四川乐山市夹江县海棠圣景项目营销策划方案81p

2021海棠圣景工程营销筹划方案成都合思房地产营销筹划

一、市场研究

二、项目本体研究

三、目标客户群研究

四、项目核心价值体系目录

五、营销主题及形象策略

六、价格策略七、销售渠道与促销

八、媒体策略

九、项目包装与推广十、工程销售策略目录

一、市场研究〔一〕、国内房地产市场宏观背景1、2021年上半年中国房地产市场总结〔3〕、二手房：十大城市价格连续四个月环比上涨，成交持续上行成交方面，2021年3月以来，二手房成交量明显上升，二季度相比一季度增长近80%；同比来看，5月同比增长17.3%，为2021年3月以来首次同比增长，6月增幅扩大至25%。价格方面，3月起十大城市主城区二手住宅价格结束连续六个月环比下跌的趋势止跌上升，6月环比上涨0.26%，连续四个月上涨；6月同比下跌3.81%，连续六个月下跌，降幅逐渐趋缓。〔4〕、土地：供求明显低于去年，二季度量价低位反弹，出让金降幅显著供求方面，2021年上半年，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降32.4%和43.7%，二季度有所好转，环比一季度增长10%左右。各类土地总出让金同比下降36.6%，降幅较去年下半年继续扩大。价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比下降3.4%，十大城市降幅高于全国平均水平。上半年平均溢价率降至4.4%，二季度止跌上升，其中6月住宅用地溢价率上升至10%，是去年9月以来的最高水平。〔5〕、企业：加速推盘谨慎拿地，销售业绩稳步增长，6月创2021年来新高2、2021年下半年中国房地产市场趋势展望〔2〕、市场走向：供给加大促进成交上升，价格趋稳，不同城市表现分化〔二〕、夹江县区域概况1、总体概况夹江县，中国西部瓷都，地处四川西南部，成都1小时经济圈。天府明珠，乐山北大门，西傍峨眉山，南临乐山大佛，北接眉山三苏故里。夹江县与乐山大佛、峨眉山有机地形成了环线旅游的金三角，夹江因此被乐山市委、市政府列为“未来国际旅游大都市〞的组团城市。夹江管辖总面积749平方千米。辖22个乡镇，总人口35万，城镇化率30%。2、经济交通夹江县背依资源丰富的川南、攀西经济区，位于四川省重点城镇点轴南北向主轴绵阳-德阳-成都-眉山-乐山经济带上，四川省经济开展核心地带成都平原经济圈内，受成都、绵阳等兴旺城市的强烈辐射。同时，夹江县是乐山市北大门，是乐山市中心城镇群五组团之一，与乐山、眉山共同构成经济金三角。夹江县以"中国西部瓷都"享誉国内外，已开展成以陶瓷业为支柱产业的工业大县，带动第二产业的比重值增加，三大产业比重从2006年的21：51：28调整为18：55：27。县域综合经济实力上升到全省第53位，人民生活水平和可支配收入大幅度增加。带动消费行业以及房地产市场的开展。夹江县是乐山市重要的交通枢纽和物资集散地。成昆铁路从县域中部通过，设有乐山市主要客货运站－乐山站。成乐高速公路在县境内东侧通过，成昆铁路及省道103线自北向南纵贯全境，省道305线自西北向东南横贯全境，乐成绵城际铁路及雅乐高速公路即将开通，全县的交通优势十分显著。3、城市规划乐山市门户城市城市人口至2021年到达16万。〔三〕、夹江县城市房地产夹江房地产市场起步较晚，长期开展较为平缓，可随着夹江经济的开展以及人均收入的提高，在房地产市场产品的不断更新升级和激活消费需求的双重刺激下，夹江房地产市场正在迎来一个高速开展的时期。根据我们的调查与研究，目前夹江房地产市场表现出以下特征。1、自身容量小，对外吸引力缺乏夹江县总人口35万，区域内开发的商品房客户群体主要为周边乡镇人群，市场表现为刚需购房特征。另一方面由于夹江离成都较远，受大都市影响度很低，属于乐山市的第二圈层，其房地产建设开展缓慢。目前全县已完成房地产开发仅为90万平米，年平均销售面积约为10万平米，土地供给也比较平稳。2、市场观念落后，专业化水平不高夹江县房地产开发起步较晚，加上夹江本身属于县级城市，市场狭小，房地产业开展更为缓慢，因此，整个城市的开发水平和现状非常落后。夹江房地产市场长期以来都是以本地开发企业进行开发，数量偏少，专业化程度不深，市场观念落后。3、楼盘体量偏小，同质化严重夹江市场上以往的房地产工程规模根本上都只有几亩，十亩二十亩的楼盘就已经属于大盘，并且数量较少，随着近年来房地产市场的开展，单体开发量逐渐增大，但是距离大盘还有一定距离。以往的楼盘营销水平较低，不太注重小区品质的打造和营销包装，近期开发的楼盘如“塞那城邦〞已开始注重营销推广和形象包装。〔四〕、区域典型样本楼盘调查研究夹江城市规模有限，因此，从市场竟争的层面来看，目前城区内在售楼盘皆与本工程之间存在竞争关系。为了充分掌握切实详尽的市场资料数据，我们对夹江城区的楼盘样本进行全方位的调查与研究，为工程的启动提供市场依据。夹江县楼盘区位图绿色区域：在售楼盘较少，虽然距离城市中心较近，周围生活配套设施也比较完善，但是邻近的建筑物大多年代比较久远，所以展示性比较差。红色区域〔热点开发区域〕：在售楼盘相对老城区较多，品质也较好，由于地处新城开发区，周边交通与环境都比较好，所以宜居性比老城区稍高，但是由于周围正处于开展中，所以其生活配套设施比较匮乏。区域楼盘根本情况调查如下表：项目名称项目地址建筑面积(㎡)产品形态户型区间（㎡）销售价格(元/㎡)尚锦城瓷都大道北21000多层80-1343090圣典名都夹江广场旁37545.1多层、高层70-1353700金土地新华大道7500多层86-1192900新地滨海国际夹江广场旁180000多层、高层80-1953730聚贤居夹江广场东17000多层107-1503650塞纳城邦夹江广场东79000高层79-1104100逸景华庭迎春南路13998.06多层70-1182900新地印象欧城夹江广场旁218612高层//1、尚锦城：开发商：华盛房地产开发物业特点：7栋6+1的多层，一梯两户工程地址：新华大道北经济指标：工程占地14.3亩，总建筑面积21000平米，容积率为2.19户型：80㎡-134㎡销售进度：剩余50套左右推广语：阳光·享受·静逸楼盘分析：距离本工程非常近，地处城市主入口，邻近新华大道，交通比较便利，周边多社区商业，配套比较完善，但是周围建筑物陈旧，也缺少大型公共绿化设施。2、圣典名都：开发商：四川鹄翔房地产开发物业特点：18层高层，6+1多层工程地址：瓷都大道龙头桥旁经济指标：工程占地17亩，总建筑面积37545.1平米，容积率3.0，绿地率30.5%户型：70㎡-135㎡〔推出户型中套二占32%，套三占61%，顶跃占7%〕推广语：临江而居，圣爱家园楼盘分析：工程邻近瓷都大道与青衣江，区位优势比较高，工程内部绿化较高，人车分流，环境优美，有丰富的园林景观，同时小区还配备了商业街、老年活动场所、儿童游乐场所等，非常完善。小区采用全封闭是物业管理，每个单元配有可视楼宇对讲系统，周界的防盗系统、红外线监控系统，保安24小时巡逻等。3、金土地物业特点：2栋6+1多层，1梯2户工程地址：新华大道瓷都广场经济指标：工程总建筑面积7500平米，绿化率30%户型：86㎡-119㎡〔套三占92%，跃层8%〕销售进度：剩余30套推广语：诠释创新空间，品味阳光生活楼盘分析：工程地处城市主入口，邻近瓷都大道，交通比较便利。工程周围成型较早，生活配套设施比较齐全，但因为建筑物年代久远，展示性较低，周围大型娱乐设施也比较缺乏。工程本身较小，而且地处交叉路口，1栋面对路口，降低了宜居性。4、新地·滨海国际开发商：夹江县新地房地产开发物业特点：7栋11层小高层电梯，11栋6+1多层工程地址：夹江广场对面经济指标：占地面积80亩，总建筑面积18万平米，绿化率36%户型：80㎡-195㎡销售进度：尾盘，剩余10套，面积在142㎡-195㎡推广语：瓷都第一盘楼盘分析：工程地处夹江广场旁，此片区将是未来夹江的城市中心，环境优美，交通便利。再次工程为夹江县第一大盘，住宅体量与商业体量都比较大，品质也比较高。5、聚贤居开发商：乐山四海友邦房地产开发物业特点：6+1层，9个单元，1梯2户工程地址：新华大道威尼大酒店旁经济指标：占地面积10亩，总建筑面积17000平米，容积率2.5，绿化率32.6%户型：107㎡-150㎡销售进度：尾盘，剩余17套，面积113.07㎡-200㎡楼盘分析：邻近新华大道与成乐高速，交通比较便利，周边为新的政务中心，公共市政设施比较多，弥补了小区内公共场地的缺乏，旁边有威尼大酒店的商业圈，未来居住潜力相对较好。6、塞纳城邦开发商：四川锦宏房地产开发物业特点：25层、26层，纯高层，简欧风格工程地址：瓷都大道威尼大酒店旁经济指标：占地面积34亩，总建筑面积79000平米，容积率3.49，绿化率45%户型：79㎡-110㎡〔一期四栋套二占59%，套三占41%〕销售进度：目前排号，未正式销售推广语：高端居所的上层印象楼盘分析：靠近时代广场、夹江广场，为目前城区热门置业板块，小区内绿化较高，环境较好，户型赠送面积较多，一期推出的户型都可变套四。7、逸景华庭开发商：四川广博房地产开发物业特点：6层纯多层，一梯两户工程地址：夹江县迎春南路经济指标：占地面积约10亩，总建筑面积13998.06平米，容积率2.1，绿化率30.8%户型：70㎡-118㎡销售进度：剩余78%，剩余套数为100套。楼盘分析：地处迎春南路东端，距离城市中心比较远，配套设施较少，周围建筑年代久远，展示性相对较低。二、工程本体研究〔一〕、宗地区位本工程位于乐山市夹江县迎春东路，是夹江县县城北大门入城门户。该区域目前只有2个较小的在售楼盘，且楼盘品质不高，周围没有形成良好的居住气氛，不属于居住开发的热门地段。〔二〕、配套资源工程周边配套主要为餐饮休闲和少量的生活超市，没有学校、公园广场等重要配套，相比时代广场周边的楼盘，配套资源是本工程的弱势。〔三〕、工程产品分析地块规模：14亩，9360㎡容积率：2.97绿地率：30.5建筑密度：23.8%本工程可售面积总计27739.8㎡，其中商业为临街一层，面积为912.6㎡；住宅为4栋〔2栋18层电梯高层，2栋5层多层〕，面积26827.2平米。以下为本工程户型种类、数量及户型特点：栋号户型套型数量户型特点单套面积户型评价1、2#A3室2厅单卫40套客厅带阳台，主卧带阳台，次卧带飘窗约93.6㎡☆☆☆☆3#楼B13室2厅双卫36套客厅带阳台，厨房带阳台，主卧带飘窗，一个次卧带飘窗约108.7㎡☆☆☆☆B22室2厅单卫17套客厅带阳台，主卧带飘窗约78.8㎡☆☆C13室2厅双卫54套入户花园，客厅带阳台，三个卧室都带飘窗约112.6㎡☆☆☆C22室2厅双卫34套客厅带阳台，主卧带飘窗约84.5㎡☆☆4#楼B13室2厅双卫72套客厅带阳台，厨房带阳台，主卧带飘窗，一个次卧带飘窗约108.7㎡☆☆☆☆B22室2厅单卫34套客厅带阳台，主卧带飘窗约78.8㎡☆☆〔四〕、工程营销的SWOT分析1、工程优势〔S〕交通便利，临近城市主要干道。生活配套比较完整。工程户型较为紧凑，公摊较小，赠送面积大。小区内有中庭景观。2、工程劣势〔W〕小区总体规模小，无法形成大盘效应。工程区域人气缺乏，周边居住人数相对较少。周边没有利于小区的环境配套。临近马路，受马路噪音影响。3、市场时机〔O〕乐山市北大门的门户城市，经济持续开展，带动夹江城市建设和房地产需求。国家宏观调控不会更加严格，市场回暖迹象明显。4、市场风险〔T〕新建设的大型工程进入市场，稀释市场份额。政府着力打造时代广场片区，本工程区域受冷。城市归宿感减弱，大量本地及乡镇人员前往乐山购房。三、目标客户群研究〔一〕、目标客群区域范围界定〔二〕、目标客群特征四、工程核心价值体系〔一〕、工程潜在价值的挖掘工程的价值由两个层面构成：一是硬件价值，二是软件价值。硬件价值是产品层面上，包括建筑形态、特色、景观体系、风格以及材质等各个方面，软件价值是指理念层面，这主要是从文化情感或心理角度入手，创造一种迎合或引导消费者心理需求的居住或生活主张。对于本工程而言，工程的区域位置、规模大小、建筑本身、景观风格等都缺乏以单独支撑形成其核心价值。只有从探索消费者的心理密码，锁定到消费者的心理深层次需求，才能激发消费者关注本工程的欲望。基于夹江潜在购房客户的研究，消费者大致分为两种心理，用越少的钱买到需要的户型越好，对外感觉自己选择的住宅小区形象档次越高越好。本工程应以生活方式、小区内人文、形象档次等方面塑造其符合消费者心理的楼盘特质，一方面提升小区形象档次，一方面弱化与其他热点区域大盘相比的弱势。〔二〕、核心价值体系建立欧式简约生活方式宅邸工程位于城市门户和成熟城区内，虽不及繁华，但却私享一片宁静。同时拥有乡村的内涵和城市的繁华，建立起以生活方式为主题的工程核心价值体系，让客户产生尊崇感、归属感。五、工程营销主题及形象策略〔一〕、工程营销主题语“简欧小城，繁花似锦〞生活要的是一种风格！“简欧小城〞对应的是我们的建筑风格和建筑规模，人有大家闺秀，我有小家碧玉。其他楼盘一味的强调规模和品质，我们强调我们的精细和风格，塑造更为鲜明的工程特色。“繁花似锦〞那么是强调小区居住环境和内部景观，突出低密度、板式住宅、欧式建筑风格等特质。〔二〕、传播风格本工程的推广传播的风格上应当走大器、稳重、高品质的路线，以极其纯粹的品质化方式使工程区别于其他工程。推广宣传上利用路牌、大型户外展板、交通指示等方式，进行工程形象品质的宣传，在开盘等节点瞬间爆发。同时不应当只立足于城市区域，周边乡镇和厂区都是营销推广的战场。〔三〕、工程卖点提炼1、区位价值工程地处城区北大门，为城市通风口，重要门户。2、环境价值工程占据城市上游，空气质量等方面占有明显的先天优势；小区内部环境。3、交通条件工程交通便利，紧邻城市主要干道，出入城极为方便。4、企业资源经营瓷砖的企业较多。5、生活配套周边生活配套已经成熟。6、品牌价值开发商以往的和在售工程，使其在房屋质量上具有公信力。7、工程规划围合式布局，设有中庭花园，符合中国传统居住格局；主要户型为两梯三户的板式住宅。8、建筑角度简约的欧式风格，有质感不浮夸；齐全的户型面积、种类、适合不同的居家需求；户型的集约性：高赠送，低公摊，带阳台，高空间利用率、绝少面积浪费；户型的生态性：采光、通风等；户型的合理性：按照现代居住的生活动线设计。9、开展要点城市区域的开展带开工程片区的建设升级，未来增值空间大。〔四〕、诉求点内涵挖掘及传播途径六、工程价格策略〔一〕、工程定价模式〔二〕、价格策略1、大跨度差价策略对本工程，要实现每一套房屋真正的价值，制定真正意义上的一房一价，让价格体系辅助销控，建议采用大跨度差价策略，即通过大额差价让区位、景观、朝向、楼层、户型功能优化的单位真正卖够其应有价钱。2、不同户型的大跨度定价策略为了便于操作，建议本工程根据带私家花园、带空中花园及跃层等详细的产品户型结构制定户型差价，让有条件的卖更高价位的户型卖个好价钱，真正做到物有所值。3、楼层分段计价策略用楼层分段定价取代按楼层逐渐加价的楼层定价法，拉开分段楼层的差价跨度。采用楼层分段定价方法而非每层一个价，可以克服传统手法在高层定价的操作难度，保障在楼层差异不明显的情况下促进阶段楼层的整体销售，同时依靠阶段楼层的整体差价，促进朝向不好、景观不好的户型在一个相对较理想价位出售。4、房源组合控制策略根据工程不同销售阶段以及销售目标，对工程的可销售房源按品质、价格、户型种类等因素组成阶段性、批次主推房源，有针对性的推向市场销售。本工程价格确实定建议分为两步。首先，按照上述的定价原那么制定工程的预期测试价，在工程的蓄水期试盘，测试市场对价格的接受度和反响。其次，根据试盘情况，确定工程目标价格，制定一房一价。〔三〕、调价策略1、价格浮动的原那么结合工程的工程情况、所处的市场情况以及工程的销售情况三个方面来综合决定，同时必须坚持以下的原那么：总体必须呈增长势头，以利于形成工程价值提升的市场印象；必须保持合理的节奏和频率，以免给客户造成负面影响；提前准备，利于谈判，防止在谈判过程中出现涨价的情况；有利于促进每个阶段的销售。2、价格浮动的制定具体的变化浮动点可以以工程法律手续、工程进度、成交量、销售季节等因素作为参考因素。根据工程进度，在每栋楼工程至±0、结构封顶、外装、交房前一段时间等时间点调整销售价格。根据销售进度，当销售到达一定比率均可作为调价点。调价的关键在于控制涨幅和频率，要做到既可以刺激销售，又能够减少涨价的负面效应。3、工程调价策略工程依据现金流回收需要以及市场参照制定平价入市策略〔不损失整体工程利润〕，另附局部特价房源，防止由于定价高于消费者期望从而造成在营销一开始就不得已降价的局面，力求以特价吸引与强势的品牌营销迅速从竞争对手中脱颖而出，赢取销售。在整个营销过程中，根据销售进度来慢慢拉动销售价格，从而使工程保持价格上涨趋势，满足消费者“买涨不买跌〞的心理需求，形成销售上的强势。建议提价点：销售量到达10%之前，一次性付款优惠5%，按揭付款优惠3%，预备10套特价房，作为亮相特价；销售完成10%—20%之间，一次性付款优惠3%，按揭付款优惠2%；销售完成20%，提价3%，每平米提高100元左右；销售完成50%，提价3%，每平米提高100元左右；销售完成70%，提价3%，每平米提高100元左右。〔四〕、其他优惠方式七、销售渠道与促销〔一〕、销售渠道的培育和建立销售渠道是工程营销的关键因素，为了提高销售效率，本工程在销售渠道的培育和建立上应当充分利用各方面资源，不仅仅拘泥于传统的坐销模式，而应争取建立多个渠道，虽然房地产销售具有最终实现销售需要到工程现场的特殊性，但是整合营销模式，可以为工程提供具有针对性的多元化立体型的营销渠道。基于此，本工程销售渠道培育和建立的总体原那么为：多元化·立体型·机动性多元化：除一般最根底的售楼部坐销渠道之外，定向直销渠道、促销渠道、事件营销等多元化的渠道。立体型：将坐销、直销以及事件营销等渠道充分整合，分清主次和阶段性关系，形成贯穿整个工程的立体化销售渠道，促进工程快速完成销售。机动性：各种销售渠道不应该按部就班，而是必须根据销售的具体情况，在首要、主要的销售渠道之外来机动性地培育和建立其它辅助的销售渠道，以节约财力、物力、人力以及时间本钱。因此，我们建议销售渠道应当以传统的售楼部销售为主，机动性地加强直销，以直销为奇兵。1、现场销售渠道的培育和建立现场销售是目前房地产市场营销最重要和必须的销售渠道，在售楼部建立传统的专业的销售体系，通过售楼部软硬件的打造争取把握每一个有效客户。现场销售渠道的培育和建立有以下两个方面的根本内容：销售现场营造销售现场的营造即售楼部的修建、售楼现场的导视、包装等以及样板环境的打造，使整个销售现场成为一个工程形象的媒体，以充分发挥现场销售主渠道的效力。工程的售楼部环境应当争取在工程开盘前2月内修建完毕，以便售楼部可以提前接待和蓄积客户，以眼见为实的现场实际展示对消费者形成感染和打动，从而争取更好地去创造开盘热销。建立专业的销售队伍销售队伍是发挥售楼部坐销渠道功能的关键所在，因此，必须有专业能力、充满激情的销售团队，以及建立专业有效的管理机制，方能使坐销的成交率大为提升。2、以直销为销售奇兵所谓直销有两个要点：一是面对面销售，二是不在固定的地点销售，对于房地产工程所有销售都是面对面的，因此简而言之，本工程的直销就是不在售楼部进行的销售，考虑到本工程锁定的目标消费群主要是区域内生活工作和乡镇前来的人群特点，提出强化机动性的直销方法。包括：制作具有针对性的宣传资料，选择目标消费群集中的场所，如广场、周边企业等，定向派发资料进行宣传和销售。在夹江城区市场之外，可以考虑面向临近的乡、镇进行派发资料和宣传。派直销人员守侯时代广场楼盘，蹲点截客，现场监督，保证客户有效性。结合促销策略、制订具有吸引力的优惠方案，直接与政府各个机关，各企业对接，争取形成团购。〔二〕、促销策略4、团购促销策略工程目标消费群具有一定的群体特征性，因此团购策略尤为重要。面对有团购意向的客户可以以提高单价、提高折扣的方式制定团购促销优惠，有时甚至可以适当牺牲一定的利润以获取销售速率和销售势头，提升销售信心。在销售过程中，可以根据销售情况由销售员主动向客户提出组团购置建议，可以给予小折扣的优惠，以优惠和团队优势拉动犹豫之中的客户。5、捆绑促销策略可以根据销售情况，实现商业与住宅，或住宅与车位的搭配销售，有优质房源与车位进行捆绑销售，或较差房源送适当提高单价赠送车位等形式，或可根据价格的灵活调整来变化名目与车位等进行捆绑销售。6、客带客促销策略给予老客户带新客户的促销优惠，以免物管费、天然气费等方式进行，由于工程目标消费群具有明显的群体特征，口碑相传的作用非常明显，因此，可以给予带一个新客户、带两个新客户、带三个新客户几何级攀升的回馈，充分增强有客户资源的老客户的积极性。7、其它促销策略根据市场的具体情况、销售的具体情况、公关活动等提出具有实效针对性的促销策略。八、媒体策略〔一〕、媒体战略总体考虑本工程体量较小，因此不走大媒体覆盖式的推广。在营销推广中，往往是大工程做品质，小工程做个性，在明确本工程营销总体思路我们主张塑造工程个性，而推广媒体的选择上，一定要走经济型的亲民路线。以工程的现场环境的包装、户外指引式广告、城乡交通工具广告为主要媒体推广渠道，短信、DM单直邮等为辅助，充分整合这几种有效渠道，在后期那么逐渐收缩到高效率和高性价比的媒体。〔二〕、媒体类型、程度、频率根据媒体战略的总体考虑，建议本工程可考虑采用媒体的类型主要包括户外路牌、灯竿、宣传物料、网络、公交车身等几种，根据建议使用的程度和频度分类如下。深度使用媒体：路牌广告〔使用频度：贯穿整个工程销售阶段，持续使用。〕户外灯竿〔使用频度：贯穿整个工程销售阶段，持续使用。〕工地导视〔使用频度：贯穿整个工程销售阶段，持续使用。〕DM单与夹报〔使用频度：贯穿整个工程销售阶段，持续使用。〕城乡公交广告〔使用频度：贯穿整个工程销售阶段，持续使用。〕在深度使用媒体中，路牌广告、户外灯竿等均在现场，信息传达较为被动。因此，在我们深度使用的媒体中DM单、夹报属于最重要，使用最频繁的媒体。中、轻度使用媒体：短信〔使用频度：贯穿整个工程销售阶段，持续使用。〕网络、地方性杂志等其它媒体〔使用频度：根据销售需要阶段性使用。〕配合我们的主动营销模式，在针对性走出去的直销战、促销战中作为机动的具有针对性的媒体宣传工具，同时应当对区域客户及目标客户建立数据库，以短信作为销售信息发布宣传的固定方式。工程的整体广告投放规模应控制在总销售额的2%以内。〔三〕、阶段性媒体方案考虑媒体方案在方案中分为三个阶段。媒体投放时间/频率第一阶段（蓄水期）户外看板于售楼部投入使用时换使用前发布道旗广告于售楼部投入使用时换使用前发布围墙广告于售楼部投入使用时换使用前发布DM单在售楼部投入使用前准备到位公交车广告项目开盘前准备到位第二阶段（开盘期）楼书在项目正式开盘前两周推出公关活动开盘当日举行户外看板开盘前两周更新为开盘信息道旗广告、围墙内容维持不变夹江生活网站开盘前和开盘情况的新闻消息和项目介绍报道短信群发亮相时和开盘前进行消息发布地方性杂志、夹报开盘前发布一次第三阶段（持销期）户外看板、围墙广告三个月更新一次（如有营销活动，在活动开始两周前更新）道旗广告半年更新一次公关活动根据销售需要准备，保持3个月一次短信群发登记客户每月2次九、工程包装与推广〔一〕、VI设计工程VI的设计着重强调工程形象品质的塑造，通过LOGO的延展一系列应用，使消费者感受到尊崇感，具体如下：〔二〕、工程卖场筹划包装及环境整合〔三〕、各阶段营销推广主题根据工程分为四期销售，各个阶段的推广应当在以工程核心价值为根底根据周期安排有所侧重，使工程的推广在各个阶段能够更为实效促进销售。第一阶段营销主题：海棠圣景品鉴风格生活269位尊贵席位恭候驾临主要是工程案名的推出，拔高形象，在正式入市