预售管理办法杭州

预售管理办法杭州杭州市预售管理办法总则目的与依据为加强杭州市房地产市场预售管理，规范房地产开发企业的预售行为，保障购房人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于杭州市行政区域内国有土地上新建商品房预售活动及其管理。基本原则房地产预售管理应当遵循合法、公正、公开、高效的原则，保障交易安全，促进房地产市场健康发展。预售条件土地条件房地产开发项目预售，应当符合土地出让合同约定的开发进度要求，已取得土地使用权证书。建设工程规划许可已取得建设工程规划许可证，并按照建设工程规划许可证的规定进行建设。施工进度与形象进度1.多层建筑已完成主体结构三分之一以上；2.高层建筑已完成主体结构二分之一以上。投入开发建设的资金按照提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。工程质量监督手续已办理工程质量监督手续，建设工程质量符合国家和地方有关标准、规范的要求。预售许可申请申请主体房地产开发企业向项目所在地的区、县（市）房地产管理部门提出预售许可申请。申请材料1.商品房预售许可申请表；2.开发企业的营业执照和资质证书；3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证；4.投入开发建设的资金证明；5.工程施工合同及关于施工进度的说明；6.商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。申请流程1.开发企业提交申请材料；2.房地产管理部门对申请材料进行审核；3.经审核符合条件的，房地产管理部门在受理之日起十个工作日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起十日内向开发企业颁发、送达商品房预售许可证；不符合条件的，书面通知开发企业并说明理由。预售合同管理合同签订1.开发企业应当自取得商品房预售许可证之日起十日内，将取得预售许可的商品房范围、面积、价格等信息在销售现场显著位置进行公示。2.开发企业与承购人应当签订书面商品房预售合同。预售合同应当采用统一格式文本，明确双方的权利和义务。3.开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。合同备案1.开发企业应当自商品房预售合同签订之日起三十日内，向房地产管理部门和市、县（市）人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。2.房地产管理部门应当积极推进商品房预售合同网上备案系统建设，逐步实现商品房预售合同网上签订和备案。3.已办理预售合同登记备案的商品房，未经购房者书面同意，开发企业不得擅自变更合同内容。预售资金监管监管账户设立1.开发企业应当在预售项目所在地商业银行设立商品房预售资金监管账户，与监管银行、房地产管理部门签订商品房预售资金监管协议。2.监管协议应当明确监管账户的名称、账号、监管项目、监管资金的范围、使用条件和程序等内容。资金缴存1.开发企业应当按照预售方案中承诺的预售资金缴存方式，将预售资金足额存入监管账户。2.预售资金缴存比例按照不同建设进度进行分阶段控制，具体比例由市房地产管理部门会同市人民银行等相关部门根据项目建设成本、市场状况等因素确定。资金使用1.开发企业使用预售资金应当按照工程建设进度提出用款计划，经监管银行审核后，报房地产管理部门批准。2.预售资金应当优先用于项目工程建设，包括支付建筑材料款、设备款、工程款等，确保项目顺利竣工交付。3.房地产管理部门应当加强对预售资金使用的监督管理，发现开发企业有违规使用预售资金行为的，应当责令其限期改正，并依法予以处理。销售管理销售场所与公示1.开发企业应当在预售项目所在地设置固定的销售场所，展示预售商品房的有关证明文件、预售方案、商品房预售合同示范文本等。2.销售场所应当公示房地产开发企业的名称、法定代表人、预售许可证号、预售房源、销售价格、建筑面积、套内建筑面积、分摊的共有建筑面积、房屋户型、容积率、绿地率、车位配比、物业服务企业及收费标准等信息。销售价格管理1.开发企业应当按照明码标价的规定，在销售场所显著位置公示商品房销售价格、相关收费标准及价格投诉举报电话。2.开发企业不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。销售代理1.房地产开发企业委托房地产中介服务机构销售商品房的，应当签订书面委托合同。2.房地产中介服务机构应当按照委托合同的约定，如实向购房人介绍所代理销售商品房的有关情况，不得代理销售不符合销售条件的商品房。法律责任开发企业责任1.开发企业未取得预售许可擅自预售商品房的，由房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。2.开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门予以撤销，并处三万元罚款。3.开发企业不按照规定使用预售资金的，由房地产管理部门责令限期改正，并处以挪用金额百分之五以上百分之十以下的罚款；情节严重的，暂停其网签资格。4.开发企业未按照本办法规定签订、备案商品房预售合同的，由房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。中介机构责任房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，由房地产管理部门责令停止销售，没收违法所得，可以并处已收取的购房款一倍以下的罚款。购房人权益保护1.因开发企业原因导致商品房预售合同无效、被撤销或者被解除的，开发企业应当承担返还购房款及利息、赔偿损失等责任。2.开发企业未按照合同约定按时交付商品房的，应当承担违约责任，向购房人支付违约金；造成购房人损失的，应当依法赔偿损失。监督检查部门职责1.房地产管理部门负责本行政区域内房地产预售活动的监督管理工作，依法查处违法违规行为。2.建设、规划、国土、物价、工商等部门按照各自职责，协同做好房地产预售管理工作。检查内容1.开发企业的预售条件是否符合规定；2.预售许可申请材料是否真实、齐全；3.预售合同签订与备案情况；4.预售资金监管情况；5.销售行为是否规范等。检查方式1.日常巡查：房地产管理部门定期对房地产开发项目进行巡查，及时发现和处理问题。2.专项检查：针对房地产市场存在的突出问题，开展专项检查，