泉州物业收费管理办法

泉州物业收费管理办法一、总则（一）目的为加强泉州物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》以及国家和地方有关价格法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于泉州市行政区域内物业服务收费及其监督管理活动。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供质价相符的服务。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。（四）管理部门职责1.价格主管部门：负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作，依法对物业服务收费行为进行监督检查，查处价格违法行为。2.房地产行政主管部门：负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，指导和监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理中的纠纷。3.其他有关部门：按照各自职责，协同做好物业服务收费的相关管理工作。二、物业服务收费的定价形式（一）政府指导价1.物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。2.实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由业主与物业服务企业在规定的基准价及其浮动幅度内协商确定。（二）市场调节价1.除实行政府指导价的物业服务收费项目外，其他物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、服务成本等因素协商确定收费标准。2.实行市场调节价的物业服务收费，价格主管部门应当加强对物业服务企业的价格行为监管，引导其合理定价，维护市场价格秩序。三、物业服务收费的构成与标准（一）物业服务成本构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。（二）物业服务收费标准的确定1.实行政府指导价的物业服务收费标准，应当根据物业服务等级标准，结合物业服务成本、法定税费和合理利润等因素确定。2.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，为业主提供相应的服务。物业服务企业提供的服务不符合物业服务合同约定的，业主有权要求物业服务企业承担违约责任，减少物业服务费用。3.物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制：是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。四、物业服务收费的计费方式（一）按建筑面积计费物业服务收费可以按照建筑面积计算。具体计费面积以物业买卖合同约定的建筑面积为准；未约定的，以房屋产权证书载明的建筑面积为准。房屋产权证书未载明建筑面积的，以房屋买卖合同记载的建筑面积为准。（二）按套计费对于别墅等独立住宅，物业服务收费可以按照套计算。（三）其他计费方式物业服务合同另有约定的，可以按照物业服务企业与业主协商确定的其他方式计费。五、物业服务收费的收取与缴纳（一）收费时间物业服务企业应当按照物业服务合同约定的收费时间向业主收取物业服务费用。（二）缴费方式业主可以通过现金、银行转账、电子支付等方式缴纳物业服务费用。物业服务企业应当为业主缴费提供便利，并按照规定开具发票或者收款凭证。（三）欠费处理1.业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。2.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。六、物业服务收费的调整（一）政府指导价的调整实行政府指导价的物业服务收费，价格主管部门应当根据经济社会发展水平、物业服务成本变动情况等因素，适时调整基准价及其浮动幅度。物业服务企业应当在政府指导价调整前，将调整方案告知业主委员会，并在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会应当组织业主对调整方案进行讨论，并将讨论结果书面告知物业服务企业。物业服务企业根据业主委员会的意见，对调整方案进行修改完善后，报价格主管部门备案。价格主管部门应当对调整方案进行审核，并按照规定程序进行调整。（二）市场调节价的调整实行市场调节价的物业服务收费，物业服务企业应当与业主协商确定调整方案。调整方案应当包括调整理由、调整幅度、调整时间等内容。物业服务企业应当在调整物业服务收费标准前，将调整方案告知业主委员会，并在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会应当组织业主对调整方案进行讨论，并将讨论结果书面告知物业服务企业。物业服务企业根据业主委员会的意见，对调整方案进行修改完善后，与业主签订物业服务收费调整协议。物业服务收费调整协议应当自签订之日起15日内，报价格主管部门和房地产行政主管部门备案。七、物业服务收费的监督管理（一）价格监督检查1.价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查，依法查处价格违法行为。2.物业服务企业应当按照规定明码标价，在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、收费依据以及12358价格举报电话等内容。3.业主有权对物业服务企业的收费行为进行监督，可以向价格主管部门或者房地产行政主管部门投诉、举报。价格主管部门和房地产行政主管部门应当及时受理业主的投诉、举报，并依法进行处理。（二）信用管理1.房地产行政主管部门应当建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业的服务质量、收费行为等进行记录和评价，并向社会公布。2.价格主管部门应当将物业服务企业的价格违法行为纳入信用记录，并按照有关规定实施联合惩戒。（三）纠纷处理1.业主与物业服务企业之间就物业服务收费发生争议的，可以通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决。2.业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3.物业服务合同的权利义务终止后，业