青州拆迁管理办法

青州拆迁管理办法一、总则（一）目的为加强青州市城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国家有关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在青州市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。（三）基本原则1.遵循城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，促进城市可持续发展。2.保护拆迁当事人的合法权益，公平、公正、公开地进行拆迁补偿与安置。3.依法拆迁，拆迁活动必须符合法律法规规定，不得损害公共利益和他人合法权益。（四）管理部门职责1.青州市住房和城乡建设局是本市房屋拆迁管理的行政主管部门（以下简称拆迁管理部门），负责本办法的组织实施和监督管理。2.相关部门按照各自职责，协同做好房屋拆迁管理工作。例如，国土资源部门负责土地管理相关工作；公安部门负责维护拆迁现场秩序，保障拆迁工作安全进行；财政部门负责拆迁补偿资金的监管等。二、拆迁管理程序（一）拆迁计划和拆迁方案1.拆迁人应当在拆迁前，根据建设项目的实际情况，制定拆迁计划和拆迁方案。2.拆迁计划应当包括拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限等内容。3.拆迁方案应当包括被拆迁房屋状况、补偿安置方式、补偿安置资金预算、产权调换房屋的基本情况等内容。（二）拆迁申请与审批1.拆迁人向拆迁管理部门提出拆迁申请，并提交下列资料：建设项目批准文件；建设用地规划许可证；国有土地使用权批准文件；拆迁计划和拆迁方案；办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。2.拆迁管理部门自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；不符合条件的，书面通知拆迁人并说明理由。（三）拆迁公告1.拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。2.拆迁人应当在拆迁现场显著位置公示拆迁许可证、拆迁范围、拆迁期限、补偿安置方案等内容，接受社会监督。（四）拆迁补偿安置协议的签订1.拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。2.拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。3.拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。（五）拆迁补偿安置资金的监管1.拆迁补偿安置资金应当足额存入办理存款业务的金融机构，专款专用，不得挪作他用。2.拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督，定期检查拆迁补偿安置资金的使用情况。3.拆迁人应当按照拆迁补偿安置协议的约定，及时支付拆迁补偿安置资金。（六）拆迁期限与延期1.拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁期限内完成拆迁工作。2.拆迁期限届满，拆迁人需要延长拆迁期限的，应当在拆迁期限届满15日前，向拆迁管理部门提出延期拆迁申请；拆迁管理部门应当自收到申请之日起10日内给予答复。三、拆迁补偿与安置（一）补偿方式1.货币补偿货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。评估机构由被拆迁人在规定的范围内协商选定；协商不成的，由拆迁管理部门通过公开抽签等方式确定。被拆迁房屋的房地产市场评估价格，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房地产估价规范和有关规定进行评估。2.产权调换拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于产权调换。产权调换房屋的建筑面积与被拆迁房屋的建筑面积相等的部分，按照被拆迁房屋的房地产市场评估价格结算差价；产权调换房屋的建筑面积超过被拆迁房屋的建筑面积的部分，按照市场价格结算；产权调换房屋的建筑面积不足被拆迁房屋的建筑面积的部分，按照被拆迁房屋的房地产市场评估价格结算。拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。（二）住宅房屋的补偿安置1.被拆迁房屋的建筑面积以房屋所有权证载明的面积为准；房屋所有权证未载明面积的，以房产测绘机构实测的面积为准。2.拆迁住宅房屋，拆迁人应当按照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿安置。被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人应当按照被拆迁房屋的房地产市场评估价格给予补偿。被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当提供与被拆迁房屋建筑面积相当的安置用房，并按照本办法的规定结算差价。3.拆迁公有住宅房屋，实行产权调换的，安置用房的产权归公有房屋承租人；实行货币补偿的，货币补偿金额的30%支付给被拆迁人，70%支付给公有房屋承租人。（三）非住宅房屋的补偿安置1.拆迁非住宅房屋，拆迁人应当按照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿安置。被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人应当按照被拆迁房屋的房地产市场评估价格给予补偿。被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当提供与被拆迁房屋建筑面积相当的安置用房，并按照本办法的规定结算差价。2.拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。补偿标准由拆迁管理部门会同有关部门根据实际情况制定。（四）特殊情况的补偿安置1.拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。2.拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。3.拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。四、拆迁评估（一）评估机构的选定1.拆迁评估机构由被拆迁人在规定的范围内协商选定；协商不成的，由拆迁管理部门通过公开抽签等方式确定。2.拆迁评估机构应当具有相应的资质等级，遵守评估规范和职业道德，独立、客观、公正地进行评估。（二）评估程序1.拆迁评估机构接受委托后，应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，并由被拆迁人签字确认。2.拆迁评估机构应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，按照房地产估价规范和有关规定进行评估，出具评估报告。3.拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起5日内，向原评估机构申请复核评估。原评估机构应当自收到复核评估申请之日起5日内出具复核评估报告。4.拆迁人或者被拆迁人对复核评估结果仍有异议的，可以自收到复核评估报告之日起5日内，向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具鉴定意见。五、拆迁纠纷处理（一）行政裁决1.拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由拆迁管理部门裁决。2.拆迁管理部门受理裁决申请后，应当按照下列程序进行：向被申请人送达裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利和义务；审核相关资料、程序的合法性；组织当事人调解，达成一致意见的，出具裁决终结书；达不成一致意见的，作出裁决。3.当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。（二）强制拆迁1.被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。2.实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。3.强制拆迁应当严格依法进行，不得损害被拆迁人的合法权益。六、法律责任（一）拆迁人的法律责任1.拆迁人未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。2.拆迁人以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。3.拆迁人有下列行为之一的，由拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁的；委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；擅自延长拆迁期限的。4.拆迁人违反本办法规定，造成被拆迁人或者房屋承租人财产损失的，应当依法承担赔偿责任。（二）被拆迁人的法律责任1.被拆迁人违反协议，拒绝腾退周转房的，由拆迁管理部门责令限期退还；逾期不退还的，按周转房使用面积处以月租金3倍以下的罚款。2.被拆迁人在拆迁过程中，有下列行为之一的，由拆迁管理部门予以警告、责令改正，并可处1000元以上10000元以下的罚款：伪造、涂改、转让房屋拆迁补偿安置协议的；冒领、多领拆迁补偿款的；其他违反拆迁管理规定的行为。（三）相关单位和人员的法律责任1.接受委托的拆迁单位违反本办法规定，转让拆迁业务的，由拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。2.评估机构及其工作人员在拆迁评估中，违反评估规范和职业道德，出具虚假评估报告的，由拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，