.08.08西双版纳旅游度假区博誉地产曼贺蚌项目汇报75p

前言第一局部：工程背景一、西双版纳旅游业开展趋势作为东盟贸易的桥头堡，西双版纳与东盟国家之间已初步建成了通往澜沧江-湄公河次区域流域各国的水、陆、空交通网，在推动贸易区建设进程中有着区位、资源的先天优势和开放前沿等优势。在省委、地方各级政府的推动下，西双版纳的区域经济开展已取得骄人成绩，特别是旅游产业的开展更是令人瞩目。海陆空旅游线路形成，桥头堡优势彰显2021年西双版纳旅游工作的开展目标是：全州接待国内外游客750万人次，同比增长11%以上；接待海外游客20万人次，同比增长30%以上；接待国内游客700万人次,同比增长10%以上;旅游总收入突破50亿元，同比增长12%。在区域大环境的开展背景下，西双版纳旅游地产开发势如破竹，西双版纳旅游度假区二期的规划开发也应运而生。二、景洪城市开展规划情况在城市开展战略上，以东方水城为打造目标，以沧江片区为核心，全面推进嘎洒、橄榄坝两大片区的副中心功能，在城市空间布局上，完善中心区，适当向西开展，加强江北、嘎栋、嘎洒和曼弄枫四个功能区，形成“一主四副〞组团式城市结构形态。通过对城市各功能片区的打造，将景洪打造成为集热带雨林、民族特色、水乡魅力、休闲度假、美食文化等功能特点为一体的文明和谐城，把景洪从一个传统的观光旅游城市打造转型为休闲度假、商务会议、康体疗养、娱乐购物天堂。按此规划，预计在2021年，将景洪城市控制面积建至200平方公里、景洪(嘎洒)片区开展到60平方公里，橄榄坝片区30平方公里，沧江一带布置各种旅游设施。至2021年城市居住人口达60万，以此挑战10年后的旅游市场。一主四副的东方水城大规划战略三、西双版纳旅游度假区二期规划定位本案■区域开发情况西双版纳度假区二期城市副中心的功能日趋呈现旅游热潮即将兴起，板块价值将大幅度提升〔三〕区域背景对工程开发的启示1、以西双版纳旅游度假区二期的规划战略作为引导和出发点；2、结合周边区域的工程情况，做好改善区域条件的功能配套；3、保护和完善当地生态自然环境，开掘和传承外乡文化资源；4、结合地理环境和地块状况，站在国际化的视野高度，规划具有可持续开展的旅游工程；5、全面按照开发区管委会的战略部署，积极推动片区的整体开发建设。第二局部：地块价值分析一、区域价值分析本案生态民俗宗教展览商娱二、地块状况地块为曼贺蚌老村，一直以来是到西双版纳旅游的众多游客必经之地，村寨内保存着丰富的原生态景观，与外界的山水田园交相辉映，像个隐逸的世外桃源，傣味农家乐一直是景洪高端消费群体常来之地，地块南北缓坡起伏、视野开阔，开发价值极高。三、工程地块SWOT分析四、工程地块定位集吃、住、玩、购、赏、为一体的傣文化体验街区凭借曼贺蚌古村寨原生态的自然景观、纯朴的民风民俗，傣味农家乐的名声绯外，每年成千上万的游客必经此地，在这些优势的强势推动下，曼贺蚌有充足的条件成为了集吃、住、玩、购、赏于一体的傣文化体验第一街区。而博誉地产在此优势功能根底上的打造，那么是在对功能和环境上进行完善的同时，提升板块的民族性、文化性和品位的国际性。五、本案产品的切入点填补区域空白、改变短线旅游的现状承载留下游客的功能深挖持续性、重复性的旅游价值资源第三局部：产品定位■产品分布：工程打造地块曼贺蚌新村总平面图鸟瞰图一、各地块开发使用说明〔二〕博誉地产工程打造用地〔一〕工程打造地块：工程打造地块博誉地产改造地块南邻曼贺蚌民俗村，西接即将建设的勐巴拉娜西歌剧院，北面是规划开发中的宣慰步行街，东接规划建设中的曼贺蚌新村，面积169亩，整个地块闹中取静，具备较好的商业价值和居住价值；二、产品定位：二〕工程打造地块产品定位：基营式生态旅游、东南亚体验式居住基营式度假指从客源地出发到达某一目的地，以该目的地为根据地，分别游览与该目的地相邻的景点，然后从该目的地返回客源地(目的地需具备完善效劳设施)；生态基营式具有：彰显区域核心旅游品牌、区域功能升级、与国际市场形成对接；东南亚体验式居住不但能强化区域文化特色，也助于推动区域的品牌价值，与国际市场形成互动。■产品针对的客源为：国内外背包族游客、普通游客、侨居版纳的东南亚客户。■东南亚体验式居住的可行性：■产品物业形态：

专门针对东南亚〔缅甸、老挝、泰国〕各国在版纳侨居的高消费人群订制，类型为小独栋别墅，面积在200㎡左右，建筑风格结合东南亚风格和傣式风格，注意景观的打造和生态气氛的营造，将传统居住文化表达其中。1〕东南亚风情别墅：〔小独栋〕2〕四合院别墅：汲取中国传统的四合理念，工程在建筑风格不变的条件下，布局围合式的建筑形态，增强邻里之间的互动交流，让居住气氛更为融洽，生活韵味更加浓厚。3〕民族风情小客栈：在文化步行街的二楼及以上布置具有东南亚文化风情或具有傣族文化的小型客栈，满足观光游客的住宿需求，装修、装饰上充分利用傣族日常生活中的元素，如竹编生活用具、燕子巢穴、傣陶、傣锦等生活用具，还可布入傣族古老的织布机等，让游客现场体验其中乐趣。4〕具有民族特色的便捷式酒店/国际青年旅社□引进国际青年旅社的意义：1〕提升区域旅游价值和旅游品位，促进周边商业配套的开展；2〕全球400万VIP客户，年均3000万的住客量，联动式的网络营销能促进周边旅游消费；3〕众多国内外背包客的慕名未来，能为工程迎来良好的口碑传播；4〕为旅游度假区的的游客建立一个让他们能真正住下来、留下来的场所，从而推动区域旅游经营的持续开展；5〕真正具有原生态特色的风味酒吧

虽然景洪目前有许许多多的酒吧，但能真正反映原生态特色，具有傣族文化韵味的酒吧却并不多，这跟酒吧本身所处的商业繁华区的区域特点有很大关系，工程内的酒吧全面针对区域内的元上台环境特点和朴实的人文气息，打造真正具有原生态韵味的风情酒吧，符合国内外游客的审美情趣。6〕泰国餐厅、咖啡、茶餐饮店突出区域文化特色，提升板块形象，满足众多外来游客及区域住户的消费需求；7〕小型超市、便利店、东南亚商品超市满足区域住户的生活需求以及游客的购物需求，要求装修特色具有外乡风味，诸如丽江的四方街超市。体验式居住区效果示意：〔二〕曼贺蚌新村产品定位：曼贺蚌新村的开发主要为解决曼贺蚌民俗村迁出的83户居民的居住问题。曼贺蚌新村的建筑将统一建成一楼一底的傣式民居，每户建筑面积约为350㎡，占地0.75亩左右。曼贺蚌新村曼贺蚌新村立面参照〔参照曼喃新村建设〕曼贺蚌新村立面参照〔参照曼喃新村建设〕曼贺蚌新村立面参照〔参照曼喃新村建设〕曼贺蚌新村沿街商业面积：16000㎡83户家庭每户约有：193㎡沿街商铺。曼贺蚌新村每月总共租金收益为：16000㎡×60元/㎡=96万元年收益为：960000元×12月=1152万元每户居民月收益为：193㎡×60元/㎡=1.15万元每户居民年收益为：193㎡×60元/㎡×12月=13.9万元□曼贺蚌新村建成的意义：改善曼贺蚌居民生活条件，提升区域形象建设；进一步对傣族传统文化及人文风俗形成升级；曼贺蚌新村建成后，借助周边的商业气氛，为农民提供了更多自主经营条件以及商业出租条件，将大大增加农民收益，改善其教育、医疗卫生等条件。改善曼贺蚌居民的生活气氛，以社会主义新农村的建设思路，塑造曼贺蚌新村居民安居乐业的生活气氛。〔三〕文化步行街定位：广场步行街■产品定位：南亚风情第一街以国际性的商业文化步行街打造，提升区域的国际品位，照应工程的整体定位高度，突出工程产品的文化特色，加强旅游的配套功能。■

步行街经营业态：传统与国际的结合，凸现东南亚现代、高端的经营档次引入国际、东南亚或本地中高端特色品牌，满足游客、本地居住客群的生活购置和体验需求，并到达聚集人气、文化提升、品牌传播的效果。□经营类型分为：特色餐饮、休闲娱乐、日常购物等。■步行街业态示意：□国际品牌快餐店：步行街区内引入德克士、肯德基或麦当劳等国际品牌快餐店，形成良好的国际品牌传播，完善区域功能配套，带动周边商业人气。□泰国餐厅为满足工程定位，区域内专门引入泰国餐厅，满足游人和本案东南亚侨居客户的消费，增强工程形象特色，提升国际品位。〔可将版纳较为知名的泰国财春青餐厅引入步行街内〕□东南亚特色咖啡店引入在景洪较为知名的美美咖啡、湄公咖啡等餐饮店，借助其在外国人心目中的品牌地位，开展区域外国游客的常驻。□东南亚特色酒吧引入具有东南亚特色的风情酒吧，增强区域内夜生活的气氛、情调和乐趣。□小型超市、便利店、特色餐饮满足游客、常驻游客、东南亚侨居群体和本地居住群体的生活所需，凸现整体特色。□民族工艺品市场搬迁转移源于当前景洪民族工艺品市场面临搬迁，众多经营缅玉、民族手工艺品、珠宝玉器等商家面临重新寻找经营地的需求，博誉地产将在工程的文化步行街内为民族工艺品市场的商家预留铺面，进行招商，进行持续经营，推动文化步行街的快速运营。□广场功能运用：沿街商业效果示意第四局部：工程案名南国御州一、主推案名：■案名诠释：南国向来是人们向往的地方，直观给人一种温暖的感觉，同时也说明了工程的方位特征；御：对帝王所用之物的敬称，高贵之意。南国御州这一案名富有贵气色彩，朗朗上口，便于推广。32数理暗示：池中之龙，风云际会，一跃上天，成功可望〔吉〕(加哈宛:天和地的分界线)■备选案名：加哈宛秘南亚走廊第五局部：工程经济效益评价二、销售收入预估：经济指标占地面积(亩)169占地面积112554㎡总建筑面积187005㎡花园洋房面积54805㎡商业面积67499㎡观光村面积41906㎡企业会所17995㎡销售额物业类型面积(㎡)单价(元/㎡)销售额(元)商业67499㎡5000元/㎡337495000花园洋房54805㎡2800元/㎡153454000观光村41906㎡4000元/㎡167624000企业会所17995㎡00总销售金额6.58亿元三、销售利润估算比率计算基数金额（元）计算说明营业收入6.58亿元投资估算4.52亿元营业税5%营业收入32928650销售收入*税率城建税7%营业税23050055营业税7%教育附加税4%营业税1317146营业税4%土地增值税1%营业收入6585730预缴地方基金0.40%营业收入2634292印花税0.04%营业收入263429销售收入*税率契税3%出让地价2687100地价合同额3%企业所得税25%应缴纳所得额34133400总利润*25%预测纯利润：1.02亿元曼贺蚌新村不产生销售收益未计在内，去除其开发本钱，实际最终利润比该数据低。项目类别计量总额/成本（元）税目税率产生税金（元）1、征地费用1.014亿元（按60万元/亩计）契税3%3042000印花税0.05%507002、建安工程费243106500（按1300元/㎡计）营业税及附加3.33%8022515印花税0.03%72932企业所得税附征2%4862130建安工程类包含：a、土建含门窗、外墙漆b、桩基c、单体土建d、设备购置、安装e、消防f、智能化g、监理h、桩基检测i、沉降观测j、大门ｌ、道路3、基础设施费28050750营业税及附加3.33%934090印花税0.03%8415企业所得税附征2%561015基础设施类包含：a、配电系统b、自来水系统c、有线电视d、电信系统e、排水系统(管道污水处理)f、消防管线报警4、测量、勘察、设计费、监理费11253961营业税及附加5.55%618968印花税0.05%5627企业所得税附征2%225079测量、勘察、设计、监理类包含：a、测量费用b、方案设计费c、施工图设计费d、施工图审查e、方案景观设计费f、建设监理费g、勘查费h、人防质监i、人防工程施工图审查费j、工程质量监督费ｌ、设计审查费ｍ、设计合同鉴证费ｎ、设计合同印花税ｏ、测绘费5、前期开发及其他15708420营业税及附加5.55%871817印花税0.05%7854企业所得税附征2%314168前期开发类包括：a、绿化景观及其他b、省图c、可研性报告6、售楼部2000000营业税及附加5.55%111000印花税0.05%1000企业所得税附征2%400007、管理费3740100（计入营业税）8、财务费用1870050（计入营业税）9、策划、销售费用19757190（按3%提点计）营业税及附加5.55%1096524印花税0.05%9879企业所得税附征2%39514410、推广费用13171460（按2%提点计）营业税及附加5.55%731016印花税0.05%6586企业所得税附征2%26342911、不可预见费10000000建设期投资总费用：4.52亿元建设期税费总额：2292万元五、销售期间税金项目税目计税数量/金额税率税金（元）销售收入（658573000元）a、营业税及附加6585730005.55%36550802c、印花税6585730000.05%329287c、土地增值税6585730001%658573