安徽界首市房地产市调报告41

报告制作：

合肥·博达远观地产营销

——【壹號公馆】工程组

2021年3月日

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1工程鸟瞰图2

目录一界首市概况二界首市经济环境及城市开展规划三界首市房地产市场概况四界首市土地市场五区域板块竞品个案调研六本案七SWOT分析八本案销售分析九工程推广建议十销售目标拟定3一界首市概况4中文名：界首市英文名：Jieshou别称：小上海彩陶之乡剪纸之乡所属地区：中国安徽省下辖地区：辖18个乡、镇、办事处建立时间：明末，始名为界首集。面积：全市总面积667.3平方公里，耕地面积62万亩人口：77.2万人GDP：30.76亿元人民币〔2006年〕地理位置：位华北地区黄淮平原，皖西北边陲临近城市：东与太和相邻，东南与阜阳市颍泉区接壤，南与临泉县相接，西连豫沈丘县，北依豫郸城县主要街道：健康路人民路东城街西城街解放二大街解放一大街解放三大街吉甫街民主路中州路中兴街至公街建设路大义街信义街光明路新华街力行街油坊街胜利路生产街教门街富强南路东顺河街大桥北路向阳路知名产业：界首市工业兴旺，门类齐全。全市已形成20多个行业2000多个品种的生产体系，酒业、食品、医药、塑料、造纸、纺织、制革、化工、机械、鞋业是全市工业的十大支柱知名企业：全市大中型企业13家，企业集团6家，“沙河王〞系列白酒、“奇安特〞运动鞋、“芬格欣〞FE功能口服液、乐泉牌铜版纸、“富硒康〞口服液、星爵牌豪华领带、常青牌净水剂区码：0558区码：2365015二界首市经济环境及城市开展规划㈠经济环境界首市经济环境较好，三大产业开展迅猛，一产，市农村专业合作经济组织已有150多家，每年输出劳动力15万人，劳务收入在15亿元以上。二产，工业根底较好，品牌优势明显，全市已形成20多个行业、2000多个工业品种的工业生产体系，再生金属再生塑料、医药、纺织、食品加工、机械制造、渔具生产等支柱产业优势明显。涌现出华信生物药业公司、华鑫集团、云龙集团等骨干企业，培育出沙河特曲、金裕皖系列白酒、富硒康口服液、云龙粮食机械等全国知名品牌。三产方面，界首市商业气氛亦是十分浓厚，市场较为活泼。早在2021年，界首市就已经实现全年地区生产总值55亿元、规模以上工业产值75亿元、财政收入5亿元，同比分别增长15%、38%、38.5%。6㈡城市开展规划?界首市近期建设规划〔2021—2021〕?主要内容

一、规划期限：

本次近期建设规划期限为2021-2021年。

二、城市规模：

近期城市人口规模为26万人。城市用地规模为2610.8公顷，人均建设用地100.4平方米。

三、城市性质：

延续?界首市城市总体规划〔2006-2021〕?对界首市的总体功能定位：皖西北重要门户之一，豫皖边界工贸滨水城市。

四、近期建设主要任务：

〔1〕加快工业区和商贸区建设，促进城市经济开展。

〔2〕改造老城，完善东城，南北拓展，拉开建设框架。

〔3〕建立公共效劳设施体系，提高城市的综合效劳功能。

〔4〕加强城市绿地建设与水域环境改造，改善生态环境。

7五、近期建设开展方向：

依托现状，完善东部，充实中部，优化西部，南北方向选择优势区位重点拓展。

六、土地使用平衡：

近期城市用地规模为2610.8公顷。其中包括居住用地815.9公顷、公共设施用地466.3公顷〔含商住混合用地142.8公顷〕、工业用地377.8公顷、仓储用地68.2公顷、对外交通用地18.1公顷、道路广场用地500.1公顷、市政公用设施用地44.0公顷、绿地320.4公顷。

七、近期建设重点区域：

〔1〕东城居住示范区

有机整合地区生态景观及商业资源，提升强化空间活力和特色，营造融合居住、商业、娱乐、休闲等复合功能、充满活力的创新型居住示范区，打造东部新区样本地段。

〔2〕门户商贸区

通过三大门户地段的商贸市场区建设，加快工业产品流通，促进商贸物流产业开展，强化界首的商贸效劳功能和门户城市形象。包括高速道口商贸区、站前商贸区、明珠商贸区。

〔3〕滨河特色风貌段

充分利用临水资源，打造高品质城市滨水功能带，做好老城滨河地块的改造及滨河绿化的建设，总体突出传统商业、生态景观、现代休闲三大主题。包括：历史商业风貌段、滨河生态景观段、现代休闲商务段。

〔4〕城市公共效劳中心

形成城市公共效劳设施均等化布局的根本框架，以点串线，以线带面，发挥重要节点的作用，繁荣地方商业，增加城市活力，提高生活品质。主要包括老城特色商业风貌区、城市公共效劳活力环。

8八、居住社区规划：

近期加快东升路和东旭路之间的居住开发，加强社区级配套公共设施建设，塑造大型成熟居住社区。旧城区适当疏解人口，改善居住环境。颍南新区结合植物园、商业中心建设具有主题特色的、高品质的居住社区。城北区建设产业开展的配套社区，加强生活效劳设施配套建设。对于规划范围内的现状村庄，严格控制新建和改建活动。

合理配建社会保障性住房，严格按照有关程序同步完成各项配套建设工程，重点满足中低收入人群的保障性住房要求。近期普通商品住房或旧城改造工程中配建5-10%的保障性住房。

棚户区改造工程的拆迁包括整体拆迁、局部拆迁两种类型，回迁包括原址回迁和就近回迁两种类型。近期对现状中心城区内的8个棚户区地块，总面积共53.08公顷，合计约2520户居民进行改造。

旧城区取消局部规模过小的小学，并根据社区划分和效劳半径规划新建中小学。近期高中保存1所、扩建1所、新建1所，初中保存3所、新建1所，九年一贯制学校改建2所、新建1所，小学近期保存7所，扩建1所，改建1所，新建8所。

9九、公共效劳设施规划：

近期建设1个主公共中心，即老城商业中心。4个次公共中心，即顺河休闲中心、城东政务中心、颖南西滨河商业中心、颖南东滨河商贸中心。

近期建设3个商贸区：明珠商贸区、高速道口商贸区、站前商贸区。

近期建设1个步行街区，北至人民路，南至吉甫街-至公街，西至解放大街，东至前进街，其中健康路〔人民路以南段〕和太平街〔健康路以东段〕为限时步行街。

近期新建1处城区级文化设施和3处城区级医疗设施。保存现状社会福利院，新建1处福利院，并扩建牛行街福利院。

规划新建主要公共效劳设施一览表：

名称

位置

面积〔公顷〕

规划措施

颖南文化活动中心

和谐路-东升路

5.16

新建

人民医院分院

人民路-东旭路

6.85

新建

文昌路综合医院

人民路-文昌路

1.34

新建

颖南综合医院

和谐路-东升路

3.16

新建

大桥南路福利院

大桥南路-福通路

4.92

新建

牛行街福利院

界临郸公路-牛行街

1.83

扩建

近期落实臧家公馆、古清真寺、油坊街木楼、刘福通故居遗址、七七纪念碑、当铺院功德碑等的紫线控制范围。紫线控制范围内严禁违法建设活动，已有违法建筑在近期内逐步撤除。

十、综合交通规划：

在总体规划整体路网的框架根底上，重点推进联系各大分区间道路的建设进程，加强颍南新区与旧城区、东部新区的交通联系。结合沙颍河整治工程以及颍南新区和滨河景观带的建设，积极推进沿河道路与跨河桥梁的建设。旧城区内规划城市道路用地应实施严格控制，结合旧城区改造建设进程，逐步完善城市干道系统。

为满足通航要求，近期撤除并重建界临郸桥、裕民桥、沙河大桥，同时新建2座车行桥。

近期新建2处游憩广场、1处交通集散广场、2处公交保养场〔含枢纽站〕。

保存中心客运站，新建城西、城北、城南3处客运站。

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根据官方数据显示所反响的信息来看，界首市整体经济环境良好，支柱产业丰富，且有着较好的城市5年规划。理论性开展趋势一片大好。但根据本地人文特点，以及地方群众对本地政府办事效率的反响，该规划开展的实际落实率和经济环境资源的利用，有待验证。结合总体情况，界首市综合市场能力在皖北地区众县级城市中不落于后，位属中上等，且尚有较大的开展空间和开展时机。

13三界首市房地产市场概况142021年12月份市场报告152021年1月份市场报告2021年1月份，界首市商品房施工总面积为519443㎡，无新开工面积，商品房竣工13858.22㎡。2021年1月份界首市商品房预售许可工程三案，批准预售面积28140.5㎡，住宅172套，19940㎡，商铺28宗，8200㎡。当月商品房销售备案住房96套，面积9996.27㎡，环比增长56%，其中非住房备案12间，面积1263.15㎡。环比减少28%。商品房销售总额4006万元，平均销售价4010元／㎡，环比减少0.2%，其中住宅平均销售价3920元∕㎡，环比减少0.4%。2021年1月份，界首市二手房成交面积1008.13㎡，环比增长109%，其中二手住房成交面积875.13㎡，环比增长89%。成交均价3680元㎡，环比上升11%。

16根据近三个月界首市房地产市场报告进行总结自2021年11月份以来，全国性的房地产市场刚性需求开始释放，整体房市逐渐回暖。界首市房地产市场刚性需求也进一步释放，商品房成交价格稳中略升，居住选择还是以中等户型居多，近三个月共新开4座楼盘，户型中等，整体销售均价约，住宅价格连续三个月小幅上涨。市场反响良好，成交量稳中有升，可见，本地房产市场正在步入又一个开展期。17界首市城区板块及代表楼盘18四界首市土地市场近些年，界首市城市产业结构调整和升级节奏加快，城镇化进程持续加快，市场土地需求和实际土地供给不断调整，综合供给量有所增加。2021年界首市国有建设用地供给总量中，公共管理与公共效劳用地16.0933公顷，工矿仓储用地278.1333公顷，商服用地51.9774公顷，住宅用地59.3667公顷〔其中：保障性住房用地50.0334公顷，商品房6.65公顷〕，交通运输用地11.0000公顷，水域及水利设施用地0公顷，特殊用地1.8667公顷。2021年界首市共出让土地约84.74公顷，其中工矿仓储用地约60.908公顷，商品房开发用地共7宗，约23.84公顷，其他用地，不详。根据界首市国土资源局发布的信息，界首市2021年土地供给方案已经出台，附表在下：192021年界首预登记地块具体情况一览表20根据2021年土地规划供给进行分析〔一〕地段根据界首市国土资源局发布的该项表格显示，2021年界首市将有8宗房地产土地开发供给，其中5宗分布在城北板块〔界光路与振兴路交汇段和界光路与东环路段〕，土地性质为“商住〞。另外3宗分布在城东板块〔人民路南侧2宗、顺河街南1宗〕，规划用途分别为“商住〞和“居住兼住宅〞。城北板块是以工业、仓储、市场为开展方向的北部新区，界光路南端连接市区繁华，起始点为界首市汽车站所在，所以依附界光路开展的几宗地块，开展空间依然不小。界首市近年来的开展方向为“城市东进〞，界首市市政府以及其他一些政府部门、学校等都规划或者已经位于界首东城，城东板块的开展已经是无可争议的事实，是以近年来城东板块的开发和规划不断增加，并取得了良好的成绩。人民路更是界首市最繁华的主干道之一，此次供给的人民路南侧2两宗地块，有着较强的地段优势。顺河街南侧的1宗土地，规划为住宅兼商业，地段相对一般。注：根据界首城乡规划局所公布的资料显示，拟建“振兴路〞大约在界光路〔汽车站〕西北方向中段位置。21〔二〕规划根据上表推测显示，2021年界首市推出的8宗商品房开发用地，均有相应的住宅供给量，市场内产品竞争力度将进一步增加。22五区域板块竞品个案调研

界首市目前在售的工程，大大小小多达十余个，其中较具有代表性的工程，除本案外，还有大唐·国际城/凤凰城、中润·东旭华庭、中南商贸城、天润祥府，金城海能花园等。以下本报根据界首市板块分区，对各区域代表性竞品工程进行简要概述：23老城区：24东城开展区四季花城中原路北侧小康路东侧6.55.4万小高层90%该工程主要依托城市东进为时机，价位相对较低，销售情况尚佳，但周边配套有待完善。375025城南版块界首市板块分布较具有特色，沙颍河将本市一分为二，虽同处市区，但开展差异巨大。城南板块开展相对滞后，目前仍无代表性工程以作比照。26工业园区界首市整体开展趋势向东，老城区周边以优化完善为主。界首城北、城东工业园区主要以工矿仓储开展为主，商品房开发相对较少。27小结根据本地以上代表性竞品工程的调研报告，可以看出本地以城东开展区工程较多，为未来开展趋势，以小高层和高层的电梯式住宅为主，住宅均价在4000元左右，低于本案销售均价。从建筑类型来看均与本案形成直接竞争。根据各楼盘体量和销售率来看，目前市场在售住宅存量仍然不小，于本案来说，市场竞争剧烈程度不言而喻。以上代表竞品工程中，唯有地处老城区的“雨田华府〞所处地势优越，配套齐全、优越。但随着城市东进，从长期开展来看，地处新老城交汇处的本案在地势方面仍具优势。其余各工程虽各有优势，但在地段和配套方面仍有很大待需开展之处，此于本案来说，是一大营销时机。28六本案

界首●【壹号公馆】，由安徽省佳和置业全力打造，高档次定位，规划看齐一线城市，致力打造界首市第一个“景观先行〞的高品质社区。【壹号公馆】地处老城与新区的交汇地带，位于人民路南侧富强路东侧，依傍界首中心繁华，周边各项配套，如教育、交通、金融、购物、消费、行政等一应俱全，所处地段十分优越。工程总占地80多亩，总建筑面积接近12万方，工程共有9栋多层洋房、1栋小高层、7栋高层组成多元化的高档住宅小区。目前前期的7栋多层局部已交付入住，并取得较高的市场好评，为工程的口碑积累打造了根底。【壹号公馆】自2021年首次亮相，深受市场青睐，排队抢购的购房情况不乏于厮。2021年受正体房地产大环境影响，工程销售速度有所放缓，但销售情况仍可圈可点。工程在售房源为B1#D1#楼以及前期所剩余A456#局部房源，目前仅余房32套，以小户型为主。【壹号公馆】目前的签约均价为4387.3元/㎡，超出界首市场住宅均价300多元/㎡，且为界首市在售楼盘最高。

2930壹号公馆区位图31壹号公馆景观32★S-优势

1、高档次定位高，在本地有较好口碑2、景观先行，认可度较高3、地段优势4、品质优良，产品用材皆取上品七SWOT分析★W-劣势1、交通欠佳，周边小学上下学时间容易造成拥堵，工程南侧胜利西路至今仍是泥泞小道2、价格相比本地其他工程偏高3、局部户型设计欠佳4、周边暂无规划开展★O-时机1、胜利西路早晚修建，完善区位交通2、工程全貌逐渐成型，宣传效果更直观3、新老城区交汇处，地段优势永不落伍★T-威胁1、市场高品质、低价位产品的先于本案上市造成客户分流，如：大唐*国际城2、界首市新增工程竞争33八本案销售分析本工程自2021年7月28日开始销售原有余房，进入销售周期。设定2021年7月28日——12月31日为销售第一阶段；2021年1月1日——2月28日为销售第二阶段；成交率小结：由以上表格信息反响，本案第一销售阶段，市场认知度尚佳，自7月底展开营销工作以来，共积累来访1087组，来电793组。但成交率较低，仅有9%；销售第二阶段，两个月蓄客184组，33组来电，平均每日3.12组客户来访，0.56组来访，受春节节点影响，成交率有所上升，为14%。34

小结：从以上数据可以看出，在所有的面积当中，销售速度最快的是110-120㎡以及120—130㎡以上的大户型，而且大户型的销售率明显高于其他，到达%；其次为93.43㎡的户型，销售率为94%。相对较差的为97.2㎡的户型，销售率为50%，销售率最低的是80-90平方米的小户型，销售率只有11%。物业面积分析3588.02㎡户型与97.2㎡户型销售状况欠佳原因分析：界首市为北方县级小城市，传统观念浓厚，大户型相对受欢送。从目前界首的房产销售市场宏观状况看，110-130平方米三房两厅一/两卫的住宅的需求量相对较大，仅次与100-120㎡住宅的需求量。是市场上的主力户型之一。由于受价格因素影响，90—100㎡的两房或小三房亦占据相应需求量。本工程目前去化叫缓慢的为88.02㎡与97.02㎡的两房户型。88.02㎡户型：从位置看，这个户型位于D1#楼的中间，也是整个社区的中间位置，楼栋位置较好，整体采光和景观都不错。从户型看，88㎡户型特点可以归纳为：客厅开间大但采光差，双卧朝南，阳台与卧室连接，生活晾晒不方便，通透性欠佳。从面积需求看，88㎡户型面积低于本地传统观念需求。总结以上分析，该户型所在位置是一营销时机，景观好，采光佳，但存在户型设计方面的硬伤。面积较小，市场需求量不高。97.2㎡户型：从位置看，这个户型位于D1#楼的西侧，D1#楼位置较好。北方传统观念有“东为上〞的观念，局部传统观念浓厚的客户会对此位置有考虑。从户型看，97.