较高。但其根本配套缺失，楼盘工厂混居等成为其制约因素。缺乏根本配套虽然水口片区土地资源丰富，辖区内两江交会，大小湖泊众多，但是生活配套设施的不齐备，使得很多购房者在买房时首先就剔除了这一区域。很多客户买豪宅是买一种身份，周边的环境必须能够衬托自己的身份，而水口欠缺这样的长远规划和配套。目前，水口地区无论是商业还是日常生活配套都比较薄弱，这直接影响了置业者的购房欲望。规划落实缓慢根据水口片区的具体规划，水口将引入更多公共交通、学校及医院。但是目前这些配套还都没有落实，在水口中心区的水口中心广场，周边根本上没有大型的商业中心。生活配套、超市这些最根本的居住配套也无迹可寻。虽然三环路贯穿水口，但是却没有将市区的各种生活配套、商业引过来。虽然水口被定位为以居住为主，商贸、工业为辅的综合开发区，但实施进度缓慢。公共交通不便虽然区域内道路众多，但这些交通干道却没有形成有机的公共交通网络，将周边的人、商业融合起来，形成一个路网。道路的功能还只是简单的交通，没有承载商业，没有将区域内的人流连接起来。往来于水口和市内其他区域之间的公共交通比较稀少，最直接的影响就是人员流动的减少，这使水口与其他区域之间形成了明显的断层。楼盘工厂混居水口最初是以工业镇来规划的。在众多企业进驻这一区域。造成了进驻企业和楼盘比邻而居的情况，而这些企业又衍生出了众多出租房和小工厂。由于周边复杂环境的影响，楼盘靠外部单位的单价都要比小区内廉价几百元。环境复杂，工厂林立，流动人口众多，致使购置高端住宅的消费者对水口的楼盘印象大打折扣。水口片区楼市概况总结片区规划、高档居住区概念、实力开发商的进驻、大量别墅工程的开发，让水口片区在惠州整体市场中的地位不断提高，大盘低密度工程开发成为区域楼市的特点。12

3但08年金融风暴之后，市场高端客户的退出，让水口市场立即冷却下来，甚至有不少工程出现停工、烂尾、封盘、降价销售等情况。

4区域在市场价格及土地方面存在竞争优势，随着规划配套的落实，未来水口知名度与楼市人气将会得到明显转机。片区在售楼盘分析PartD富盈工程锦湖湾江南御都汤普工程远东伊世堡合生国际新城世纪东方城珠光御景湾中信工程蓝波湾区域楼盘布局图PartD.1江南御都江南御都1、4栋均为16层高层，首层为临街商铺；2、3栋为14层高层，首层架空；5、6栋为16层高层，首层架空园林，15-16层为复式；7、8栋为11层小高层，首层临街面为商铺，10-11层为顶层复式；位于惠城区水口镇中心区环镇路〔镇政府斜对面〕，工程分2期共14栋，目前在售的是1期，1——8栋高层和小高层单位。工程根本信息主力户型三房两厅两卫约116平方米四房两厅两卫约140平方米以116—140平米的三、四房为主，南北通透，并大面积使用观景凸窗，通风采光佳，户型方正，功能线条清晰。PartD.2珠光•御景湾区位图珠光御景湾位于惠州江东新城，所处片区是惠城未来的CLD，拥有较好的区位优势。珠光御景湾位于惠州东水口区域中心青塘湖畔,邻近文体中心、人民广场、湖滨公园。小区以半岛围合欧洲新古典建筑，周边大型高尚住区云集，有水口文体中心、人民广场、湖滨公园、五星级皇冠假日酒店等高端休闲生活配套设施。工程根本信息周边配套珠光·御景湾，紧邻文体中心、人民广场、湖滨公园。小区为半岛围合欧洲新古典建筑，户型均为150-250平方米大宅，拥有青塘湖御景湖双湖环绕，社区规划有经典欧洲园林。配套有名流尊尚会所，天幕泳池、欧陆风情街区。工程位于惠州水口街道办中心青塘湖畔，一期三栋192套小高层单位已封顶，二期高层单位建设中。156.7㎡191-195㎡效果图：工程分两期开发，一期1-6栋为小高层，目前已封顶，二期为7-10栋高层，现正在建设中。一期由6栋11-15层的小高层组成，主要产品为156平米的四房和191-195平米的五房。二期由4栋17-30层的高层组成，主要产品为100平米到130平米的三房和四房。目前一期工程已经全部完工，小区园林也已经建好，二期工程8栋已经封顶，其它几栋正在建设当中。B1-B4栋

C4-C6栋Ｃ1-Ｃ3栋一期二期户型特点B户型〔五房191-195㎡〕C户型〔四房156.7㎡〕一梯两户，所有户型均为南北通透；超大的入户花园或阳台、凸窗和观景落地窗，处处彰显豪宅的风范，180°-270°景观凸窗，计全面积。中心园林小区门前湖景大门——会所之间的广场小区配套客户评价水口太偏，不知道3-5年会不会开展到水口那边去。珠光相对来说是我的dreamhouse，豪华，气派。我是看了很多楼盘的，御景湾还是不错的，现在价格也不高，就是周边的治安需要考虑。感觉很大气,就是面积太大了。我去看了的，真的很喜欢，只是考虑到以后小孩子读书问题，就有些犹豫了,好的学校上学太远不方便。大局部客户对珠光御景湾的产品相当满意，认为性价比不错；美中缺乏的是周边的环境较差，配套缺乏。工程优劣势分析湖滨住宅，有可利用的景观资源；品牌开发商开发；交通通达性较好；产品品质较高，欧式建筑特色；优势劣势周边农民房多，对工程的形象有一些影响；工业区内，环境一般；工程周围的配套不成熟，生活不方便；户型面积偏大，总价高，客户群相对较窄；珠光御景湾拥有良好的湖景资源，产品品质较高，但其周边配套缺乏，对当地置业者来说户型面积偏大，总价偏高。PartD.3合生高尔夫庄园工程根本信息地理位置合生高尔夫庄园位于惠州市惠城区水口龙和东路一号，广惠高速蓬陵出口旁。规划设计工程整体规划图工程总占地面积207万平方米，总建筑面积122万平方米。拥有2公里私家江岸、500亩私家江心岛、对望青山28峰，集江、山、岛等自然资源于一体。建设中的高尔夫球场同时，工程建设有近百万平米私家高尔夫球场，总建筑面积超过100万平米，规划有18洞国际标准高尔夫球场、高尔夫练习场、高尔夫会所，预计于2021年4月正式营业。此外还有休闲农庄、体育公园、泳池等高端配套。主要产品一期别墅平面图别墅外立面图一期建筑面积约11万㎡，主要产品是户型为230㎡、270㎡及330㎡三层高法式风情联排别墅，共108套，目前已售罄。后续将有酒店式公寓等。景观资源合生·高尔夫庄园工程地处东江上游，更拥有2公里长的东江私家岸线。与金蟾山隔江而望，郁郁葱葱的山景既可远观，也可摇船过江，登山观景。内拥500亩绝版私家岛屿，实现于自然、建筑与人文的交相辉映。得天独厚的景观资源，拥有江景、山景、岛景等丰富而稀缺的自然景观。交通自驾车：从广惠高速往东莞、广州、深圳都在一个半小时车程内；半小时内就可以到达惠城区的每一个角落，交通非常便利。深圳至工程路线：1〕机荷高速—惠盐高速—惠河高速〔小金收费站〕—广惠高速〔蓬陵出口〕—惠水公路西行一千米左右2〕机荷高速—深惠高速(白云出口下)—三环路—环镇路—惠水公路东行三千米左右；3〕机荷高速-深汕高速〔凌坑出口下〕-广惠高速〔蓬陵出口〕—惠水公路西行一千米左右广州至工程路线：广惠高速〔蓬陵出口〕—惠水公路西行一千米左右距离东部建设中的惠州机场12.5公里，陆、空交通十分便捷，通达四方。PartD.4合生上观国际整体优势卖点分析毗邻皇冠假日酒店和水口文体中心，政府规划的各类生活配套根本都在工程五分钟生活圈内，未来生活非常便捷。同时，三环路、四环路、机场路、公车站等都在工程附近，交通出行方便；占地30万平米，建筑面积103万㎡，大型高档社区，建筑风格为欧式新古典主义，打造1.4公里中轴景观，园林大气、豪华；一梯一户和一梯两户大户型设计，6米超大客厅、9米观景露台，180度落地窗，双景主人房，独立工人房；1万㎡会所，网球场、健身房、足球管、羽毛球馆等多功能会所；“皇家物管〞，提供全方位、细致、专业的物业效劳。豪宅定位，工程优势卖点分析工程整体不利因素分析工程不利因素分析水口新城处于开展期，居住气氛有待提高，公共配套还需完善。水口新城目前新盘较多，大多处于开发或销售阶段，居住人口不多；公共配套，如商业、菜市、公交系统等尚未完善；工程定位为高端楼盘，但周边商业气氛冷清；还需要较长时间来营造居住气氛。附近有大片城中村，周边治安存在隐患。工程周边有大量城中村，环境相对复杂，治安平安方面存在一定隐患。高端楼盘林立，竞争对手较多。水口新城定位为高尚住宅区，工程周边多为高档楼盘，高层、别墅等，如国际新城、高尔夫庄园、蓝波湾、东方世纪城等，竞争对手较多。与国际新城共用营销中心，指示不清。工程与国际新城同属合生创展开发，两工程共用一个营销中心，但是只标识“合生国际新城〞，且离样板房距离较远。工程整体分期状况工程总体指标：占地面积：30万㎡总建筑面积：103万㎡〔分九期开发〕建筑类别：高层、小高层容积率：2.99覆盖率：25%绿化率：35%总户数：3970停车位：3970一期工程分九期开发，其中一期由8栋11层小高层及4栋18层高层组成，一期建筑面积为64768㎡。工程一期指标工程一期户型配比工程配套条件1万㎡会所，设有健身房、网球场、室外游泳、篮球场、羽毛球馆等。设施较完善，可满足住户运动、健身、交际等日常活动。共享毗邻的国际新城商业街规划有一个16班幼儿园，一个48班小学、一个54班九年一贯制学校。合生上观国际合生国际新城工程产品线分布与设计分析一期高层小高层产品线分布及设计分析工程目前只有小高层、高层两种产品，小高层位于社区入口两边。地块剩余用地目前规划未详。产品楼距较宽，高层为一梯一户，小高层为一梯两户。中轴线从社区入口开始，贯穿整个地块，音乐广场，欧式亭柱，精致园林，景观生动大气。工程园林景观分析花的种类繁多，花期不同，一年四季，花开不断树木高上下低，错落有致，富有层次感小区内有鹅卵石铺制的小道，有用不同颜色石砖拼接成各种图案的路面，细节处尽显精致中轴景观设计一步一景，大气豪迈社区入口音乐广场，亭柱喷泉，生动有趣。工程户型卖点分析主力户型：五房、六房特征分析：规划布局上采用最大间距化布局，保证楼距最大化；户户南北通透，采光好，通风透气；一梯一户或一梯两户设计，9米观景阳台，180度大型落地窗及大飘窗，双景主人房，独立工人房，功能全面，分工合理。工程户型卖点分析赠送面积赠送阳台、露台的一半面积，使用率到达87%。功能空间休息区、生活区、休闲区分布合理，功能完善，动静别离。空间尺度大户型，6米超大客厅，9米超宽观景露台，超大阳台，180度落地窗。跃式设计跃式设计，下沉客厅，空间感强。五房、六房功能共性分析工程户型卖点分析五房两厅三卫一厨，建筑面积约190㎡分布于小高层；一梯两户设计，南北通透，通风采光良好；层次丰富的跃式设计，下沉式客厅；宽阔的入户花园，超大观景阳台；主卧180度大落地窗，独立衣帽间；独立的工人房，保证业主私密性。休息区生活区休闲区休闲区工程户型卖点分析该产品分布于高层；一梯一户设计；9米超宽观景露台，超大观景阳台，大弧度飘窗，可随时欣赏窗外美景；双主卧设计，独立衣帽间；工人房放在露台边，更多保障业主隐私。休息区生活区休闲区休闲区六房两厅三卫一厨，建筑面积约190㎡PartD.5世纪东方城工程整体建筑及园林风格分析小高层：简约的现代风格。没有很明显的特色；别墅：欧式风情；园林：规划打造欧式风情园林，已经打造好的园林由于后期护理不到位，植被品种少，难以表达出工程品质感。工程整体优势卖点分析位于水口中心区位置，地理位置优越；片区未来是高档住宅区，区域有多个高端楼盘在开发；工程南面是商贸城规划用地，预计3年内建成，可以大大提高生活便利度；可以享用水口文化体育中心，湖滨公园等市政配套，社区内配套3万㎡中央水景园林；视野开阔，周边无高层建筑遮挡视线；以大户为主，户内空间开阔，户型涵盖4房至独栋别墅，面积范围跨度广〔从137-668㎡〕，独栋、双拼及联排别墅均有层层退台设计；水口片区唯一有独栋别墅的工程。片区前景较好，景观资源丰富，社区户型多样，水口唯一拥有独栋别墅的社区。工程整体不利因素分析离城市中心较远，昭示性不强社区区离惠城区中心距离较远，且工程户外宣传几乎一片空白，营销中心周围也没有导视牌，昭示性弱。片区民房多，大环境欠佳水口中心区商品房建设尚处于起步阶段，社区不多，均处于在售阶段，居住气氛不浓，民房聚集较多，大环境欠佳。周边生活配套比较欠缺水口属于惠州的居住新区，根本的生活配套及商业配套非常欠缺，后续配套的完善需要一定时间，对在售工程不利。离市中心较远，昭示性不强，片区居住气氛不浓，周边有众多民房，大环境欠佳，周边生活配套暂时难以跟上。工程整体分期状况一期二期工程总体经济指标：占地面积：9万㎡总建筑面积：26㎡住宅面积：约23.5万㎡〔分两期开发〕建筑类别：高层、小高层、联排别墅，独栋别墅容积率：2覆盖率：30%绿化率：48%总户数：897停车位：1510工程定位：领袖级人物的一块大隐于市的生活净土工程分二期开发，一期已完工，目前在售一期别墅区，二期即将开工建设。工程一期户型配比工程整体布局与规划分析中央园林沿街联排别墅双拼别墅联排别墅小高层高层公寓式酒店沿街商业幼儿园独栋别墅会所整个工程才用内部别墅，外围临街联排+小高层+高层的布局方式，别墅集中分布于工程西半区。工程配套与分布分析幼儿园会所会所：会所设在四环路边，与东侧工程江南御都相邻。整个会所面积600㎡幼儿园：本工程设有1个幼儿园，分布在工程外围靠四环路边，其意图很明显是使其具有对外性。工程商业配套分析沿街商业商业配套：工程四面环路，底层皆为临街商铺。由于水口片区处于商业开发初期，居住气氛较淡，人流量不大，商业气氛较差；目前临商业业态暂时不确定(已规定不能做餐饮业〕。工程产品线分布与设计分析沿街联排别墅双拼别墅联排别墅小高层高层独栋别墅工程入口、人流与车流动线分析规划路次入口主入口次入口湖滨路环镇路四环路主入口次入口次入口入口：主入口设于环镇路旁傍，两个次入口设于工程南面的规划路和工程西侧的湖滨路，三入口均可直接连接别墅区，车流线：本工程车流线如图中蓝线线所示，除别墅车辆，其他将直接驶入各栋楼体附近的出入口。但如下图，别墅区车流线与人流线混为一道，略失合理性。人流线：如黄线所示，主要围绕楼体及园林规划。工程产品分析中央园林排布方式〔点式、板