四川省小区管理办法

四川省小区管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强四川省住宅小区的管理，维护小区的公共秩序，保障居民的合法权益，营造安全、舒适、整洁、文明的居住环境，根据国家相关法律法规，结合四川省实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于四川省行政区域内各类住宅小区（含商住混合小区）及其附属设施设备的管理活动。（三）基本原则1.以人为本原则：充分尊重居民意愿，保障居民合法权益，提供优质的物业服务，满足居民的生活需求。2.依法管理原则：严格遵守国家法律法规和地方相关规定，依法开展小区管理工作，确保管理活动合法合规。3.民主自治原则：鼓励和支持业主通过业主大会、业主委员会等形式，实现自我管理、自我服务、自我监督。4.专业服务原则：引入专业化的物业服务企业，运用科学的管理方法和先进的技术手段，提高小区管理水平和服务质量。二、管理主体与职责（一）业主大会与业主委员会1.业主大会业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的自治组织。业主大会履行以下职责：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。2.业主委员会业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责。业主委员会履行以下职责：执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；组织和监督专项维修资金的筹集和使用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；业主大会赋予的其他职责。（二）物业服务企业1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，包括但不限于物业共用部位和共用设施设备的维修、养护、管理，环境卫生和绿化管理，安全防范和秩序维护等。2.物业服务企业应当履行以下义务：遵守法律法规和本办法的规定，依法经营；按照物业服务合同约定的标准和内容，提供优质、高效、安全的物业服务；定期公布物业服务费用收支情况，接受业主监督；建立健全物业服务档案和资料管理制度；协助做好小区的精神文明建设工作；接受业主大会、业主委员会和相关部门的监督检查，及时整改存在的问题。（三）相关部门职责1.住房和城乡建设部门负责指导和监督本行政区域内住宅小区的物业管理工作；制定和完善住宅小区物业管理相关政策法规；对物业服务企业的资质进行管理；协调处理住宅小区物业管理中的重大问题。2.街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导、协调本辖区内住宅小区业主大会的成立和业主委员会的选举工作；监督业主大会和业主委员会依法履行职责；调解处理住宅小区物业管理中的纠纷；配合相关部门做好住宅小区的综合管理工作。3.其他相关部门公安部门负责指导和监督住宅小区的治安防范工作，依法处理各类治安案件；市场监督管理部门负责对住宅小区内的经营活动进行监督管理，查处违法经营行为；城市管理部门负责对住宅小区内的环境卫生、违法建设等进行监督管理；消防部门负责对住宅小区的消防安全进行监督检查，指导开展消防工作。三、小区规划与建设（一）规划设计要求1.住宅小区的规划设计应当符合国家和地方有关规定，合理布局，配套完善，满足居民的生活、工作、休闲等需求。2.规划设计应当充分考虑小区的日照、通风、采光、绿化、停车等因素，确保居民的居住环境质量。3.住宅小区应当配套建设物业管理用房、社区用房、停车场（库）、垃圾收集点、公共厕所等公共服务设施，其建设标准和规模应当符合相关规定。（二）建设质量监管1.建设单位应当严格按照工程建设标准和规范进行住宅小区的建设，确保工程质量。2.住房和城乡建设部门应当加强对住宅小区建设工程质量的监督管理，对建设单位、施工单位、监理单位等参建各方的质量行为进行监督检查，发现问题及时责令整改。3.住宅小区建设工程竣工验收合格后，建设单位应当按照规定及时向相关部门移交建设工程档案资料，并办理物业承接查验手续。四、物业使用与维护（一）物业使用规范1.业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业的使用性质。2.业主、物业使用人在使用物业过程中，应当遵守法律法规和管理规约，不得损害公共利益和他人合法权益。3.住宅小区内禁止下列行为：损坏房屋承重结构、主体结构；违法搭建建筑物、构筑物；侵占、损坏共用部位、共用设施设备；违反规定改变房屋外观；随意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物；在建筑物内或者公共区域饲养家禽、家畜；违反规定停放车辆，妨碍通行和消防安全；违反规定从事经营活动，影响居民生活环境；法律、法规禁止的其他行为。（二）物业维修养护1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护和管理，确保其正常运行。2.业主专有部分的维修、养护，由业主负责。业主专有部分出现影响房屋安全或者其他业主正常使用的情形时，业主应当及时维修；经业主大会同意，可以使用专项维修资金进行维修。3.物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，按照国家和地方有关规定在专项维修资金中列支；专项维修资金不足的，由业主按照约定分摊；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。4.因维修物业需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当予以赔偿。五、物业服务（一）物业服务内容与标准1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供以下基本服务内容：物业共用部位和共用设施设备的日常维修、养护和管理；环境卫生清扫保洁，垃圾收集、清运；绿化养护管理；公共秩序维护，包括门岗值班、巡逻等；车辆停放管理；物业服务档案和资料管理。2.物业服务标准应当明确服务质量、服务要求、服务响应时间等内容，具体标准由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定，并向业主公开。（二）物业服务费用1.物业服务费用由业主按照物业服务合同的约定支付。物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等计费方式。2.实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。3.物业服务企业应当按照规定在物业管理区域内显著位置公布物业服务费用的收支情况，接受业主监督。（三）物业服务合同1.物业服务企业应当与业主大会选聘的业主委员会签订书面物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等事项进行约定。2.物业服务合同期限届满前，业主大会应当决定是否续聘物业服务企业。业主大会决定续聘的，应当与物业服务企业签订新的物业服务合同；业主大会决定解聘的，应当依法进行。3.在物业服务合同期限内，物业服务企业不得擅自停止服务。物业服务企业确需退出的，应当按照规定提前通知业主委员会，并办理相关交接手续。六、监督管理（一）监督检查机制1.住房和城乡建设部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当建立健全住宅小区物业管理监督检查制度，加强对业主大会、业主委员会和物业服务企业的监督检查。2.监督检查内容包括业主大会和业主委员会的运作情况、物业服务企业的服务质量、物业服务费用的收支情况、物业共用部位和共用设施设备的管理情况等。3.对监督检查中发现的问题，相关部门应当责令限期整改；对违反法律法规和本办法规定的行为，依法予以处罚。（二）投诉处理与纠纷调解1.业主、物业使用人对物业服务企业的服务质量、服务费用等有异议的，可以向业主委员会或者相关部门投诉。业主委员会应当及时协调处理，相关部门应当依法进行调查处理，并将处理结果告知投诉人。2.住宅小区内发生的物业纠纷，当事人可以通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决。街道办事处（乡镇人民政府）、业主委员会应当积极协助当事人进行纠纷调解，维护小区的和谐稳定。七、法律责任（一）业主、物业使用人的法律责任1.业主、物业使用人违反法律法规和管理规约的规定，损害公共利益和他人合法权益的，应当依法承担相应的法律责任。2.业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。（二）物业服务企业的法律责任1.物业服务企业违反法律法规和本办法的规定，未按照物业服务合同的约定提供服务的，应当依法承担违约责任。2.物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，挪用专项维修资金的，或者有其他损害业主共同利益行为的，由相关部门责令限期改正，并处以罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（三）建设单位的法律责任1.建设单位违反规划设计要求，擅自改变住宅小区配套设施用途的，由相关部门责令限期改正，并处以罚款。2.建设单位未按照规定移交建设工程档案资料或者办理物业承接查验手续的，由相关部门责令限期改正；逾期不改正的，