济南市小区管理办法

济南市小区管理办法总则目的与依据为了加强济南市小区的管理，维护小区的居住环境和公共秩序，保障业主、物业使用人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于济南市行政区域内住宅小区的管理活动。管理原则小区管理应当遵循业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则，坚持公开、公平、公正，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。管理主体业主大会、业主委员会、物业服务企业、社区居民委员会等依照本办法和相关法律法规的规定，在各自职责范围内开展小区管理活动。市、区（县）住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内小区管理活动的指导、监督和管理工作。街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建等工作，监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。业主及业主大会业主权利与义务业主在物业管理活动中，享有按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用等权利。同时，业主应当遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用等义务。业主大会的成立同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区（县）住房和城乡建设主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：已交付的专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上；首批物业交付满两年且交付的专有部分面积达到建筑物总面积百分之三十以上。业主大会的职责业主大会履行下列职责：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；使用专项维修资金；筹集专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会会议业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本办法规定的筹集专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会业主委员会的产生业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会成员人数应当为单数，一般由五至十一人组成。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区（县）住房和城乡建设主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。业主委员会的职责业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。业主委员会的工作规范业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会成员提议，应当在七日内召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数成员出席，作出的决定必须经全体成员过半数同意。业主委员会应当于会议召开七日前，在物业管理区域内公告会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会应当建立工作档案，妥善保管会议记录、业主意见等相关资料。业主委员会应当定期将工作情况向业主大会报告，接受业主的监督。业主委员会的换届与终止业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由街道办事处（乡镇人民政府）指导、监督业主召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会成员有下列情形之一的，其成员资格自行终止：因物业转让、灭失等原因不再是业主的；丧失民事行为能力的；依法被限制人身自由，无法履行职责的；法律、法规以及管理规约规定的其他情形。物业服务企业物业服务企业的资质与选聘从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格。业主大会可以通过招投标的方式选聘物业服务企业，也可以采用协议方式选聘物业服务企业。建设单位在销售物业前，应当通过招投标的方式选聘前期物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区（县）住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘前期物业服务企业。物业服务合同物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务内容与标准物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；环境卫生清理和绿化养护管理；秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；物业装饰装修管理服务；物业档案资料管理等服务。物业服务应当符合国家和本市规定的相关标准。物业服务费用物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。物业服务企业的退出物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本办法规定的资料交还给业主委员会。物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十日内，与业主委员会办理完交接手续。物业服务合同终止后，在业主大会选聘新的物业服务企业前，原物业服务企业应当继续处理物业管理服务事项，业主应当继续交纳相应的物业服务费用。物业的使用与维护物业使用的一般规定业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业。确需改变物业规划用途的，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主、物业使用人需要改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。物业装饰装修管理业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人。业主、物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市有关房屋装饰装修的规定，不得影响建筑物结构安全和使用安全。物业服务企业应当对业主、物业使用人的装饰装修活动进行监督，发现违反规定的行为，应当及时制止；制止无效的，应当及时报告有关部门依法处理。专项维修资金的管理与使用住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。专项维修资金的使用，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。物业共用部位、共用设施设备的管理与维护物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备进行定期检查、维护和管理。物业共用部位、共用设施设备出现损坏时，物业服务企业应当及时组织维修；属于专项维修资金使用范围的，按照专项维修资金使用的有关规定办理。业主、物业使用人应当爱护物业共用部位、共用设施设备，不得擅自占用、损坏。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。社区居民委员会的作用指导与监督社区居民委员会应当指导、监督业主大会、业主委员会依法开展自治管理活动，协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理相关工作。调解纠纷社区居民委员会应当建立物业管理纠纷调解机制，及时调解业主、业主委员会、物业服务企业之间的纠纷，维护社区和谐稳定。参与管理社区居民委员会可以参与物业管理区域内公共事务的管理，对物业服务企业的服务质量进行监督，听取业主的意见和建议，并及时反馈给相关部门。监督管理政府部门的职责市、区（县）住房和城乡建设主管部门应当加强对小区管理活动的监督检查，建立健全物业服务企业信用档案制度，对物业服务企业的服务质量、收费标准等进行监督管理。街道办事处（乡镇人民政府）应当加强对业主大会、业主委员会的指导和监督，建立物业管理纠纷调解机制，及时处理物业管理纠纷。投诉与处理业主、物业使用人、物业服务企业等对小区管理活动中的违法行为，可以向有关部门投诉。有关部门应当及时受理，并依法进行处理。法律责任业主的法律责任业主违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门依法处理：擅自改变物业规划用途的；损坏房屋承重结构、主体结构的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；违反规定饲养动物，影响物业管理区域内公共秩序和环境卫生的。物业服务企业的法律责任物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由市、区（县）住房和城乡建设主管部门责令限期改正，逾期不改正的，依法进行处罚：未按照物业服务合同的约定提供服