天津业委会管理办法

天津业委会管理办法一、总则（一）目的与依据为规范天津市业主大会和业主委员会的运作，维护业主的合法权益，促进物业管理活动的顺利进行，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》以及相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于天津市行政区域内住宅小区业主大会的成立、业主委员会的选举、运作及其相关活动的管理。（三）基本原则1.依法自治原则业主大会和业主委员会应在法律法规的框架内，充分行使自治权利，自主决定物业管理事项。2.民主协商原则鼓励业主通过民主协商的方式，共同参与小区管理，解决物业管理中的问题。3.公开透明原则业主大会和业主委员会的运作应公开透明，接受业主的监督。二、业主大会（一）成立条件1.交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；2.首套物业交付使用满两年，且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上的。（二）筹备组1.符合成立条件的小区，由街道办事处、乡镇人民政府负责组织成立业主大会筹备组。2.筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。其中业主代表人数不得少于筹备组总人数的二分之一。3.筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。（三）筹备工作1.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。2.拟定管理规约、业主大会议事规则草案。3.确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。4.确定业主委员会委员候选人产生办法及名单。5.做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。（四）会议召开1.首次业主大会会议应当由筹备组组织召开。2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。3.业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。但是，业主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。三、业主委员会（一）委员组成1.业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。2.业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。（二）选举程序1.筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。2.首次业主大会会议应当选举产生业主委员会。业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐产生。3.业主委员会委员候选人名单应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于七日。4.选举业主委员会委员可以采用差额选举的方式进行。业主委员会委员候选人人数应当比应选人数多1至3人。5.业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案内容包括业主大会成立和业主委员会选举的情况、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员名单等。（三）职责1.执行业主大会的决定和决议；2.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；5.监督管理规约的实施；6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用；8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；9.业主大会赋予的其他职责。（四）会议制度1.业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经三分之一以上业主委员会委员提议，应当及时召开业主委员会会议。2.业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。3.业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会委员应当在会议记录上签字。（五）委员资格终止业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：1.因物业转让、灭失等原因不再是业主的；2.丧失民事行为能力的；3.依法被限制人身自由的；4.不履行委员职责的；5.利用委员资格谋取私利的；6.拒不履行业主义务的；7.业主大会决定终止其委员资格的。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的有关财务凭证、档案等资料以及印章交还给业主委员会。四、物业管理（一）物业服务合同1.业主大会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。2.物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。（二）物业服务企业1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。2.物业服务企业应当制定安全防范应急预案，发生安全事故时，应当及时采取应急措施，避免或者减少损失。3.物业服务企业应当定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。（三）物业使用与维护1.业主应当按照法律法规和管理规约的规定，合理使用物业，不得损害公共利益和他人合法权益。2.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。3.物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。五、专项维修资金（一）交存1.住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交存专项维修资金。2.专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。（二）使用1.专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。2.专项维修资金使用计划应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。3.专项维修资金的使用情况应当定期公布，接受业主监督。（三）管理1.专项维修资金应当存入银行专户，按幢立账、按户核算。2.业主大会成立前，专项维修资金由区、县房地产行政主管部门代管；业主大会成立后，专项维修资金由业主大会决定自行管理或者委托物业服务企业代管。六、监督管理（一）政府部门监督1.区、县房地产行政主管部门负责对本行政区域内业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督。2.街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导、协调本辖区内业主大会的成立和业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会的日常活动，处理业主、业主委员会、物业服务企业之间的投诉和纠纷。（二）业主监督1.业主有权对业主大会和业主委员会的工作进行监督，提出意见和建议。2.业主大会和业主委员会应当定期向业主公布工作情况，接受业主的监督。（三）信息公开1.业主大会、业主委员会应当建立信息公开制度，及时公开下列信息：业主大会、业主委员会的决定；物业服务合同的签订、履行情况；专项维修资金的筹集、使用情况；物业共用部位、共用设施设备的经营收益及使用情况；业主大会、业主委员会工作经费的收支情况；其他应当公开的信息。2.信息公开应当在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期不得少于十五日。七、法律责任（一）业主、业主委员会违法行为业主、业主委员会违反法律法规和本办法规定，有下列行为之一的，由区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，予以通报批评：1.未按照规定筹备、召开业主大会会议的；2.未按照规定选举、备案业主委员会的；3.未按照规定执行业主大会决定的；4.未按照规定与物业服务企业签订物业服务合同的；5.未按照规定使用专项维修资金的；6.未按照规定公开相关信息的；7.其他违反法律法规和本办法规定的行为。（二）物业服务企业违法行为物业服务企业违反法律法规和本办法规定，有下列行为之一的，由区、县房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，予以通报批评，并按照物业服务合同的约定承担违约责任：1.未按照规定提供物业服务的；2.未按照规定公布物业服务费用收支情况的；3.未按照规定使用专项维修资金的；4.擅自改变