小区物业服务合同

小区物业服务合同

委托方（以下简称甲方）：乙地区甲地业主大会

被授权签约人：乙地区甲地业主委员会________________

地址：略

联系电话：传真：

受委托方（以下简称乙方）：阳光物业管理有限公司

名称：阳光物业管理有限公司

法定代表人/授权代表：张三

住所地：改

联系电话：传真：/

甲方通过招投标方式将甲地小区（物业名称）委托乙方实行物业服务。委托服务期限

:自2024年7月1日起至2027年6月30日止。甲地小区物业服务期限设置

为：三年（1（试用期）+2）。在服务期限内，由业主委员会组织或委托第三方专业

服务机构根据《物业服务合同》的约定以及实际履约情况，对乙方进行季度物业服务履约

考核；第一年为试用期，如物业服务企业考核分值低于（085%（总分100分），业

主委员会有权终止合同；第二年开始，物业服务履约考核每年不少于两次，如物业服务企

业考核分值低于（＜）85%（总分100分），甲方依据《民法典》第278条，组织召

开业主大会由业主决定物业服务合同是否终止。如业主大会决定终止，甲方将不构成对乙

方的违约条款。乙方若在合同服务期限（3年）内实际控制人发生变更的，物业服务合

同履行将自行终止。关于合同期满后是否续聘或另聘物业服务企业，依照《苏州市住宅区物

业管理条例》第四十九条执行。

为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和

工作环境，根据国家、省、市物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商

一致的基础上，并结合本小区自身实际情况，双方达成以下合同条款。

第一条本合同所涉及的物业基本情况

物业名称：甲地小区

物业类型：高层住宅

座落位置：乙地区锦莉街10号；

四至范围：东至甲地、西至乙地、南至丙地、北至丁地C

项目情况：总建筑面积90429.21平方米；其中高层住宅收费面积67326.35平方米，

物业用房471.29平方米。

第二条乙方提供下列选定的物业管理服务事项,其受益人为本物业的全体业主和物

业使用人。

（一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房

屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；

（二）包括但不限于遒路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线

、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设

施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常

维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；

（三）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等

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（四）公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；

（五）安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；

（六）交通和车辆停放秩序的管理；

（七）物业使用禁止性行为的管理；

（八）物业维修和养护费用的账务管理；

（九）物业档案资料的保管；

（十）物业其他共同事务的管理服务；

（十一）业主委托的其他物业管理服务事项。

第三条业主专有部分（包括自用设备、毗连部位等）的维修、养护等事项由业主

自行承担；业主、物业使用人要求乙方提供服务的，服务报酬由双方另行约定。

第四条乙方提供的物业管理服务质量标准见附件。乙方提供的物业管理服务应达到

附件所约定的目标；对于合同达标情况，由甲方组织考:平小组进行履约考核评价，如乙方

对考评小组的考核评价结果存在异议的，由双方另行协商处理。

第五条甲方向乙方提供物业管理用房约【1501平方米，为无偿使用部分，但乙方使用

水、电、煤（若有）时所产生费用由乙方自行承担并按商业标准缴纳，包含乙方开办的

各类活动，如有有偿使用部分，租用费用双方另行约定。

由乙方无偿使用部分的物业服务费用不需要缴交。由乙方有偿使用部分的物业服务费

用双方另行约定。

第六条甲方在合同生效之日起不超过二个月内授权乙方获取下列物业资料，但不做

深证性承诺对前物业缺失材料甲方授权乙方依法追溯（包含但不限于）：

（一）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下

管网工程竣工图、建筑使月证及规划、消防、环保验收批准文件等竣工验收资料：

（二）设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；

（三）业主档案资料及物业质量保证文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料；

（五）乙方需妥善保管已交接的业主资料。

以上资料乙方需保留复印件.原件交由业委会统一保管。

第七条甲方应在合同生效之日起一个月内会同乙方对物业的共用部分（含共用部

位、共用设施设备）进行检查验收，并向乙方办理移交手续。

第八条甲方提供给乙方的物业为现状物业，甲方授权乙方负责与前期物业公司协调

,乙方作为接收主体与原物业对小区内共用部分（含共用部位、共用设施设备、公共场地等

）进行检查验收、移交物业承接查验档案等相关手续，甲方作为监督主体全程协助。乙方承

诺进本物业之时严格按照《物业承接查验办法》等国家有关规定进行更迭查验工作，并书

面留痕，将查验结果及时反馈各方。对于查验的问题甲方配合乙方要求原物业及建设单位

进行整改，原物业和开发商不及时整改的，甲方授权乙方代为追责；届时重新签订授权委托书

进行代位追偿。因乙方原因对业主造成损失的，甲方有权要求乙方承担责任。

第九条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费；业主与使用人对费

用负担另有约定的，从其约定，但业主需对使用人的费用缴纳承担连带责任。

住宅：3.5元/月•平方米（含代收代交费，一费制）。

上述物业服务费中包括物业管理责任险。由于乙方未及时投保所造成的损害责任由乙方

承担。

第十条本项目实行物业服务费用包干制。

第十一条物业费按半年预收，业主或物业使用人在每年的，月比日前交纳本年

度包括本月在内的1-6月的物业费；二月的」8日前向乙方交纳本年度包括本月在内的

7T2月的物业服务费。业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用（千

分之三，万分之五）加收滞纳金。新老物业交接后，业主提前预交的物业管理费，由乙方协

助业主向前期物业追索。如乙方从前期物业企业一次性获得预收物业费移交的，不得向业

主重复收取。

第十二条停车场（库）的使用及管理服务的费用收取：

（一）停车场（库）的管理服务

1、地下车位数量630个，其中产权车位446个，人防车位数量184个；

2、地面车位数量35个；

地下车库车位的权利人应按每月皿元/个向乙方交纳管理服务费（包括照明、清

洁等费用），地下车库车位租金每月包L元/个（包括人防车位），地面车位租金为

每月150元/个。访客等临时停车实行计时收费，3小时（含3小时）内不收费，超过3

小时5元/小时；10元封顶，过零点重新计费。地面临停收益100%归乙方所有。管理服务费

归乙方所有。（目前小区地面车位全部为临停车位，如合同期内，业主大会变更为固定出

租车位，则双方重新商议地面车位收入及公共收益比例分成。）

3、救护、医疗、安全等特种车辆不收费。

停车场（库）的租金归停车场（库）的权利人所有。

（一）物业维修和更新费用在2000元以下.由乙方自费实施维修；

（二）物业维修和更新费用在2000元以上20000元以下,经业主委员

会批准后实施；

（三）物业维修和更新费用在20000元以上的,经业主大会批准后实施；

属规定的急修项目或物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，由物业

管理企业直接组织实施。

甲方不批准乙方所编制的专项维修资金使用方案，或资金不够所引致的经济损失及

法律责任，由业主承担。

经甲方批准后，因乙方原因未及时按专项维修资金使用方案实施的，所引致的经济

损失及法律责任，由乙方承担。

第二十一条甲方相关的权利义务：

（一）监督业主、物业使用人遵守《业主管理规约》，劝阻、制止违反《业主管

理规约》的行为；

（二）授权乙方对业主和物业使用人违反《业主管理规约》的行为，采取劝阻、制

止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行处理；

（三）与乙方协商确定物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划；监督检

查乙方各项方案和计划的实施；

（四）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

（五）乙方协助属地街道及社区做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

（六）协助处理非乙方原因而产生的各种纠纷；

（七）乙方从事物业管理事宜中不应违反相关法律法规，否则甲方有权追究其法

律责任。

第二十二条乙方相关的权利义务：

（一）在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派有岗位

资格要求的人员履行本合同；

（二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业管理经营活动，

，旦不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取

不当利益；

（三）根据甫关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务

费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题；

（四）建立、保存物业管理账目。及时在外部公告栏向业主公告本管理区域内的重大

物业服务事项；

（五）结合本物业的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划、年度维修养护计

划；

（六）本合同终止时，向甲方移交全部物业管理用房、物业档案资料和属甲方所有的

其他资产，并办理交接手续；

（七）选聘专业公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第

三方（秩序不得外包）；乙方签订分包合同前，须告知甲方。电梯、消防维保费用由乙方

负责按时支付，如因拖欠支付维护费用及拖欠支付电梯、消防维保配件所产生的费用而造

成停运或事故的，乙方承担所有责任。

（八）乙方须接受甲方的考核评价和履约处罚（考核结果及对应处罚须乙方确认）；

（九）如乙方工作人员离职，需提前30天报备甲方，并于30天内将替补人员储备到

位；如特殊情况员工突然离职需及时报备甲方，并于7日内安排储备人员到岗补缺。

（十）乙方安保人员出口立岗上午执勤时间为7：00-9：30,下午16：00-19：00入口

立岗执勤，晚上19：00-22:00为出口立岗执勤，其余时间为机动执勤，有情况发生第一

时间处理，早晚高峰期门岗增加一岗协助执勤。

（十一）乙方安保巡逻工作人员按规定时间及路浅每两小时巡查一次，发现问题及

时处理，如遇突发情况无法按时巡查应及时报备并注明原因，每月5日前将上月电子巡

更记录备份一份于甲方。

（十二）乙方应确保保洁日常损耗性物料充足，无出现因基础物料不足导致日常工

作不到位，不全面；如需专业性物料，乙方应及时报备甲方并告知物料具体到位时间。

（十三）乙方对各工种岗位人员应进行定期培训指导，防止出现疏漏，怠工，敷衍

等不负责任的行为发生，管理人员在员工工作时间必须跟踪巡察督导，以确保现场服务

质量。

（十四）乙方应对业主诉求及时回复响应，不得花延或搪塞，复杂并难以及时解决

的问题须向业主认真做好解释工作以获取业主理解。

（十五）乙方所选聘电梯维保公司应定期对小区所有电梯保质保量的进行维护保养

，乙方在本小区不安排电梯维保驻场人员，如电梯出班故障，乙方在接到故障报修通知

后，15分钟内赶到现场，查明原因并及时修复，一般故障4小时限内处理完毕，大型

、核心部件更换（仅限于系统控制主板、变频器、曳引机、曳引钢丝绳、厅、轿门、轿

厢壁板、随缆、扶梯盖板、裙板、扶梯玻璃、扶手带、梯级链）应在相应部件到达现场

后24小时内完成并恢复电梯使用，特殊情况可延长处理时间。

（十六）物业客服管家及主管岗位职责：负责每日对公共区域进行巡视，并做好日常

无录，发现各种不安全隐患及需要维修的设施设备及时通报相关部门跟进处理；负责业主

委托代办服务的咨询及服务工作，及时反馈相关信息；跟进所服务区域的楼宇报修工作，

对每日工作进行跟进、记录，并反馈相关部门及业主。接待处理业主投诉、记录，向执行

部门反应，并进行反馈、上报。

（十七）物业服务中心开放时间为8：00至20：00o

（+A）主出入口每年重大节假日不少于2次花卉布置。

（十九）法规政策规定由乙方承担的其他责任。

第二十三条在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成

对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：

（一）天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害；

（二）暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，

但因乙方故意所致者，不在此限；

（三）因本合同标的物本身固有瑕疵所致的损害；

（四）因甲方或第三者之故意、过失所致的损害；

（五）甲方或业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害；

（六）因乙方书面建议甲方改善共用部分（含共用部位、共用设备设施）或改进

管理措施，而甲方未采纳所致的损害；

（七）因甲方（包括业主委员会）或他方指挥调派乙方工作人员所致的损害。

（八）本合同标的物之共用部分（含共用部位、共用设备设施）自然或人为的任

何损坏。但因乙方故意所致的，不在此限；

（九）停车场内，车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害；

（十）除上述各款外，其它不可归责于乙方之事由的。

第二十四条为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发

生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因

采取紧急避险措施造成财产损失的，按有关法律规定处理。

第二十五条乙方违反本合同的约定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对擅自收费

部分或超出标准的部分，业主有权要求乙方双倍返还。

第二十六条发生下列情形本合同自动终止，且由于属于约定终止，甲方无需就合同

终止事宜召开业主大会进行表决。合同关系终止后，乙方按照法律规定及合同约定撤场：

（一）试用期内履约考核分值低于（＜）85%（总分100分）的；

（二）在试用期届满前三个月时，乙方承诺的改造提升项目仍有两项及两项以上未

求进度完成的；（以方案确认后时间起算）

发生前款约定的自动终止、提前终止的情形的，合同终止日期为甲方按照乙方投标文

件或本合同载明的联系地址向乙方发出《物业服务合同》终止告知书的次日。

第二十七条乙方违反本合同约定的义务，导致不能完成本合同第四条约定的管理目

标，甲方有权要求乙方限期整改，造成甲方经济损失的，乙方可结合甲方的经济损失给予

适当补偿。逾期未整改且严重违约导致甲方产生重大经济损失的，甲方依法经业主大会决

汉通过后甫权解除本合同，由甲方另行选聘物业管理公司。甲方对乙方进行履约考核评价

,考核表见附件，评价办法见《甲地小区物业管理项目招标文件》第四章。

第二十八条本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；

乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。本合同期满，甲方没有将续聘或

解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自

动延续。延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间，甲方决定不委托乙方的，应提

前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。

第二十九条第二十七条项下物业管理合同终止后.在新的物业管理企业接管本物业

项目之前，除甲方要求乙方提前撤离外，新老物业管理公司的交接过渡期最长为3个月，在

此期间乙方应提供过渡期物业管理服务，过渡期物业管理服务标准和物业服务费标准不变，

由乙方收取；3个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。

第三十条本合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签

订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任。

第三十一条本合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方作好

物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物业管理的全部档案资料

、专项维修资金及帐目等。乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移

交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付1000元的违约金。

第三十二条甲方为加强物业服务合同履约管理.乙方应当在收到中标通知书后7

个工作日内向甲方提交履约保证金人民币300000元整（大写：叁拾万元整）c合同

期间，如乙方发生以下情形之一的，经甲、乙方一致确认后，甲方有权按以下约定处理履

为保证金：

1）在物业服务合同约穴期内，乙方未能按合同约定对物业共有部位及设施设省管

陛维修尽职尽责，甲方告知乙方后，在双方商定时间内，乙方未能及时修复，导致设备

发施不能正常使用并且给甲方造成重大经济损失的；

2）除合同另有约定外，如乙方在合同履行期内未经甲方书面同意更换项目经理或

减少工作人员数量并且导致乙方提供服务质量严重不符合约定标准的；

3）在物业管理期间，乙方隐瞒项目公共收益或公示收支严重不符或其他重大事项

馒害甲方利益的；

4）在物业服务期间因乙方工作人员的故意造成物业管理区域内发生严重责任事故

或安全责任事故的；

5）在合同履约过程中，发现乙方存在“吃拿卡要”恶意勒索业主或装修单位的行

为且经甲方书面要求整改仍拒不改正的；

6）在合同履约过程中，发现乙方存在要求业主或装修单位对装修材料强买强卖行为且

经甲方书面要求整改仍拒不改正的；

7）未经甲方书面同意，乙方将除消防维保、电梯维保、保洁、绿化外的其他项目，擅

自转包、分包并且导致提供服务质量严重不符合约定标准的；

8）在合同履约过程中，发现乙方系挂靠、整体转包的；

9）乙方对投标文件中承诺完成的提升、改造项目，未按投标文件中的实施方案实施完

成并经业委会验收合格的；

10）乙方擅自提前终止合同并且给甲方造成重大经济损失的；

11）合同终止后，未按规定及时移交物业服务用房的；

12）合同终止后，未按规定按时完全移交物业档案资料或有严重缺失的；

13）合同终止后，乙方所有物业服务人员未按规定撤出物业管理区域的；

14）合同终止后.未按规定将归属于甲方的全部资产完全移交的：

15）合同终止后，未按规定结算、清算预收代收费用，未按合同约定进行公共收益合

同离场审计的；

16）合同期内及终止后，恶意破坏或非法侵占小区财产及设备设施的。

履约保证金的处理方式：

1.经甲、乙方一致确认后，发生1）、2）款情形之一的，给予扣除10$履约

，呆证金处罚；发生3）-7）款情形之一的，给予扣除30%履约保证金处罚；发生8）款

情形的，甲方有权直接扣除全部履约保证金并提交业主大会表决是否提前解除合同；

发生9）款情形的，甲方均有权根据该项目实施方案中提升改造金的金额，扣除相应金额

的履约保证金；如履约保证金金额不足以覆盖提升改造金的，乙方还应补足差额；发

生10）款情形的，乙方支付违约金并给予赔偿；发生1DT5）款情形之一的，乙方向甲

方支付逾期违约金，每逾期一日，支付5000元违约金，从履约保证金中直接扣除，最

高扣除金额不超过履约保证金的【20%］；发生16）之情形的，乙方应当折价赔偿。

2.如乙方在履约服务期间发生扣除履约保证金的，乙方应在收到甲方“扣除履约保证金

通知”后的10日内补足履约保证金；如乙方对承诺完成的提升、改造项目，未按投标文

件中的实施方案实施完成并经业委会验收合格的，履约保证金金额不足以覆盖应扣除的提

升改造金的，乙方还应在收到甲方书面通知后的10日内补足差额。

3.乙方合同履约服务期满不再续约，甲方应在乙方服务期届满后10日内无息退还履

约保证金；逾期退还的，每逾期一日，按照应退还金额的万分之三支付违约金。

第三十三条在本合同履行过程中，乙方的实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实

际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿；甲方的实际经济损失超过乙方支付的违

约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。

第三十四条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议

与合同具有同等效力。

第三十五条甲地小区物业服务参照苏州市《关于制定公布普通住宅物业公共服务分

类分项分级标准及政府指导价标准的通知》（甲地价服字（2014）86号）五级标准、《

乙地区甲地小区物业管理项目招标文件》和乙方投标文件为本合同附件。本合司之附

件均为合同有效组成部分。如有冲突，则按照招标文件、合同正文、投标文件、补充协

议（若有）顺序依次适用。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行

0

第三十六条本合同正本连同附件免页，一式陆份，甲乙双方及物业管理行政主管部

门各执贰份，具有同等法律效力。

第三十七条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关

法律规定及时协商处理。

第三十八条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决.协商不成时，甲、乙双

方同意按下列第（二）方式解决,并由败诉方承担律师代理费、鉴定费、保全费等

（一）提交（□苏州，口/）仲裁委员会仲裁:

（二）依法向人民法院起诉。

第三十九条本合同经双方签字盖章后生效。

甲方签章：乙方签章：

法定储人：法定We

年月日年月日

物业服务合同报送表

合同号：（2024）字第（）号

一、合同双方当事人：

委托方（以下简称甲方）：乙地区甲地业主委员会（签章）

联系人：，联系电话：

受托方（以下简称乙方）：阳光物业管理有限公司（签章）

物业管理负责人：张三，联系电话：略

二、物业基本状况：

物业名称：甲地小区，物业类型：住宅

物业座落：乙地区；

物业总建筑面积：90429.21皿方米，其中：已竣工建筑面积90429.21平方米，尚在建的/平

方米；按物业类型划分，具伍是：

1.住宅建筑面积，总计67326.35平方米；独立式住宅/幢/套，计/平方米；多层住宅/幢/套，计/

平方米；8〜9层住宅/幢/套，计/平方米；10〜20层住宅/幢/套，计/平方米；21〜30层住宅/

幢/套，计/平方米；31层以上住宅/幢/套，计/平方关；

2.服务办公用房/幢/层数，套（间）数/，建筑面积总计/平方米：

3.商业用房/幢，/层数，套（间）数/,建筑面积总计/平方米

4.工业用房/幢，建筑面积总计/平方米；

5.机动车场（库）建筑面积总计/平方米，停车位630个；地面停车库/个，建筑面积/平方米

,地面停车位35个；

6.幼儿园/处，建筑面积计/平方米。

7.其他用房/处，建筑面积计/平方米。_______________________________________________

三、物业管理服务费标准：高层住宅：3.5元/月•平方米（含代收代交费）。

四、物业管理期限：2024年月日零时至2027年月日24：00时

五、乙方向甲方出示的证件：

1、企业的营业执照，编号：略。

2、企业的物业管理资质证书，编号：略。

3、其他有关业绩证明文件：/。

六、报送时间与接收机关：

接蝌为（盖章）

报送时间：年月曰

说明：1、乙方持本合同报送表和合同原件及相关证件向物业所在地物业

管理管部门报送。

2、合同报送表与合同文本的相关内容应保持一致。

附件一：物业构成

建筑面积（平方米

类型幢数套（单元）数备注

）

住宅8/67326.35

住宅地下室/

自行车库/

机动车车库/

风机房/

消防水泵房/

物业用房/

社区服务用房/

消控室及配电室/

公厕/

养老服务用房/

配电房/

合计90429.21

附件2：物业服务内容和等级标准

本小区物业服务内容和等级标准【叁照】甲地市《普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标物（甲地价服字（2014）86号）执行（其中

垃圾收集与处理与《苏州市生活垃圾分类管理条例令不一致的，以条例为准），等级标准如下。

,根务项目（一）综合服务

1.服务双方签订物业眼务合同，权利义务关系明确；按照用码标价规定公示服务内容、服务标准、收费标准等内

容；

2.财务管理运作规范，账目清晰；

3.有完善的管理方案，员工岗位贲任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与

基本

工作标准等制度健全；

服务

4.物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索

要求

5.物业,服务经理（项目经理）、专业管理人员具备相应的岗位资格证书；

6.管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、言行规范；

7.物业服务费收支情况每半年公布】次、代收代交费用每？个月公布1次；

8.每个等级的服务内客和要求应高于并包含低一级的服务内容和要求（一级除外）。

1.设置专门的服务接待处，配有专人值守；办公设施及办公用品配置完备；

2.服务中心工作时间：8：00-20：00,每日不少于12小时在服务接待处进行业务受理，并提供24小时热线电话

服务；

五级3.对业主（使用人）的求助、咨询及时处理：对业主（使用人）的投诉在24小时内答复；做到有受理、有记录、有处

服务理、有回访；

等级4.急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解程和限时

承诺：小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息E）顺延；

5.告知业主（使用人）装修须知，监督装修过程，每日巡查现场不少于2次，装修过程的施工管理、垃圾堆放、噪

音等有专人管理，对违规装修、违章搭建及时劝阻并取证，对于造成事实后果的应及时向相关部门报告；

6.制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每半年向委托方事先、事后各报告1次乎划准备和实施情

况；

7.采取走访、恳谈会、通讯或问卷调查等形式与业主或使用人进行沟通。每年沟通面不低于小叵住户的95杭业主

对服务总体满意率不低于90%,对调查结果进行分析并采取改进措施并向业主反馈；

8.能根据业主需求提供特约服务和不少于6种以上的便民（无偿）服务；

9.节假日有专题布置，每年组织不少于12次社区活动；

根务项目（二）物业共用部位和共用设施设备维护

1.理立物业共用部位、共用设施设备的维保计划及巡查维修记录；

2.建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；对小区内安全隐患部位落实防范措施、设置警示

标识；

3.共用设施设备，应达到规定的保养标准；

基本

4.共用设施设备落实专人管理；各类设施设备有明显标识；

服务

5.专业维保人员持证上岗；

要求

6.配置电梯的住宅区服务标准不得低于二级；

7.每个等级的服务内容和要求应高于并包含低一级的服务内容和要求（一级除外）。

1.每月巡检公共部位、公用设施，并制定大中修计划；楼道、单元门窗、路灯等重点部位每日巡检2次，发现问

题及时处理；

2.生活水泵每4小叶巡仓1次并填写运行记录；排污泵每月巡宣启动1次；生活泵房每季度清洗1次；每年全面

检查1次给水管道，对滴漏现象及时处理，对锈蚀部分及时刷涂防锈；每月检查保养水箱的入孔、各类仪表和阀门，冬

季有可靠的保温措施，不得污染水质；饮用水池每年消毒2次；水质每季度检测1次；

3.每周清扫1次排不明沟，保证排水通畅、无积水；每年疏通地下管井2次，发现堵塞及时及理。排污泵每月巡

查启动1次；

4.速立供配电管理维护制度；配电设施按规定进行安检；避雷安全每年检测1次；照明系统的完好率达到98%以

上；

五级

5.弱电系统每月进行1次保养检修，发现问题及时处理，完好率达到98%以上；

服务

.庭立电梯管理维护制度；公示安全使用许可；电梯机房要求防尘处理；每日巡查记录电梯使用安全状况，建档备

等级6

案；安全设施检查保养每月不少于2次；每年全面综合调整与洌试1次；每2年进行1次负荷校调试酷。维保停梯提前

一天通知；遇困人15分内到位救援；全年故障率低于3%；

7.消防系统每日巡检1次，各类仪表稳定正常；消防泵、喷淋泵每月启动1次，保证正常运行，消防水泵运行部件

保持润滑灵活；消火栓、灭火器每月巡检1次；

8.设备房地坪、设备基座等进行防尘处理；泵体、机架、管道等每年进行1次保养；通风、温度、湿度达到运行

条件；

9.消防设施设备按国家规定维护，按时年检。其他设备综合完好率达到98%以上；

10.工程维修人员24小时值守；人均服务建筑面积为1.0万肝以下，服务建筑面积低于4万户工程人员不得低于

5名，服务建筑面积超过6万肝的，每超过2万"增加1名工程人员。

服务项目（三）公共秩序维护

1.配有专职的秩序维护员；

2.各类管理规章制度完善；

3.公共秩序维护员上岗时但戴统一标志，穿戴统一服装；

基本4.制定火警、盗警、池震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（型）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急

服务处理预案；

要求5.对车辆进行有效管理和疏导，车辆停放有序；

6.每个等级的服务内容和要求应高于并包含低一级的服务内容和要求（一级除外）。

1.秩序维护人员35周岁以下人员占总数50%以上，初中以上文化程度，定期接受专业培训。

2.小区设有的监控中心，配备的电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等技防设施,

24小时开通；

3.小区各出入口24小时值班看守，其中8：00-20:00主出入口双人执勤，立岗服务不少于8小时，并有详细交接班

记录和外来访客及车辆的登记记录；谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品撤出实行登

记；制定小区车辆管理制度、对车辆实施有效管理，有专职人员24小时巡视和协助停车事宜；及时处理车辆停放不规

范的现象；

4.合理设置巡逻路线，每小时巡逻不少于1次；重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻，并做好巡更记录：

5.监控室、消控室24小时专人值守，人员持有效证件上囱，工作记录完善；

五级

服务6.每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演练不少于2次；

等级7.设立火警、警情应急预案，并在监控中心室内悬挂；接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，秩序维

护员应按规定及时赶到现场进行处理；

8.定期进行安全防范知识的学习，能正确使用消防器材、技防设施；

9.对居住满1年的业主（使用人）,识别率达到85%以上。

限务项目（四）保泊服务

1.各类清洁设施设备配备齐全，并有专人管理；

2.制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、规章制度；做好服务记录；

基本

3.垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味；

服务

4.严禁使用不合格的者洁剂

要求

5.定期做好消杀工作：

6,每个等级的服务内容和要求应高于并包含低一级的服务内容和要求（一级除外）。

1.垃圾分类收集，每日收集2次；垃圾橘配有垃圾袋，每日清运2次；

2.道路、绿化带、停车场地等公共部位的清洁每日2次，保洁时间不少于4小时，循环保洁时同不超过1小时，

目视干净、整洁、无死角；

3.电梯轿厢清扫每日2次，每周对电梯轿厢内全面擦试清洗I次，每半月打蜡上光一次；电梯内应急电话、按钮

等每半月消毒一次；达到技谪镜面基本光亮、无明显手印、污迹，桥箱四壁基本干净，用手触摸无明显污迹；灯具、天花

板无积灰；

4.楼道每日清扫1次，每日拖洗1次；扶手等楼道相关公共设施每日擦拭1次；楼梯间墙面每月除尘1次；根据

地面材质每月刷洗或保养1次：

5.休闲、健身设施每日清洁1次，每半月消毒1次；

五级

6.标识、宣传牌每周清洁1次；公共垃圾房分类收集处理，每周冲洗至少1次，无明显异味；灭鼠消杀每季度至

服务

少1次；

等级

7.路灯每月清理1次；

8.有天台、屋顶的，每月至少清扫1次。

9.清洁卫生人员人均管理建筑面积为0.55万m，以下。

反务项目（五）绿化养护服务

1.有专业人员进行绿化养护管理；

2.制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度；

3.草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿葡、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；

基本

4.做好病虫害防治工作；

服务

5.使用化学药剂，义•须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷

要求

药前安民告示；

6.打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物：定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味；

7.每个等级的服务内容和要求应高于并包含低一级的服务内容和要求（一级除外）。

1.小区绿化成活率35%以上，长势茂盛；缺株适时进行补种；

2.乔、灌木、掌缘植物每年修剪4次以上，树冠完整、形杰优美，无枯枝、缺枝，常年土娓疏松通透，无奈

草；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，每年普施基肥不少于1遍，花灌木增追施复合肥2遍，满

足植物生长需要；

3.草坪常年保持平整，边缘清晰，及时清理杂草，按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机焚合肥2到3

五级遍；整块草地没有已开花杂草，没有明显阔叶杂草，每年至少进行1次施肥、林苗；有效预防病虫害；

服务4.花坛适时修剪，及时更换枯死、损毁的花木，及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂卓、垃圾，每年施基肥1次，

等级每次布置前施复合肥1次，盛花期追肥适量；及时松土，花木无缺水枯萎现象；

5.绿化带中无堆物.搭棚、践踏、侵占等现象；设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；

6.每年有3次以上花卉、景点布置。

7.水景每日打措漂浮物1次，保持水面清洁；喷水池每月全面清洁1次，池底无沉淀物、池边无污迹；

8.假山、亭廊等建筑小品每日巡视1次；每月清洁1次，保持清洁卫生；需要刷白或刷油漆的部位每年粉刷

1次；损坏部位及时修复。

附件3：合同履约保证金的扣罚条款

物业履约服务考核评价表

序规定考评

项目考评内容评分标准

号分值得分

不符合不

1制定并实施专业外包合同全程监管制度；1

得分

按照明码标价规定公示服务内容、服务标准、收费

标准等内容；物业服务费收支情况每半年公布1次

（首年每季度公布一次，并了每季次月10号前）、公

22缺一项扣1

共收益收支情况每半年公布一次（首年每季度公布一

分

次，并于每季次月10号前）、代收代交费用每2个

月公布1次；

物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易不符合不

31

于检索；得分

不同岗位人员服装统一、仪表整洁、挂牌（持证）上

不符合不

4岗、言行规范、服务主动、热情；定期接受专业培2

得分

训；

设置专门的服务接待处，每日有专人在服务接待处

进行业务受理或设置联系人员并公示其联系方一项不符

2

式；对业主（使用人）的求助、咨询、投诉及时处合扣1分

5

理，做到有受理、有记录、有处理、有回访；

物业增值服务，报修（如安装等）1小时到位，小修不符合不

61

㈠24小时内解决；得分

基础服务物业服务人员考勤专项记录符合物业服务合同（打卡不符合不

71

（12分）机）；有值班人员及人员去向表；得分

告知业主（使用人）装修须知，签订装修管理协议，

监督装修过程，装修过程的施工管理、垃圾堆

8放、噪音等有专人管理；发现违法违规行为及时劝2不符合不

阻、制止，对于不听劝阻的及时向相关部门报得分

告；

设有小区平面示意图；交通标志引导指示牌规范清

晰；小区组团、栋、单元（门）、户门以及配套公缺一项扣1

9

建、场地标2分

识规范清晰；

房屋外观完好、整洁；外墙修补、清洗或粉刷按合

一项不符

10同和计划组织实施、记录完整；合同和计划表作为附2

合扣1分

件供业委会审阅；

对小区乱搭建、乱堆放、乱涂写、乱张贴、乱牵挂

一项不符

11及时清理，对小区内乱设摊和乱设店棚及时制止清1

合扣1分

理

共用设施设备落实专人管理，岗位责任明确：各类设

施设备有明显标识；建立设施设备总账、台账、设一项不符

12备卡；设备系统图、操作规程、岗位责任制度、应急2合扣0.5

预案流程图、特种作业人员资格证书等齐全，张贴于分

机房明显位置；

机房整洁、无渗漏、无积水、无杂物堆放，设备表

一项不符

面无积尘、无锈蚀，防鼠板、防鼠网材质、规格，

131合扣0.5

（二）防鼠药物投放等符合规范要求；

共用部位共用部位、共用设施设备巡查维修记录齐全，并制定

和设施设维保计划和大中修计划，属于小修范围的，及时组织不符合不

备维护14修复；属于大、中修范围的，及时申报业主委员会3得分

（39分）组织维修；

一项不符

制定沟渠管井疏通计划，发现堵塞及时处理；排污

合扣0.5

15泵每季度巡查启动；路面井盖无缺失；1.5

分

建立供配电管理维护制度，配电设施按规定进行安

不符合不

检并记录完整；弱电系统、避雷安全系统定期保养

1G1.5得分

检修，发现问题及时处理；

不符合不

17后备电源设备定期检测、记录，保证可随时启用。1

得分

摄像监控图像清晰无缺失；按规定时间保存信息备缺一项扣1

182

查；分

建立电梯管理维护制度，签订电梯维保合同，定期

检查调试；维保停梯提前一天书面通知；准用（合

格）证、年检证明、紧急电话和乘客注意事项置于

193

轿厢醒目位置；电梯机房做好防尘、防虫、防高温缺一项扣1

措施；每日巡查记录电梯使用安全状况，建档备分

案；

电梯三方通话正常；发现故障或险情，维修人员接

一项不符

20到4

合扣2分

险情后需15分钟内到达现场救援；

阀门、管网等设备名称、流向、运行状态标识清缺一项扣］

211

晰，无锈蚀、无跑冒滴漏、无污染