宜宾市小区管理办法

宜宾市小区管理办法总则制定目的为加强宜宾市小区的规范化管理，维护小区的公共秩序，营造安全、整洁、舒适、文明的居住环境，保障业主和物业使用人的合法权益，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于宜宾市行政区域内各类住宅小区（含商住小区）的管理活动。基本原则1.以人为本原则：充分尊重业主意愿，保障业主合法权益，为业主提供优质、高效、便捷的服务。2.依法管理原则：严格遵守国家法律法规和相关政策，依法履行管理职责，规范管理行为。3.公平公正原则：对待业主和物业使用人一视同仁，公平公正地处理各类事务，维护小区各方的合法权益。4.共同治理原则：鼓励业主、物业使用人、物业服务企业及相关单位共同参与小区管理，形成共建共享的良好局面。管理职责1.业主大会及业主委员会：代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行法律法规规定的职责，决定小区重大事项，监督物业服务企业的工作。2.物业服务企业：按照物业服务合同约定，提供相应的物业服务，履行对小区房屋及配套设施设备、环境卫生、公共秩序等进行维修、养护、管理的职责。3.相关部门：住房和城乡建设部门负责对小区物业管理活动进行指导、监督；城市管理部门负责对小区内违法建设、环境卫生等方面的违法行为进行查处；公安部门负责维护小区公共秩序，依法处理各类治安案件；其他相关部门按照各自职责，协同做好小区管理工作。小区规划与建设规划设计要求1.小区规划设计应符合城市总体规划和相关规范要求，合理布局各类设施，确保小区功能完善、环境优美。2.配套建设的公共服务设施应与小区主体工程同步规划、同步建设、同步交付使用，不得擅自改变用途。工程质量与验收1.建设单位应严格按照工程建设标准和规范进行施工，确保小区房屋及配套设施设备的质量。2.小区建设工程竣工后，建设单位应依法组织竣工验收，验收合格后方可交付使用。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。3.物业服务企业应参与小区建设工程的竣工验收，对发现的问题及时督促建设单位整改，确保小区交付使用时符合管理要求。业主、业主大会及业主委员会业主权利与义务1.业主权利依法享有对专有部分的所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。参加业主大会会议，行使投票权。选举业主委员会成员，并享有被选举权。监督业主委员会的工作，提出建议和意见。监督物业服务企业的服务质量，要求物业服务企业履行物业服务合同。对小区公共事务享有知情权、参与权和监督权。法律、法规规定的其他权利。2.业主义务遵守业主公约、业主大会议事规则。遵守物业管理区域内的规章制度，配合物业服务企业做好管理工作。按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。爱护小区公共设施设备，不得损坏、擅自占用或改变用途。法律、法规规定的其他义务。业主大会1.成立条件：一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：物业管理区域证明；房屋及建筑物面积清册；业主名册；建筑规划总平面图；交付使用共用设施设备的证明；物业服务用房配置证明；其他有关的文件资料。2.会议召集：业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。3.会议形式：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。4.决定事项：业主大会决定以下事项：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途；利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的其他事项。业主委员会1.组成与选举：业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。2.职责执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。3.工作规则：业主委员会应当制定业主委员会工作规则，明确业主委员会的职责、会议制度、工作程序等内容。业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。物业服务企业资质管理物业服务企业应当按照国家有关规定取得相应的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。住房和城乡建设部门负责对物业服务企业的资质进行审核、管理和监督。服务内容与标准1.基本服务内容物业共用部位的维修、养护和管理。物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。物业管理区域内环境卫生的维护。物业管理区域内公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理。物业装饰装修管理服务。物业档案资料的管理。2.服务标准：物业服务企业应当按照国家和地方有关标准，结合小区实际情况，制定具体的服务标准，并向业主公开承诺。服务标准应当包括服务质量、服务费用、服务期限、服务内容等方面的内容。物业服务合同1.签订：业主大会选聘物业服务企业后，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。2.履行：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。3.变更与解除：物业服务合同期限届满前，业主大会应当决定是否续聘物业服务企业。业主大会决定续聘的，应当与物业服务企业签订新的物业服务合同；业主大会决定解聘的，应当提前3个月书面通知物业服务企业，物业服务企业应当按照合同约定办理移交手续。物业服务合同履行期间，经双方协商一致，可以变更或解除合同。物业使用与维护物业使用规范1.业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。2.业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并遵守相关规定。物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人。3.业主、物业使用人不得在物业管理区域内从事下列行为：损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；占用、损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；违章搭建、私设摊点；在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；违反规定饲养动物；法律、法规禁止的其他行为。物业维修养护1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期对物业共用部位、共用设施设备进行检查、维修和养护，确保其正常运行和使用。2.业主专有部分的维修、养护，由业主负责。业主专有部分出现影响房屋安全或者其他业主正常使用的情形时，业主应当及时维修。经书面通知后，业主仍未履行维修义务的，物业服务企业可以代为维修，费用由业主承担。3.物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因维修、更新和改造造成业主、物业使用人财产损失的，应当依法予以赔偿。4.专项维修资金的管理与使用：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和地方有关规定执行。小区环境卫生与绿化管理环境卫生管理1.物业服务企业应当按照环境卫生管理相关规定，做好物业管理区域内的清扫保洁工作，保持环境卫生整洁。2.业主、物业使用人应当遵守环境卫生管理规定，不得随意丢弃垃圾、杂物，不得随地吐痰。3.小区内应当设置合理数量的垃圾收集容器，并定期清理、运输。垃圾运输应当密闭化，防止二次污染。4.物业服务企业应当做好公共区域的消毒、除害等工作，预防和控制疾病传播。绿化管理1.物业服务企业应当按照绿化管理相关规定，做好物业管理区域内的绿化养护工作，保持绿化景观良好。2.业主、物业使用人应当爱护小区内的花草树木，不得擅自砍伐、移植、损坏绿化植物。3.未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自改变小区绿化规划或占用绿化用地。确需改变或占用的，应当按照规定办理相关手续，并及时恢复绿化。小区公共秩序维护与安全管理公共秩序维护1.物业服务企业应当制定公共秩序维护制度，配备必要的秩序维护人员，做好物业管理区域内的公共秩序维护工作。2.秩序维护人员应当遵守职业道德，文明执勤，不得侵害业主、物业使用人的合法权益。3.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定安全防范应急预案，定期组织演练，提高应对突发事件的能力。4.业主、物业使用人应当遵守公共秩序，不得妨碍他人正常生活。安全管理1.物业服务企业应当按照安全管理相关规定，做好物业管理区域内的安全管理工作，确保业主、物业使用人的人身和财产安全。2.小区应当设置门禁系统、监控系统等安全设施设备，并确保其正常运行。3.物业服务企业应当对进出小区的人员、车辆进行登记和查验，严禁无关人员、车辆进入小区。4.物业服务企业应当定期对小区内的消防设施设备进行检查、维护，确保其完好有效。业主、物业使用人应当遵守消防管理规定，不得占用、堵塞消防通道，不得损坏消防设施设备。小区停车管理停车设施规划与建设1.小区规划设计时，应当合理规划停车设施，确保满足业主停车需求。2.新建小区应当按照规划要求建设停车库（位），并与小区主体工程同步交付使用。停车管理规定1.物业服务企业应当制定停车管理规定，明确停车秩序、收费标准等内容，并向业主公示。2.业主、物业使用人应当按照停车管理规定停放车辆，不得乱停乱放。3.物业服务企业应当对小区内的停车秩序进行管理，对违规停车行为进行劝阻、制止。经劝阻、制止无效的，应当及时报告相关部门。4.小区内停车收费应当按照物价部门核定的标准执行，物业服务企业应当将收费情况定期向业主公示。法律责任业主、物业使用人法律责任1.业主、物业使用人违反本办法规定，未履行相应义务的，应当承担违约责任。给其他业主、物业使用人或者物业服务企业造成损失的，应当依法承担赔偿责任。2.业主、物业使用人违反法律法规规定，实施违法行为的，由相关部门依法予以处罚。物业服务企业法律责任1.物业服务企业违反本办法规定，未履行物业服务合同约定的义务，或者履行义务不符合约定的，应当承担违约责任。给业主、物业使用人