重庆市山千院项目市场研究报告56p

山千院工程市场研究报告纬联地产参谋〔重庆〕WIN-LANDPROPERTYCONSULTANT〔CHONGQING〕CO.LTD.2021.8重庆上半年宏观市场环境研判重庆经济环境重庆城市规划开展环境重庆上半年地产市场环境研判重庆区域上半年供给环境重庆区域上半年需求环境重庆区域上半年价格环境工程针对性市场分析针对性市场概述与界定茶园片区市场四公里-李家沱市场···工程综合分析工程入市时间工程产品比照工程营销动作比照工程目录重庆上半年宏观市场环境研判重庆开展势头良好。1997年西部地区的重要增长极国家五大中心城市、中国的第三个副省级新区长江上游地区综合交通枢纽和国际贸易大通道中国重要的中心城市之一中国四大直辖市之一2007年3月9月2021年2021年2021年3月国家发改委官方网站公布?成渝经济区区域规划?：到2021年，建成西部地区重要的经济中心；到2021年，成为我国综合实力最强的区域之一2021年6月地铁一号线顺利通车，重庆步入地铁时代2021年7月经济增速超预期，仍处扩张态势2021-2021年全国和重庆GDP季度累计增速数据来源：国家统计局、重庆统计局全国2021年-2021年7月PMI指数走势图可以看出，全国经济增速放缓已经是不争的事实，但PMI仍然处在50%以上的扩张区域内，说明经济增长仍然是稳定的，硬着陆的风险不大。重庆GDP以超过全国6.9个百分点的速度高速增长，其反映的正是重庆的真正潜力。从当前开展态势、支撑因素和运行轨迹看，预计下半年重庆经济将继续高位运行，增速或将进一步加快。

产业结构调整，农业锐减，工业比重剧增。重庆是一个典型的工业城市，重工业长期占主导地位。工业的产业结构调整和竞争力的增强，呈现出“一产推、二产进、三产稳〞的产业格局。社会零售品总额保持持续稳定的上涨，近五年年均增幅约18%。消费能力快速增长。

社会零售额持续上涨，消费能力快速增长。重庆城市居民的收入水平也呈现出稳定的上涨趋势，城市居民的消费水平不断提高，城市经济进入良性上升循环。重庆社会消费品零售总额走势图(亿元)重庆市城市居民可支配收入走势示意图(元)

畅通重庆的逐步形成。2021年底，建成“二环八射〞2021年建成“三环十射三联线〞畅通重庆的目标为重庆成为西部“领头羊〞奠定根底，交通不断完善拉近与区县以及周边城市的距离。到2021年，主城核心区〔内环高速以内〕任意两点间的平均通行时间控制在半小时以内，主城拓展区〔绕城高速与内环高速围合区域〕任意一点到核心区的平均通行时间控制在半小时以内。建成“四小时重庆〞和“八小时周边〞，即重庆主城区到各区县实现公路交通4小时内到达，到成都、贵阳、昆明、西安、武汉、长沙六个周边省会城市实现公路交通8小时内到达；内、外资企业进驻速度加快产业升级、规模做大高居住要求高支付能力高价值预期一个开放，多元的环境，必能成为工程成长的沃土！多元化的市场需求、吸纳更多高端人群、更懂得欣赏城市的消费者城市对外交流更深入城市地位/城市功能提升

小结。上半年地产市场环境研判土地供给总量走势。重庆居住及商业供给土地月度走势示意图〔万平米〕重庆居住及商业土地成交月度走势示意图〔万平米〕上半年地产供给环境。重庆地产供给总述2021-2021年上半年商品房预售情况走势图

分析：2021年上半年供给惊人。2021年受到资金和销售压力，开发企业希望提前放量尽早收回资金的影响，上半年预售量突破1000万平米，总比增长23.2%，相当于2021年全年的48.7%。

上半年各区域住宅面积供给。各区域产品供给情况上半年各区域住宅面积供给。商品房产品形态供给情况重庆主城普通住宅物业供给比重月度走势示意图重庆主城别墅物业供给比重月度走势示意图重庆主城洋房物业供给比重月度走势示意图上半年地产供给环境。商品房户型供给情况供应房型单配1房2房3房4房5房及以上供应套数119091703176735772供应比例0.2%18.9%35.3%36.7%7.4%1.5%需求套数64226344577217需求比例0.4%26.2%39.4%28.4%4.5%1.1%消化率54.5%46.4%37.2%25.9%20.2%23.6%重庆主城8月商品房实际供给各户型供需统计表上半年地产供给环境。商品房户型供给情况主城商品房实际供给〔单间〕月度走势示意图主城商品房实际供给〔一房〕月度走势示意图上半年地产供给环境。商品房户型供给情况主城商品房实际供给〔三房〕月度走势图主城商品房实际供给〔两房〕月度走势示意图上半年地产供给环境。商品房户型供给情况主城商品房实际供给〔四房〕月度走势图主城商品房实际供给〔五房及以上〕月度走势图

上半年地产需求环境。重庆地产需求总述各区域产品需求情况各产品形态需求情况

上半年地产需求环境。各区域产品需求情况区域套数面积(万方)环比金额(亿元)环比均价(元/㎡)环比巴南区8217.7816.9%4.4211.2%5678-4.9%北碚区3833.33-17.0%2.237.6%667829.7%北部高新10307.26-6.2%6.42-1.9%88434.6%北部经开7248.32-5.5%7.3925.3%887732.7%大渡口区3563.57-17.4%2.32-26.2%6488-10.6%高新区310.31-81.9%0.24-79.8%770411.2%江北区194420.3679.7%13.4155.7%6587-13.3%经开区6004.524.3%2.39-2.0%5284-6.0%九龙坡区130211.71-4.4%6.54-9.1%5590-4.9%南岸区8616.16-17.4%4.28-10.8%69478.0%沙坪坝区166315.4865.2%9.2252.0%5956-8.0%渝北区5364.96-49.7%3.46-50.0%6975-0.5%渝中区5836.13-6.9%5.57-11.9%9089-5.3%重庆主城各区域8月成交统计表〔万方、亿元〕

上半年地产需求环境。各产品形态需求情况

上半年地产价格环境。重庆地产价格总述各区域产品均价情况各产品形态均价情况重庆主城商品房实际供给量月度走势示意图重庆主城商品房实际供给均价月度走势示意小结工程针对性市场环境分析

区域在售楼盘梳理。南岸区实际供给月度走势示意图

区域在售楼盘梳理。项目名称总规模（万方）物业形态剩余体量（万方）主力户型(㎡)销售情况成交均价雅居乐国际花园23高层、洋房1281-121已推的75%4800雨山前15洋房870-130已推的95%4600融侨城65高层、洋房、小高层、别墅60高层75-130已推的75%高层4900山水一舍25高层、洋房0.6高层70-90已推的95%高层4600银翔翡翠谷8洋房875-108未售——同景国际城64洋房、高层64高层75-110未售——蓝光十里蓝山64洋房、别墅2070-130已推的80%4800融汇半岛13洋房、高层、小高层0.5高层90-140已推的95%高层4600合计309——242——————主要已工程竞争区域界定。从城市开展/工程区位/产品形态三个方面出发锁定竞争个案—雅居乐国际花园。项目地址南岸南岸经开区江南大学城（美堤雅城旁）项目规划

由小高层、高层和花园洋房构成容积率2.54项目规模55万㎡项目特点45000平方米教育配套/4000平方米豪华住区会所销售价格

8500-8600在售产品111/126㎡/三房1516结论：雅居乐目前仅剩15/16号楼高层房源，此局部房源会与本工程产生竞争，且近期降价明显。10月底将新推的局部花园洋房也会与本工程产生竞争。竞争个案—天景雨山前。位置东渡大桥嘉滨路段开发商重庆江润实业有限公司占地面积251082㎡体量65万方建筑形态住宅、高层、洋房、别墅布局组团式部分（4个组团）配套酒店、超市、公园及社区配套面积129-144㎡（在售洋房）现状目前在售129-144㎡情景洋房小结：工程形态有高层、洋房和别墅组成，在售一期高层和洋房，高端形象亮相；滨江楼盘，体量较大，配套完善，客户认为是合川高端工程；小区景观打造优美，无边际游泳池已面向业主投入使用。竞争个案—融侨城。项目地址南岸南岸经开区江南大学城（美堤雅城旁）项目规划

由小高层、高层和花园洋房构成容积率2.54项目规模55万㎡项目特点45000平方米教育配套/4000平方米豪华住区会所销售价格

8500-8600在售产品111/126㎡/三房1516结论：雅居乐目前仅剩15/16号楼高层房源，此局部房源会与本工程产生竞争，且近期降价明显。10月底将新推的局部花园洋房也会与本工程产生竞争。竞争个案—山水一舍。项目地址南岸南岸经开区江南大学城（美堤雅城旁）项目规划

由小高层、高层和花园洋房构成容积率2.54项目规模55万㎡项目特点45000平方米教育配套/4000平方米豪华住区会所销售价格

8500-8600在售产品111/126㎡/三房1516结论：雅居乐目前仅剩15/16号楼高层房源，此局部房源会与本工程产生竞争，且近期降价明显。10月底将新推的局部花园洋房也会与本工程产生竞争。竞争个案—银翔翡翠谷。项目地址南岸南岸经开区江南大学城（美堤雅城旁）项目规划

由小高层、高层和花园洋房构成容积率2.54项目规模55万㎡项目特点45000平方米教育配套/4000平方米豪华住区会所销售价格

8500-8600在售产品111/126㎡/三房1516结论：雅居乐目前仅剩15/16号楼高层房源，此局部房源会与本工程产生竞争，且近期降价明显。10月底将新推的局部花园洋房也会与本工程产生竞争。竞争个案—同景国际城。项目地址南岸南岸经开区江南大学城（美堤雅城旁）项目规划

由小高层、高层和花园洋房构成容积率2.54项目规模55万㎡项目特点45000平方米教育配套/4000平方米豪华住区会所销售价格

8500-8600在售产品111/126㎡/三房1516结论：雅居乐目前仅剩15/16号楼高层房源，此局部房源会与本工程产生竞争，且近期降价明显。10月底将新推的局部花园洋房也会与本工程产生竞争。竞争个案—蓝光十里蓝山。项目地址南岸南岸经开区江南大学城（美堤雅城旁）项目规划

由小高层、高层和花园洋房构成容积率2.54项目规模55万㎡项目特点45000平方米教育配套/4000平方米豪华住区会所销售价格

8500-8600在售产品111/126㎡/三房1516结论：雅居乐目前仅剩15/16号楼高层房源，此局部房源会与本工程产生竞争，且近期降价明显。10月底将新推的局部花园洋房也会与本工程产生竞争。竞争个案—融汇半岛(香缇漫山)。项目地址南岸南岸经开区江南大学城（美堤雅城旁）项目规划

由小高层、高层和花园洋房构成容积率2.54项目规模55万㎡项目特点45000平方米教育配套/4000平方米豪华住区会所销售价格

8500-8600在售产品111/126㎡/三房1516结论：雅居乐目前仅剩15/16号楼高层房源，此局部房源会与本工程产生竞争，且近期降价明显。10月底将新推的局部花园洋房也会与本工程产生竞争。

茶园片区楼盘描述。区域内供给楼盘列表产品供给情况 户型/面积/层数/功能产品去化情况产品价格情况个案分析

南岸-巴南一线楼盘区域楼盘描述。区域内供给楼盘列表产品供给情况产品去化情况产品价格情况个案分析2021-2021年上半年商品房预售情况走势图

分析：2021年上半年供给惊人。2021年受到资金和销售压力，开发企业希望提前放量尽早收回资金的影响，上半年预售量突破1000万平米，总比增长23.2%，相当于2021年全年的48.7%。

分析：2021年上半年成交量大幅回落。受贷款难和贷款本钱增加双重压力，购房者的需求被抑制，成交量出现大幅回落。2021年-2021年上半年商品房成交面积走势图

上半年商品房预售、成交情况走势。分析：“2021年上半年市场价格存在下行趋势2月受经济适用房交付的影响出现市场整体价格下挫，4月后受局部开发商加大促销的影响，4月后市场价格存在下行趋势。2021年1月—6月商品房销售价格走势图

上半年商品房成交价格走势。

重庆洋房市场梳理

重庆市洋房总体需求高速稳步增长，近几年年增长率约30%，市场将继续延续需求高速增长的势头2021-2021年，重庆洋房成交量保持约30%的年均增长量其中洋房价格2021年环比跳跃式上涨约35%，2021年保持稳步上扬工程所在的渝北区是洋房开展势头迅猛，近两年需求量大幅提升南岸片区洋房市场年均需求总量较大，且年均需求总量保持较为稳定。城北高层城南高层夹层：买一层送一层精装城北高层价格在4300-5200，城南在4600-5600。350040004500500055006000650070007500800085009000950010000千山米兰郡文峰古街德润世家丽景水岸世纪金马生态城三江希望城江润地中海岸卓然翡翠城龙川北郡东海滨江城兆甲合阳新城350040004500500055006000650070007500800085009000950010000城北高层城南高层市场畅销户型两房在80㎡以下，三房在80-110㎡。64-84两房（夹层）2房23房2房3房3房2房3房3房2房3房50㎡

55㎡60㎡65㎡70㎡75㎡80㎡85㎡90㎡95㎡100㎡105㎡110㎡千山米兰郡文峰古街德润世家世纪金马生态城三江希望城江润地中海岸卓然翡翠城龙川北郡东海滨江城兆甲合阳新城50㎡

55㎡60㎡65㎡70㎡75㎡80㎡85㎡90㎡95㎡100㎡105㎡110㎡工程户型与市场相同,以两房/三房为主,为平层,有增送。千山米兰郡文峰古街德润世家世纪金马生态城三江希望城江润地中海岸卓然翡翠城龙川北郡东海滨江城兆甲合阳新城城北工程城南工程阳光美庐铂金公馆缤果城MINI时代中奥城名门江山宝润国际公馆绿云国际纺织城本案单配一室两室三室四室平层夹层跃层入户花园赠送空间工程户型相对其他工程精致，赠送面积较大，适合刚需客户，产品本身竞争力度较大。主力供给户型市场主力面积南城略大于北城，本案在户型上优势明显。千山米兰郡文峰古街德润世家世纪金马生态城三江希望城江润地中海岸卓然翡翠城龙川北郡东海滨江城兆甲合阳新城城北工程城南工程阳光美庐铂金公馆缤果城MINI时代中奥城名门江山宝润国际公馆绿云国际纺织城50以下50以下60-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140以上60-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140以上主力面积区间本案主力面积区间本案在配套上优势不明显。楼盘名称购物中心超市酒店会所临街商业运动场康体设施幼儿园游泳池公园东海滨江城○○○○○○江润地中海岸○○○○○○○兆甲合阳新城○○○○○○○○卓然翡翠城○○○龙川北郡○○○○阳光美庐○○铂金公馆○缤果城○○○MINI时代○○中奥城○○○德润世家○○○○三江希望城○○○○○○○千山米兰郡○○○○○文峰古街○○○○○○○宝润国际公馆○○江上城○○