.11葛洲坝红旗河沟项目项目初步沟通提案39p

【红旗河沟工程】工程初步沟通提案天晟不动产·重庆SUPERCITY区域解读—区域概况〔重庆市、江北区经济及城市开展概况〕市场解读—房地产总体市场概况〔重庆市、江北区总体市场趋势〕工程解读—工程开发条件剖析区位条件、建设条件、换乘中心与房地产的关系—工程开发意义—开发难点及关键点—开发战略思路红旗河沟工程CONTENTS目录Part1区域解读

●金融危机深刻影响后经济发展模式的转型、投资重心的转移、并进一步影响中国区域经济的发展格局●经济发展模式将从出口导向型转变为内需导向型●投资重心将从东部沿海地区转向西部内陆地区●西部地区有望成为中国经济发展的

高增长区，中国

经济增长的新擎城市规划经济环境区域规划Part1区域解读

提升战略地位2021年6月两江新区成立，助推重庆作为内陆开放城市的地位成渝经济区规划获批，赋予中国增长“第四极〞的使命推动金融发展成为跨境贸易人民币结算城市，进出口贸易可用人民币直接结算赋予长江上游金融中心使命，构建全新金融机构打造重庆模式保障民生建设开建大体量公租房，为破解“夹心层〞人群住房难提供范本房产税试点城市，促进房地产市场逐步走向更标准全面部署“两翼〞农民增收工程，推动当地消费和经济开展户籍改革全面启动，打破城乡壁垒，加快城市化进程城市规划经济环境区域规划Part1区域解读

重庆已成为中国经济转型期的重要战略棋子，经济增速将在3-5年之后明显显现城市规划经济环境区域规划两江新区分期开展目标给房地产带来的利好分析：根底设施建设进程加快有保障，产业人口带动地产需求Part1区域解读

城市规划经济环境区域规划2021年底，建成“二环八射〞2021年建成“三环十射三联线〞畅通重庆的目标为重庆成为西部“领头羊〞奠定根底，交通不断完善拉近与周边城市的距离。到2021年，主城核心区〔内环高速以内〕任意两点间的平均通行时间控制在半小时以内，主城拓展区〔绕城高速与内环高速围合区域〕任意一点到核心区的平均通行时间控制在半小时以内。建成“四小时重庆〞和“八小时周边〞，即重庆主城区到各区县实现公路交通4小时内到达，到成都、贵阳、昆明、西安、武汉、长沙六个周边省会城市实现公路交通8小时内到达；Part1区域解读

城市规划经济环境区域规划工程所在区域位于重庆城市拓展的主流方向之上。Part1区域解读

这是一个以“北〞作为起跑点的城市城市规划经济环境区域规划Part1区域解读

2021年我市GDP总额到达7894亿元，五年翻一番，同比增幅达17.1%，创直辖以来新高。人均GDP迈上4000美元新台阶，到达全国平均水平。城市经济开展势头强劲，形成房地产市场高速开展的动力。

2000-2021年重庆市GDP总额及增速2021年重庆三产业结构图重庆GDP呈现稳定增长态势，从2002年以来平均增长率在12%以上；2021年，全市实现地区生产总值7894.24亿元，按可比价格计算，比上年增长17.1%，增速创直辖以来新高，经济高位企稳态势明显。今年中国城市竞争力评价中，重庆市连续位列西部城市第一。城市规划经济环境区域规划Part1区域解读

确定十二五期间经济增长目标为12.5%，为结构优化和质量提升留足了空间，以便加快开展方式的转变。我市未来五年将推动产业高端化，加快培育战略性新兴产业，建设国家重要的先进制造业基地。重庆“十二五〞目标：一化、四愿景未来五年我市将加快开展以信息产业为主要支柱的战略性新兴产业，就是“2+10〞2+10发展方向发展目标2大基地建成笔记本电脑基地形成1亿台整机生产规模、80%零部件及原材料本地配套，实现产值6500亿元；国内最大的离岸数据开发和处理中心争取建成“国家离岸外包特许产业园”，打造以应用软件、嵌入式软件为主的软件产业集群，并大力发展云计算，实现产值1500亿元10大重点产业集群通信设备、高性能集成电路、节能与新能源汽车、轨道交通装备、环保装备、风电装备及系统、光源设备、新材料、仪器仪表、生物医药等，合力形成万亿级国家重要的战略性新兴产业高地。一化四愿景一化整体跨入现代化阶段四愿景建设特色鲜明的国家中心城市，成为集聚辐射功能强大的经济中心；建设与国内外经济广泛融合的内陆开放高地，成为内陆开放示范区；建设统筹城乡改革先行区，形成城乡统筹发展直辖市的基本构架；建设“五个重庆”，成为市民安居乐业、幸福和谐的共同家园。城市规划经济环境区域规划Part1区域解读

对比项常住人口户籍人口城镇人口外出人口外出至市外市内流动市外外来2000年2848.823091.091000396.82288.3108.5246.032001年2829.213097.911074.66438.49314.25124.2648.332002年2814.833113.831130.95484.53342.53142.2750.752003年2803.193130.101174.54535.40373.36162.9053.292004年2793.323144.231215.42591.49405.51185.9854.602005年27983169.161265.95637.26431.22206.0460.062006年28083198.871311.29680.61453.4227.2165.42007年28163235.321361.35726.30468.22258.0873.82008年28393257.051419.09751.99466.24285.7584.52009年28593275.611474.92782.98468.65314.3396.33重庆常住人口长期小于户籍人口，属于传统上的劳动力净输出城市；流出人数绝对值逐年上涨，劳动力就业压力大；重庆市人口流动活泼，流出多、流入少，典型的内需型城市；从趋势上看，外出人口增幅逐年降低，就业环境改善；市外外来人口增幅逐年上涨，城市辐射力及吸引力增强。城市经济和地位的上升使重庆“吸引人、留住人〞的能力越来越突显。备注：上表单位为万人城市规划经济环境区域规划Part1区域解读

年份实际利用外资总额进驻重庆的世界五百强企业数量实际利用内资总额2006年6.96亿69家298亿2008年27亿102家843亿2009年18亿113家762亿2012年60亿200家2000亿外籍、外省市人群逐渐增多，城市购置力上升。城市规划经济环境区域规划Part1区域解读

中高端群体财富阶层重庆主力购房人群3%住房消费：财富阶层占3%份额，客群绝对值逐年上涨。2007年，80万以上物业，别墅1417套2021年，100万以上物业，7364套〔别墅3689套〕2021年〔上半年〕，120万以上物业，4138套〔别墅2441套〕城市规划经济环境区域规划Part1区域解读

城市规划经济环境区域规划一个开放，多元的环境，必能成为工程成长的沃土！2021-2021年是重庆宏观经济飞速开展，市场局面逐步翻开的过程，本案的开发时间，是重庆走向开放的起步期。内、外资企业进驻速度加快产业升级、规模做大高居住要求高支付能力高价值预期多元化的市场需求、吸纳更多高端人群、更懂得欣赏城市的消费者城市对外交流更深入城市地位/城市功能提升Part1区域解读

包括：三个区域形成：三个组团布局：十大功能区实现：五大功能拉动“成渝经济带〞制造业等配套产业年均增长10个百分点，工业经济年均增长提高5个百分点云南和贵州水电和矿产等能源产业开展年均增长提高5个百分点，促使湖南、湖北、陕西、广西等与西部市场协作加强50%左右的制造业和交通运输业通过“两江新区〞走向西部市场，预计年均增长提高5个百分点

两江新区的成立是继重庆直辖，城乡统筹规划之后的第三次飞跃，对西部的战略开展有着非凡意义城市规划经济环境

区域规划Part1区域解读

江北区城市地位1.新兴城市几何中心2.重庆CBD核心3.中国十大步行街4.奢华、雍容、时尚之都5.西部最吸引外资的热土6.两江新区核心板块城市规划经济环境

区域规划Part1区域解读

江北区未来规划城市规划经济环境

区域规划Part1区域解读

功能分区区域范围主要业态三心以观音桥商圈为核心的商贸中心重点发展业态复合的商务商贸综合性生态社区以江北嘴CBD为核心的金融中心重点发展金融服务与要素市场和专业服务集聚区以寸滩港为核心的物流中心重点发展以保税物流为核心的口岸物流和专业物流一带北滨路沿线产业带重点发展研发创意产业和时尚休闲产业四片石马河、大石坝片区重点发展休闲健康产业，建设石马河居住新区港城工业园片区围绕工业产业基地建设需要，配套发展生产性服务业鱼复功能片区结合城市开发和产业发展，配套发展生产性服务业铁山坪生态片区适度开发低密度生态商务、休闲旅游设施江北区“三心一带四片〞的空间布局。城市规划经济环境

区域规划Part1区域解读

改善交通体系，打造畅通江北加强城乡根底设施建设，打造更加畅通、便捷的交通环境。积极构建综合交通枢纽体系，提升全区交通管理功能。立足两江新区，加强区际交通设施的联动建设进程。力争建设成为“畅通重庆〞的先行区。城市规划经济环境

区域规划Part1区域解读

城市规划经济环境

区域规划三大公交枢纽之一，已建成运营的轨道3号线及规划中的6号线换乘站，规划中9号线从附近经过，大大提升工程区域的商务价值3号线沿途所经局部站点：鱼洞—五公里—南坪—工贸—两路口—观音桥—红旗河沟—龙头寺—鸳鸯—回兴—江北机场6号线〔规划中〕所经局部站点：上新街—小什字—江北城—五里店—黄泥塝—红旗河沟—冉家坝—大竹林—礼嘉9号线〔规划中〕所经局部站点：沙坪坝三峡广场—红岩村—观音桥—江北城—弹子石—黄桷沱—五里坪—江北机场Part1区域解读

江北区观音桥是江北嘴中央商务区重要组成局部，其位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，2021年社会消费品零售总额超过100亿元，成为名副其实的“百亿商圈〞，如今成为重庆主城商业副中心中集聚能力、扩散能力、辐射能力最强的一个大商圈。商圈内商贸繁荣、业态丰富、品牌云集，拥有商业网点8000个、5000平方米以上大型商业网点40家、200多个国际知名品牌、40多个国际顶级品牌；拥有“大型购物中心、百货店、超市、专业店、专卖店、餐饮、酒店、大型书城〞等众多业态，构成网络化立体业态格局.重庆未来第一商圈，重庆中央商务区重要组成局部城市规划经济环境

区域规划Part1区域解读

观音桥商圈的崛起，成为重庆城市商贸中心，主城核心区商圈城市规划经济环境

区域规划Part2市场解读

宏观环境区域市场

写字楼市场

公寓市场楼市调控三宗最最多自2021年以来中央下发多个国字号文件，其密度对房产业来说前所未有；继而各部委和地方跟进，出台进100个文件，调控时间史上最长Part2市场解读

宏观环境区域市场

写字楼市场

公寓市场〔数据来源：东方财富网)Part2市场解读

宏观环境区域市场

写字楼市场

公寓市场商品房供过与求，市场存量巨大，价格逐步走低Part2市场解读

宏观环境区域市场

写字楼市场

公寓市场调控政策两江新区两江新区VS宏观调控Part2市场解读

宏观环境区域市场

写字楼市场

公寓市场轨道交通颠覆传统地产格局，沿线迎来开展契机据了解，在轨道交通相对兴旺的北京、广州、上海等地，轨道物业与非轨道物业相比，价格约高出10%-15%。而在香港，差距最大者可达30%左右。所以轻轨3号线以及未来6号线、9号线的开通也将带动轨道沿线站点物业尤其是类似本工程这样的换乘站点上盖物业的价值上涨，即使在如当前的楼市环境下，也是楼盘保值增升的重要保证。随着城市国际化进程的加快，便捷的交通带动房地产升值、提升居住便利性上表现日益突出，交通的改善拉近了个大区域之间的连接，将会引来新一轮的经济快速开展及房地产的迅猛增值。Part2市场解读

重庆写字楼分布特征一条核心轴：解放碑-两路口-上清寺-观音桥-红旗河沟-新牌坊两大新兴区：江北嘴CBD，北部新区高新园三大商务圈：解放碑+观音桥+南坪四个区域商务副中心：沙坪坝+杨家坪+冉家坝+石桥铺宏观环境区域市场写字楼市场

公寓市场Part2市场解读

北部新区7.1万方典型代表工程1.线外〔4.6万方〕2.新科国际〔2.5万方〕。。。。。。江北区38.7万方典型代表工程1.九街高屋〔2.7〕2.观音桥COSMO(5.1万方〕3.金融街金融中心〔23万方〕。。。。。。南岸区8.25万方典型代表工程上海城嘉德中心〔6万方〕国汇中心〔2.25万方〕。。。。。。渝北区21.3万方典型代表工程合桂纵贯线〔2.2万方〕中渝爱都会〔3万方〕贝蒙盘古〔5.5万方〕兴茂盛世银座〔1万方〕5..金开协信中心〔9.6万方〕。。。。。。渝中区51万方典型代表工程1.英利国际金融中心〔9万方〕2.新华国际〔4.2万方〕3.重宾保利〔5.8万方〕4.联合国际〔11万方〕5.威斯汀〔6万方〕6.龙湖时代天街〔15万方〕。。。。。。沙坪坝区12.5万方典型代表工程1.南方东银ARC广场〔3.8万方〕2.康田国际企业港〔8.7万方〕。。。。。目前在售的写字楼工程主要聚集在渝中-江北-渝北-北部新区板块；在售和待推工程总体量约130万方，已消化体量80万方〔占62%，包含2021年消化的〕，还剩50万方。2021年重庆主城在售和待售写字楼分布宏观环境区域市场写字楼市场

公寓市场Part2市场解读

北部新区100万方典型代表工程高科山顶总部基地〔35万方〕财富中心〔3万方〕重庆国际金融中心〔3万方〕涉外商务区〔20万方〕高科太阳座〔7万方〕两江星界B栋〔3.5万方〕礼嘉会展基地〔10万方〕黄山大道地块〔15万方〕。。。。。。江北区180万方典型代表工程江北嘴商务区〔130万方〕太阳谷〔20万方〕煌华国贸商城(5万方〕信和北滨路工程〔20万方〕。。。。。。南岸区50万方典型代表工程皇冠国际〔6万方〕阳光100国际新城〔9万方〕西部国际总部基地〔20万方〕天海星茶园社区〔8.4万方〕。。。。。。渝北区80万方典型代表工程松芝时代城〔17万方〕富港天地〔2.5万方〕复地国际〔3.8万方〕北城国际中心〔3万方〕5.空港总部基地〔60万方〕。。。。。。渝中区170万方典型代表工程日月光中心〔28万方〕万豪国际金融中心〔8万方〕渝中总部基地〔40万方〕解放碑金融街〔60万方〕嘉陵帆影〔20万方〕WFC〔9.2万方〕。。。。。。沙坪坝区40万方典型代表工程1.西永总部基地〔40万方〕。。。。。据不完全统计，除本案之外，在未来3年内2021—2021年主城潜在的写字楼预测总体量达600－800万方，三北及渝中板块是主要供给区域。重庆主城未来3年潜在写字楼工程分布宏观环境区域市场写字楼市场

公寓市场Part2市场解读

2004-2021年重庆写字楼市场供需及价格走势图重庆写字楼市场开展迅速，尤其在2021年打破了近几年平衡的局面供需量增速迅猛，近5年写字楼需求旺盛，除2021年均表现供不应求，写字楼存量得到很好稀释，在此良好环境下，成交价格逐步上涨。重庆主城写字楼市场开展态势宏观环境区域市场写字楼市场

公寓市场Part2市场解读

认识一重庆主城进入写字楼爆发期，整体供不应求，近五年销售率达122%；未来商务市场将成为房地产市场的一大主流认识二重庆写字楼市场价格近五年平均年增幅达21%，未来价格上涨空间大；认识三未来3年内写字楼供给量预计在600-800余万方，市场供给量巨大，竞争剧烈；认识四两江新区对商务市场的带动十分巨大，未来两江新区将成为重庆商务市场的绝对主战场；宏观环境区域市场写字楼市场

公寓市场Part2市场解读

项目名称区位写字楼建筑面积（万方）产品特性户型标准层建面（㎡）销售户型面积段（㎡）现场报价(元/㎡）销售进度（315网签量）线外三期北部新区4.65.8米越式1/4.，1/84300-4400后期100-200套内15000待推九街高屋江北区2.7高层写字间1/4,1/81500建面20-50套内1600065%观音桥COSMO江北区5.1高层写字间1/6,1/101400建面42-1500套内1700062%金融街重庆金融中心江北区23高层写字间整层销售1800-1950整层销售建面1700080%（估量）兴茂盛世银座渝北区1高层写字间1/4.1/84540建面47-89待定待推新科国际广场北部新区2.5高层5A写字间

1/4843建面60-400套内1500020%合桂纵贯线渝北区2.2高层6A写字间

1/121225建面36-111待定待推中渝爱都会渝北区3高层7A写字间

1/41200250-300建面10600售罄贝蒙盘古渝北区5.5独栋、多层整层、整栋//待定待推金开协信中心渝北区9.6高层跃式1/4.1/82000400—600建面1200085%2021年两江新区在售及待售办公物业研究宏观环境区域市场写字楼市场

公寓市场Part2市场解读

项目名称区位写字楼建筑面积（万方）定位产品形态销售户型面积段（㎡）面市时间财富中心北部新区3两江新区EBD生态商务5A生态写字楼

/不详高科涉外商务区北部新区20西部首席涉外商务中心高层甲级智能写字间5ASTUDIO写字间/2012高科山顶总部基地北部新区35EBD总部基地独栋写字间/2012重庆国际金融中心北部新区3EBD商务中心高层5A写字间200-3002012高科太阳座北部新区7EBD商务中心高层5A写字间/不详两江星界b栋北部新区3.5/高层写字楼/不详礼嘉会展基地北部新区10会展商务中心高层写字间/不详松之时代城渝北区17成长型企业公园高层、独栋、双拼400-6002012富港天地渝北区2.5两江新区高层高层5A写字间/2012