商住混合楼管理办法

商住混合楼管理办法一、总则（一）目的为加强商住混合楼的管理，规范商住混合楼内的各类活动，维护楼内公共秩序，保障业主、使用人的合法权益，营造安全、舒适、整洁、有序的居住和商业环境，特制定本管理办法。（二）适用范围本办法适用于本公司/组织所管理的商住混合楼，包括楼内的所有业主、租户以及其他使用人员。（三）基本原则1.依法管理原则：严格遵守国家及地方相关法律法规，依法履行管理职责。2.服务至上原则：以业主和使用人的需求为导向，提供优质、高效的物业服务。3.公平公正原则：对待所有业主和使用人一视同仁，公平处理各类事务。4.协同治理原则：鼓励业主、使用人积极参与商住混合楼的管理，共同维护良好秩序。二、业主、使用人权利与义务（一）权利1.依法享有对商住混合楼内自有物业的占有、使用、收益和处分权。2.参加业主大会会议，行使投票权，选举业主委员会成员，并享有被选举权。3.监督业主委员会的工作，提出建议和意见。4.监督物业服务企业的服务质量，有权对物业服务企业的工作进行投诉和举报。5.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。6.对商住混合楼内的公共部位、共用设施设备享有知情权和监督权。7.法律、法规规定的其他权利。（二）义务1.遵守国家法律法规和本管理办法，遵守社会公德，维护公共秩序。2.按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。3.配合物业服务企业的管理工作，接受物业服务企业的监督检查。4.不得擅自改变房屋用途，不得将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主同意。5.爱护商住混合楼内的公共部位、共用设施设备，不得损坏、擅自占用或改变其用途。因使用不当等原因造成损坏的，应当承担修复或赔偿责任。6.不得在商住混合楼内从事违法违规活动，不得影响其他业主和使用人的正常生活和经营。7.按照规定及时清理房屋内的垃圾，保持房屋整洁。8.法律、法规规定的其他义务。三、物业服务企业职责（一）基本职责1.按照物业服务合同的约定，提供相应的物业服务，包括但不限于房屋及共用设施设备的维修、养护、管理，环境卫生保洁，绿化养护，公共秩序维护等。2.制定并执行商住混合楼的各项管理制度，确保楼内秩序正常。3.定期对商住混合楼内的公共部位、共用设施设备进行检查和维护，及时发现并处理安全隐患。4.建立物业服务档案，妥善保管相关资料。（二）具体服务内容1.房屋管理对商住混合楼的房屋外观进行检查和维护，保持房屋外观整洁、完好。对房屋共用部位进行日常巡查，发现问题及时处理。协助业主和使用人办理房屋装修手续，监督装修行为，确保装修符合相关规定。2.共用设施设备管理建立共用设施设备档案，记录设施设备的运行、维护、保养等情况。定期对共用设施设备进行巡查、维护和保养，确保设施设备正常运行。对共用设施设备的维修、更新、改造等项目进行管理，确保费用合理使用。3.环境卫生管理制定环境卫生管理制度，定期对商住混合楼内的公共区域进行清扫、消毒，保持环境整洁。及时清理垃圾，做到日产日清，确保垃圾收集容器清洁、无异味。对公共区域的绿化进行养护，保持绿化美观。4.公共秩序维护制定公共秩序维护制度，安排专人负责楼内的安全保卫工作。对进出商住混合楼的人员和车辆进行登记、检查，防止无关人员和车辆进入。定期进行巡逻，及时发现并处理各类安全隐患和突发事件。协助公安机关做好治安防范工作，维护楼内的公共秩序。5.消防安全管理制定消防安全管理制度，落实消防安全责任。定期对商住混合楼内的消防设施设备进行检查、维护和保养，确保消防设施设备完好有效。组织开展消防安全宣传教育活动，提高业主和使用人的消防安全意识。制定灭火和应急疏散预案，定期进行演练，确保在火灾发生时能够及时、有效地进行扑救和疏散。6.其他服务根据业主和使用人的需求，提供其他特约服务，如代收水电费、快递收发等。及时处理业主和使用人的投诉和建议，不断改进物业服务质量。四、公共区域管理（一）共用部位管理1.商住混合楼的屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、电梯前室等公共部位属于全体业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、损坏或改变其用途。2.物业服务企业应定期对共用部位进行检查和维护，发现问题及时修复。对于涉及较大维修或改造的项目，应按照相关规定征求业主意见，并经业主大会或相关法定程序批准后实施。3.禁止在共用部位堆放杂物、停放车辆等影响公共秩序和安全的行为。对于违反规定的行为，物业服务企业应及时劝阻、制止，并报告相关部门处理。（二）共用设施设备管理1.商住混合楼内的电梯、消防设施、给排水系统、供电系统、通风与空调系统等共用设施设备由物业服务企业负责统一管理和维护。2.物业服务企业应建立共用设施设备运行档案，记录设施设备的运行参数、维护保养情况等。定期对设施设备进行巡查、维护和保养，确保设施设备正常运行。3.对于共用设施设备的维修、更新、改造等项目，物业服务企业应制定详细的计划，并按照相关规定进行招标、施工和验收。维修、更新、改造费用按照相关规定从专项维修资金中列支或由相关业主共同承担。4.业主和使用人应配合物业服务企业对共用设施设备的管理和维护工作，不得擅自损坏或改变设施设备的用途。因使用不当等原因造成设施设备损坏的，应承担相应的修复或赔偿责任。（三）环境卫生管理1.商住混合楼内的公共区域应保持整洁卫生，物业服务企业应制定环境卫生管理制度，明确清扫标准和频次。2.定期对公共区域进行清扫、消毒，及时清理垃圾和杂物。垃圾应分类收集，存放于指定的垃圾收集容器内，并按照规定的时间和方式进行清运。3.加强对公共区域的绿化养护，定期修剪花草树木，浇水施肥，保持绿化美观。禁止在公共区域内践踏草坪、攀折花木等破坏绿化的行为。4.物业服务企业应加强对环境卫生的监督检查，及时发现并处理环境卫生问题。对于业主和使用人乱扔垃圾、乱倒污水等不文明行为，应及时劝阻、制止。（四）公共秩序维护1.物业服务企业应制定公共秩序维护制度，安排专人负责商住混合楼的安全保卫工作。保安人员应着装整齐，持证上岗，文明执勤。2.对进出商住混合楼的人员和车辆进行登记、检查，核实身份和出入事由。禁止无关人员和车辆进入楼内，对可疑人员和车辆应进行盘查。3.定期进行巡逻，巡逻时间和路线应合理安排，确保楼内各区域无安全死角。巡逻过程中应注意观察，及时发现并处理各类安全隐患和突发事件。4.加强对楼内公共区域的监控，确保监控设备正常运行，录像资料保存期限符合相关规定。对于发现的异常情况，应及时进行调查处理。5.协助公安机关做好治安防范工作，配合公安机关开展各类专项行动。对于楼内发生的治安案件和刑事案件，应及时报警，并保护好现场，协助公安机关进行调查处理。五、房屋使用与装修管理（一）房屋使用管理1.业主和使用人应按照房屋设计用途使用房屋，不得擅自改变房屋用途。如需改变房屋用途，应按照相关规定办理审批手续，并经有利害关系的业主同意。2.禁止在房屋内从事违法违规活动，如生产、储存、经营易燃易爆物品，从事非法传销等。3.业主和使用人应合理使用房屋，不得损坏房屋结构和设施设备。因使用不当造成房屋损坏的，应承担修复或赔偿责任。4.物业服务企业应加强对房屋使用情况的监督检查，发现问题及时通知业主和使用人进行整改。对于违反规定的行为，应及时劝阻、制止，并报告相关部门处理。（二）房屋装修管理1.业主和使用人如需对房屋进行装修，应提前向物业服务企业提出申请，并提交装修设计方案、施工单位资质证明等相关资料。2.物业服务企业应在接到申请后的规定时间内进行审核，审核通过后与业主签订装修管理服务协议，明确双方的权利和义务。3.装修管理服务协议应包括装修工程范围、装修期限、装修押金、垃圾清运费、安全责任等内容。业主应按照协议约定缴纳装修押金和垃圾清运费。4.物业服务企业应告知业主装修注意事项，如不得破坏房屋结构、不得影响共用设施设备正常使用、不得在规定时间外进行噪音作业等。5.装修过程中，物业服务企业应安排专人进行现场监督，检查装修施工是否符合相关规定。对于违规装修行为，应及时要求施工单位停止施工，并进行整改。6.装修工程竣工后，业主应通知物业服务企业进行验收。验收合格后，物业服务企业应退还装修押金。如发现装修工程存在质量问题或违反规定的情况，业主应负责整改，整改合格后物业服务企业方可退还装修押金。六、费用管理（一）物业服务费用1.物业服务费用由业主按照物业服务合同的约定按时足额缴纳。物业服务费用的标准应根据物业服务的内容、质量、成本等因素合理确定，并在物业服务合同中明确约定。2.物业服务费用可以按照建筑面积或套数等方式计算。业主应在每月或每季度的规定时间内缴纳物业服务费用。逾期未缴纳的，物业服务企业有权按照合同约定收取滞纳金。3.物业服务企业应定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。业主有权对物业服务费用的使用情况提出疑问，物业服务企业应及时给予答复。（二）专项维修资金1.专项维修资金是用于商住混合楼内共用设施设备维修、更新、改造的资金。专项维修资金的缴存、使用和管理应按照国家及地方相关规定执行。2.业主应按照规定缴存专项维修资金。专项维修资金的缴存标准应根据房屋的建筑面积等因素确定。3.专项维修资金的使用应按照相关程序进行，由物业服务企业提出使用计划，经业主委员会审核后，报相关部门批准。使用专项维修资金时，应按照规定进行公示，接受业主的监督。4.物业服务企业应建立专项维修资金管理制度，对专项维修资金的缴存、使用、结余等情况进行详细记录，确保资金安全、合理使用。（三）其他费用1.商住混合楼内的水电费、燃气费、通讯费等费用由业主和使用人按照相关规定自行缴纳。物业服务企业可以提供代收代缴服务，代收代缴费用时应按照规定收取一定的手续费。2.对于商住混合楼内的公共区域照明、电梯运行等能耗费用，应按照相关规定合理分摊，由业主共同承担。物业服务企业应定期公布能耗费用的分摊情况，接受业主的监督。七、投诉与处理（一）投诉渠道1.设立专门的投诉电话、邮箱或意见箱，方便业主和使用人进行投诉和建议。2.在商住混合楼内显著位置公布投诉渠道和处理流程，让业主和使用人了解如何进行投诉和投诉后如何处理。（二）投诉处理流程1.物业服务企业接到投诉后，应及时记录投诉内容、投诉人信息等，并安排专人进行处理。2.对于一般性投诉，应在规定时间内给予答复。对于复杂投诉，应组织相关人员进行调查核实，并在规定时间内将处理结果反馈给投诉人。3.在处理投诉过程中，应充分听取投诉人的意见和建议，积极协调解决问题。对于确实存