6月新联康青岛房地产市场研究月报97

2021年6月政经要闻商品住宅市场目录土地信息贰叁商业市场办公市场肆伍陆市场整体监测壹柒市场整体监测壹整体形势判断市场监测模型新盘本月认购率月度成交面积月度成交均价本月供销比红色警报橙色警报黄色警报绿色通道认购率低于20%>0.8认购率低于30%>0.65，≤0.8认购率低于40%>0.5，≤0.65认购率高于40%≤0.5同比-50%或环比-30%同比-30%或环比-20%同比-10%或环比-10%同比或环比不低于-10%同比-30%或环比-15%同比-20%或环比-10%同比-10%

%或环比-5%同比-10%以内或环比-5%以内指标2012年6月2012年5月2011年6月同比环比备注新盘认购率53%79%32%--月度成交面积（万㎡）706971.4-2%1%-月度成交均价（元/㎡）7943749273119%6%-供销比1.51.01.8-17%50%-注：为便于计算和归类，两个橙色警报可合并为1个红色警报，2个黄色警报可合并为1个橙色警报青岛同比（较2011年6月）环比（较2012年5月）指标警报级别市场整体预警信号整体新盘本月认购率53%正常月度成交面积-2%1%月度成交均价9%6%

本月供销比1.5市场监测模型整体形势判断紧急6项指标中有4项指标亮红色警报警惕6项指标中有4项指标亮橙色警报或2项亮红色警报关注6项指标中有4项指标亮黄色警报或2项亮橙色警报正常6项指标中少于4项指标亮黄色警报政经要闻贰政策信贷山东省新规：2021年起建商品房必须配建保障房新联康观点：政府此举意在通过保障性住房的建设，缓解当前中低收入阶层紧张的住房压力政策信贷40城市住房信息系统联网大限将至或再推迟至年底新联康观点：政府原方案于今年6月底实行全国40大中城市住房信息系统联网，以通过房产税等长期调控手段取代限购，但从当前工作推进情况来看，进度缓滞，或将推迟至年底。40城联网系统启动受阻，那么国家以房产税取代限购的方案亦将受阻。考虑到政府不会无条件停止限购〔以防房价报复性反弹〕，限购令有可能从客观上被迫延时。40个城市个人住房信息系统建设曾被中央决策层寄予厚望，今年3月全国两会期间，“加快建设城镇住房信息系统〞首次出现在温家宝总理所做的政府工作报告中。此前，该工程被“十二五〞规划立项为“国家信息化重大工程建设工程〞。而住建部部长姜伟新也曾经提到，个人住房信息系统建设对于加强和改善房地产市场调控以及社会管理意义重大，并且提出一旦6月底实现40城市个人住房信息系统联网后，可考虑取消行政色彩浓郁的限购式调控。业界普遍认为，这个联网系统将会成为今后全国启动房产税征收的数据库根底。尽管住建部屡次强调该项工作的重要性，发动各地政府部门积极参与，推广试点城市经验，组织学习培训，甚至承诺对于“局部财政困难城市，部里将积极筹措资金，争取提供适当的资金支持〞，但这项从2021年下半年开始正式启动的工作，仍然遭遇了重重阻力。浙江省丽水市房地产管理处李平提出，个人住房信息系统工作存在的困难主要有人员缺乏，经费匮乏，机构缺失；历史疑难案例清理难度较大；信息平安问题和信息系统规划问题。在上述几项困难中，地方政府官员公开陈述得最多的是海量信息的录入问题；但最为敏感的那么是信息平安的问题已与住建部联网，或已具备条件、预计6月底前可如期实现联网的局部城市：广州、南宁、福州、厦门、杭州、宁波、温州、济南、沈阳、大连、长春、兰州；石家庄、郑州、西安、青岛、武汉、合肥、南京、无锡、苏州、南昌、贵阳、太原。信贷政策6月8日起下调人民币存贷款基准利率0.25%中国人民银行决定，自2021年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起：〔1〕将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；〔2〕将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。土地市场叁2021年6月青岛市土地供给面积162万㎡；土地成交面积522万㎡。成交供销走势出让青岛市土地市场月度供求情况〔万㎡〕成交出让供销走势注：仅住宅、商业用地土地位置区域土地用途公告时间出让方式出让时间成交倒计时（天）净用地面积(亩)经济开发区崂山二路以东、辽河一路以北、一号路以西、辽河二路以南即墨市商业兼住宅2012-6-1挂牌2012-6-21095.36经济开发区崂山二路以东、辽河二路以北、一号路以西、A2-9-2号地块以南即墨市住宅2012-6-1挂牌2012-6-21065.02经济开发区崂山二路以东、A2-9-2号地块以北、一号路以西、现状河道以南即墨市住宅2012-6-1挂牌2012-6-210103.5同安路以南、深圳路以西崂山区商业2012-6-2拍卖2012-6-2504.4市北区台东体育场东、明霞路西市北区住宅兼商业2012-6-3拍卖2012-6-26013.59棘洪滩街道正阳路北侧、墨水河西侧城阳区商业2012-6-3拍卖2012-6-29010.56棘洪滩街道正阳路北侧、墨水河西侧城阳区商业2012-6-3拍卖2012-6-29023.14棘洪滩街道正阳路北侧、墨水河西侧城阳区商业2012-6-3拍卖2012-6-29028.77棘洪滩街道正阳路北侧、墨水河西侧城阳区商业2012-6-3拍卖2012-6-29038.28棘洪滩街道正阳路北侧、墨水河西侧城阳区商业2012-6-3拍卖2012-6-29045.85棘洪滩街道正阳路北侧、墨水河西侧城阳区商业2012-6-3拍卖2012-6-29060.95棘洪滩街道正阳路北侧、墨水河西侧城阳区商业2012-6-3拍卖2012-6-290153.68成交出让供销走势注：仅住宅、商业用地土地位置区域土地用途公告时间出让方式出让时间成交倒计时（天）净用地面积(亩)胶州市云溪街道办事处李家河村胶州市住宅2012-6-4划拨2012-6-180155城阳区上马街道正阳路北、双拥路西侧城阳区住宅2012-6-6拍卖2012-6-290127.6城阳区上马街道正阳路北、双拥路西侧城阳区住宅2012-6-6拍卖2012-6-290111.19通济街道办事处黄河二路以南、西北关进村路以西、西北关村以北即墨市住宅2012-6-8挂牌2012-6-29021.78南泉镇三城路以东、金泉一路以南、兴泉一路以西即墨市商业2012-6-8挂牌2012-6-29030.02南泉镇规划路以东、三城路东北即墨市商业2012-6-8挂牌2012-6-29040温泉镇荆疃路以东、温泉一路以南即墨市商业2012-6-8挂牌2012-6-29031.3小珠山山地生态度假区内高山路东、北山坡南胶南市商业兼住宅2012-6-8拍卖2012-7-30152.46小珠山山地生态度假区内高山路东、北山坡南胶南市商业兼住宅2012-6-8拍卖2012-7-30153.22松园村以西、泰山路以北胶南市商业2012-6-8拍卖2012-7-3010胶州市中云街道办事处中宋戈庄村、胶州市中云街道办事处东宋戈庄村胶南市住宅2012-6-12划拨2012-6-26071.14胶州市中云街道办事处西宋戈庄村胶州市住宅2012-6-12划拨2012-6-26092.86成交出让供销走势注：仅住宅、商业用地土地位置区域土地用途公告时间出让方式出让时间成交倒计时（天）净用地面积(亩)四方区山东路171号四方区住宅兼商业2012-6-12拍卖2012-6-15027.97城阳区康城路西侧城阳区住宅兼商业2012-6-20拍卖2012-7-17116.79城阳区城阳街道青威路东侧、仲村社区城阳区住宅2012-6-20拍卖2012-7-13760.56城阳区城阳街道青威路东侧、仲村社区城阳区住宅2012-6-20拍卖2012-7-137104.68城阳区城阳街道青威路东侧、仲村社区城阳区住宅2012-6-20拍卖2012-7-137150.58胶州市云溪街道办事处兰州东路北、青岛五晓集团有限公司东胶州市住宅2012-6-20划拨2012-7-4082.62城阳区流亭街道重庆北路东侧、青岛汽车北站南侧城阳区商业2012-6-23拍卖2012-7-191313.07珠江路南、庐山路东C地块黄岛区商业2012-6-23拍卖2012-7-17118.37四方区台柳路东、开平路北四方区住宅兼商业2012-6-27拍卖2012-7-201422.64李沧区黑龙江路617号李沧区商业2012-6-27拍卖2012-7-201423.05李沧区重庆中路以东、规划道路二号线以北、文昌路以西、规划道路一号线以南李沧区住宅兼商业2012-6-27拍卖2012-7-201444.53平度市区红旗路北侧、是广播电视局东侧平度市住宅兼商业2012-6-28拍卖2012-7-171132.35成交出让供销走势注：仅住宅、商业用地土地位置区域土地用途公告时间出让方式出让时间成交倒计时（天）净用地面积(亩)平度市南村镇驻地，三城路西、南环路北侧平度市住宅兼商业2012-6-28拍卖2012-7-171138.32平度市南村镇驻地北、朱诸路北侧平度市住宅兼商业2012-6-28拍卖2012-7-171177.43平度市兰底镇驻地，603省道南侧、兰花路东平度市住宅兼商业2012-6-28拍卖2012-7-171172.16平度市区红旗路南侧、常州路东侧平度市住宅兼商业2012-6-28拍卖2012-7-171126.24出让土地按区域划分出让土地按性质划分6月份，出让土地共40幅；住宅用地22幅，商服用地18幅。按区域划分，城阳区占比35%，黄岛区占比2.5%，即墨市占比17.5%，胶南市占比10%，胶州市占比7.5%，崂山区占比2.5%，李沧区占比5%，平度市占比12.5%，市北区占比2.5%，四方区占比5%；按性质划分，住宅用地占比55%，商服用地占比45%。成交出让供销走势出让成交供销走势注：仅住宅、商业用地土地位置城区出让方式出让时间净用地面积(亩)成交单价(元/平方米)楼面地价(元/平方米)竞得者李权庄镇松花江路北莱西市拍卖2012-6-12.64300.62265青岛信丰祥房地产开发有限公司夏各庄镇夏南庄村东工业园区内省道209西莱西市拍卖2012-6-12.77277.511110青岛夏南庄加油站孙受镇蜜来鞋业西莱西市拍卖2012-6-15.68299.97250青岛吉奥房地产开发有限公司北京路北广州路西莱西市拍卖2012-6-193.9825375青岛豪都置业有限公司北京路北济南路南莱西市拍卖2012-6-199.89825375青岛豪都置业有限公司北京路北深圳路东莱西市拍卖2012-6-199.48825375青岛豪都置业有限公司市北区辽阳西路以南、绍兴路以西市北区划拨2012-6-22.5----青岛新业房地产开发有限公司平度市区三城路南、杭州南路东平度市拍卖2012-6-750597.01498青岛市中泛圣达置业有限公司平度市区三城路南、规划泰州路西平度市拍卖2012-6-728.86680.77425青岛市中泛圣达置业有限公司平度市区新区大道北、杭州南路东平度市拍卖2012-6-712.73765.97383青岛市中泛圣达置业有限公司平度市明村镇驻地、309国道北平度市拍卖2012-6-75.05949.55237青岛利客来集团股份有限公司平度市明村镇驻地、309国道北平度市拍卖2012-6-710.87482.76345青岛胶润置业有限公司出让成交供销走势注：仅住宅、商业用地土地位置城区出让方式出让时间净用地面积(亩)成交单价(元/平方米)楼面地价(元/平方米)竞得者市北区黑龙江路以东、夹岭沟村市北区划拨2012-6-95.12----青岛市北城市建设投资有限公司滨海公路以西、世园大道以北崂山区拍卖2012-6-1430.764534.53023青岛世园（集团）有限公司沽河大道西威海西路南莱西市挂牌2012-6-15235.229000青岛昌阳投资开发有限公司沽河大道西龙口西路南莱西市挂牌2012-6-1510009000青岛昌阳投资开发有限公司大沽河南岸望武路北莱西市挂牌2012-6-151081.969000青岛昌阳投资开发有限公司大沽河西龙口西路北莱西市挂牌2012-6-15301.559000青岛昌阳投资开发有限公司胶州市云溪街道办事处李家河村胶州市划拨2012-6-18155----云溪街道办事处李家河村村民委员会李哥庄镇工业园路北、金宇工艺品西胶州市拍卖2012-6-1934.78839.98420青岛众磊房地产开发有限公司胶州市洞庭湖路东、胶马路北侧一胶州市拍卖2012-6-1990.991499.981250青岛市悦洲置业有限公司胶州市洞庭湖路东、胶马路北侧二胶州市拍卖2012-6-19104.641499.991250青岛市悦洲置业有限公司胶州市洞庭湖路东、胶马路北侧三胶州市拍卖2012-6-19102.0815001000青岛市悦洲置业有限公司胶州市胶泰路西、少海北路北侧胶州市拍卖2012-6-1910.681499.961250青岛市丽洲置业有限公司胶州市胶泰路东、少海北路北侧胶州市拍卖2012-6-1982.311499.991250青岛市丽洲置业有限公司出让成交供销走势注：仅住宅、商业用地土地位置城区出让方式出让时间净用地面积(亩)成交单价(元/平方米)楼面地价(元/平方米)竞得者胶州市运河二路东、少海北路北侧胶州市拍卖2012-6-1953.51499.991250青岛市丽洲置业有限公司胶州市运河一路西、少海北路北侧胶州市拍卖2012-6-1966.141499.981250青岛市丽洲置业有限公司胶州市少海北路西侧、水云洲东南一胶州市拍卖2012-6-1982.771500.841486青岛市丽洲置业有限公司胶州市少海北路西侧、水云洲东南二胶州市拍卖2012-6-1946.381500.851486青岛市丽洲置业有限公司大沽河西岸龙口西路南莱西市挂牌2012-6-2210009000青岛昌阳投资开发有限公司大沽河北安刁家埠村南莱西市挂牌2012-6-2210009000青岛昌阳投资开发有限公司大沽河先望武路北莱西市挂牌2012-6-22657.449000青岛昌阳投资开发有限公司大沽河先望武路南莱西市挂牌2012-6-2210009000青岛昌阳投资开发有限公司市北区台东体育场东、明霞路西市北区拍卖2012-6-2613.5914528.567474青岛中联建业股份有限公司黄山经济区韩家寨村喜鹊山胶南市拍卖2012-6-2620839.971050青岛星火置业有限公司珠山路西、海滨十一路北胶南市拍卖2012-6-2642.342040.021700青岛海景置业有限公司泰山路北、泉城路西胶南市拍卖2012-6-2615.81560.051300青岛多元房地产开发有限公司胶州市中云街道办事处中宋戈庄村、胶州市中云街道办事处东宋戈庄村胶南市划拨2012-6-2671.14----胶州市中云街道办事处中宋戈庄村村民委员会、胶州市中云街道办事处东宋戈庄村村民委员会出让成交供销走势注：仅住宅、商业用地土地位置城区出让方式出让时间净用地面积(亩)成交单价(元/平方米)楼面地价(元/平方米)竞得者胶州市中云街道办事处西宋戈庄村胶州市划拨2012-6-2692.86----胶州市中云街道办事处西宋戈庄村村民委员会泰薛路北、海滨公园西路西侧胶南市拍卖2012-6-26101004.952512胶南市泰德液化气站向阳路南、东风路东胶南市拍卖2012-6-264.254829.682300胶南市国有资产经营管理有限公司成交土地按区域划分限购区域划分6月份成交土地〔仅住宅、商业用地〕共41幅。成交按区域划分，胶南市占比14.6%、胶州市占比29.3%、莱西市占比34.1%、崂山区占比2.4%、平度市占比12.2%、市北区占比7.3%；共成交522万㎡，胶南市占10.9万㎡，占总比2%；胶州市占1.2万㎡，占总比11.8%；莱西市占439万㎡，占总比84%崂山区占2万㎡，占总比0.4%；平度市占7.2万㎡，占总比1.4%；市北区占1.4万㎡，占总比0.3%。限购区域占总成交量2%，非限购区域占总成交量98%。出让成交供销走势商品住宅市场肆一、全市宏观市场分析二、区域宏观市场分析三、个案分析全市七区全市商品住宅供销走势〔万㎡〕龙湖悦澜居、万科蓝山多个工程推盘销售，抬升供给量中铁华胥美邦、绿城理想之城等多个工程取证备战金九银十，抬升供给量全市七区库存量：截至2021年6月底，全市商品住宅库存量1175.6万㎡，环比增长1.7，同比增长53.3%；存销比：截至本月，全市商品住宅存销比16.7，环比根本持平，同比上涨60%；综述：本月市场存量略有攀升，但增长幅度较小，目前全市住宅库存已进入相对平稳期，市场存量连续7个月在1150万㎡左右浮动。自今年一月底市场存量到达历史峰值后，存量逐渐震荡走低，这一方面是源于一季度并非开盘加推的集中时间，另一方面也与开发商平价跑量的操盘策略有关，预计进入5-9月份，市场集中放量，市场存量仍将维持高位。全市商品住宅存销走势〔万㎡〕限购令公布以来，全市库存量逐步上升。限购令公布前供销比稳定在5-5.5之间全市七区全市商品住宅量价走势〔万㎡〕成交均价：2021年6月全市商品住宅成交均价为7964元/㎡，环比增长9%，同比上升8.9%。综述：本月成交价格较上月略有所上升，主要是因为主城区工程以价换量取得较好市场反响，成交量上升，在全市成交结构中占比上升，从而导致全市成交价格继续上升；从整体来看，成交价格由10月份跌至谷底后，开始逐步抬头，此种抬头的内在动力并非住宅价格增长，而是主城区刚需放量，成交结构变化所致。9月来，市场去存压力增大，降价陆续显现，多个工程低价或降价销售：龙湖悦澜居均价6000元/㎡入市，低于市场预期近2000元；生态城8300元/㎡入市2021年6月全市商品住宅成交区域分布销售排名：城阳、胶州、李沧列本月前三名；库存排名：胶南、黄岛、胶州市位列前三名；受高库存压力影响，黄岛、城阳、李沧、胶州以特惠、尾盘清盘、平价低开等方式跑量抛货，销量位居全市前列。全市七区2021年6月全市商品住宅各区域库存分布本月90-120㎡产品成交占比40%、60-90㎡产品成交占比33%；60-90㎡、90-120㎡产品库存占比相对较高，均在三成左右；从供销来看，改善型产品库存较高，去化压力较大，后市可能将出现较大幅度的价风格整。全市七区2021年6月全市商品住宅成交面积构成2021年6月全市商品住宅库存面积构成市内七区商品住宅供销情况〔万㎡〕七区全市下半年，市场在多重压力下迎来几次集中放量，龙湖悦澜居、万科生态城等集中上市抬升供给量市内七区商品住宅存销情况〔万㎡〕库存量：截至本月底，市内七区住宅库存量为614.8万㎡，环比增长2.3%，同比增加56.2%；存销比：本月存销比14.6，环比降低2%，同比增长42%。综述：七区库存本月略有上升，但整体仍处于下行通道。随着5-8月，市场集中放量，市场存量可能有所上升，但应不会到达今年1月底的峰值。七区全市限购令公布以来，七区库存量逐步上升。春节期间签约量降低，导致库存增高市内七区商品住宅量价走势〔万㎡〕成交均价：2021年6市内七区商品住宅成交均价为10033元/㎡，环比增长8.6%，同比增长4.7%。综述：本月市内四区工程以中海紫御官邸、晓港名城、华润中心悦府为代表或集中降价，以价换量，或低价入市，带动市内四区成交量上升的同时，也使得7区价格有所抬头。自去年10月开始，市场量价呈现较明显的负相关，成交量上升必然伴随成交价格下跌，成交价格上升那么导致成交量萎缩，价格变动对成交量有较明显的影响，从侧面说明当前市场的置业主力客群为刚需客群，价格那么是挖掘客户需求的有效策略。七区全市9月以来，以龙湖悦澜居、万科生态城为代表的多个工程低价销售，成交量较高，影响市区成交均价一路下跌商品住宅市场肆一、全市宏观市场分析二、区域宏观市场分析三、个案分析市南区商品住宅供销走势〔万㎡〕四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区市北区市南区供给量：本月市南商品住宅新增供给3.7万㎡；成交量：本月市南商品住宅成交面积2.5万㎡，环比增长316.7%，同比增长200%；本月成交量激增，主要因为华润中心悦府集中签约。供销比：本月市南商品住宅供销比为1.5。综述：自2021年2月份新政实行以来，市南区截止到本月为止新增供给仅19万㎡，这一方面是由于市南区可供开发的土地较少，另一方面是受限购令影响，局部开发商推迟了工程启动；受供给量影响，市场2021年上半年成交量较低，进入下半年，成交量有所上升；考虑到区域的稀缺性，2021年市南区不会像李沧、城阳等区域有大体量供给，但如果限购令不解除，以改善类工程为主的市南区仍将受较大影响，市场整体难有较大起色。鲁商首府、中央国际、锦绣华城等工程签约鲁商首府7、8号楼取证，总体量6万㎡云南路改造工程集中签约，抬升成交量锦绣华城工程加推、云南路改造工程取证四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区市北区市南区市南区商品住宅存销走势〔万㎡〕1-4月供给量总和仅2.4万㎡，受供给量较低的影响，成交量也较低，存销比大幅上扬四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区市北区市南区市南区商品住宅量价走势〔万㎡〕本月市南商品住宅成交均价为28470元/㎡，环比增长19.3%，同比增长7.8%。综述：本月成交均价略有反弹，主要是因为华润悦府、鲁商中心成交量较高，拉升市南区整体均价，自2021年新政实行以来，成交价格并未有大幅下降但涨幅放缓，受豪宅工程影响，单个月份成交均价波动较大；鉴于区域整体价值及客户属性〔以对价格不敏感的高端改善客户为主〕，目前市南区并未像其它区域一样，有工程低价入市或打折销售，未来降价销售的可能性也较小，但迫于市场压力，2021年局部工程推出优惠活动以吸引客户，如鲁商首府。鲁商首府、中央国际、锦绣华城等工程签约锦绣华城、凯悦中心、鲁商首府等工程签约四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区市北区市南区市北区商品住宅供销走势〔万㎡〕供给量：本月市北商品住宅新增供给5.4万㎡；成交量：本月市北商品住宅成交面积3.9万㎡，环比下降23.5%，同比增长44.5%；本月成交量主要来自于小港名城、中海紫御观邸等工程；供销比：本月市北商品住宅供销比为1.4；综述：限购令公布后，2021年市北区3-6月供给量仅8万㎡，下半年市场整体放量，7-12月共上市69万㎡，而同期成交量仅为26万㎡，整个市场表现为买方市场；2021年除经适房和旧城改造工程工程拉升成交量外，受观望气氛浓厚的影响，市场始终低迷，买方市场将继续下去。以万科蓝山、良辰美景为代表的工程加推新岭花园三期〔经适房〕、台柳路旧城改造等工程集中签约拉升成交量四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区市北区市南区市北区商品住宅存销走势〔万㎡〕库存量：截至本月底，市北商品住宅库存面积64.9万㎡，环比下跌2.9%，同比增加38.3%；存销比：截至本月底，市北商品住宅存销比为16.6，环比增长30.7%，同比下降8.7%。综述：限购令实行后，2021年3-5月市北区处于“缺货〞状态，整个区域无新增供给，故而市场存量较为稳定；从6月起，市场集中放量，但同期销量平平，市场供大于求，存量不断攀升；进入2021年后，市北区仍面临较大的库存压力，按近三个月的销售速度，目前存量大约需要20个月才能去化完毕；本月随小港名城破冰旺销，市北区成交量下浮上升，库存量持续回落。成交低迷导致存销比大幅上扬四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区市北区市南区市北区商品住宅量价走势〔万㎡〕本月市北商品住宅成交均价为13930元/㎡，环比增长8.9%，同比增长37.8%。综述：限购令实施后，虽然市北区成交量大幅下跌，但价格却依旧坚挺；2021年10月以后，受城阳、李沧区降价热潮影响，晓港名城、万泰随园也通过团购等形式降价销售，进入2021年，随着市场存量居高不下，可能会有多个工程降价以求资金回笼，未来市北区价格有可能出现松动。中海紫御观邸集中签约拉高8月整体均价新岭花园三期〔经适房〕、台柳路旧城改造等工程集中签约拉升成交量，拉低价格小港名城低价跑量，拉低市北区成交均价四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区市南区市北区四方区商品住宅供销走势〔万㎡〕供给量：本月四方区商品住宅新增供给面积10.72万㎡；成交量：本月四方区商品住宅成交面积2.12万㎡，环比减少7%；供销比：本月四方区商品住宅供销比为5.1。综述：2021年6月份以后，随着德馨筑家，联城海岸锦城等工程的加推和集中签约，四方区成交量有所上升，但从全年整体来看，成交并不活泼，这主要是由于四方区置业客户以刚需为主，对价格较为敏感，因此在李沧、城阳区掀起降价潮之后，置业者对四方区工程持观望态度增多。进入2021年之后，上半年客户观望心理继续保持，短期内成交量难有大幅上升，市场可能持续低迷。继上月湖岛北片水淹片改造工程、洛阳片区保障房等工程集中签约后，本月成交量保持低位。洛阳路片区保障性住房工程上市、瑞海馨园加推多个工程集中签约保利里院里、清江华府等工程加推中冶英郡、海情御园、香榭兰庭等工程上市瑞海馨园、湖岛北片水淹片改造工程、洛阳片区保障房工程等集中签约德馨筑家，联城海岸锦城新增预售四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区市南区市北区四方区商品住宅存销走势〔万㎡〕4-7月总供给量为14.6万㎡，总成交量为19.3万㎡，库存呈递减态势，存销比逐渐回落四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区市南区市北区四方区商品住宅量价走势〔万㎡〕成交均价：本月四方商品住宅成交均价为11031元/㎡，环比下降3.5%，同比下降13.77%。综述：限购令实行后，虽然四方区成交量跌幅较大，但价格仍旧坚挺，2021年2-11月月均溢价率为1.8%，直至12月份洛阳路片区保障性住房集中签约才拉低了整体均价。受市场观望气氛浓厚的影响，预计今年上半年四方区溢价空间不大，同时鉴于区域市场认可度较高且目前价格尚未超出客户心理预期，因此未来不会像李沧、城阳一样有大量工程降价销售或低价入市。洛阳路片区保障性住房集中签约瑞海馨园、湖岛北片水淹片改造工程等工程等集中签约李沧区商品住宅供销走势〔万㎡〕李沧区崂山区城阳区黄岛区市南区市北区四方区“银十〞多个工程开盘或加推，如海岸华府、李沧万达广场等，抬升了供给量万科生态城、春和景明等的低价入市，抬升了本月成交量供给量：本月李沧区商品住宅新增供给1.23万平米，环比减少17.25%，同比减少89.96%；成交量：本月李沧区商品住宅成交面积为10.26万平米，环比增加257.6%，同比增加26.35%。本月成交量主要来自中海国际社区、阳光香蜜湖、中南世纪城、万科生态城等工程。供销比：本月李沧商品住宅供销比为0.1。综述：本月由于中海国际社区、中南世纪城、万科生态城、阳光香蜜湖等工程集中签约，抬升了本月成交量。李沧区商品住宅存销走势〔万㎡〕李沧区崂山区城阳区黄岛区市南区市北区四方区限购令公布，成交量下降明显，存销比大幅升高万科生态城、春和景明等的低价入市，抬升了本月成交量供给量集中增加导致库存量到达新高库存量：截至6月底，李沧区商品住宅库存量为85.11万平米，环比增加1.68%，同比增加69%；存销比：截至6月底，李沧区商品住宅成交量为10.26万平米，环比减少17.25%，同比增加26.35%。综述：自2021年1月以来，库存量保持高位，6月呈现上升趋势，存销比8.3，主要受万科生态城、中南世纪城等工程集中签约影响。李沧区崂山区城阳区黄岛区市南区市北区四方区李沧万达以10130元/㎡的均价大量成交，拉高了整体成交均价李沧区商品住宅量价走势〔万㎡〕成交均价：本月李沧商品住宅成交均价为8543元/㎡，环比上升0.4%，同比下降2%。综述：进入2021年，李沧区商品住宅市场价格开始分化，金水路以北，产品均价根本维持在7000-7600之间，主力户型为刚需80-90平米产品；金水路以南，近李村商圈附近楼盘，如中海、万达工程等均价较高，保持在9000以上。绿城工程价格依然坚挺，万科二期以8600精装低价入市，取得良好市场回馈。崂山区城阳区黄岛区市南区市北区四方区李沧区崂山区商品住宅供销走势〔万㎡〕供给量：本月崂山商品住宅新增供给2.4万㎡；成交量：本月崂山商品住宅成交面积1.8万㎡，环比持平，同比下跌41.9%；供销比：本月崂山商品住宅供销比为1.33。综述：在市场观望气氛浓厚的影响下，本月成交主要来自开泰锦城及金光丽园，同时远洋风景、新华锦爱丁堡公寓等工程也推出一系列优惠举措，但从目前形势来看，未来市场成交量难以再现去年9、10月份的顶峰，市场成交将整体趋于平缓。远洋风景开盘集中签约远洋风景等工程集中签约8月份远洋风景取证，供给量增长，供销比较高；9、10月份远洋风景集中签约，成交量上升，且无新工程上市，供销比回落海信天悦、金光丽园取证加推崂山区城阳区黄岛区市南区市北区四方区李沧区崂山区商品住宅存销走势〔万㎡〕库存量：截至本月底，崂山商品住宅库存面积48万㎡，环比上升3.7%，同比增加3.1%；存销比：截至本月底，崂山商品住宅存销比为26.7，环比上升3.5%，同比增长46.3%。综述：限购令公布后，从2021年全年来看，仅9、10月份远洋风景等工程集中签约拉升了成交量，崂山区整体去化状况不佳；按近三个月的销售速度，目前市场存量大约需要37个月才能去化完毕；2021年随着远洋自然等工程的上市，崂山区市场存量很有可能再度攀升。8月份远洋风景取证，库存增长较大，存销比较高、9、10月份远洋风景集中签约，存量下降，成交量上升，存销比回落崂山区城阳区黄岛区市南区市北区四方区李沧区崂山区商品住宅量价走势〔万㎡〕海信天悦集中成交，拉高了整体均价城阳区商品住宅供销走势〔万㎡〕城阳区黄岛区市南区市北区四方区李沧区崂山区供给量：6月供给量16.5万㎡，环比减少23%，同比增加34%；成交量：6月成交量14.2万㎡，环比增加42%，同比增加19%；本月成交量已接近11年最高水平；城阳区1-6月份成交4203套；供销比：6月供销比1.2，环比下降45%，同比上涨20%；综述：本月城阳供给量略有下滑，成交量有小幅提升，时光里等工程低价加推取得了一定的效果；2021年限购后，城阳区市场成交量始终处于比较稳定的状态，但随年底观望情绪的逐步加深，成交量在2021年初跌入谷底；随后开发商以价换量，城阳区成交价格重新出现4字头，成交量已连续六个月小幅上扬。中冶圣乔维斯、星光之城等多个工程集中上市总供应量173万㎡；月均供应量14万㎡总量62万㎡；月均10万㎡成交总量103万㎡；月均成交量9万㎡总量45万㎡；月均48万㎡城阳区商品住宅存销走势〔万㎡〕城阳区黄岛区市南区市北区四方区李沧区崂山区库存量：6月末库存144.5万㎡，环比增长1%，同比增长87%；存销比：6月存销比10.2，环比下降29%，同比增长57%；综述：5月份以来，城阳区天泰城、时光里、御景尚都、华胥美邦等工程的集中加推，导致供给量的上涨，同时库存量较上月有较高的增幅；按目前的去化速度来看，市场存量需要21个月才能去化完毕，未来开发商的主要任务还将是去化存量，市场压力较大。龙湖悦澜居、御景尚都、中铁华胥美邦等集中上市，高供给量抬升了库存量城阳区商品住宅量价走势〔万㎡〕城阳区黄岛区市南区市北区四方区李沧区崂山区成交均价：6月城阳商品住宅成交均价为6886元/㎡，环比下降1%，同比下降15%。综述：限购以来，城阳区普通商品住房成交价格整体呈下行趋势，诸多工程如御景尚都、阳光公园一号、正阳东郡等工程均释放优惠或低价入市、换取成交；5月份以来御景尚都、天泰城、华胥美邦、时光里等工程低价入市，取得了较好的成交；城阳市场对价格的敏感度高，刚需特征明显。成交均价7680元/㎡成交均价7193元/㎡黄岛区商品住宅供销走势〔万㎡〕供给量：本月黄岛区商品住宅供给面积5.9万㎡，环比增长113%，同比下降61.4%；成交量：本月黄岛区商品住宅成交面积5.2万㎡，环比下降28.8%，同比增长0.4%；供销比：本月黄岛区商品住宅供销比为1.1，环比上月增长57.1%；综述：本月受青橙时代、秀兰禧悦山低价加推的影响，黄岛住宅市场供销量均有较大幅度攀升，其中青橙时代以均价6500元/㎡的低价入市，取得较好的市场反响。黄岛区市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区康大观邸等工程的集中开盘，供给量大大增加黄岛区商品住宅存销走势〔万㎡〕黄岛区市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区库存量整体呈攀升趋势黄岛区商品住宅量价走势〔万㎡〕成交均价：本月黄岛区商品住宅成交均价为7935元/㎡，环比增长5.02%，同比下降7.05%；综述：本月成交均价环比下增长较大，预计随着市场压力继续攀升，未来几月会有很多工程选择低价加推或特价促销，黄岛商品住宅成交均价会进入一个较为明显的下行通道。黄岛区市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区青橙时代、秀兰禧悦山低价加推抢夺市场容量，成交均价开始进入下行通道商品住宅市场肆一、全市宏观市场分析二、区域宏观市场分析三、个案分析四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区市北区市南区万丽海景本月有面积在127-562㎡的精装房源在售，现阶段购房无优惠

。132开发商青岛世纪广场投资有限公司区位市南东海西路1号项目规模（万㎡）占地2.2，总建8.8容积率4产品业态超高层（36-43F）配建游泳池、健身房、咖啡厅、多功能厅、SPA主力户型二房127㎡-223㎡装修情况精装修（7000元/㎡）均价（元/㎡）39000元/㎡项目阶段全部房源已推出，现1、2号楼仍有房源在售建设进度现房销售外立面风格现代开盘时间2009.11本月成交3套，成交均价49133元/㎡。四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区市北区市南区万丽海景成交房源为酒店式公寓，故价格较低四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区市北区市南区开发商鲁商集团区位青岛市南区燕儿岛路项目规模（万㎡）占地：5.2，总建：36.9（一期5.6，二期6.1）容积率5.2产品业态高层（32-33F）配建会所、商业主力户型一期：三房144㎡-172㎡二期：三房142㎡-160㎡装修情况精装修（一期2500元/㎡，二期3000元/㎡）均价（元/㎡）一期27000元/㎡，二期33000元/㎡项目阶段一期1、2号楼已基本售罄，二期5-8四栋，首推7、8号楼，再推5、6号楼建设进度结构体阶段外立面风格欧式开盘时间一期2010.9，二期2011.8.13鲁商首府5678912343、4、9号楼为定向配置房二期商品房包括：5、6、7、8号楼工程动态：鲁商首府目前主推5号楼，户型为三房150—190㎡，均价在34000元/㎡左右；同时8号楼140㎡户型目前每平米最多优惠三千元。四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区市北区市南区鲁商首府本月成交42套，环比增长180%；成交均价29213元/㎡，环比下跌7.6%。鲁商首府开盘集中签约鲁商首府二期加推集中签约四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区市北区市南区中海紫御观邸开发商中海地产青岛公司区位市北西吴家村250号，延吉路山东路交叉口项目规模（万㎡）占地：4.32，总建：24.79（一期12，二期12.79）容积率4.5产品业态公寓：高层（18F）住宅：高层（30-33F）配建3000㎡游泳池主力户型公寓：一房52㎡住宅：三房210㎡-220㎡装修情况住宅：3500元/㎡、公寓2500元/㎡均价（元/㎡）住宅：20000元/㎡、公寓：19000元/㎡项目阶段住宅、酒店式公寓在售，写字楼只租不售建设进度结构体第16层外立面风格ART-DECO开盘时间2011.7123456789住宅公寓工程动态：7、8号楼40-100㎡公寓在售，1-5号楼210-450㎡高层房源在售，起价19000元/㎡，精装标准3500元/㎡；中海紫御观邸于4月17日推出降价广告称，每套房直接降价100万元，相当于每平降价4000-5000元。四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区市北区市南区本月成交36套，环比下降18.2%，成交均价17868元/㎡，环比增长5.2%。中海紫御观邸四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区市北区市南区青建依山半岛开发商青岛瑞城置业有限公司区位市北劲松三路277号项目规模（万㎡）占地5.5,总建14.9容积率2.7产品业态高层（18F）配建-主力户型二期、三期：二房82㎡-93㎡装修情况毛坯均价（元/㎡）二期、三期：12500元/㎡项目阶段一期基本售罄，二期、三期在售建设进度结构体阶段外立面风格简约欧式开盘时间2011.1工程动态：现有二期82-163㎡、三期84-197㎡高层房源在售，购房全款96折优惠，贷款98折优惠。四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区市北区市南区青建依山半岛本月成交21套，环比增长50%；成交均价12061元/㎡，环比增长4.32%。二期加推集中签约万科城四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区市南区市北区万科城开发商青岛万科城地产有限公司区位四方黑龙江路（308国道）与合肥路交界处项目规模（万㎡）占地17，总建50（1.1期3.9，1.2期4.1，1.3期2.6，2.1期6）容积率2.5产品业态高层（18-26F）配建小学、幼儿园、老年公寓、商业主力户型一期：二房80㎡-90㎡、二期：二房88㎡-90㎡装修情况一期：精装修（1200元/㎡）二期：毛坯均价（元/㎡）一期：14000、二期：13000项目阶段一期在售，二期已于2011.10.7开盘建设进度主体封顶外立面风格现代风格开盘时间2010.10本月成交58套，环比增长65.7%，成交均价12936元/㎡，环比增长15%。万科城四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区市南区市北区1.3期加推集中签约1.1期开盘集中签约2.1期加推集中签约1.2期加推集中签约海信淮安郡工程动态：海信淮安郡现在售房源为1#、2#、3#、4#楼，面积60-144㎡不等，起价10500元/㎡，均价13000元/㎡；优惠：购双南向房源〔南北不通透〕2万抵8万，90㎡以内房源2万抵7万，100㎡以内房源2万抵5万，以上优惠不叠加。开发商青岛海信地产区位四方区清江路以北，淮安路以西项目规模（万㎡）占地1.7万㎡，总建筑面积3.4㎡容积率2.09产品业态高层（12F、18F）配建沿街商铺主力户型二房80㎡-87㎡装修情况毛坯均价（元/㎡）13000元/㎡项目阶段1、2、3、4号楼在售建设进度地上施工到三层左右外立面风格新古典主义开盘时间2011.10四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区市南区市北区本月成交18套，环比增加50%；成交均价12504元/㎡，环比增长2.4%。海信淮安郡四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区市南区市北区本月成交量回落主要由于开盘集中签约结束李沧区崂山区城阳区黄岛区市南区市北区四方区绿城·理想之城〔西子公寓〕开发商浙江绿城集团、青岛百通城市建设有限公司区位青岛市李沧区，地处青岛CLD中央居住区，位于青银高速东侧，北侧为金水路项目规模（万㎡）占地200万㎡，总建筑面积280万㎡（一期23万㎡，二期17.3万㎡）容积率1.47产品业态高层（16-24F）配建学校、商业街、老年公寓、星级酒店主力户型两房90㎡、三房120㎡装修情况毛坯均价（元/㎡）9000-11000项目阶段一期3-6号楼售罄，二期1、2、7、8号楼在售建设进度结构体15层外立面风格现代风格开盘时间2011.1.22西子公寓现处于平稳销售期，有90㎡套二、120㎡套三高层房源在售，均价9000-11000元/㎡，定房享受折扣优惠，一次性付款98折，按揭99折。李沧区崂山区城阳区黄岛区市南区市北区四方区绿城·理想之城〔西子公寓〕本月成交34套，环比增加32.25%，成交均价11181元/m²，环比增加4.7%。集中开盘销售李沧区崂山区城阳区黄岛区市南区市北区四方区绿城·理想之城〔御园〕现处于平稳销售期，定房享受折扣优惠，一次性付款98折，按揭99折。开发商浙江绿城集团、青岛百通城市建设有限公司区位青岛市李沧区，地处青岛CLD中央居住区，位于青银高速东侧，北侧为金水路项目规模（万㎡）占地200万㎡，总建筑面积280万㎡（一期23万㎡，二期17.3万㎡）容积率1.47产品业态多层（3-4F）配建学校、商业街、老年公寓、星级酒店主力户型三房140㎡装修情况毛坯均价（元/㎡）13000项目阶段御园一期B、C、D三个区块均在售建设进度结构体11层外立面风格法式风格开盘时间2011.6.25李沧区崂山区城阳区黄岛区市南区市北区四方区本月无成交。绿城·理想之城〔御园〕6月底开盘后的热销，成交量相对较高李沧区崂山区城阳区黄岛区市南区市北区四方区绿城·理想之城〔蓝岸〕开发商青岛绿城华川置业有限公司区位青岛市李沧区灵川路6号项目规模（万㎡）占地4.45万㎡，总建筑面积14万㎡容积率2.5产品业态高层配建商业、公园、五星级酒店主力户型三房140-150㎡装修情况精装（标准2000-3000元/㎡）均价（元/㎡）预计12000项目阶段待售建设进度基础施工外立面风格地中海风格开盘时间2011年12月绿城理想之城蓝岸起价11500元/㎡，含2000元/㎡的精装修，主推88-220㎡的户型，全款98折，贷款99折。李沧区崂山区城阳区黄岛区市南区市北区四方区本月成交15套，环比增加200%，成交均价10917元/m²，环比增加8%。绿城·理想之城〔蓝岸〕首次开盘销售李沧区崂山区城阳区黄岛区市南区市北区四方区时代城时代城一期共推出175套别墅产品，联排主力面积230-242㎡，类独栋主力面积290-307㎡，联排均价17000元/㎡，类独栋均价21000元/㎡；目前暂无优惠。开发商青岛嘉凯城房地产开发有限公司区位李沧上王埠村、东王埠村、桃园村，卧龙山、虎山交界的位置项目规模（万㎡）占地：154.4万㎡，总建230万㎡容积率0.55产品业态住宅、别墅、公寓、商业配建学校、卫生站、养老院、综合超市主力户型待定装修情况毛坯均价（元/㎡）预计别墅22000项目阶段待售建设进度基础施工外立面风格欧式风格开盘时间一期2011.11李沧区崂山区城阳区黄岛区市南区市北区四方区首次开盘销售时代城本月成交5套，成交均价16875元/m²。爱丁堡国际公寓崂山区城阳区黄岛区市南区市北区四方区李沧区开发商新华锦集团区位青岛市崂山区松岭路和辽阳东路项目规模（万㎡）占地10，总建26.7（1期4.8）容积率2.39产品业态小高层（9-14F），高层（19-23F）配建商业主力户型二房80㎡-96㎡装修情况精装修（5000元/㎡）均价（元/㎡）22000元/㎡项目阶段一期5、6号楼已基本售罄，其余楼座在售；二期尚未开盘建设进度外立面阶段外立面风格英式风格开盘时间2010.3工程动态：现有86-253㎡高层、小高层精装房源在售，起价19000元/㎡，均价22000元/㎡，其中含5000元/㎡豪华精装；目前推出8套特惠房源，总房款优惠20万。本月成交6套，环比上涨100%；成交均价19007元/㎡，环比增加2%。爱丁堡国际公寓崂山区城阳区黄岛区市南区市北区四方区李沧区本工程受限购令影响较大，自2月份开始，成交量与去年同期相比有较大下降海信天玺崂山区城阳区黄岛区市南区市北区四方区李沧区23373621开发商海信地产区位青岛崂山区麦岛，近极地海洋世界项目规模（万㎡）占地3.7，总建10容积率2.16产品业态小高层（17F），超高层（39-43F）配建双语幼儿园、会所主力户型四房221㎡-230㎡装修情况小高层、超高层均为精装修（6000元/㎡）均价（元/㎡）45000元/㎡项目阶段现21、36、37号楼在售，23号楼已售罄建设进度外立面施工外立面风格ART-DECO开盘时间2010.10工程动态：现有132-593㎡高层房源在售，起价32000元/㎡，均价45000元/㎡，精装标准6000元/㎡。新售楼处搬至位于天玺21号楼的2楼会所。本月成交1套，环比下降100%，成交均价46984元/㎡，环比增长5.4%。海信天玺崂山区城阳区黄岛区市南区市北区四方区李沧区中冶·圣乔维斯开发商中冶置业区位城阳区崇阳路1号项目规模（万㎡）占地：8.7，总建：20容积率1.87产品业态高层（13-20F），洋房（4-9F）配建幼儿园主力户型高层：二房82-95㎡洋房：三房133-154㎡装修情况毛坯均价（元/㎡）高层：8000、洋房：10000项目阶段准现房销售建设进度外立面施工外立面风格意大利托斯卡纳开盘时间一期2010.5城阳区黄岛区市南区市北区四方区李沧区崂山区未推楼栋已推楼栋734510161211工程动态：中冶圣乔维斯11#楼在售，面积130-210平电梯洋房，套三和复式，均价9600元/平。17中冶·圣乔维斯本月成交3套，成交均价7447元/㎡，同比上涨3%、环比下降7%。城阳区黄岛区市南区市北区四方区李沧区崂山区集中开盘销售，根本售罄上半年两次集中上市，平开跑量，根本售罄释放优惠，成交量小幅增长9765432113121110168151417未推楼栋已推楼栋阳光·公园1号开发商阳光新业区位城阳区长城路1号项目规模（万㎡）占地：8.1，总建：13.82容积率1.50产品业态小高层（8-13F），洋房（4-5F）配建会所主力户型高层：三房89㎡洋房：三房89㎡装修情况毛坯均价（元/㎡）高层：7800、洋房：12000项目阶段所有房源均已取得预售证，即将交房建设进度外立面施工外立面风格西班牙开盘时间2010.10城阳区黄岛区市南区市北区四方区李沧区崂山区阳光·公园1号本月成交59套，成交均价6933元/㎡，同比降低6%