拱墅区物业管理办法

拱墅区物业管理办法总则目的与依据为了规范拱墅区物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规，结合拱墅区实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于拱墅区内的物业管理活动及其监督管理。管理原则物业管理应当遵循业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则，坚持公开、公平、公正，实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。管理职责拱墅区住房和城乡建设局是本区物业管理的行政主管部门，负责全区物业管理活动的监督管理工作。各街道办事处（乡镇人民政府）负责本辖区内物业管理活动的指导、协调和监督工作，具体履行以下职责：1.指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届；2.指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；3.协调物业管理与社区建设之间的关系，调解物业管理纠纷；4.负责物业承接查验的监督指导；5.负责对物业服务企业服务质量的日常检查和考核。社区居民委员会（村民委员会）协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理相关工作，加强对业主委员会和物业服务企业的指导和监督。业主、业主大会与业主委员会业主权利与义务业主在物业管理活动中，享有下列权利：1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；4.参加业主大会会议，行使投票权；5.选举业主委员会成员，并享有被选举权；6.监督业主委员会的工作；7.监督物业服务企业履行物业服务合同；8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；10.法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，履行下列义务：1.遵守管理规约、业主大会议事规则；2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；5.按时交纳物业服务费用；6.法律、法规规定的其他义务。业主大会一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：1.房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；2.首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本物业管理区域内的下列事项：1.制定和修改业主大会议事规则；2.制定和修改管理规约；3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4.选聘和解聘物业服务企业；5.筹集和使用专项维修资金；6.改建、重建建筑物及其附属设施；7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，履行下列职责：1.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；4.监督管理规约的实施；5.业主大会赋予的其他职责。业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会成员人数应当为单数，由五至十一人组成。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向拱墅区住房和城乡建设局和街道办事处（乡镇人民政府）备案。业主委员会每届任期三至五年，具体任期由业主大会议事规则规定。业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。前期物业管理前期物业服务企业的选聘建设单位应当在销售物业之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经拱墅区住房和城乡建设局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业承接查验物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。前期物业管理费用前期物业管理阶段，物业服务费用由建设单位按照前期物业服务合同的约定交纳。物业交付使用后，物业服务费用由业主按照物业服务合同的约定交纳。物业服务物业服务企业的资质与义务从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，并取得相应的资质证书。物业服务企业应当按照国家有关规定和物业服务合同的约定，提供相应的服务，履行下列义务：1.按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；2.及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；3.定期对物业共用部位、共用设施设备进行检查、维护和保养；4.做好物业管理区域内的环境卫生、绿化养护、秩序维护等工作；5.接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况；6.协助有关部门做好物业管理区域内的安全防范、消防等工作；7.法律、法规规定的其他义务。物业服务合同业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定是否续聘物业服务企业。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约的，业主大会应当及时选聘新的物业服务企业。物业服务费用物业服务费用应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。物业的使用与维护物业使用的禁止行为业主、物业使用人应当遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，妥善处理相邻关系。物业管理区域内禁止下列行为：1.损坏房屋承重结构、主体结构；2.违法搭建建筑物、构筑物；3.违反规定改变房屋用途；4.擅自改变房屋外观；5.侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备；6.违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；7.排放有毒、有害物质；8.发出超过规定标准的噪声；9.在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；10.违反规定饲养动物；11.法律、法规禁止的其他行为。物业的维修养护物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，按照下列规定承担：1.属于保修范围和保修期限内的，由建设单位承担；2.保修期满后，按照专项维修资金的有关规定列支；3.因人为损坏的，由责任人承担。业主、物业使用人对其专有部分进行装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人。专项维修资金专项维修资金的交存住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和地方有关规定执行。专项维修资金的使用专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。专项维修资金的使用方案，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。物业服务企业应当按照专项维修资金使用方案组织实施维修、更新和改造工程，并接受业主、业主委员会的监督。物业管理用房建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。监督管理投诉处理拱墅区