成都越地集团广汉项目竞标案(技术标)电子教案

广汉区域市场/板块特征

城北新区板块老城区板块城南经开区板块三星堆板块老城区板块：商业、商务中心和滨河餐饮休闲配套区，综合商住板块城南经开区板块：广汉工业发展区，楼盘以低价刚需盘为主三星堆板块：旅游休闲发展区，以别墅盘为主城北新区板块：未来的政务中心和高尚住宅区城北已成为城市开发热点区，新城北必将树立新的居住标准，全城有产者都会为新城北上风上水的居住条件所吸引，谁来挑此大梁？市场结论之中成观点：宏观：政策不明朗，但平稳发展已成大方向，抓住13-15年理性上行中的最佳推点，保证项目安全投资，合理溢价。中观：快铁-成德同城化，南北纵向渗透加速；二绕-广汉大成都，城市全面同城融入。北宜居，南工商，项目占据上风上水。微观：一个什么都不缺的市场，我们无所畏惧。新城北居家新标准舍我其谁！>>整体思路及定位︱总体定位︱项目总体发展思路︱形象定位︱项目解析广汉北临德阳市区17公里，南距成都市区23公里，境内地势平坦，气候温和，河流纵横，土地肥沃，风光秀丽，被誉为“成都的后花园”，也是“四川省经济综合实力十强县”之一，是成都半小时经济圈重要组成部分广汉南部老城区项目位于广汉鸭子河以北，广汉北部综合功能新区，北京路与上海路（在建）交界处东南侧，西南侧临坪桥河，可居住属性优越，属于广汉高端住宅核心区。广汉北部新区北京路上海路大成都东北，广汉未来政务中心和高尚居住区广汉一项目项目解析/区位研判

成都一广汉第二绕城、成绵高铁，缩短成都客户的心理距离成都第二绕城高速公路路线全长222.17公里，概算总投资285.52亿元，起于广汉境新丰场南侧龙居寺附近，之后沿顺时针方向环状前行，途经广汉、青白江、金堂、龙泉驿、简阳、双流、新津、崇州、温江、郫县、新都、彭州共12个区县市，闭合于起点成绵高速公路成绵乐客运专线估算总投资392亿元，全长315公里，设计时速250公里，单向运输能力每年8000万人次，采用公交化运行模式，每隔4.6～6.6分钟发一班车，设江油、青莲、绵阳、罗江东、德阳北、广汉北、青白江东、新都东、成都东客站、成都南、双流机场、双流西、新津、新津南、彭山、眉山等车站。项目解析/交通研判

南东北

项目四面临路，西南临河，规划中绿地休闲广场北京路、上海路双向6车道，交通可达性强项目地块，平整，方正，利于景观打造和呈现。广汉市政府及相关部门将大部分搬迁至城北新区关键词：临河、高端板块、宜居、未来政务中心、新城项目地块上海路（在建）北京路（双向6车道）西坪桥河市政路（双向2车道）项目解析/四至研判

项目解析/配套研判

金雁湖休闲配套区广信鹭岛大型商业配套2、3、7路公交线广汉政府办公区泓景湾风情商业街本项目交通可达性高，但现在本区域商业配套尚未呈现。项目解析/目标研判

项目首要目标——快销，保证资金的快速回笼项目第二目标——快销前提下，实现溢价本项目如何实现快销并尽可能实现溢价？客户定位：本项目的客户在哪里？产品定位：本项目适合做什么样的产品？整体定位：我们有哪些优势，核心竞争力在哪里？根据中成以往项目的经验，必须回答以下三个问题>本项目适合做什么样的产品？产品功能作用开发物业产品地位别墅有利于提升项目形象，但市场接受程度低，且容积率不支持____多层体现居家品质感，提升项目形象；市场接受度及价格较好次主力产品小高层价格适中，容积率较易实现，有助于利润最大化次主力产品高层有利于提升容积率，实现利润最大化，是本项目的必选物业主力产品根据本项目技术指标，本项目可能的物业类型本项目物业类型初判：多层+小高层+高层指标预判从广汉区域市场面看板块项目名称物业组合城南经济开发区美景嘉园花园洋房那维亚半岛别墅+洋房+小高层雒城一号洋房+小高层城北新城怡景花苑别墅+洋房+小高层嘉铭悦城洋房+小高层+高层泓景湾洋房+高层老城区时代广场高层幸福大院多层洋房+小高层卓越.君城小高层抽选三大板块与本项目产品相似的九个项目，统计研究从广汉2011年-2012年4月各物业市场走量来看高层走量最大，其次小高层，多层走量最少广汉电梯高层供销存情况电梯高层：畅销面积80-90㎡，110-120㎡；80以下，120㎡以上户型销售较差。（2011年1月至2012年4月25日）多层、小高层：畅销面积段为80-90㎡，100-110㎡；80㎡以下，120㎡以上去化较慢。（2011年1月至2012年4月25日）广汉多层、小高层供销存情况高层80-90㎡套二可变套三户型旺销，其次为100-120套三或者套三变套四户型.90-100㎡可变套三，120-130㎡套三，可变套4为市场空白点。2012年城北板块在售高层供销存情况小高层110-120㎡套三或者套三变套四户型畅销，其中80-110㎡、120-130㎡面积段存在市场空白。2012年城北板块在售小高层供销存情况区域多层存量主要集中在“怡景花苑”顶跃户型，均在130㎡以上，区域客户对多层不带电梯物业抗性很大，销售较差。2012年城北板块在售多层供销存情况从本项目经济效益上看建筑物业类别规划占地面积（亩）物业规划面积占地比例容积率各物业建筑总面积（㎡）各物业总建筑面积比例多层6+14030%4200017%高层25+16044%20600082%商业配套76%35001%车库公共绿地2720%小计134100%2.80251500100%产品组合方案一：多层+高层注：保证最大建筑密度前提下，多层建筑面积最大化建筑物业类别规划占地面积（亩）物业规划面积占地比例容积率各物业建筑总面积（㎡）各物业总建筑面积比例小高层11+14333%9700039%高层25+15541%15100060%商业配套76%35001%车库公共绿地2720%小计134100%2.80251500100%产品组合方案二：小高层+高层注：保证最大建筑密度前提下，小高层建筑面积最大化建筑物业类别规划占地面积（亩）物业规划面积占地比例容积率各物业建筑总面积（㎡）各物业总建筑面积比例多层6+11713%2500010%小高层11+12317%4000073%高层25+15334%18300016%商业配套76%35001%车库公共绿地2720%小计134100%2.80251500100%产品组合方案三：多层+小高层+高层注：保证最大建筑密度前提下，多层和小高层建筑面积最大化针对以上三种方案，对比各方案毛利润情况物业形态建安成本楼面地价成本销售价格多层150080023004600小高层150080023004200高层200080028003800商业配套1200800200010000以上数据只作测算对比参考，不作为实际定价项目产品线组合方案收入对比方案二各物业建筑总面积（㎡）各物业销售均价销售收入（万）投入成本毛利润小高层11+1970004200404706529036330高层25+1151000380057380商业配套3500100003500小计101620方案一各物业建筑总面积（㎡）各物业销售均价销售收入（万）投入成本毛利润多层6+1420004600193206804033060高层25+1201000380078280商业配套3500100003500小计101100方案三各物业建筑总面积（㎡）各物业销售均价销售收入（万）投入成本毛利润多层6+1400004600115006689034450小高层11+125000420016800高层25+1183000380069540商业配套3500100003500小计101340从开发成本和销售收入经济测算对比发现：

容积率都为2.8时，方案二经济效益较大小高层建筑面积减少，经济效益降低注：

本产品销售价格只供方案经济测算建议对比，不做实际价格建议方案二各物业建筑总面积（㎡）各物业销售均价销售收入（万）投入成本毛利润小高层11+1970004200404706529036330高层25+1151000380057380商业配套3500100003500小计101620方案二各物业建筑总面积（㎡）各物业销售均价销售收入（万）投入成本毛利润小高层11+1870004200390606579035430高层25+1161000380058900商业配套3500100003000小计101220相差900万同时方案二中，通过减少小高层物业建筑面积发现：小高层建筑面积每减少1万㎡，毛利润减少900万，故建议在满足建筑密度前提下，小高层建筑面积最大化综合广汉区域市场供销和经济效益来比较本项目建议采用方案二，最佳产品组合为：小高层+高层建筑物业类别规划占地面积（亩）基地面积容积率梯户数楼栋数各物业建筑总面积（㎡）各物业总建筑面积比例小高层11+1432201T2369700039%高层25+1554202T41415100060%商业配套72000135001%车库2232个（1:0.9）公共绿地27小计1342.80251500100%原因：多层市场价格比小高层高400元/㎡，但是在建筑密度的制约下，小高层可以修建的面积远远大于多层，所以修小高层的整体经济效益更大产品定位：小高层+高层

+小型集中式商业配套板式12F（11+1）；1梯2户；体量9.7万㎡主力面积：110—120㎡套三；120—130㎡可变套四；130-150㎡顶跃板点结合26F（25+1）；体量15.1万㎡；主力面积段：80—90㎡可变套三；100-110㎡套三2F；体量3500㎡；业态：小超市，餐饮，洗衣、水电缴费等生活配套为主备注：根据区域筹建项目情况进展，持续调整户型配比项目名称城北在售项目户型面积80以下80-9090-100100-110110-120120-130130以上泓景湾套二变套三256套，占59%套四160套，占37%套四顶跃16套，占4%嘉铭悦城套二12套，占3%套二变套三270套，占56%套二变套三184套，占38%套四顶跃8套，占2%城北在售户型面积集中在80-90㎡和110-120㎡两个面积段，90-110㎡和120以上面积段供应较少项目名称本项目户型配比80以下80-9090-100100-110110-120120-130130以上小高层————————25%套三5%可变套四7%顶跃高层——30%可变套三10%套三20%套三——3%顶跃——>客户在哪里？接受项目位置、产品形式、产品结构及价格的客户目标客户市场份额市场空间关注要素的满足核心客户打算近2年内购买住房的客户整体客户核心客户特征及需求目标客户消费需求“洋葱”式剥离分析目标客户板块项目名称物业组合主力户型面积销售均价客户构成城南经济开发区美景嘉园花园洋房86-1203120广汉为主（主要为老城区及经开区企业员工），新都、青白江占10%那维亚半岛别墅+洋房+小高层83-1003700老城区改善型需求客户占主力，其次是广汉周边乡镇，以及新都、青白江及少量成都客户，年龄以30-40多岁居多雒城一号洋房+小高层107-1393400品质刚需+改需，部分城区+城南客群，职业主要为经开区（刚由成都搬迁至广汉）职工和附近学校教师60%，年龄30-55，主要集中在35-45之间

城北新城怡景花苑别墅+洋房+小高层

电梯3200，多层4200，别墅5100广汉本地及周边乡镇占90%，区域为周边城市客户嘉铭悦城洋房+小高层+高层85-90,112-1203570老城改需客户，看着城北新区发展，注重生活品质，享受优质生活环境泓景湾洋房+高层高层88、89；小高层110高层3500，小高层4100，多层4600城北区域客户为主，主要为相对高端客户，改善型居住为主；客户年龄段在30-45；

从前期来看客户对90平米的户型接受度较高老城区时代广场高层4800小户型青年居多（家长为其出首付），大户型为改善型居住，广汉本地为主，市区占70%，周边乡镇30%幸福大院多层洋房+小高层94、101、115、1184100老城区为主力，其次为经开区企业员工卓越.君城小高层86、114、1224000广汉本地为主力（市区占60%，乡镇40%），相邻城市10%老城区金鱼镇西外乡新平大成都德阳地域及省外广汉客户地域分布：老城区60%金鱼、西外乡等周边乡镇客户及省外30%成都、德阳10%核心客户重点客户边缘客户广汉客户从地域分布上看：首置首改周边乡镇城市化客群核心客户老城首置刚需婚房和首次改需占绝对主力潜力客户陕西、甘肃、兰州等养老回归客户标杆客户从农村到城市享受便捷生活的城市化客群，以婚房、养育小孩为主成都、德阳投资客户偶得客户成都、德阳等地投资客城北客户从置业特征上看：省外投资养老客群产品线客户定位品质刚需客+改需中的刚需客户广汉整体客户我们的客群是他们来自哪里？广汉老城区（包括经开区）周边乡镇本项客群50%30%成都、德阳15%省外陕西、甘肃、宁夏5%？自用改善型占总量50%新生购买力占总量50%基本特征及置业动机年龄多集中在35——45岁。中坚力量：是社会中坚力量，他们主要是改善居住现状，首改或二次以上置业，需求产品80——90两房给老人或孩子居住，110—150平的三房或四房。购买动机为自身改善居住环境和另外就是想择一处优质之居所给自己的父母或孩子。新生购买力年龄多集中在25-35岁。乐活族：25—30岁，乐观向上，小资情调浓厚，家境较好，有父母经济支持，多为首次置业，需求面积80—85平两室以上产品，置业动机；婚房自给族：30—35岁，独立自主，拥有一定资金积累，在社会中是年轻的管理者，追求生活品质，多为首改范畴主力，需求面积区间100——130两房以上或三房，置业动机给家庭一个高品质居住社区；以上客群拥有的共性：关注品质、环境、产品、配套、性价比、物业服务我们的客群是什么样的人？>我们的优势和核心竞争力是什么？坪桥河景？政务区？这些是我们的优势，但也是其他项目的优势，我们并不独占。那么，在占据这些大资源的情况下，我们需要打造自己的独占优势竞争力。金雁湖公园？NONONO坪桥河与地面落差在3米以上不利于打造，而地块后的小河沟水质清澈，活水水面距地面落差1米左右，可重点利用。坪桥河1-1.5米3-3.5米核心竞争力：充满野趣的、活水源滩式园林景观呼吸在天然氧吧住在山水间家门前能野钓这是多少城市人的梦想？总体定位新城北高品质纯居住标杆强调项目的区位彰显项目的物业纯粹性和高品质为区域树立居住价值形象定位项目核心卖点：源滩活水的生态园林景观人、自然、水、三者融合的体验滨河、上风上水、未来政务区、高尚住宅区源滩水趣生活国际社区People

Natural

Water案名：越地·珐琅逸都1.强调主题2.紧扣核心竞争力3.突出品质感和厚重感4.建立品牌联想空间备选案名：越地-香榭丽舍；越地-外滩项目整体发展思路趋大势做品质挖资源拓客源刚需路线塑造高品质打造核心竞争力渠道营销>>>物业发展建议物业发展建议原则货值最大化：用足指标，使项目物业价值得到最大提升。整体协调统一：从布局、建筑立面园林风格等各方面要协调统一差异化：在区域内增加竞争力、辨识度。展示性好：以高品质感展示区吸引客户实用性：以刚需客户需求为准绳物业发展建议平面布局原则布局原则全盘整体考虑，实现各地块价值最大化各物业实现最高溢价资源利用最大化项目内景观、园林、路网的连续性项目后期推广的整体性，规模性规划重点在于充分利用现有资源，规避现状不利条件问题与思考（1）项目本体如何与周边项目自然分隔，避免环境的不良影响。（2）充分利用项目自身绿化景观资源，使项目价值最大化。地块竞争案例上海路北京路开放式绿地12345劣势：地块一：临上海路，主干道车流较大，噪音较大，北面土地规划不清，故项目规划中需考虑与北面地块区隔；地块二：临次要干道，东面现目前为厂区旧址，搬迁中，未来地块规划不清，从车流量看，噪音相对较小；优势：地块三：临市政道路，噪音不大，与广信鹭岛一河之隔，居住价值相对较好；地块四：临近开放式绿地，未来景观视野较好；地块五：不临道路，较安静，居住价值最高。地块价值分级综合资源分析，地块价值＞＞＞＞123集中式商业会所主入口次入口车流入口车流入口主入口开口南边,座北朝南,且开口短边,吸气有力人车分流,车流入口东边,车流直接入地下车库,符合交通动线组织交通组织车流动线人流动线123集中式商业会所板式高层25+1F，2T4户,南北朝向，通风较好12点式高层布局25+1,2T4户，规避部分户型朝向问题3板式小高层11+1，1T2户，提升品质，2-3单元拼连集中式商业及会所2F，体量3500㎡根据地块价值及整体规划原则我们建议的布局在保证朝向及项目资源利用中，各种物业类型在布局中应该注意以下问题规划优缺点总结高层外围布局方式可保证项目内部私密性那维亚布局形式缺乏层次感，点式布局得较为凌乱多层行列式布局缺乏变化，过于呆板竞争楼盘规划布局整体性，仪式感韵律感，层次感欠缺：地块竞争案例那维亚半岛卓越君城嘉铭悦城布局有点点式及围合布局结合弧形或者曲线设计，赋予变化多层行列式布局中增加弧形变化，不乏呆板水系贯穿项目，景观资源利用最大化各类物业有序组合，层次感丰富参考案例优点市场成功案例借鉴韵律感强，层次丰富形式赋予变化关键词：地块竞争案例本项目平面布局要避免高层与小高层呆板的行列式布局，可利用小弧度弧线对称等形式布局，实用美观物业发展建议项目整体建筑风格建议产品现状纵观区域内:英伦豪庭英伦风、弘景湾新古典ART-DECO、雒城一号现代简欧、幸福大院现代中式、格兰维亚西班牙……建筑风格多样建筑立面带来的视觉冲击，重品质，但没有项目真正将产品做到极致，缺少真正象征欧式正统血脉的产品。城北品质社区，建筑风格实现差异化，引领城北建筑风格新潮流客户偏好项目气质我们打造什么样的风格实现区域内差异化产品？标杆我们的建筑风格建议:法式海派建筑线条---法式海派建筑，线条鲜明，凹凸有致，外观造型独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，呈现出一种华贵。细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条。Reason.1-线条鲜明，凹凸有致屋顶---屋顶多采用尖屋顶，打造特有法式建筑符号，个性尖屋顶，彰显品质建筑Reason.2-屋顶彰显个性，皇家气度外墙底部---采用石材，防水性强，经久耐看Reason.3-底部石材，经久耐看对称造型---布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间注重以上细节,踞新城中央,法式海派引领广汉居住新时代Reason.4-外形挺拔，气势宏伟，品质感强功能尺度户型细节面积段90㎡以下110-120㎡135㎡170㎡户型2变3房舒适3房3房或3.5房变4房舒适4房主卧开间＞3.3进深＞3.6开间>3.6进深＞4.2开间>3.9进深＞4.2开间>4.2进深＞4.5主卫√√√衣帽间√√√次卧1开间>3进深＞3.3开间>3.3进深＞3.6开间＞3.6进深＞3.9开间>3.9进深＞4.2次卧2开间＞3进深＞2.4开间>3.0进深＞3.3开间>3.3进深＞3.6开间>3.3进深＞3.6客厅开间>3.6实墙＞3.9开间>4.2实墙＞4.2开间>4.2实墙＞4.8开间>4.5实墙＞5.1餐厅√√√√厨房√√√√公卫√√√√入户花园√√√√生活阳台进深＞1.3进深＞1.3进深＞1.5进深＞1.5景观阳台进深=1.8进深=1.8进深=1.8进深=1.8凸窗√√√√户型设计-合理尺寸避硬伤数据来源:中成房业数据库根据中成公司针对各户型功能空间尺寸研究，建议各户型尺寸如下表:赠送一半面积，入户花园提供入口缓冲空间，引入室外空间，增加生活品质与享受空间，提高产品舒适度户型设计-入户花园功能尺度户型细节背街面部分户型可通过错层露台（面积小于12㎡）设计，设置在客厅或者主卧，提高户型整体居住舒适度通过赠送面积提高产品附加值户型设计-错层露台功能尺度户型细节卧室、客厅和厨房均带阳台，增加采光和居住舒适度户型设计-多阳台、错层阳台功能尺度户型细节卧室均带飘窗设计，增加室内空间开阔感户型设计-卧室均带飘窗功能尺度户型细节部分顶部产品可设计跃层，起居室挑高，增加空间层次感，提高居住舒适感户型设计-顶跃功能尺度户型细节功能尺度户型细节户型设计-参考案例2房变3房参考案例：香榭国际B3户型3室2厅1卫1厨88.56㎡参考价值：户型方正，紧凑实用动静分区，干湿分区厨房、客厅带阳台有可变空间赠送本项目可变空间进深可做到2.4米，开间在3-3.3米左右功能尺度户型细节户型设计-参考案例2.5房变3房可变空间参考案例：瀚城国际一期A户型3室2厅2卫1厨111.78㎡板式结构户型设计要点动静分区合理110-120㎡2.5房变3房设计，保证各个功能房间尺寸舒适度较高带景观阳台和生活阳台此户型可改进：增加入户花园干湿分区功能尺度户型细节户型设计-参考案例卧室、客厅带阳台参考案例：北城映像C1户型3室2厅2卫1厨122.31㎡.jpg参考价值：户型方正，动静分区客厅、卧室带阳台，舒适度较高带入户花园户型尺寸较为合理三合一赠送（一）设计原则-基本卖点动静分区、干湿分区合理生活动线组织合理全明设计（二）尺寸合理-稳妥卖点--规避中小户型次卧、书房等辅助功能房间尺寸过小而使用不便（三）核心卖点-高得房率入户花园、景观阳台、生活阳台、飘窗有机组合，功能齐全三合一赠送面积，可变空间等突出项目产品卖点差异化首层、顶层部分配送花园，加强改需产品卖点多极选择（平层、跃层、小户、大户、小高层洋房、公寓产品线丰富，符合多层次需求）综合以上各户型细节，我们建议户型：向骂声说NO不准客户摇头一个抢买的理由物业发展建议景观园林规划原则：可参与、可享受、可欣赏差异化原则：拥有项目独有符号统一的原则:包括园林风格与建筑风格的统一，园林整体的统一韵律和节奏的原则：注重植被种植规律变化，产生韵律感资源利用最大化:重视内部水系资源及公共绿地资源利用客户对生活品质要求的提高必将导致其对景观要求的相应提高，现有社区粗糙的景观体系已不足以满足客户需求；在竞争较为激烈的市场中，各个项目都力求在各方面提升竞争力，景观则是体现项目品质的关键因素之一，因此，可预见未来市场景观营造水平将不断提高。从市场的角度考虑园林景观建议：在前期市场调研中，客户对活动空间、景观绿化、适当水系、注重细节打造等方面都非常关注基于市场与景观规划原则我们建议本项目园林风格经典“凡尔赛宫”园林再现广汉首席园林造园手法勒诺特式园林风格17世纪中叶，法国出现了宫廷造园家勒诺特尔（AndreLeNotre1613一1700)，路易十四的宫廷造园师，堪称“王之园师，园师之王”，代表作凡尔赛宫勒诺特式园林源起“王之园师，园师之王”凡尔赛宫提起勒诺特式园林风格，不得不提凡尔赛宫的园林，通常人们认为的凡尔赛宫是：宏伟对称的建筑、一条明显主轴划分的对称法兰西花园，皇家园林、规则式造园手法、无数的大小喷泉……很多项目在借鉴凡尔赛宫造园手法也是利用了以上特点凡尔赛宫是这样的吗？不是，凡尔赛不仅是这样的。凡尔赛不只是有中轴对称的园林，不只有规则的整形树种，不只有喷泉式水景。凡尔赛还有的是中国式的自然风景园一座被人遗忘的宫苑---小特里阿农小特里阿农不像凡尔赛其他宫苑那样繁华，这是宏伟壮丽背后的一方净土，这里拥有原生态的自然水景，蜿蜒盘旋，是喧嚣繁华后的一片宁静，这里更适宜居住。真正的凡尔赛宫,勒诺特式园林造园，在于既拥有豪华壮丽的外表，又拥有恬静适宜舒居的自然环境因此，本项目在园林造景中充分将凡尔赛宫造园手法运用淋漓尽致，将规则式和自然式的造园手法相结合，既有皇家园林气度，又有宜人的居住氛围小特里阿农=野趣活水原滩本项目园林景观充分利用勒诺特式造园要素打造属于广汉唯一园林风格园林要素-入口中轴对称为核心重要节点：在展示区、主入口处、重要节点，布局喷泉、链式喷泉，行列式植被种植，结合花盆，以中轴对称的宏大气势带个客户强烈的视觉感受园林要素-规则式道路与蜿蜒道路结合道路，内部道路设计规则式道路为主，结合自然曲线道路设计；植被种植规则式中注重花盆、花台运用源滩活水园林打造项目临河，内部水系丰富，充分利用水系资源，运用自然水系、打造精致花园，成为项目核心竞争力引水入园，运用大量水系，营造活水景观平面布局中，各个组团、高层与小高层间以水系相连园林要素-喷泉勒诺特式造园手法中经典法式喷泉，入口处设计，营造异域风情园林要素-壁泉壁泉是勒诺特式园林风格重要水主题元素，在局部形成景观节点园林要素-自然水系小特里阿农式生态自然水系贯穿整个项目内部社区园林要素-植被规整种植，摒弃整形整个植被种植挑选优质树形，保证整体规则式布局主线，组团自然布局，摒弃勒诺特式中较多的几何图形绿篱，减少后期运营管理成本第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木第二重：高4-5米，大灌木、小乔木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等园林要素-重视植被层次丰富曲线道路植被重视花镜、植物的层次丰富春季，以嫩绿色或颜色鲜艳的植物为主，使用开花植物，创造色彩丰富，鲜花烂漫的效果。夏季，以深墨绿色且叶面光亮的植物为主，植物种植创造出密集、厚实的感觉。秋季，采用金黄色系的植物，种植果实的植株，表现金黄色的强饱和度色彩。冬季，选用暗灰绿色，或者叶面带白色绒毛的植物，并点缀人工材质，变现冬天的灰白苍茫。园林要素-植被选择四季皆景项目景观植物的打造需要保证任何一个季节都有植物景观，在植物搭配上追究富有生命的花园。注重春夏秋冬景观植物搭配，形成“四季皆景”的氛围。113在植物搭配上，项目打造不仅要追求亮丽的颜色，丰富的层次，阴凉的树荫，还讲究植物的香味。因地制宜，可以在项目内遍植香花植物，如，清香的梅花、幽香的紫薇、沁香的腊梅、浓香的紫荆、醇香的桂花……园林要素-注重植被的香气项目园林造景中注重植物的香气，选择经济实用香花植物，给客户嗅觉体验园林要素-精致景观小品喷泉、密林无处不在的精细勒诺特式雕塑、瓶饰、亭、廊等景观小品，营造居住氛围公共绿地是本项目一个重要滨水景观特色建议重点打造，步移景异，营造较好展示效果项目公共绿地打造时充分利用自然河景资源，在河岸设置卵石带或者栈道，自成趣味。可观赏、可休闲，让客户切身体验项目景观亮点园林要素-公共绿地物业发展建议配置配套原则：从配套体现生活品味保证使用需求，提升项目价值：特色商业、篮球场、网球场、羽毛球场、棋牌、台球、乒乓球、老人儿童游乐设施等少量投入免费配套，提升居住舒适度：休闲广场、阳光阅览室、瑜伽馆等投入运营成本较高配套，提升项目形象：智能安防系统、动感SPA中心、多功能会客厅、高级会所、室外游泳池、社区动感影院等层次三：形象配套层次二：创新配套层次一：基本配套创新配套形象配套基本配套产品附加基本配套：满足社区业主休闲娱乐底层架空，可设置运动娱乐设施，如健身乒乓球、台球、儿童娱乐设施等。创新配套形象配套基本配套产品附加音乐喷泉广场，傍晚老人儿童休闲佳区，情调咖啡吧，度假休闲，小资情趣生活创新配套：提升居住舒适度创新配套形象配套基本配套产品附加会所、spa、室内游泳池等等形象配套：提升项目形象楼层功能区项目面积（㎡）2-3F休闲娱乐区健身活动健身室提供健身器械，室内健身2002200球室乒乓球、台球100塑身馆逾迦舍宾、形体训练室300休闲桑拿、足浴400美容美发200休闲SPA、水疗室300商务商务中心、阅览室、多功能厅700

1F综合服务区接待总台接待、收银1001300休闲休闲吧台(咖啡、红酒、雪茄、简单茶点)50公共服务健康室诊所、健康咨询室100生活服务部食杂、鲜花、洗衣、照相冲印等500办公用房会所服务用房150餐饮区中餐厅、西餐厅、包厢4001F2F3F接待、餐饮康乐、商务康乐、商务会所设置之名流会所：设置健身房、桑拿室、娱乐室，室内外连接的四季恒温泳池等创新配套形象配套基本配套产品附加形象配套：项目会所商业面积建议物管内容物管公司方式优点问题专业物业管理公司直接参与执行专业化管理，质量保证，发展商省心，业主满意成本利润是考虑的重要因素。适合陌生区、规模大、开发商经验不足聘请专业物业管理公司作顾问专业化指导、培训、制度建立、人员组织，为发展自身物业管理搭建高平台。顾问服务时间一般1-2年，费用每年高达10-20万元；且顾问公司对服务时间以外物业管理没有责任。发展商成立物业管理公司管理管理比较灵活，前期投入比较低缺乏经验，对物业管理质量不能够提供保证。物业管理方式选择建议：聘请知名物业管理公司做顾问物业管理方式及特点:产品附加：物业管理物管内容物管公司代客打印、复印、翻译、发送传真、电子邮件，预定车、船、飞机等商务管家服务生活管家服务运动管家服务财务管家服务迎宾拉车门服务，贵重物品免费保管存放服务等，建立业主家庭日常生活数据；健身、瑜伽、高尔夫、SPA私人教练，为业主提供一对一套餐私人理财顾问、投资咨询顾问物业管理体系物管费、公众代办性服务收费（水、电、气、供热、电视、通讯等）、特约服务收费、转售与租赁中介服务管理租赁服务秩序维护服务设备维护服务日常生活服务24小时值班守卫监控系统，小区内消防管理、车辆、交通等秩序管理；专业人员负责机电设备、设施管理维修；提供幼儿园、小型门诊、菜市场、餐馆、氧吧、咖啡厅、小超市、便利店等服务常规服务酒店管家服务物业管理体系：常规服务+酒店式管家服务，融入酒店管理的模式和服务意识产品附加：物业管理>>>>营销推广︱营销策略︱总体营销思路Swot分析发挥优势，抢占机会发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁SWOT策略推导劣势（W）周边居住氛围及成熟度还不够；项目周边现有商业配套不足；优势（S）未来市政务中心高尚住宅区板块临河，有一定的景观资源交通便捷，可达性高；机会（O）成德一体化趋势第二绕城、成绵高铁的通车城市扩容，川师大分校区的进驻、各油田退休员工的回归未来政府办公部门的搬迁威胁（T）广汉市场的逐渐饱和项目面临众多楼盘的激烈竞争；利用机会，克服劣势利用项目的板块优势、资源优势，抢夺城市扩容带来的新的客户借势周边楼盘的商业规划和区域商业配套来弱化现有的配套不足依靠项目现有优势，重点塑造核心竞争力；1.强化周边的区域商业配套。2.打造核心竞争力产品梳理：本项目总计2480套建筑物业类别规划占地面积（亩）基地面积容积率梯户数楼栋数各物业建筑总面积（㎡）各物业总建筑面积比例小高层11+1432201T2369700039%高层25+1554202T41415100060%商业配套72000135001%车库2232个（1:0.9）公共绿地27小计1342.80251500100%项目名称本项目户型配比80以下80-9090-100100-110110-120120-130130以上小高层————————25%套三5%可变套四7%顶跃高层——30%可变套三10%套三20%套三——3%顶跃——营销目标：现广汉走量2011年累计成交住宅60.33万㎡，月均5万㎡/月，广汉现有35个项目，平均每个项目月走量1428㎡，16套，城北走的最好的盘月均走量50套。本项目总计2480套，按两年售罄，月均走量104套月均走量104套50104VS如何占位？第一部分市场研究宏观政策导向成都市场走势郫县市场走势市场竞争占位城北新区板块领跑者广汉区域掠夺者本案借助城北新城立势，高调占位，拔高项目品质及调性，确立项目在城北新区板块的代言人地位，以区域发展为噱头做高项目附加值，为项目名利双收奠定基础；项目既面临城北板块内的剧烈竞争，又必须拼抢老城板块以及城南经开区客户，对手多为品牌开发商或已占先机的本地实力型选手，营销策略及实施整体目标及战略思路阶段实施营销预案攻城掠地整体目标及战略思路销售目标：实现快销（月均约100套）形象目标：法式城邦NO.1品牌目标：品牌落地广汉

建立号召力整体目标及战略思路营销实施着重解决以下3大难题：如何成功入市？海量推货均集中于下半年，如何保障快速走量？如何保障传统淡季的热销？营销阶段安排>造势。形象入市及蓄客期时间周期：2012年9-11月中旬战略核心：项目快速入市建立广泛市场认知度短期内海量蓄客为开盘蓄势9月10月11月12月第一阶段（12年9-11月中旬）战术组合：七剑合璧笑傲江湖·广告：法式城邦高调入市低总价低首付重磅出击·软文：以项目启动热炒区域占位先机·品牌：越地品牌价值塑造·网络：微薄营销虏获青年置业客群·导视：项目及竞品周边的区域导视系统·行销：派单/竞品截流抢掠竞品客户份额/企业大客户拓展·蓄客：活动造势/优惠升级/层层筛选/深度锁定法式风情源滩城邦！——越地·珐琅逸都礼献城北阶段诉求核心：越地品牌+法式城邦形象定位导入品牌切入，区域价拉动，奠定高品质高调的项目形象；主力媒介渠道：报纸硬广/户外大牌/公交站牌/短信/网络法海来啦！>推广主题第一阶段（12年9-11月中旬）战术组合：新城来了！广汉城北新城蓄势待发责任地产，品牌力作——越地珐琅逸都惊羡城北法式城邦，首抢城北红利>软文炒作第一阶段（12年9-11月中旬）战术组合：新浪微博：法海控转发微博/做法式青年，抢IPAD2转微博赢IPAD2，前往项目现场抽奖越地粉丝征集令，关注越地微博，即可领取神秘礼物一份话题性/创意设计稿微博/论坛推广门户网站：搜房广汉区域热盘展示/广告大成网腾讯QQtips弹出广告开盘前5天密集轰炸>网络营销第一阶段（12年9-11月中旬）战术组合：客户召集：小区告示/小区摆点展示/DM派发/电话、短信召集老带新：华宇品牌客户成交及客带客成交均可获赠物管费>品牌客户导入·首届越地杯青年斯诺克大赛·至美田园从广汉出发第一阶段（12年9-11月中旬）战术组合：吸引到访：一批次集中推售制造市场热点，利用推广和活动凸显法式青年城邦品质，利用公交站台/户外大牌/区域导视系统为主，短信/电话/网络为辅，吸引客户到访筛客锁客：以周为单位，利用优惠升级，礼品升级的方式，配合现场sp活动，层层筛选，深度锁定法式青年征集令我系法式青年，我爱越地·珐琅逸都。越地·法海汇同伙征集中……>蓄客策略第一阶段（12年9-11月中旬）战术组合