不动产登记代理人《不动产登记代理实务》近年考试真题（附答案）

不动产登记代理人《不动产登记代理实务》近年考试练习题（附答案）一、单项选择题（每题1分，共10题）1.下列不动产登记类型中，属于本登记的是（）。A.预购商品房预告登记B.抵押权首次登记C.查封登记D.异议登记答案：B解析：本登记是对不动产物权的设立、变更、转让和消灭等法律事实进行的终局性登记，抵押权首次登记属于设立登记，是本登记；预告登记、查封登记、异议登记均为特殊登记类型，属于预备登记或限制登记。2.因继承取得不动产权利申请登记时，申请人无需提交的材料是（）。A.死亡证明材料B.遗嘱或全部法定继承人关于不动产分配的协议C.申请人身份证明D.不动产权属证书遗失声明答案：D解析：根据《不动产登记操作规范（试行）》，继承登记需提交被继承人死亡证明、亲属关系证明、遗嘱或全体继承人约定、申请人身份证明及原不动产权属证书（如遗失需先办理遗失补证），遗失声明非继承登记必要材料。3.办理不动产抵押权变更登记时，若抵押范围扩大，登记机构应（）。A.直接受理并登记B.要求抵押双方重新签订抵押合同C.需经其他抵押权人书面同意D.审查是否涉及其他利害关系人权益答案：D解析：抵押权变更涉及抵押范围扩大时，可能影响其他抵押权人或利害关系人利益，登记机构需审查是否存在冲突，必要时需利害关系人同意，而非直接要求重新签订合同或经其他抵押权人同意（仅同一顺位多抵押权人时可能需协商）。4.预告登记失效的法定情形是（）。A.债权消灭且自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记B.自预告登记之日起90日内未申请本登记C.债权消灭或自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记D.预告登记权利人放弃权利答案：C解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。5.下列关于不动产登记资料查询的说法，正确的是（）。A.利害关系人查询需提供证明存在利害关系的材料B.律师查询需经被查询人书面同意C.国家机关查询无需提供查询目的说明D.原始登记资料仅可查询复制，不可查阅答案：A解析：《不动产登记资料查询暂行办法》规定，利害关系人查询需提交利害关系证明；律师持相关证件可查询与其承办法律事务直接相关的登记资料，无需被查询人同意；国家机关查询需说明查询目的；原始登记资料可查阅、复制。6.集体建设用地使用权首次登记，申请人应提交的权属来源材料不包括（）。A.有批准权的人民政府批准用地的文件B.不动产权籍调查表C.土地出让合同D.村民会议同意的材料答案：C解析：集体建设用地使用权首次登记权属来源材料包括政府批准文件、村民会议或代表会议同意材料、权籍调查成果等，土地出让合同适用于国有建设用地使用权出让，集体建设用地不涉及出让合同。7.办理房屋所有权转移登记时，若买卖双方约定“先过户后付款”，登记机构应（）。A.以交易风险由当事人自行承担为由予以登记B.要求双方补充资金监管协议C.不予登记，需先完成付款D.审查合同真实性，不干涉付款方式答案：D解析：登记机构仅对登记申请材料的真实性、合法性、完整性进行形式审查，付款方式属于合同约定内容，不影响登记要件，故应审查合同真实性后办理转移登记。8.异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，登记机构应（）。A.予以受理B.告知需提起诉讼后再申请C.不予受理D.要求提供新的利害关系证明答案：C解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第八十三条规定，异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。9.下列情形中，不动产登记机构应不予登记的是（）。A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.申请人提交的完税凭证为复印件C.不动产存在查封登记但查封已解除D.共有不动产登记时仅部分共有人申请答案：A解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，申请登记的不动产权利超过规定期限的，登记机构不予登记；完税凭证复印件经核实与原件一致可受理；查封解除后可登记；共有不动产需全体共有人申请（处分登记），但首次登记可部分申请。10.办理地役权首次登记时，需提交的材料不包括（）。A.需役地和供役地的不动产权属证书B.地役权合同C.供役地权利人身份证明D.地役权设立的批准文件答案：D解析：地役权基于当事人约定设立，无需行政批准，故无需提交批准文件；需提交权属证书、合同及双方身份证明。二、多项选择题（每题2分，共5题）1.下列属于不动产登记机构职责的有（）。A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.对不动产进行评估答案：ABC解析：《不动产登记暂行条例》第九条规定，登记机构应查验材料、询问申请人、如实登记；评估非登记机构职责。2.预告登记可因（）情形失效。A.预告登记权利人放弃预告登记B.债权消灭C.自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记D.预告登记期限届满答案：BC解析：《民法典》第二百二十一条规定，债权消灭或自能够登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效；权利人放弃需申请注销登记，非自动失效；无期限届满规定。3.办理不动产更正登记时，可由（）提出申请。A.不动产权利人B.利害关系人C.登记机构依职权D.税务机关答案：ABC解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，权利人、利害关系人可申请更正，登记机构发现错误可依职权更正；税务机关无直接申请权。4.下列关于抵押登记的说法，正确的有（）。A.最高额抵押登记需记载最高债权额B.同一不动产上设立多个抵押权的，按登记时间先后确定清偿顺序C.抵押期间，抵押人转让抵押财产需经抵押权人同意D.在建建筑物抵押登记需提交建设工程规划许可证答案：ABD解析：《民法典》第四百零六条规定，抵押期间转让抵押财产无需抵押权人同意（但需及时通知），故C错误；最高额抵押需记载最高债权额；同一不动产多个抵押权按登记先后清偿；在建建筑物抵押需提交规划许可证。5.不动产登记代理机构及其从业人员不得有（）行为。A.伪造、变造申请材料B.泄露登记资料中知悉的国家秘密、商业秘密C.以个人名义承接业务D.超出核准业务范围从事代理活动答案：ABCD解析：《不动产登记代理管理办法》规定，代理机构及人员不得伪造材料、泄露秘密、个人承接业务或超范围经营。三、案例分析题（每题10分，共2题）案例1：张某与李某签订房屋买卖合同，约定张某将其名下位于A市的住宅以200万元出售给李某，李某支付定金20万元，余款180万元通过银行贷款支付。合同签订后，李某申请了预告登记。3个月后，张某因急需资金，又将该房屋以220万元卖给王某，并办理了转移登记。李某得知后，要求登记机构撤销王某的转移登记，恢复自己的预告登记效力。问题：（1）张某与王某的转移登记是否有效？为什么？（2）李某的预告登记是否仍有效？应如何维护自身权益？答案：（1）无效。根据《民法典》第二百二十一条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。张某在预告登记有效期间将房屋卖给王某，未经李某同意，故王某的转移登记不发生物权效力，登记机构应撤销该登记。（2）李某的预告登记是否有效需看是否满足失效条件。预告登记自能够进行不动产登记之日起90日内未申请本登记才失效。若李某与张某的合同未解除（债权未消灭），且未超过90日，则预告登记仍有效。李某可向法院起诉张某违约，要求继续履行合同并办理转移登记，或主张赔偿损失；同时可持生效法律文书申请更正登记，撤销王某的登记并办理自己的转移登记。案例2：某公司以其名下工业用地及厂房设定最高额抵押，向银行贷款5000万元，约定债权确定期间为2020年1月1日至2023年12月31日。2021年5月，公司因扩大生产向另一银行申请贷款2000万元，拟以同一不动产设定第二顺位抵押。2023年6月，公司因经营困难未偿还第一笔贷款，银行申请实现抵押权。问题：（1）第二顺位抵押能否办理登记？需提交哪些材料？（2）第一顺位银行实现抵押权时，第二顺位银行的债权如何处理？答案：（1）可以办理。根据《不动产登记操作规范（试行）》，同一不动产可设立多个抵押权，按登记顺序确定顺位。申请第二顺位抵押登记需提交：①抵押合同（最高额抵押合同或一般抵押合同）；②主债权合同；③不动产权属证书；④抵押人（公司）身份证明、法定代表人身份证明；⑤第一顺位抵押权人知悉后顺位抵押的书面材料（非必要，但实践中部分登记机构要求）。（2）第一顺位银行实现抵押权时，拍卖、变卖所得价款优先清偿第一顺位债权（5000万元及利息），剩余部分由第二顺位银行（2000万元及利息）受偿。若拍卖所得不足5000万元，第二顺位银行无法受偿；若超过5000万元，超出部分用于清偿第二顺位债权。四、综合应用题（15分）2023年5月，陈某通过继承取得其祖父遗留的一套住宅，该住宅原为陈某祖父与祖母共有（祖母2010年去世，未留遗嘱）。陈某祖父2022年去世，留有公证遗嘱，明确该住宅由陈某继承。陈某持祖父死亡证明、公证遗嘱、亲属关系证明（显示祖父父母早亡，有子女两人：陈某父亲和姑姑，父亲2015年去世，陈某为独子）、原不动产权属证书（登记为祖父单独所有）向登记机构申请转移登记。问题：（1）登记机构需审核哪些重点材料？可能存在哪些问题？（2）若陈某姑姑对遗嘱效力提出异议，登记机构应如何处理？答案：（1）重点审核材料：①遗嘱效力：公证遗嘱需核实是否为最后一份有效遗嘱，是否存在被撤销情形；②权属来源：原不动产权属证书登记为祖父单独所有，但实际为夫妻共有（祖母2010年去世），祖母份额未分割，祖父仅有权处分自己的份额；③亲属关系：陈某父亲先于祖父去世，陈某可代位继承父亲应得份额；姑姑作为祖父子女，对祖父遗产（包括祖父本人及继承祖母的份额）有继承权，除非遗嘱排除。可能存在的问题：①原权属证书登记为单独所有与实际共有不符，需核实是否存在祖母去世后未办理继承导致登记错误；②祖父遗嘱仅能处分自己的财产份额（包括其本人50%及继承祖母的部分），若遗嘱处分了全部房产，超出部分无效；③陈某是否为唯一合法继承人（需确认姑姑是否放弃继承或遗嘱是否有效排除其权利）。（2）若陈某姑姑提出异议