江门老旧小区管理办法

江门老旧小区管理办法一、总则（一）目的与依据为加强江门老旧小区的管理，提升居民生活质量，改善小区居住环境，根据国家相关法律法规以及本市实际情况，制定本办法。本办法旨在规范老旧小区的各类管理活动，保障小区居民的合法权益，促进老旧小区的可持续发展，使其适应城市现代化建设的要求。（二）适用范围本办法适用于江门市行政区域内建成时间较长、配套设施老化、环境条件较差的住宅小区（以下简称“老旧小区”）。具体范围由各区政府根据实际情况确定，并报市政府备案。（三）基本原则1.政府主导，多方参与充分发挥政府在老旧小区管理中的主导作用，整合各方资源，引导居民、社会组织、企业等共同参与小区管理，形成共建共享的良好局面。2.以人为本，服务居民把满足居民需求作为老旧小区管理的出发点和落脚点，不断提升管理服务水平，为居民创造安全、整洁、舒适、便捷的居住环境。3.因地制宜，分类施策根据老旧小区的不同特点和实际需求，采取差异化的管理措施，做到精准管理、精准服务。4.依法依规，规范管理严格遵守国家法律法规和相关政策，依法开展老旧小区管理工作，确保管理活动合法合规。二、管理职责（一）政府部门职责1.市住房城乡建设部门负责统筹协调全市老旧小区管理工作，制定相关政策和标准，指导各区开展老旧小区改造和管理工作。2.区政府作为老旧小区管理的责任主体，负责组织实施本辖区内老旧小区的改造和管理工作，协调解决管理中的重大问题。3.街道办事处（乡镇政府）具体负责老旧小区的日常管理工作，组织社区居委会、物业服务企业等相关单位开展小区环境卫生、治安保卫、绿化养护、设施维修等工作。4.相关职能部门城市管理部门：负责查处老旧小区内的违法建设、乱摆摊点、乱停乱放等违法行为，维护小区市容市貌。公安部门：负责指导老旧小区的治安防范工作，打击各类违法犯罪活动，维护小区治安秩序。环保部门：负责监督老旧小区内的环境污染防治工作，查处各类环境违法行为。其他相关部门：按照各自职责，做好老旧小区管理的相关工作。（二）社区居委会职责社区居委会协助街道办事处（乡镇政府）开展老旧小区管理工作，组织居民参与小区管理，协调解决居民反映的问题，维护居民的合法权益。（三）物业服务企业职责物业服务企业按照物业服务合同约定，为老旧小区提供专业化的物业服务，包括房屋及共用设施设备维修养护、环境卫生保洁、绿化养护、秩序维护等服务。（四）居民职责居民应当遵守小区管理规定，爱护小区公共设施设备，积极参与小区管理活动，按时缴纳物业服务费用等相关费用，共同维护小区的良好环境。三、改造提升（一）改造原则1.安全第一优先解决老旧小区存在的安全隐患，如房屋结构安全、消防设施、电梯安全等问题。2.功能完善补齐老旧小区在基础设施、公共服务设施等方面的短板，提升小区的居住功能。3.环境改善加强小区环境卫生整治，增加绿化面积，改善小区整体环境面貌。4.因地制宜根据老旧小区的实际情况，合理确定改造内容和标准，避免大拆大建。（二）改造内容1.基础设施改造道路改造：对小区内破损、坑洼不平的道路进行修复或重新铺设，完善道路排水系统。供水供电改造：对老化的供水管网、供电线路进行改造，确保供水供电安全稳定。雨污分流改造：实施雨污分流工程，解决小区内污水排放不畅问题。通信设施改造：推进小区通信网络升级，实现光纤到户。2.公共服务设施改造增设停车位：利用小区内闲置空地、绿地等合理增设停车位，缓解停车难问题。建设充电桩：配套建设电动汽车充电桩，满足居民充电需求。完善社区服务设施：如建设社区活动中心、老年日间照料中心、儿童游乐设施等。改造老旧建筑外立面：对破旧、脱落的建筑外立面进行修复或粉刷，提升小区整体形象。3.环境整治绿化提升：增加小区绿化面积，优化绿化布局，提升小区绿化品质。环境卫生整治：加强小区环境卫生清扫保洁，完善垃圾收集处理设施。拆除违法建设：依法拆除小区内的违法建设，恢复小区公共空间。（三）改造程序1.项目申报各区政府组织街道办事处（乡镇政府）对辖区内老旧小区进行调查摸底，确定改造项目，并向市住房城乡建设部门申报。2.方案制定市住房城乡建设部门会同相关部门对申报项目进行审核，组织编制改造方案，明确改造内容、标准、资金来源等。3.项目实施各区政府按照改造方案组织实施改造项目，通过公开招标等方式选择施工单位、监理单位等，确保改造工程质量和进度。4.竣工验收改造项目完成后，由市住房城乡建设部门组织相关部门进行竣工验收，验收合格后方可交付使用。四、物业管理（一）物业服务模式1.专业化物业服务鼓励具备资质的物业服务企业对老旧小区提供专业化物业服务，按照物业服务合同约定提供全方位的管理服务。2.社区物业服务对于暂不具备引入专业化物业服务企业条件的老旧小区，可以由社区居委会组织开展社区物业服务，通过居民自治、志愿者服务等方式，提供基本的物业服务。3.准物业管理探索建立准物业管理模式，由街道办事处（乡镇政府）委托专业服务机构对老旧小区进行管理，提供部分物业服务内容。（二）物业服务内容1.房屋及共用设施设备管理定期对房屋进行巡查，及时发现和处理房屋安全隐患。对共用设施设备进行日常维护保养，确保正常运行。2.环境卫生管理定时清扫小区道路、楼道、公共区域等，保持环境整洁。及时清运垃圾，做到日产日清。3.绿化养护管理对小区内的绿化植物进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作。4.秩序维护管理加强小区门禁管理，实行24小时值班制度。开展治安巡逻，预防和制止各类违法犯罪行为。5.其他服务根据小区居民需求，提供如代收代缴水电费、车辆停放管理等其他物业服务。（三）物业服务收费1.收费标准老旧小区物业服务收费实行政府指导价，由市价格主管部门会同市住房城乡建设部门根据小区实际情况制定收费标准，并向社会公布。2.收费方式物业服务费用可以采取包干制或酬金制等方式收取。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。3.费用使用物业服务企业应当按照物业服务合同约定，合理使用物业服务费用，定期公布费用收支情况，接受业主监督。（四）物业服务监督1.业主监督业主有权对物业服务企业的服务质量进行监督，提出意见和建议。业主大会可以通过业主委员会与物业服务企业沟通协商，要求物业服务企业改进服务。2.社区监督社区居委会应当对物业服务企业的服务情况进行监督，协调解决业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷。3.政府部门监督住房城乡建设、价格等相关部门应当加强对物业服务企业的监督管理，对违反法律法规和物业服务合同约定的行为依法进行查处。五、社区治理（一）业主大会与业主委员会1.成立条件一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当向物业所在地的街道办事处（乡镇政府）报送筹备首次业主大会会议所需资料；已交付的专有部分面积未达到50%，但首次交付满两年且交付的专有部分面积超过3000平方米的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处（乡镇政府）报送筹备首次业主大会会议所需资料。2.成立程序街道办事处（乡镇政府）收到建设单位报送的资料后，应当在30日内组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。3.职责业主大会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，决定物业管理的重大事项。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行与物业服务企业签订物业服务合同、监督物业服务企业履行物业服务合同等职责。（二）居民自治1.建立居民议事机制老旧小区应当建立居民议事会等居民自治组织，定期召开会议，听取居民意见和建议，共同协商解决小区管理中的问题。2.开展志愿服务活动鼓励居民参与志愿服务活动，成立各类志愿服务队伍，如治安巡逻队、环境维护队、矛盾调解队等，共同维护小区秩序和环境。3.加强社区文化建设组织开展丰富多彩的社区文化活动，增强居民的归属感和凝聚力，营造和谐的社区氛围。（三）社区与相关单位协同治理1.与驻区单位合作加强老旧小区与驻区单位的沟通协调，整合驻区单位资源，实现资源共享、优势互补，共同参与小区管理和建设。2.与社会组织合作引导社会组织参与老旧小区治理，如社区服务类社会组织、公益慈善组织等，为居民提供多样化的服务。六、设施维护与管理（一）共用设施设备维护1.建立维护档案物业服务企业应当对老旧小区内的共用设施设备建立详细的维护档案，记录设施设备的基本情况、维护保养记录、维修更换记录等。2.定期巡查与维护按照规定的时间和标准对共用设施设备进行定期巡查和维护保养，及时发现和处理设施设备故障和安全隐患。3.维修资金使用按照相关规定，合理使用住宅专项维修资金，用于共用设施设备的维修、更新和改造。（二）房屋安全管理1.安全检查街道办事处（乡镇政府）应当定期组织对老旧小区房屋进行安全检查，重点检查房屋结构安全、消防设施、电气安全等方面的情况。2.隐患排查与整治对检查中发现的安全隐患，及时督促业主进行整改。对存在重大安全隐患的房屋，应当采取相应的应急措施，确保居民生命财产安全。（三）公共区域管理1.楼道管理保持楼道畅通，不得在楼道内堆放杂物。物业服务企业应当定期对楼道进行清扫和消毒，维护楼道整洁。2.电梯管理按照相关规定，加强老旧小区电梯的管理，定期进行维护保养和安全检查，确保电梯安全运行。七、环境卫生与绿化管理（一）环境卫生管理1.清扫保洁制度物业服务企业应当制定详细的清扫保洁制度，明确清扫保洁区域、时间、标准等，确保小区环境卫生整洁。2.垃圾分类管理推进老旧小区垃圾分类工作，设置垃圾分类投放点，引导居民正确分类投放垃圾。加强对垃圾分类收集、运输和处理的管理。（二）绿化管理1.绿化养护计划物业服务企业应当制定绿化养护计划，定期对小区内的绿化植物进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作。2.绿化设施维护加强对绿化设施的维护管理，如花坛、草坪、树木支架等，确保绿化设施完好无损。八、治安防范与应急管理（一）治安防范1.安全防范设施建设完善老旧小区的安全防范设施，如安装门禁系统、监控摄像头、周界报警装置等，提高小区的安全防范能力。2.治安巡逻制度建立健全治安巡逻制度，加强小区治安巡逻力度，提高见警率。物业服务企业应当与公安部