北京紫竹湾商业项目策划报告86

紫竹湾商业工程筹划报告CompanyLogo目录大纲项目介绍1定位分析2业态分布3招商策略4

营销策略5经营管理7总结8推广方案6CompanyLogo

项目介绍1CompanyLogo区位分析

本工程地处燕郊北一路燕顺路交汇处，工程附近有815.813.819等公交直达北京国贸、草房地铁及望京地区，并有在建徐尹路和规划中地铁。工程周边社区众多，辐射居住人口约15万人，随着城市化进程及入住率提高，对商业的需求量越来越大。人车流量多，商业气氛浓厚，易形成商业吸力。CompanyLogo

工程区域整体分析优势位于燕郊经济开发区核心商务区物美价廉，低价低利，建立商品质量保证体系杜绝假冒伪劣商品流入。地理位置优越，交通便利劣势竞争较激烈，商家经营压力大对策需要大力推广宣传项目交通优势、产品优势等，引导客户正确认识项目价值。科学合理的业态定位与组合CompanyLogo

深入分析市中心，随机逛百货，步行街，人们观念已经根深蒂固占80%以上的人逛街首选，选择到市心商圈的人占到了90%。去市中心逛街大多为有目的或没有目的性的随机逛街；据调查，燕郊人逛百货首选市中心，“百货、步行街、品牌专卖、餐饮一条街〞是最爱逛的地方，且非常注重特色餐饮、休闲娱乐。CompanyLogo

定位分析2CompanyLogo

定位，出发前，我们对燕郊做了思考，对工程做了初步设想以新都市主义，CBD主流建筑将是集“餐饮、休闲、娱乐〞于一体的综合性建筑

自由、和谐、共享CompanyLogo

建筑是自由的，空间和环境设计；没有拘束和压抑的感觉；消费是自由的，饮食、休闲、娱乐、购物、多种自由任你选择；效劳是自由的，人性化的管理和效劳，切合不同人士；心情是自由的，所有的一切让你感到轻松、愉悦。自由，我们这样想象…………CompanyLogo

和谐，甚至，我们还想象了……环境是和谐的建筑与空间，人与设施形成了一个和谐的生态环境；功能是和谐的丰富购物，多种餐饮、休闲娱乐形式相互依赖，和谐并存；群体是和谐的不同地域，不同年龄，不同职业，不同层次的人们聚集在一起。CompanyLogo

共享，我们想象的还更多……共同理想在这个社会中，人们共享欢乐、喜悦、荣耀和骄傲，人手牵手共同拥有我们的城市不只是燕郊本地人，而是整个城市周边的人群设施共享一切设施和效劳都由这里的人们所拥有，人们享受这它们，又建设者他们CompanyLogo

作品，秉承“新都市主义〞的设计理念空间、时间的高效合理利用；专门主题、鲜明的时代个性；

与时俱进，展现成就的都市身份色彩；CompanyLogo

空间、时间的高效合理利用城市快速开展，许多城市中心地块容积率在提升、建筑在拔高、物业在综合。新都市主义倡导：地块合理划分，精准规划；容积率有效利用；重视“人流动线〞恰当设计，到达有限范围内时间与空间的高效利用。CompanyLogo

新都市主义提倡“主题和个性〞，因为只有主题和个性，才能够有活力，对业主可客户形成引力。〞商业鲜明主题在新都市主义概念规划之下，营造都市标志性生活个性；他就是“都市魅力、丰富多彩与舒适专门主题、鲜明的时代个性专门主题、鲜明的时代个性CompanyLogo

与时俱进，展现成就的都市身份色彩都市是稀有中心，永远是时代、进步、身份、财富的象征，新都市主义强调都市身份、价值：高档次完善配套；完善智能化高标准物业管理；建筑色彩、品质与立面；以上构成“都市豪宅〞要素。CompanyLogo

定位分析通过对工程情况的分析，我司提出下三点运营观点1、规划上力求创新，注重细节。2、营销策略上做差异化，合理引导消费，冲击市场。3、中高档产品，高端形象，提高工程的综合性价比。定位需求机遇资源竞争CompanyLogo

定位说明时尚百货休闲娱乐餐饮档次高、业态全、环境舒适的和谐购物中心“现代化都市开山之作〞紫竹湾打造燕郊地区精品商业街CompanyLogo

目标客群定位CompanyLogo

定位理念主题商业目的性消费〞，即：集中性大型，以“餐饮、休闲娱乐〞为鲜明主题，辅助“购物超市、品牌专卖〞，形成群众化、人性化、特色化、一体化、大而全的新型消费巨无霸。面对百货市中心的绝对统治地位。我们必须认真研究，立足于工程地块经营“餐饮、休闲、品牌专卖店〞的原生优势。CompanyLogo

差异化定位——目的性消费解析市中心区域大多为主题不鲜明的综合型商业物业，消费者多为逛街的随机性消费工程通过“餐饮、休闲娱乐〞的集中性主题营造，成为一个独特的目的性消费区域；目的性消费有利于吸引大量的回头客；目的性消费有利于迅速翻开工程的市场认知；有利于作为市心业态差异化的补充，依托并迅速纳入市中心范畴；CompanyLogo

业态分布3CompanyLogo

业态分布B1入驻主力超市1F精品室内步行街2F精品百货3F中高档美食餐饮、娱乐CompanyLogo

业态分布业态分布1FB13F2F化装品，珠宝，钟表，箱包，鞋帽，流行饰品，电子用品，眼镜淑女装，休闲装，绅士休闲服，正装，羊毛羊绒衫，内衣，袜子，婴儿孕妇装中高档餐饮，美食城，档口，电玩娱乐停车场主力超市B2B3CompanyLogo

业态分布B1入驻主力超市CompanyLogo

业态分布

入驻主力店连锁超市品牌CompanyLogo

业态分布1F精品百货化装品，珠宝,,钟表,流行饰品，饼屋，文具，电子用品，眼镜外铺品牌餐饮化装品：旁氏，百草集，欧莱雅，欧泊来，美宝莲，露华浓，爱茉莉，蝶妆，梦妆，雅芳、百雀羚——钟表：天梭，罗西尼，依波，飞亚达，西铁城，seiko,天王，霸王，浪琴，雷达电子用品：sony,nokia，松下，佳能，等珠宝：瑰宝，戴蒙德，绿翠，简金品，金福人一楼以珠宝和化装品为主。化装品,较大的柜台:欧来雅,美宝莲,olay,20-25㎡.流行饰品:分割为25-30㎡小铺钟表:都为散品牌为主,各个品牌放在一起,20㎡一个柜台,大概有三个柜台外铺品牌餐饮：KFC,德克士，真功夫CompanyLogo

业态分布2F精品室内步行街

2F精品室内步行街男女精品服饰，运动休闲装，鞋，包，内衣，袜子，孕妇装，主力快餐鞋：kisscat,harson,斯加图，百丽，foryou,奥卡索，千百度，富贵鸟，高棋，康丽，他他，哥弟，马天奴，白领风采，声雨竹，芊，朗姿，圣园包：whyclub,尼拉卡斯女装：爱格，only,betu,bossini,cushow,dinyfashion,江南布衣，季候风，蜜雪儿，百家好事，Titi保暖内衣：猫人，三枪，雪中飞内衣：爱慕，黛安芬，华歌尔，安妮分，古今羊绒：鄂尔多斯，鹿王，群工，珍贝，金兔，金福男士羊绒：三家，依卡男装：金利来，梦特娇，百天奴，与狼共舞，圣大宝罗，虎都，雅戈尔，艾登堡，天派，深贵，蓝威乐男鞋：科尔士，森达，啄木鸟，皇家鸭，金利来，梦可达包：巴黎世家，金利来，皮尔卡丹运动服：kappa，puma,Nike,Addidas,李宁，美津浓，wilson,茵宝，converse,运动休闲：12家，bossini,佐丹奴，jack&jones,apple,波顿主力快餐：吉野家，南粥北面，和合谷，宏状元，味千拉面，真功夫，呷哺呷哺等CompanyLogo

业态分布入驻服装品牌

CompanyLogo

业态分布3F中高档美食餐饮、娱乐CompanyLogo

业态分布入驻连锁品牌餐饮

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招商策略4CompanyLogo

招商策略招商为王，商业地产的生命线------引狼入室、狼羊共舞我们所做的不是招商，而是选商：不是被动的接受客户租赁商铺，而是要对入驻商家的信誉、经营管理、经营产品、公司经营状况等方面进行全方位考察，优秀者才能如驻。先大后小：大型主力商家的招商成功是工程成功营销的前提，务必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家必然闻风而来。CompanyLogo

招商策略1、优秀的经营管理方案打动客户：“双时段经营、鱼和熊掌皆得〞经营方案，此方案将提高商户的经营时间和商铺业主的收益，并创造两个购物消费顶峰。2、优惠招商，以点代面，重点招募主力商家和商圈影响力较大的商家，带动散户经营；与商家共同宣传筹划，共同造市，先做人气，再做生意。3、强化工程规划、与区位后发优势，良好的交通物流组织优势。CompanyLogo

招商策略先进带后进，多点开花散户如何利用主力店带动进行招商CompanyLogo

招商策略招商方式点对点招商项目洽谈会广告招商CompanyLogo

招商策略招商时间由于招商任务较重，我们对招商时间提前安排，其中商家招商要事先做好相关工作，在工程筹划方案出来后正式按业态分布确定商家主力店，根据商家的具体要求进行方案筹划的修改与完善，防止方案被迫修改所造成的损失。招商目标1、总体目标：时间：____年____月至____年____月，共计时间6个月。工程自招商团队进场之日起至3个月内招商率达50%〔含首期推广〕；

5个月内招商率达85%；6个月内招商达95%。CompanyLogo

招商策略招商总监1名：负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。招商经理2名：分区域、分品类推进招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。招商专员5名：由经理安排具体分区域、分业态的招商工作。运营经理2名：负责卖场装修及开业后卖场管理工作。招商人事1名：文件、合同、档案、信息等的收集和保管。平面+文案+设计3名招商人员人数14人：CompanyLogo

招商策略准备：为保障商家利益，要做好细致的准备工作。确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、主要招商活动、招商费用。开展实际招商工作之前，首先确定招商条件，然后确定商家品类、规模。招商条件CompanyLogo

营销策略5CompanyLogo

营销策略

营销的目的

最大限度利用现有客户资源,增加销售额；提前销售商业,避开周边集中式商业销售竞争；CompanyLogo

营销策略商业提前展示有利于住宅的进一步销售在工程进度允许的前提下住宅销售到达一定相当高的比例后商铺外立面及局部功能到达后，有利于招商工作开展商业推售时机CompanyLogo

营销策略要点解析：形成商圈中心规划经营模式尽快完成工程建设周期引进主力店引入成熟先进的商家和经营模式，实行统一经营、统一管理营造商业街独特的经营环境CompanyLogo

营销策略租售结合，以租带售————5年带租约，承诺给与回报这样做的目的CompanyLogo

营销策略CompanyLogo

营销策略以稳定整体商业体为目标尽量提高销售面积集中商业创意精品百货餐饮美食、娱乐KTV主力店自持，其余销售主力店自持，其余销售主力店自持，其余销售自持局部过多销售面积减少，那么短期之内回笼资金较少，会对初期开发商带来很大压力，不利于后期滚动开发。自持局部过少销售较多，那么导致招商困难，开发商不能充分把控主力商家，不利于商业后期经营管理。快速回笼资金，延续开发工程，准求利润最大化本案开发目的CompanyLogo

营销策略销售模式多点分销海陆空数据库支持营销军事化团队本地售楼中心不能满足每日客户认知和谈判需求，置多个分销点同时进行销售，将会使销售事半功倍只有持续进行高强度客户谈判才能有更效率的成交结果。所以每个售楼中心人数就是必备的关键“海陆空〞式营销手段能够快速将工程推行入市，并不断扩大工程宣传力度，为之后工程销售打下坚实根底。公司成立系统的客户管理体系，其中统计大批量房地产客户资源，因此前期很长一段时间内大批量约访，能够尽快进入热销状态。销售团队采用军事化管理制度，从始自终按高效率、高素质优质团队标准进行工作加快去化率提升售价CompanyLogo

营销策略整体营销战略夺眼球引发关注，成为事件直击营销各层客户群直击营销CompanyLogo

营销策略首先，进行大规模的招商，吸引品牌商家进驻经营，然后招商与招租工作同步进行，待租赁情况理想之后，再实行租售结合，开始销售已带租约的商铺，实现资金的快速回笼，为后期商业街的运作和继续推广提供充足的资金支持。招商合作方式：纯出租针对大中型商家1、租售整体策略CompanyLogo

营销策略2、租售方法

招商方法：以形象广告配合直销，并举行公关活动和事件行销，如招商发布会等；销售方法：以促销广告为主，运用带租约出售、优惠促销等销售手段，同时提供灵活付款方式CompanyLogo

营销策略招商原那么：经营面积从大到小，商家规模从大到小从难到易，保证经营规划的完整性和系统性；招租原那么：经营管理先行，经营类别互补，品牌店和特色店优先；销售控制：优劣搭配，分期推出，分批限量出售3、租售控制CompanyLogo

营销策略根据前期推广活动〔无底价竞买活动〕反映的市场价格承受力信息，并参照前报告价格定位原那么〔考虑合理利润率〕，确定商铺的销售价格；前期招商：让利入市，提供较长的免租期，守候期内风险共担，待成熟畅旺之后再高额递增；销售阶段：采用市场比较法，低开高走，利用商铺位置差异制造不断升值的市场形象；开业阶段：视销售情况对售价进行调整，实施延续前期价格策略的价格方针。价格策略CompanyLogo

营销策略目的及意义：工程新闻发布会、商业签约仪式工程在整体形象完成之后，通过正式的新闻发布会正式亮相，利用开发品牌及商业管理公司品牌，市场造势，借机举行商业入驻意向签约、招商主力品牌签约等仪式，在市场上高调发出声音，为整体工程的销售、招商吸引市场注意力。CompanyLogo

推广方案6招商推广策略建议①宣传推广体系②项目核心推广主题③招商推广步骤④CompanyLogo

招商推广策略建议①CompanyLogo

推广方案-------------推广策略主题营销以特诱人

以独特多维缤纷生活，聚集人气以势带销先树立工程形象，以形象带动销售高举高打

倡导本案理念、生活方式、形成创意文化推广策略建议CompanyLogo

推广包装策略————包装形象适当高于工程形象空间联想效应：包装的关键在于建立起客户对工程的想像空间。具体而言，就是要塑造出良好的工程形象和开展前景，以吸引租客和买家。调性：总体表达时尚、明快、大气的风格，渗入大量欧美文化元素和符号，衬托热烈、欢乐的气氛。色块上使用鲜艳的红、橙、黄等颜色，形成视觉爆炸效果。形象表达：模型、效果图、招商手册、楼书、海报、广告等各个方面，工程中高档次形象始终贯穿其中推广方案------------推广策略建议CompanyLogo

本工程的招商推广，是一个不断提升目标商户对工程经营信心的过程。这个目标的实现必须建立在工程本身的优势之上，并使目标商户有充分的理由相信：本工程是一个引领市场的工程，并能够在短期内做旺，后续开展潜力巨大。目标商户心理期望不断提升，形成势能，在能量积蓄到一定程度的时候，再开闸泄洪，集中引爆市场，实现招商目标。推广方案------------推广策略建议CompanyLogo

1、点渗透式策略主要表达为点对点和重点深入攻破。a、直接上门拜访招商人员直接联系、上门拜访或邀约面谈等方式，直接面向客户推介工程和洽谈租金优惠条件、工程定位、经营优势、消费潜力和开发前景等。b、DM直邮采用DM直邮，尤其对大型主力店等商家，要求有更为详尽的DM诉求邮件，并有专人联系跟进。c、重点商家突破特别针对经营大户必须重点突破，要求有专门的招商小组负责洽谈和招商。推广方案------------推广策略建议CompanyLogo

2、充分展示策略工程现场包装是工程推广的关键，由于工程区位商业气氛较好。通过对工地、招商中心的包装、营造强烈的商业气氛，强有力塑造工程商业财富的形象。a、建立两个招商中心除了工程现场的招商中心外，建议在工程招商启动前期在焦作繁华商圈区域设立临时的招商接待中心。主要有两个目的：设于繁华商圈处，对于宣传推广本工程、迅速树立工程形象与知名度、扩大影响，可起到立竿见影的效果。繁华商圈之中，存在大批量的目标客户，方便与其进行直接沟通，实现点对点的覆盖。b、建立样板经营示范区工程A区近将完工，将其首先推出入市，塑造成商业样板区，让经营者能够清楚看到未来的经营情景，重燃对工程的信心。同时可以通过协商引进品牌店，建立品牌示范区。c、定期举行各式活动在主要的招商节点举办大型的表演活动，各品牌商家与品牌产品率先展示，通过大型展示与表演活动，强势制造气氛与会聚人气。推广方案------------推广策略建议CompanyLogo

3、品牌策略 利用开发商的雄厚实力与强大背景，进行招商推广，并通过专业杂志、报纸、电视、网站等媒体专题报导，塑造工程品牌，打造工程知名度。4、高调入市策略根据工程定位，入市时必须与权威部门和权威人士联合举办相关推广活动，突出开展商铸造“体验式主题特色广场〞的决心，并奠定工程商圈核心的市场地位，抢占市场的制高点。推广方案------------推广策略建议CompanyLogo

5、造势策略在媒体上以高姿态发布广告宣传和进行软文炒作，强势炒作工程由“体验式主题特色广场〞上升到“城市芯动力〞，系列剖析“城市芯动力〞的形成对经营者、行业乃至区域经济的影响。6、与媒体深度合作策略本工程提出了鲜明的“体验式主题特色广场〞、“城市芯动力〞等全新的产品定位、形象定位和价值理念，因此必须借助媒体，对工程理念进行深入解析。除了常规的广告投放外，主要通过在媒体形成系列性、联动性的深度炒作，使工程理念深入人心。推广方案------------推广策略建议CompanyLogo

宣传推广体系②CompanyLogo

推广方案------------宣传推广体系CompanyLogo

推广方案------------宣传推广体系CompanyLogo

推广方案------------宣传推广体系CompanyLogo

推广方案------------宣传推广体系辅助媒介独立网站专业网站友情链接CompanyLogo

项目核心推广主题③CompanyLogo

推广方案------------核心推广主题1、推广主题思路

真实性：以口碑的方式推广，更具沟通性和真实性；灵活性：每逢重要客户入驻，都可立即形成即时广告主题和口碑主题；延展性：可以很好的延展至各个业态，延伸至每个阶段；统一性：在广告宣传上能够形成始终如一的说词，不断重复强化未来前景；吸引性：广告主题简单、直白，具有强有力吸引功能、沟通功能、说服功能。CompanyLogo

推广方案------------核心推广主题2、核心推广主题

聚焦财富，聚焦紫竹湾CompanyLogo

推广方案------------核心推广主题CompanyLogo

招商推广步骤④CompanyLogo

推广方案------------推广步骤1、第一阶段：筹备期推广目的：a、为工程的正式推出做铺垫。b、通过新闻深度报道的形式，建立舆论导向和宣传阵地。c、深度剖析工程定位，对“新商圈〞、“城市芯动力〞、“体验式主题特色广场〞等进行全方位报道，制造新闻价值点。CompanyLogo

推广方案------------推广步骤2、第二阶段：预热期推广目的：a、开启本工程的内部认租工作。b、扩大本工程的影响力，吸引目标次主力店及品牌店的注意力。c、增强目标次主力店及品牌店入场经营的信心，直至其签约进驻。CompanyLogo

推广方案------------推广步骤3、第三阶段：引爆期推广目的a、提升工程品牌。b、吸引重点商家与中小商家前来咨询、洽谈、租赁。c、延续上阶段热潮，实现预定的招商目标。CompanyLogo

推广方案------------推广步骤4、第四阶段：持续阶段推广目的a、树立本工程的形象，提高知名度。